レイディアントシティ印西

[匿名さん]

すごく豪華そうですが、周辺環境・通勤の便などいかがでしょうか？

所在地：千葉県印西市原2丁目1番（地番）
交通：北総鉄道北総線 「印西牧の原」駅 徒歩4分

[701: 匿名さん]

>700

もし親筋どうしの圧接箇所が足りないとチョットやっかいですね。
補強してもその親筋は死んでいますから。
問題は何本も有るとその部分は確実に強度を失います。
補強しても計算だけでは判らないですね。

[702: 契約済みさん]

>>700さん

何ヶ月か前に、その変更に関するお知らせが、書面で来ていたはずです。
変更に関しては、住宅性能評価の確認検査をパスしているので、
個人的には問題があるとは思っていません。

住宅性能評価を受けてない物件なら不安に思ったでしょうが…。
受けているからこそ、このような問題ない範囲の変更の知らせも
報告されてるのではないかと思っています。

内覧会での説明で、もし納得ができないようならなぜその場で
そう言わなかったのでしょうか？
購入者側には納得いくまで説明させる権利はありますよ。
まだ正式な引渡し前ですし、納得いくまで説明受けてくださいね。

[703: 契約済みさん]

自分もこの件は気になって、住宅性能評価の審査に
問題がなかったかどうか聞きましたが、
問題はなく大丈夫だとの回答でした。

[704: 匿名さん]

その審査と言うのも厳しくなる前のはなしですから。

[705: 物件検討者]

何か起きてから騒いでも仕方無いから、引っ掛かることがあるなら今のうちに納得行くまでデベロッパーさんと話しておいた方がいいですよ。
でも性能評価が下りるなら補償はされるんだし、そこまで騒ぐほどのことじゃないんじゃないですかね。


でもまぁ、そんなことがあるならとりあえずここは候補から除外かな。

[706: 物件比較中さん]

住宅性能評価っていってもこれからの郊外マンションは資産価値さがりっぱなしでしょ？永住目的で売れ残りをやっす〜く買うのが賢いのかもしれませんね。実際フォレストヴィラはＨＰで2400万まで値下がりしてるし、売り出し中から値下がってるのはどうなんだろ。

[707: 物件比較中さん]

中央に出来る予定のタワーマンションと販売時期があたるとフォレストは完売は厳しくなりそうな。
向こうはホント駅前だし、目の前イオンだし。

[708: ご近所さん]

中央のタワマンで厳しくなるのは販売時期的にも地域的にもザレジデンスでは？
中央と牧の原では違う特徴を持っているので、こことの比較はあまり意味ないですね。
両駅圏ともそれぞれ良い魅力があると思いますよ。
中央のタワマンも山林や畑の眺望しか望めないでしょうけどね。
そもそも他物件との比較より、ＮＴの魅力は何か、地域の魅力は何か、物件の魅力は何かを考えば、おのずと自分に合っているかどうか分かるでしょう。

[709: 契約済みさん]

＞実際フォレストヴィラはＨＰで2400万まで値下がりしてるし、売り出し中から値下がってるのはどうなんだろ。

販売価格をアクアより下げてきている印象がありますね。
でも、これがフォレストの販売価格決定だとしたのなら、
値下げとはまた違うと思います。

ザレジデンスなど周辺のマンションの価格帯が安めの設定を
打ち出してきているから、対抗価格なのかも知れません。
アクアを購入した側としては、フォレストまで待ってた方が
お得だったかなと思いますが（笑）。
でもMRで間取りを見せてもらったら、気に入った間取りが
フォレストではなかったので、一応満足しています。

[710: 周辺住民さん]

＞ザレジデンスなど周辺のマンションの価格帯が安めの設定

価格帯が安いのはごく一部です。ここはほぼ南向きでこの価格なら安いと思います。
この地域で物件選びしましたが、ここと終点駅前物件が割安、ニュータウン中央駅
前のＳは西向きが安いですが、南向きは少々高いし新しくできるＲも多分同じ
事だと考えられます。ニュータウン中央と印西牧の原では利便性がさほど変わらなく
通勤の方には始発駅の特権があるのでどちらか選ぶかは好みでしょう。
ニュータウン物件は安かったのに白井駅前Ｐが高く設定したので相場が上昇しました。
（それでも白井Ｐの一部は破格だったが・・・）
価格よりその地域の人気度で左右されるのでは？
ここが一番初めに完売（しかも竣工前に）したのが物語っているのではないでしょうか。
１７年暮から分譲した白井Ｐは先日完売したばかりです。

[711: 匿名さん]

住宅性能評価検査を受けているかどうかも物件選びでは大切です。
野村・三井・清水が手がけた例の市川のタワマンも、検査を
受けてなければそのまま購入者の手に渡っていたことでしょう。
今の時代、どんなに大手でも安心はできなくなっています。
第三者の審査を受ける事は、かなり重要だと思われます。

[712: 匿名さん]

比較の対称として地域もあるでしょうが、やはり大きなファクターは価格です。
近隣の賃貸団地からの横滑りをキャッチできるかがポイントだと担当の営業が
話していました。
少し背伸びして購入できる範囲。それが重要だそうですよ。

[713: 近所をよく知る人]

＞住宅性能評価検査を受けているかどうかも物件選びでは大切です。

今のご時勢、住宅性能評価受けていない物件など皆無では？
素人なので違っていたらすいません。

[714: 匿名さん]

住宅性能評価っていつごろもらえるんですか？

[715: 匿名さん]

>ここが一番初めに完売（しかも竣工前に）したのが物語っているのではないでしょうか。

それは棟別でしょ。物件全体で見れば、まだ完売してないでしょ？
中住戸の特徴ない部屋を最後に売り切るのがつらいのに・・・・。

＞１７年暮から分譲した白井Ｐは先日完売したばかりです。

詳しくないが、後から売り出したガーデンレジデンスの完売が先日で
ここもやっぱり１棟目は早めに完売していたのでは？

白井も牧の原の競合が少ないから中央のセンティスよりは営業は楽でしょうね。
中央は他にも駅からちょっと離れたところで買いやすい値段の物件が出ていますし・・・。

[716: 匿名さん]

715さんの言う通りで棟の完売ですよね。
しかも、数件のキャンセルは出ている状況でしょうし。

「後期分の棟の完売」で「販売ＨＰ閉鎖」
が物件完成後何ヶ月になるかが一応の判断基準でしょう。

我孫子は入居前かなり早い時期でした。これは凄いですね。
白井は入居後4ヶ月でした。

[717: 周辺住民さん]

>>713

首都圏の物件は住宅性能評価を受けている物件が多くなってきていますが、
全体の着戸数からみると、まだ20％ほどみたいですね。
国土交通省の調べ
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070620_2_.html

どこの物件も取得しているはずだと思い込まず、きちんと確認した方が
いいですよ。
ちなみに近隣物件では、センティスさんは受けてないと思います。

[718: 匿名]

住宅性能評価検査を調べたら以下のようになっていました。
住宅の性能を統一の住宅性能表示基準（住宅品質確保促進法に基づき国土交通大臣が定めたもの）で比較できるように表示を行うことを定めた制度。構造の安全、火災時の安全、劣化の軽減、温熱環境など大きく１０項目に分かれている。制度の利用は任意で、指定住宅性能評価機関が評価をする。性能表示制度を利用した住宅は、引き渡し後にトラブルが発生した場合でも、「指定住宅紛争処理機関」で対応してもらえる。

つまり、住宅性能評価検査があっても耐震基準、施工状態に問題がなれれば、「住宅性能評価検査」に掛かる費用も不要となります。決してこの評価が義務化されているのではないのですので、後は管理組合がシッカリ機能すればよいのではないのでしょうか。

[719: 物件比較中さん]

住宅性能評価検査と言うのは、技術基準のハードルはかなり低くて
一般の物件なら殆どと言うか当り前の性能を要求しているに過ぎません。
しかし、フラット35を利用する方にとっては、その対称物件かは大きな問題なのかも
しれないですね。
但し、費用はかかりますから売り主がどうするかだと思います。

[720: 匿名さん]

＞住宅性能評価検査と言うのは、技術基準のハードルはかなり低くて
一般の物件なら殆どと言うか当り前の性能を要求しているに過ぎません

その検査に引っ掛かった市川のタワマンて…
あそこは野村と清水の超大手コンビだよね？
コワイコワイ〜
大手だから安心っていう時代じゃないね〜

[721: 匿名さん]

720さん
でも大手だからああいう対応が出来るのでは？中小なら会社自体が潰れる運命かも…

[722: 物件比較中さん]

アクアヴィラの売れ残り５戸の広告がづっと出ていますね。
本当は何戸売れ残っているか分からないが、竣工済みの棟の売れ残りをづっと晒しておくのは販売戦略上マイナスなのでは。

[723: 物件比較中さん]

アクアヴィラの売れ残り５戸については、大幅値引き交渉が出来ることを期待したい。

[724: 入居予定さん]

アクアヴィラの購入者です。
先日、再内覧会に行ってきました。内覧会に指摘した箇所も綺麗に直してもらって、
さらにもう一度気になる点がないか探してくださいと言われ、気持ちよく対応して
もらえました。
内覧会の時に同行してもらった業者の方も、「良く出来ていますね。内装業者の
レベルも高いと思います。クロスの仕上げも綺麗」と言われ、安心しました。
マンションの外観も、エントランスの仕上がりも個人的には満足しています。

アクアは竣工し、今月の下旬から入居ですが、フォレストはこれから建設し、
来年の春入居の予定ですね。
すでに完成されてるアクアの建物を実際に見て検討できるのは、より実感できて
いいですよね。

最近、購入者の書き込みが少ないように感じたので書き込みました。
住民板の方では、購入者の皆さん色々情報交換をされていますが。
検討する方の参考になれば幸いです。

[725: 物件比較中さん]

724さん、
情報ありがとうございます。内装については安心しました。
既に購入されたようですので、差し支えなければ教えてください。

アクアヴィラの売れ残り住戸の修繕積立金や管理費については、竣工から一定期間デベが払わなくともよい特別条項がありますか。その条項による支払い猶予期間はいつまでですか。
また、その猶予期限が過ぎた時点で売れ残っていた場合、その時点から所有者としてのデベが上記費用を払い続けることになっていますか。

[726: 物件比較中さん]

前半の３棟で売れ残りがでているのに後発の２棟が捌けるとは思えず、更にその２棟の目の前にはすでにマンション計画があるため購入検討者はますます購入を先延ばしにする可能性がありますね。そうなるとデベが空室分の管理積み立て費を払わなくなったら、その分先発の入居者が負担することになるんでしょうか？大規模物件の割りに管理準備金が他マンションより高い気がするし一昔と違って全戸完売出来ない分、逆に空室補填負担がのしかかるように思えましたがどうなんでしょうね。

[727: 匿名さん]

726さん、物件比較されてるそうですのでお伺いしたいのですが、他の入居住み大量売れ残り物件などの管理費・修繕費はどのような状態になっているのでしょうか？

[728: 724です]

725さんへ
＞アクアヴィラの売れ残り住戸の修繕積立金や管理費については、竣工から一定期間デベが払わなくともよい特別条項がありますか。

区分所有法第19条以外の特別条項があるのかどうか心配されてるのですね。

このマンションの重説では、管理費等の負担は既契約住戸であれば当該住戸の買い主であり、未契約住戸であれば分譲マンション業者だと言っていました。第19条に基づき売れ残り住戸の管理費等は“売り主”が負担すると言ってましたので、安心されても大丈夫と思います。
ただ、ご自分できちんと売主に詳細確認はして下さい。あくまで私の理解の範囲内でお答えしたまでですので。

未契約住戸を多く抱えるマンションでは心配な問題かと思いますが、このマンションは近隣でも売れ行きが良く、現在もアクアではキャンセル住戸が５戸販売されているのみです。
あまり心配されなくても大丈夫だと思いますよ。この近隣で物件比較されている方は、よくご存知だと思いますが。

今年から販売開始になった来年の春竣工予定のフォレストヴィラも、販売は順調だと言っていました。先日内覧会の帰りにMR寄りましたが、人が多く盛況でしたよ。
フォレストの工事は始まったばかりですが、アクアは完成しましたので現地見学に来られたらいかがですか？
このマンションとこの環境を好きになってもらった方が、増えてくれるといいなと思います。
もうすぐ入居なので、うちの家族はとても楽しみにしています。

[729: 物件比較中さん]

728さん
詳しいご意見有難うございます。大変助かります。

いまひとつはっきりしないのですが、728さんの契約時の重要事項説明書には特別条項の記載が無かったということでしょうか。

特別条項が無いということでしたら、管理組合総会をで至急開催して、管理費等の負担をデベが行うように確認の決議をして、デベから未契約住戸分全部を至急徴収開始しなければ管理費等の不足が起こりそうですね。
フォレストが出来る前にアクアの管理組合は立ち上がるのでしょうか。それともフォレストが出来るまで何ヶ月も待つのでしょうか。

確かに表面的に広告に出ているアクアのキャンセル住戸は５戸となっていますが、これが全部かは不明なので十分気をつけたいですね。

ところで、フォレストの広告で「完売」と書いてある１期１次の販売戸数は何戸だったのでしょうか。全販売戸数に対してどのくらいの割合だったのでしょうか。５％？１０％？

以前アクアでもこうした○期○次「完売」の広告が出ていましたか。

いろいろとお聞きして申し訳ありません。

[730: 728]

729さん
＞特別条項が無いということでしたら、管理組合総会をで至急開催して、管理費等の負担をデベが行うように確認の決議をして、デベから未契約住戸分全部を至急徴収開始しなければ管理費等の不足が起こりそうですね

う〜ん、なにか勘違いをされてるようですね。
もう一度繰り返しになりますが、管理費等の負担は既契約住戸であれば当該住戸の買い主であり、未契約住戸であればデベである分譲マンション業者だと言っていました。つまり、売れ残り住戸の管理費等は“売り主”が負担するとはっきり言っていましたよ。

それから、通常は特約事項を設けている売主には要注意というのが一般的だそうです。
特約事項を付ける売り主は、入居者（既契約者）とまったく同じ条件で共用部分の負担をしようとはしないことになるので、気をつけたほうがいいと聞きました。

管理費の事は購入者としては気になりますよね。私も色々調べましたが、ここは悪どい事は
してなさそうだと思いましたよ。

729さんは他も色々細かい事まで気になっているようですね。
そこまで気になるようでしたら、一度デベに確認とってみた方がいいですよ。
その方が確実だし、一度に疑問点が解決しますからね。
物件比較中との事ですが、他はどこを検討されてるのでしょうか？
色々勉強されてるみたいですので、今後の参考に教えてもらえませんか？

[731: 物件比較中さん]

重要事項説明書に特約条項の記載があるかどうかは、結局自分でデベに確認取らないとならないようですので、申し込みをする前に教えてくれるかどうか分かりませんが、いつかデベに聞くとしますか。
電話やMRを訪問して自分の住所名前をデベに教えると、いつまでもDMや電話が来て面倒なので、有る程度物件を絞り込んでタイミングを見てからにした方が良いでしょうが。

管理費等の負担が実際はいつからか気になります。竣工後すぐにデベが負担しなければならないようだと、デベは負債の金利負担に加えて管理費等の負担が生じるからか、何ヶ月も経っても売れないと大幅値引きするケースが多いようです。

現在注目している物件は、千葉と神奈川の物件で売れ残りが多く近い将来大幅値引きしそうな物件が中心です。
横浜・神奈川や千葉の新築マンション価格についての掲示板などを見ていると、最近１０００万円位値引きする物件が出てきているようなので、竣工後の売れ残り、特に竣工後１年近く経っても売れ残っている物件はとても興味があります。

竣工後１年近く経った頃が一番狙い目と思い、しばらく前にある中堅デベの竣工後１０ヵ月の棟内MDを訪問し、値引き金額を率直に聞いたことがありますが、直ぐに５０００万程度の価格に対して５００万値引きし家具も付けるとの答えが返ってきました。MRだけでなく４戸有った売れ残り全部に適用するということでしたが、直ぐ隣に同じ高さのマンションが建設されそうな空き地があったので購入しませんでした（結局隣に高層マンションが建設されました）。

一般的にデベは販売に都合の良い言い方にしていることが多いので、文書をもらわないと信じないようにしています。

[732: 周辺住民さん]

竣工後、数ヶ月〜一年近く経つ物件は、千葉県内でも多くあります。
このマンション不況のご時世ですから。
千葉ニュータウン内でも、他にそういう物件色々あります。
竣工後しばらくたって未入居が多いところがいいなら、隣駅物件の方が
条件に合ってる気がしますがね。検討してみたら？

[733: 入居予定さん]

値引き目的で大量売れ残り物件をお探しなら、よそに行って下さい。
ここは該当しません。
ここを契約した人は、この物件が本当に気に入った方ばかりだと思いますので、731、729、726、723のような考え方の人とは価値観がぜんぜん違いますね。
同じマンションに入居しても近所付き合いなどうまくいくとは思えません。
個人的な希望としては、ここには来て欲しくないです。
ごきげんよう、さようなら。

[734: 入居予定さん]

わたしは、どうでもいいと思うけど。
一つの側面だけ見て、価値観云々いう733さんと同じマンションなのは残念です。

733さんのような方は戸建てが向いていると思います。
さようなら。

[735: 匿名さん]

731氏のカキコミは真実です。
はっきり言って今は買い時ではないし一年待った方が賢明
それにこの地域は売れ残りも多いし築浅中古も豊富、あせって買う地域ではない。

[736: デベにお勤めさん]

＞一年待った方が賢明
一般的には、そうかもしれません。
でも、この物件のこの部屋でないとダメという人は躊躇していてはいけません。

＞直ぐ隣に同じ高さのマンションが建設されそうな空き地があったので購入しませんでした
結局、こういう物件が値引きされるのであって、良い物件、良い部屋は値引きされないんですよ。
うちの会社も神奈川、都内で販売してますが、良い物件は高くても未だに即日完売ですし、
やっぱり問題内包している物件は売れ行きが悪いのです。

新築狙いなら、買いたいと思った時に買うのが一番です。

待てば安くなる・・・というのも事実ですが、
地価下落、土地仕入値が安くなる分が売値に反映されるのであって、
それはいわば発展が望めないマイナスの土地に建築された物件ということです。
建物建築費はいまだに高騰しつづけています。
見えないところをコストダウンし、価格を維持しているのです。

で、ここがお勧め物件かと聞かれると、なんとも言えませんが・・・・。
転売して差益が出る物件でないことは間違いないと言えます。
逆にここじゃないと嫌だって人にはアウトレットモールとか、
街の新しさに引かれたんでしょうから、住めば毎日が楽しくてしょうがないんじゃ
ないでしょうか。

[737: 匿名さん]

もう少しですが、欲しいと言うような商品が有れば嬉しいんですけれどね。
結局は都内か、柏、松戸、船橋まで行かないと用が足りないんです。
思っていたよりも中途半端という気がします。

[738: 匿名さん]

この物件の近くには広い空き地が多いようですので、これらの空き地が今後どうなっていくかも気になります。
もっとも、サブプライム問題による不動産市況の急変で、これらの空き地の開発は遅れるかもしれませんが。

[739: 匿名さん]

サブプライム問題について週間ダイヤモンド3月29日号
http://dw.diamond.ne.jp/number/080329/index.html
が特集しているようですよ。

[740: 匿名さん]

なんかここのマンションの購入者の人たちは
幕張の何とかというマンションの購入者と
気質がにてますねえ。面白い。

[741: 入居予定さん]

>>740
？
言っている意味がわかりません。
幕張方面のマンションとは全然関係ないと思いますよ…？

[742: 契約済みさん]

>>741
スルーしましょう。それができないと言われてしまいます。

[743: 買い換え検討中]

ちょっと気になって見に行ってみましたが、ここのマンションの来客用の駐車場ってコインパーキングなんですね。
住民は無料駐車場なのに、来客者からはお金を取るんでしょうか？
それとも住民関係者の場合は無料で出庫できるようになってたりするんでしょうか・・・。
有料の場合気安く両親や知人を呼べないような気がして。

[744: 購入検討中さん]

住まいサーフィンで「周辺環境（自然環境・年収水準・街並みなど）にはこだわりたい」で検索したら、この物件が2番目でした。
ユーザ評価の点数も高得点だったというのも含めて最近気になっています。
ニュータウンに比べるとコストが高めですが、皆さんこの土地に将来性はあると思いますか？

[745: 物件比較中さん]

開発の方向が中途半端ですね。
物件の値段は安くても(多くが長谷工ですから)中々完売に
ならないのは街の魅力に乏しいと私は感じました。
高級感や重厚感を周辺に求めるのは無理ですね。

[746: 契約済みさん]

私はこの周辺の街の感じ気に入りました。
駅から歩いて広くて綺麗な公園を抜けて、マンションのエントランスに
入るまで本当に近いし、周囲の景色は綺麗だし、これなら毎日
気持ちよく家に帰ることができそうだと思いました。

公園を挟んだお隣の低層マンションも感じが良くて素敵ですね。
住まいサーフィンで「周辺環境（自然環境・年収水準・街並みなど）
にはこだわりたい」で２位だというのも頷けます。
ここは千葉ニュータウンの中でもいち早く竣工前に完売しましたし、
（その後数戸のキャンセルはありましたが）一番売れ行きがいいのでは
ないでしょうか？

今年から販売のフォレストヴィラも、順調みたいですよ。
興味がある方はぜひ現地を見に来てほしいですね。
フォレストはこれから建築ですが、アクアヴィラはもう完成してますから。
ここの環境が気に入ってくれる人が増えてくれるといいなと思います。
私は4月入ってすぐ入居なので、今急いで引越し準備してます…。
新居が楽しみです！

[748: 購入検討中さん]

千葉の新築マンション価格動向の掲示板を見ながらじっくり考えてみます。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46554/

[749: 契約済みさん]

フォレストヴィラのMR行ってきましたが、ここの立地すごくいいですね。
今まで見に回った中で一番気に入りました。
駅近で利便性が良いのに隣に広い公園があるから、とても閑静な住宅街なんですね。
アクアヴィラは完成して引越し作業中でしたが、フォレストヴィラはまだ建物も杭打ち作業の段階でした。
しばらくはアクアヴィラの方は工事の作業音がうるさそうです。
後発のフォレストヴィラの入居のほうが、落ち着いて入居できそうです。

[750: 近所をよく知る人]

営業が車で連れまわすところだけ見て買わないほうがいいですよ。
自分の足（または車で）よくよく周辺環境をご確認くださいね。