プラウド新浦安（その10)

[匿名はん]

いよいよ10スレ目に突入！
なんやかんや言っても「注目物件」では
あるのですね。
ところで、謙さん、元気かなあ？


物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
価格：6270万円-8390万円
間取：2LDK-4LDK
面積：106.14平米-123.68平米

[488: サラリーマンさん]

１７０万〜２００万ってとこです。

[489: 匿名さん]

中層１０Ｆ平均的な１１４平米で６８００万

平均坪１９７万ですな。

[490: 匿名さん]

１９０万以上は確かに高い。


１７０万だったら全然高くないじゃん！
この仕様でしょ？


むしろ安い方じゃない？

[491: ご近所さん]

モアナは最上階南東向き中住戸で坪単価150万くらいだと記憶しています。資料が実家にあるので来週なら確認できます。

[492: 銀行関係者さん]

上層階を考えると
１７０万〜２３０万ってとこか・・
高級物件だねー。

[493: 匿名さん]

平均同士で比べないと意味なくない？

[494: 購入検討中さん]

上層階の眺望は良いからね。
実際に部屋を見せてもらったけど、
オーシャンビューの南東側はもちろん、
ここの南西側は、西の都心眺望も眺められるし、
より鉄鋼団地側に建つ１４Ｆマンションを超える高さ
からは南側には海も見えるから付加価値は高いかと。
マリナテラスに大金はたくよりは、ここかなあ・・。

[495: 不動産購入勉強中さん]

なあんか、程度の低いアラシと、それにムキになってマトモに相手する
ネット耐性の低い方の返答で、なかなかサイコなスレになってますな。

これまでの新浦安の新規物件スレは、いつも抽選までは殺伐としている
ものの、それが終わったら購入者もそうでない人からも、ラグビーの
ノーサイドのような晴れ晴れとした気持ちの書き込みがなされて、ス
ムースに住民板に移行していくというのが通例だった訳なのですが・・・。

個人的な意見を言わせてもらえば、首都圏全体の不動産市況の調整で、
新浦安のマンション価格がここからV字回復するということにはならん
とは思いますが（ということで、直近ピークの価格でこの物件を買った
方の精神衛生は、しばらく良くない訳なんですが）、さりとて、首都圏
の他地域（東京西部の典型的な住宅地＜世田谷の奥とか、新百合とか＞）
と比べた割安度は徐々に解消してくるものと思いますんで（賃貸利回り
をみよ）、長い目でみれば、損する結果にはならないように思います。

[496: 匿名さん]

え、賃貸？
何言ってんの？
ここは遠隔地、バスもまともには来てくれないので限られた時間のみ自主運行。
朝夜のみの自主運行がどれだけ無駄なコストがかかるものか分かってますか？
そこ、借りようなんて人いるんかねえ、部屋借りるのも慈善事業じゃないんだよ。
頑張ってＰＥＲ４５くらいでしょうな。
要するに永遠に割高です。

世田谷は東横線、田園都市線、小田急線、大井町線、世田谷線、井の頭線が走り、どこをどうやっても徒歩２０分を超えることが出来ません。
世田谷の奥って、奥沢のことでも言ってるのでしょうか？
普通に自由が丘駅前ですが何か？

どうしても東京と比べたいのなら、隣の江東区とでもどうぞ比べてください。

【管理担当です。テキストの一部を変更しました。】

[497: 匿名さん]

↑
落ち着け。
日本語がおかしいｗ


世田谷線はねーだろ。
不便極まりないｗ
道は狭くて渋滞ばかり
渋谷に出るのも一苦労。


自由が丘の駅前？
資産価値は最高だね。
でも人は多いしごちゃごちゃし過ぎ。
若い内は最高だけど、子供いたらまったく住みたいと思わないよ

[498: 匿名さん]

潮音の街って賃貸ですよ

バスもまともに来てくれないとか、批判するならもう少し勉強してきてね

バス便って言っても成城学園前からバスとはスムーズさが違いますよ。


自由が丘に住んでるのにこの物件に注目されているんですね。


なんだかんだ言って住みたいんですね
わかります。

[501: 実家は世田谷]

チトフナ、成城、経堂、どれも徒歩２０分以上なんて普通にあるよ

何も知らないくせに世田谷語るなよ

[502: 学校が世田谷]

世田谷はいいところだよ。
学校の近くに畑や竹林があったなぁ。
昭和30年代までは牧場もあったしね。


でも、道路事情は最悪だった・・・

[503: 周辺住民さん]

バス便はバス便でも二子玉や成城、三茶あたりのバス便だときついですね。
え？こんなとこ通るの？　ってところ通りますから。
でも三茶、２４６はバス優先レーンが整備されてるからマシかもしれませんね。
電車で渋谷行くより快適とも聞きますし。


それにプラウドはレジアス、潮音、ラディアンからの転居組が多いです。
バス便が苦痛なら同じ町内で引っ越しはしないですよね。

[504: 物件比較中さん]

レジアスからの転居って、眺望がプラウドのせいで
なくなったからとか？？

[505: 匿名さん]

耐震に問題あり、らしいよ。

[506: 匿名さん]

>野村不動産は2008年5月、千葉県浦安市高洲8丁目の土地3万7361m2を落札した。
>売り主は千葉県で、落札価格は121億2200万円だ。1m2あたり32万円強になる。
>野村不動産は分譲マンションを建設する。

プラウド高洲の隣のマンションは一戸当たり平均地代２２００万円
対してプラウド高洲は平均２８７０万円
その差６７０万円

上物がほぼ同仕様になればこの土地代の差がそのまま物件価格の差になります。
仮に資材２倍になったところで分譲価格５％ＵＰ程度に収まります。
そもそも資材費高騰もここに来てマンション需要が減ったため一段落しました。

いくら宣伝しても釣れるのは、千葉県民のごく一部と、関東の住宅相場を知らない田舎からやってきた人ばかり。
標的にしていた東京、横浜の人たちには見向きもされませんでした。
デベもプラウド高洲での大失敗に懲りて、ＣＭ等にそれほど巨額を注ぎ込んだりはしないでしょう、原料高の影響は広告費をごく普通のレベルに戻すことによって十分吸収可能です。

よって、次の野村高洲物件は１割引きの値段でやってくるでしょう。
それでも相場から比較すれば、まだまだ高いんですけどね。
マンション需要の収縮を考慮すればさらに安くなることも考えられるでしょう。

以上、最低でもプラウド高洲は１割引してもらわないと大損です。
売れ残り物件ですからさらに１割引いて２割引なら考えてもいいかもしれません。

ところでプラウドの南西側の眺望は完全に次の新物件にかぶりますね。
一部の高層階以外は１２時過ぎたら日陰に入りますから南向きの意味がなくなります。
北向きに比べて南西は＋５％の評価ですが、この利点が実質なくなります。
よって南西向きは眺望と日当たりを失いさらに-５％

ファイナルアンサー
「２５％引き未満でここを買ったら損！」

[507: 匿名さん]

>>506

長文乙

[508: 匿名さん]

だからさぁ、空想はいらないんだよ。
日当たりの件は現場に来て、リアルに見てからスレしてくれよ。
土地の位置関係を考えたら、どう考えてみても鉄鋼団地側に建物を寄せ、斜線規制によって
日当たりは確保されると考えるのが普通では？

[509: 匿名さん]

そうそう。
せっかく途中までちゃんと書いてたのに台無し。

＞ところでプラウドの南西側の眺望は完全に次の新物件にかぶりますね。

結局何も知らないのね、と。
主張が空しく消える。