グランドホライゾン・トーキョーベイ 2（南船橋）

[ご近所さん]

グランドホライゾン・トーキョーベイについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：千葉県船橋市浜町2-2-3他、千葉県船橋市浜町2-3-35?37-住戸番号(住居表示)
交通：京葉線 「南船橋」駅 徒歩8分
価格：3248万円-7668万円
間取：3LDK・4LDK
面積：70.78平米-115.07平米

[774: 匿名さん]

実際、仮に、「完売して乗り遅れてしまうかもしれない」と思ったり、営業がそうささやいたりしても、２／３にも及ぶ残戸数とここの資金の出し手を取り巻く経済状況の激変に伴うデベロッパーの困窮状況からして、検討者は何も自分から率先して購入に動く必要はない。

ほかの人がここを買って残戸数が急激に減り始めることが仮にあれば、それを待ってから買いに回っても遅くはないだろう。販売会社は契約ではなく、一応の希望が入った段階で花をつけてしまったりするので、花がついている住戸も含めて希望を入れて、その対応をみたり、それでもだめなら、法務局へ行って不動産登記簿をあげたりして、自分の希望する住戸タイプの真の残戸数を探る必要があるが。

そして、自分だけでなく、みんながそう思って様子見に回れば、結局、いつまでも完売にならないし、より一層の値引きを引き出すことが可能となるのである。そして、売主が日本からの撤退を決めたり、一括売却して他の売主に替わるような事態になれば、それは、確実なものとなる。

価格上昇がはっきり見通せる状況なら、先手必勝でいくしかないが、現在の状況のように、後手に回ることがむしろ有利なことが明らかならば、誰も一歩を踏み出さないものだ。

[775: 物件比較中さん]

>>710
>>771
「絶対に買いません」
と断言する書き込みが目立ちますね。
自分が買わないことをあえてこの掲示板でアピールする意図って何？
本当に検討して買わないのを決意したなら、
そのことをわざわざ発表するかな〜普通？
もしやあなたは、ここが売れては困るという人では？
（「絶対に」という強調が入るところ等、特に怪しい感じがします）

あなたは、ずばり

例1：売れないことで更に価格が下がることを期待する購入検討者
例2：他物件営業者
例3：自己ＰＲの好きな人

でしょう！

あくまでも私の憶測ですが。

[776: 購入検討中さん]

購入者／購入検討者＝購入率

として考えた場合、
少なくともひとついえることは、
今回の価格改定で、ここの物件を購入可能圏内に捉えた人（≒購入検討者、即ち分母）の絶対数は増加したということです。

購入率が価格改定前とほぼ変わらず一定（低価格化で実際には増加しているでしょうが）だと考えても、価格改定後の購入者数は増加するということになります。

気に入った住戸がすでにある人はそろそろ潮時かもませんが、
売れ残った住戸を安く買い叩くという人はまだまだ待った方が得策でしょう。

[777: 購入検討中さん]

上記↑訂正します。
「潮時かもませんが」・・・誤
「潮時かもしれませんが」・・・正
すみません。

[778: 物件比較中さん]

ついこの間までは・・・
「この不動産不況で価格下がるから待った方がいいよ」
という意見でそれも一理あるなと思っていたが

実際価格が下がってからは・・・
「みんな買うのを控えてまだまだ安くなるまで待ちましょう」や
７７４みたいに
「自分だけでなく、みんながそう思って様子見に回れば」という
必死な意見が多くなってきて

個人的な経済状況での反論にしか思えてならない。
そこまでしてこの物件を購入したいのかと。

[779: 匿名さん]

ムクドリはここ数年津田沼から船橋駅北口に移動してますね
千葉工大・・校舎建設のためこの2週間の間に木をきってしまいました
適当なこと書かないほうがいいですよ

[780: 匿名さん]

ていうか、どんなに気に入っていても「倒産デベ」「空室が多すぎて組合未結成」。
買えるか？
それでも私は気に入ったから、そのうち賃貸で出回るのを気長に待つよ。

[781: 物件比較中さん]

空室の管理費って誰が負担してるの？現在は莫大な管理費かかってて入居少ない状態でしょう。こうゆう場合は今後の契約者が追加負担するのですか？

[782: 匿名さん]

売主が負担しています

[783: 匿名さん]

空室が大量にあると、そこの分は売主さんが出しているでしょうが議決権も売主さんが
大量に持っているわけだから、売主都合での変更が容易。リスク大きすぎ。
売主に悪意がなくてもお金の問題はシビア。いつまでも出し続けられるとは限らない。

[784: 購入検討中さん]

管理費は売主負担ですが駐車場代は入居者負担ですよね。
私の住んでいるマンションは駐車場代は一部駐車場のメンテナンス費用（機械式等）に
使われ、余った分を管理組合でプールし将来の「修繕費」に組み込まれるようです。

購入時に説明のあった「○○年後の修繕積立金が１．５倍」は机上の計算であり
駐車場プール金が多ければ修繕積立金は下がり逆の場合は上がるということもあるのでは．．．？

ということはグラホラの入居者が少なければ少ないほど駐車場収入も少なくなり
将来の修繕積立金の内の駐車場プール分が心配になりますね。

[785: 匿名さん]

駐車場平均使用料＝11,000円
総戸数＝684戸
駐車場稼働率＝70％
とすると11000×684×0.7≒500万円／月

ざっくりだけど本来毎月500万の収入があるわけね。

[786: 匿名さん]

すべて、今後空室が続けばっていう憶測だけどね

[787: 物件比較中さん]

＞７８４
こんな問題もあるんだ。マンション選びは難しいですね。

[788: 匿名さん]

７８４のところみたいな
機械式駐車場もってたらメンテ代と駐車場修繕費が
別途、余計にかかるわけでしょう？
修繕積立金が下がることはありえないでしょう。

[789: 物件比較中さん]

売主が管理費は支払うらしいけど、仮に入居決まらなくても永遠に払ってもらえるのでしょうか

[790: 匿名さん]

心配ならＭＲにでも行ってきけばいいじゃん
ここに書いてあることを信用してもしょうがないって。

[791: 匿名さん]

どれぐらい先のことを心配してるんだよ。

[792: 匿名さん]

上で修繕積立金の話が出ましたが売れ残り物件の場合、修繕積立金も管理費同様
売主負担となるのでしょうか？
売主負担で無ければ将来が心配．．．

[793: 匿名さん]

普通は修繕積立金も売主負担です

[794: 匿名さん]

７８４です
うちのマンション機械式駐車場が３割で７割が自走式と中途半端なんですよ。

使用料は機械式：５，０００円〜１０，０００円（３段の地下にもぐるタイプ）
自走式：１１，０００〜１５，０００円

メンテや駐車場修繕費は３割の機械式が殆どのため、高い使用料且つ７割を占める自走式の
駐車場収入に「一部」がマンションの修繕費にプールされるって聞いたんだけど．．．
あてにしない方がいいのかなあ？

[795: 物件比較中さん]

管理費などは、1年間ぐらいしか面倒見てくれないのかな？

[796: 購入検討中さん]

＞766さん。

そんなに顔を真っ赤にして反論しないでください（笑
ここを売りたくない営業さんなんですか？
検討して話してるので、あくまでも、熱くならないで、冷静な目で見てほしいです。

もともと総武線・京葉線何処を基準にはかってるのでしょうか？？？
確かに、一番遠いのは京葉線。これは皆知ってます。
でも総武線を使ってた私としては、あまり変わりはないですね。
少し歩く方が健康的と前向きになれば・・・。

＞津田沼と船橋の駅は実際に歩いて見てください。
何度も歩いてますし、週末もよく行く一人としての意見です。
皆さんもかかれてるように船橋は駅前細いのは確かです。逆に何処を広いといってるんだろう？
駅前の一部ですか？人ごみの・・・沢山な・・・。
それも一車線ってだれもいってないのですが・・・。

本当に浦安の価格を知ってますか？団地値段ではないですよ？？
海側のプラウドなどのマンションの価格を知ってたら・・・いえない話です。
私も憧れましたが買えない値段でした。
検討価格としてはやはりここら辺のマンションが妥当だと思います。

後、検討材料として、修繕費、管理費の件、聞いてみましたが、売主が負担するようです。
アフターフォローも、ゼファーの後は窓口を置いて、長谷工がやるみたいです。
少し、心配材料が減った気がします。

色々な情報が回ってるので、本当に悩みます。
良い面、悪い面を冷静な目で判断したいと思います。

[797: 匿名はん]

管理費は、部屋が売れるまで、売主が負担してくれます。
もしくは、売主が賃貸に出して、入居者が負担するとかですね。
とりっぱぐれることはありませんから、心配なさらずに。

[798: 購入検討中さん]

797
同じ意見の繰り返しだですね。過去のレスを読んだらいかがでしか。

681,682
680ではありませんが、そんな常識、誰でも知っていますよ。
売主が健全であれば、当然売れ残りの部屋の管理費等を支払うでしょう。売れるまで。
680はたぶん、クレセントが完売前にデフォルトした場合を心配しているのですよ。
管理費等平均2万として
売れ残りが66％あるとすれば（アエラより）
684ｘ0.66ｘ2＝900万/月
仮に今、クレセントがデフォルトしたら、これは誰が払うのですか。債権者が払いますか。
現在の入居者が負担するか、管理の規模を縮小するしかないでしょ。
今すぐデフォルトする事は、非常に考えにくく、
月900万の欠損が出る事はまずないとは思いますが、
680はこういったリスクを心配しているのだと思いますよ。

[799: 匿名さん]

ただし、上記はあくまで売主が完売まで存在し続けていることが前提条件になります。

[800: 799]

すみません、かぶってしまいました。

[801: 799=800]

すみません、しかもキリ番ゲットしてしまいました。

[802: 購入検討中さん]

799
どこを指しているのか不明ですが、
798の私のことを話しているのなら
チャンと文脈呼んでください。

[803: 799=800=801]

>>802
だからスミマセンかぶっちゃった、と言ったでしょ。799の指す「上記」は797ね。

[804: 購入検討中さん]

マンションはいいんだけど
書き込みしてる人のレベルが低いから悩むな。

[805: 近所をよく知る人]

売れたのが1/3でも、管理費と修繕積み立てが困ることはないと思います。

売主が潰れない限り、払ってくれるし、潰れてもどこかに、この物件の権利は行きます。

そうしたら、この物件の権利をもっている人（業者）が必ず払う義務が発生しますから。

この物件は、極端に言ったら、売れる値段にまで下げたら（半値とか）絶対に売れる物件です。

ですから、修繕積み立てと、管理費については、なにも心配はいりません。

[806: マンション投資家さん]

情けないなぁ
ここは必ず合いの手が入るよ
各自が買える価格になったら即買い状態になる
相場はあってないようなもの

[807: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は売主負担で安心しました。
上でも誰かが書いてましたが駐車場代は当然入居者負担ですよね。
完売しても稼働率は１００％ではないでしょうが．．．

ここは確か全て自走式だったような気がします。
ということはメンテ・駐車場修繕費は機械式に比較してあまりかかりませんね。
せいぜい立体駐車場のＥＶ点検費くらいでしょうか。
もしかして駐車場の土地購入費に補填されるとか．．．⇒ありえないですよね。

フロントや清掃の人件費⇒管理費
天災／原因不明の破損箇所の修繕や将来の修繕費⇒修繕積立金

駐車場代収入の使い道は⇒？？？
う〜ん、誰かわかる人がいたら教えて下さい。
やはり誰かが言っているとおり修繕費にプールされるのでしょうか？

[808: 匿名さん]

>807
ここで聞いても不正確な可能性がありますよ。
管理規約集や重要事項説明書を見せてもらうのがよろしかろうと思います。

[810: 匿名さん]

＞住民Ａ、住民Ｂ，住民Ｃ
＞買わなきゃいいでしょ！
おおきなお世話です。なんで買っっちゃったあなた方にいわれなきゃいけないの？
買っちゃったあなた方は検討板ではなく、住民板にでも書き込みすれば？
それとも噂が気になる？高値で買ったことが悔しくて寝れない？

[811: 先住民]

嫌なら買うな。もう住み始めて二ヶ月になるが住めば都というか快適。
最初は騒音とかスーパーがどうとか色々心配材料はあった。
でも実際に生活してしまえば何て事は無い。
そんなに神経質な方なら逆に来ないで欲しい。細かい事気にしすぎて住民とトラブルになる。
この新築タワーマンションが気に入って予算も合うなら買えばいいし、ガタガタ言うなら
買わなきゃいいだけ。　はっきり言って他の住民の方の風貌等見ると割りと富裕層が多い。
それだけのクオリティーがあると思う。　値下げがどうとか京葉線がどうとか言うなら住まない
方が良い。　もちろん渋滞もする。でも出社時間など気にしなくても良くて車でゆっくり通勤出来る方にとっては何の問題も無い。　多々反論もあるだろうがある意味参考にもしてもらいたい。
最新設備で綺麗なマンションである事は紛れも無い事実なのだから。

[813: 購入検討中さん]

安くなるのは嬉しいけど
それだけ検討者、購入者のレベルが落ちるのがいやだな。
自分は裕福層に入ると思うけどここが気に入っているので
レベルの低い人たちが混じらないことを祈る。

[814: 匿名さん]

富裕層・レベルの低い人の定義は

[815: 購入検討中さん]

日本人に必要なのは徳育だと良くわかるスレですな
若松小学校が親を反面教師とし徳育に励むことを望みます

[816: 匿名はん]

最多価格帯５000万以下のマンション買う時点で
富裕層はもちろん、プチ富裕層にもなれないでしょ。

[817: 匿名さん]

>798
売主がデフォルトしたらとはいいますが
ノンリコースローンですから、この事業が原因で倒産はしないでしょう。

次から同じようにお金を借りられないでしょうが。

[818: 匿名の匿ちゃん]

こういう人達って渋って渋って結局買わないんでしょうね。
つうか買わないんじゃなくて、買えないんでしょ。
お店で洋服とか買う時も何度も下見したり試着したりしながらも結局「じゃ、また」とか言いながら買わないパターン。　買えるならすぐ買えばいいだけの話。
安売りのバーゲンまで待ってるような真似してるクセして偉そうな事言ってどうなん？って感じ（笑）

[819: 匿名]

高値でつかんで夜も寝られない口

[820: 物件比較中さん]

価格改定で本当に先に買っちゃった方々へのフォローないの？

[821: 匿名]

残念ながら自己責任です
悔しさに身もだえして、号泣するだけです

[822: 匿名さん]

住民板でも、今後の購入者について話あがってたな。
今入っている車を見る限り、本当に裕福な方は少ないとは思うが
少なくとも、銀行からの融資は余裕で通った方々だと身なりを見て思う。
４０００万と３０００万台でも生活レベルは違ってくるだろうけど。
２０００万台尚且つギリギリで買われた方々だと今後の組合の運営上、
修繕積立金や管理費の見直しの際揉め事が起こるかもしれませんね。

[823: 購入検討中さん]

817
と言う事は購買者にとっては、もっとやばいではないですか。
クレセントは、SPCがデフォルトしても、自分の腹は出資額以上は全然痛まず、
痛みを債権者、強いては購買者に押し付ける構造です。
半額にしてでも、売ってもらわないと困るのは購買者ですよ。