プラウド新浦安（その10)

[匿名はん]

いよいよ10スレ目に突入！
なんやかんや言っても「注目物件」では
あるのですね。
ところで、謙さん、元気かなあ？


物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
価格：6270万円-8390万円
間取：2LDK-4LDK
面積：106.14平米-123.68平米

[198: 匿名さん]

＞１９６
人気商品ほど⇔長く販売してる物件ほど

矛盾してね？良く文章読み直そうね、夏休みだから時間はたっぷりあるだろ？

[199: 匿名さん]

・夏休み
・夏の終りのハーモニー

[200: 匿名さん]

>196
iphonって欲しいけど、買えない人なんていますか？
あれくらいなら多くの人が買おうと思えば買えると思うのですが。

[201: 匿名さん]

汗！
少年時代には、夏休みに汗を一杯かきました。

意味不明？

[202: 匿名さん]

7000万円以上出すなら、少し遠くなっても一戸建て買うのが普通なんでしょう。
8000万円も出すと電車で15分程度乗れば、徒歩圏内に広々一戸建てが注文・新築で
買えますからね。

[203: 匿名さん]

最近は、価値観が変わって、引退組みを始めとしてメンテや快適な生活を目指してマンション購入層も増えています。

立場によって違うでしょう。人間模様というか、心模様でしょうか。
汗！

[204: 物件検討中]

現在商談中です。

環境はどうですか？
買い物とか便利具合とか。

何か不便に感じることはありますか？

[205: 匿名さん]

雨の日でも傘いらずで出かけますが、会社を出ると雨、「傘がない」。
便利すぎての悩みです。
汗じゃ無く、雨でベタベタです。

[206: 匿名さん]

＞203さん
画一的、一括管理が快適というタイプはいますよね。
でも、対価を払ってます。マンションはそのぶん戸建てより１千万前後（物件による）は
ローンを低く見積もってトントンと言われますよね。

[207: 匿名さん]

206さん
そうですね、その通りだと思います。
今後も、いろいろと教えて下さい、よろしくお願いします。

[208: 匿名さん]

そう。だから、マンションは１０年、２０年の修繕前に売るのが有効な手。

[209: 入居済み住民さん]

環境は普通。悪く感じたことはありません。
買い物は車で行くので不便は感じませんが、徒歩圏でみな済ませたい方には向きません。
でも11月にはOKが出来るので徒歩でも行けますね。
通勤はシャトルバス利用していますが問題なく便利です。
帰りは路線バスですが3路線利用できるのでこれまた問題なく便利です。
今のところ不便を感じたことはありません。
それより広くて開放的なほうが勝っています。

[210: 周辺住民さん]

206さん
マンションはそのぶん戸建てより１千万前後（物件による）は
ローンを低く見積もってトントンと言われますよね。

どういう意味ですか。教えてください。

[211: 周辺住民さん]

＞１９７
　久しぶりにのぞきましたが、残戸数２００戸以上というのは本当でしょうか。総戸数７３３戸中の２００超、しかも竣工が昨年の１２月だから大変なことですよね。
　私も以前検討したこともあり、海浜公園の道すがら、ここの物件の前を車で通ることがありますが、夜でも明かりのない部屋が多いので不思議に思っていました。
　昨年検討したのですが、モデルルームは広く、ここから海が見えれば素晴らしいなと思いましたが、海が見える高層階の部屋はいかんせん高くあきらめました。また、野村の入札価格（予定の３倍
とも言われ、経済誌などでも伝えられました）も頭をよぎり「バブル価格では。将来売るときは大損するかも」と資産性のことも考えました。
　当時は多数の人がモデルルームに来ており、営業員の方も「お買いになりたければどうぞ」という木で鼻をくくったような対応で、竣工までには完売するだろうなと思っていましたがまさかこんなことになろうとは！　駅前の中古物件も最近チラシを見てびっくり。あれよあれよという間に値を下げています。買い替えの方は持ち物件が高く売れてまだ救われるのでしょうが、多額のローンを組まれた方は悔しいでしょうね。
　今は営業の電話も手のひらを返したようで「こんなイベントがありますので、ぜひ」と一所懸命。既に断っているのになおかかってきます。相当値引きもあるんでしょうね。ただ、いくら値引きがあっても今の時期に買うのはやはり不安だし、これだけの売れ残り物件ともなればさらに不安が強まってしまいます。もうすぐ中古物件になってしまいますし、中古になれば相当安く市場に出てくるのは確実ですし、今は完全に待ちの態勢です。

[212: えせ統計学者]

そういえば、市場関係者はどこへ行ってしまったのか？
マクロといいながらマグロの様に去ってしまった。
漁師の俺は追いかけるぞ。燃料高でエンスト。

ということで、野村の決算みてみたらあった。
首都圏完成在庫は242戸、前回が275戸だから、33戸が売れた。
但し、242戸中8戸は戸建　242-8＝236　
これが新浦安と藤沢の残合計数。
733+203＝936
単純比率でいくと、
236×（733/936）＝184.8＝185
（他物件は修正値内の誤差として無視）

これを、浦安の方が売れていないだろうこと、そして、地域や価格帯などの修正値を仮に10％とすると185×10％＝203.5
185〜204戸に収まる確率は１σだろう。
何となくイメージ出来そうな数字になる。

予想とはこうやってやる。統計学とか確率とか勉強してないのかなあ。
また、藤沢は203戸しかないから、足を運べば空き部屋数は数えられるんじゃないだろうか。
そうすれば、残実数は確定値になる。
誰かさんはそんなことさえ出来ないのか。
かわいそ過ぎ。

尚、考え方の紹介であり、実数ではありません。
不都合なら削除下さい。

[213: 匿名さん]

＞210
管理費＋修繕費＋駐車場代がかかる分、戸建ての住宅ローンと比べて、単純に支払いが
多くなりますよね。逆に言うと、戸建てで考えていたギリギリでローンを組むと、
マンションでは厳しくなるということでしょう。
もちろん戸建ての修繕費もかかりますけどね。それも含めてローン額の差を700万
から１千万オーバーくらい見ておくとかって、よく見ますね。

[215: 匿名さん]

質問：その空室の分の管理費・修繕積立金は本当に野村さんが払ってるんですか？

[216: 匿名さん]

空室の管理費をデベが払わないケースなんてないですよ。
倒産しない限り。

[217: 匿名さん]

利点はとにかく広さという人が多いみたいですが、ここが新浦安でいちばん広い作りの
マンションなんでしょうか？　全般に見たときに。

[218: 匿名さん]

駐車場代についてはデベは払わなくていいことになっている。
でも管理費＋修繕積立金＋駐車場代の3つがそろって初めて諸経費が足りる。
ただでさえ良く見せたいために計画は安く見積もっている。
足りない分は、材料費高騰とか何でも理由を付けてしまえばよい。

さて、支払われない駐車場代分はマンションにとってはどんどんマイナスになる。
マンション全体で
売れ残り２００戸×平均５０００円で毎月約１００万円のマイナス。

本当のところ居住者にとっては、どんなに値下げしてでもさっさと売ってもらった方が本当は得なのだがね。
竣工直後にでもすぐ売り切っちゃえば、知るのは値引いてもらった人だけで多くの人にはバレずに済んだハズ。

いまや新浦安中のさらし者マンションになってしまった。
私は今までこの物件を見る気もしなかったが、ドンだけボッタクリだったのかかえって興味がわいてきた。