千葉県で資産価値の下がりそうなマンションは？（その２）

[契約済みさん]

前スレでは、新浦安が不動のNO1でした。
他の地域の巻き返しなるか？
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=chiba&tn=0551&rs=1&re=10

[603: by 602]

変な文章を書いていたので以下に訂正

この構想の似た様なものとして、主塔の高さが400m級・スパン長が4000mと技術的に可能としていた
某大学と某スーパーゼネコンが提案した津軽海峡大橋構想ですが、青森県のTOPは『そんな資金をど
この誰が出す？』として結局ポシャリましたけど。

[604: 匿名さん]

海沿いに住んでて大きな地震を経験した者ですが、とにかく埋め立て地はすごかったです。
液状化やらマンションのダメージもすごくて。
こちらは大丈夫なんでしょうか？

[605: 匿名さん]

阪神大震災で神戸ポートピアがどうなったか知ってますか？
調べればわかることです。
むしろ安心なのです。

[606: 匿名さん]

埋め立て地で被害の大きかった所ってどこでしょう？
阪神のときも一番被害が大きかったのは市内の戸建ての住宅密集地と古い建造物。
旧耐震基準の古いマンションやオフィスビル以外、鉄筋コンクリート造の被害は細微でしたよね。
湾岸地域の建造物もほとんど被害はなかったはずですが？
液状化は埋め立てでない山古志、東北地震の液状化被害大きかったですね。
湾岸は液状化対策や地盤改良に力を入れているので、返って安心と思って対策をしていない内陸部が危ないかもしれませんね。

[607: 周辺住民さん]

阪神大震災では、一般建築物より施工基準が厳しいはずの阪神高速の橋脚の倒壊や
山陽新幹線のラーメン連続高架橋の橋脚の座屈や橋桁の落下があったけど、これは
コンクリに木片混入とか、いい加減な配筋組み立てが原因とか聞きましたし。
これはもう天災ではなく人災ではないか…と。
しかし、ポートピアのマンションが大規模な損傷もなかったのには舌を巻いたけど。
地盤改良工事に関しては、実は古くからありイタリアの水上都市のベニスからある
んですね。関空の建物はそこから学んだとありましたし。

[608: 匿名さん]

実際に経験したら分かると思います。
一番危険なのは細い道幅の戸建て住宅地やアパート等です。
古い住宅街も危険です。
新しいマンションは殆ど被害がなかったです。
古いマンションは結構被害が有りました。
高架が崩れたのは有名ですが、あれ以来全国で耐震補強工事が行われましたね。
小中学校の耐震も低い事が分かって補強工事がされていますが、
建築基準法で中高層マンションは耐震基準が厳しいです。

[609: 周辺住民さん]

そして、地質が強固で土地の区画整理も近年に開発が行われた整然とした街並みの
CNTやTX沿線も
巨大地震に対して安心感もあると思います。

by 東京ベイサイド民

[610: 匿名さん]

埋め立て地は結構誤解されてるんですよね。
本当は安心な部類の地域なんですけどね。
阪神大震災で一部液状化した画像なんかは使われましたけど、埋め立て地以外の市街地でも液状化してるんですよね、実際はポートピアの被害が殆どなかった事はあまり語られないので、埋め立て地が安全だというのはなかなか浸透しないですね。
まあ、安全だと言う事は知る人ぞ知るでも別にいいですけど、
わざとらしく危険性を振りかざす人もいるので、鬱陶しいですね。

[611: 匿名さん]

大地震で地面が液状化現象になってグチャグチャになるけど、建物の被害は少ないってこと？
確かに今のポートピアは、キレイに整備されてますね。

埋立地でも内陸でも、建物がちゃんとした強度があれば、どこに建ってても平気なのかも？
そしたらやっぱり、細い路地に古い戸建てが密集してる地区のが危険かなぁ
隣家の火事が、すぐに燃え移りそうだし

[612: 匿名さん]

埋立地は安全って言ってますけど、実際見たことありますか？
倒壊はないけど、ひび割れたり歪んだり…大規模な修繕が必要なんですよ。
かなりの負担です。

[613: 匿名さん]

柏の葉かな。
不便だし。
おおたかの森と比べるとダメになりそうだね。
でも学生街として新出発してほしい。

[614: 匿名さん]

実際見た事有りますよ、倒壊したのはほとんど市街地の、戸建て、老朽化したアパートレベルの建物か、旧基準のかなり古いマンション。
それに比べたら埋め立て地のは殆ど無傷でしたよ。
せいぜい修繕積立金で補修出来るレベルだったはず。
当時はポートピアに大規模な損傷が無いのはすごいと話題になったし、埋め立てじゃない地域の方がヒドかった。

[615: 周辺住民さん]

>>612

WTCビルを代表とするS造の超高層建築物(ビジネスビル)とは違い
SRC造もしくはRC造の『耐震』構造ってのを誤解していませんか？
良く言われる事でコンクリートは圧縮に強く引っ張りには弱い。
だからその引っ張り力に負けないために鉄筋を入れている。
しかし、巨大地震に伴う想定を越える引っ張り力があればコンク
リートのひび割れは起こる訳で、そうした一部分が破壊される事
で倒壊するのを防ぎ建物内の人命を守ることが耐震構造と言われ
ているのでは？と。

WTCビルの場合は、センターコアの鉄骨は緻密に配置されていたが、
その外側の梁の鉄骨が軽量なトラス構造でその外側の柱との接合部
が１点のみの強度が甘いコア構造だったらしい。航空燃料ケロシンの
火災時の高温に対して、天井部がＷ字型の鋼板でその上にコンクリート
スラブを打設していたため耐えられず、次第に床がたわんで抜け落ちて
崩壊していったとあります。

住宅向けのマンションが建設コストの掛かるS造でなく、RCかSRC造な
のは風揺れの低減や階下の衝撃音に対する騒音防止の為なのではなか
ったでしたっけ？

そもそもコンクリートは脆い複合材料であるのを、素人の私も含めて
誰が見てもE-デフェンスの阪神大震災時と同じ加震動画画像で見れば
わかると思います。

以下参照
http://www.bosai.go.jp/hyogo/movie.html

[616: 匿名さん]

阪神だけが地震ではありませんよ
他の地域でしたが、とにかくひび割れのマンション多かったです。
埋め立てして何年も経った地域なのに。
まぁ地震がなければ問題ないと思いますが…

[617: 匿名さん]

湾岸で阪神規模の地震ってどこよ？
ほら吹いてんじゃないの。

[619: 匿名さん]

きちんと設計、施工した建物は液状化の影響は少ないでしょう。
というのは、建物は支持地盤まで杭が食い込んでいるので、
支持地盤でない回りの地盤がどうなろうと関係ないからです。
地震の揺れで構造体に損傷を受けない限り、建物は大丈夫です。

ただ問題は、道路や鉄道、水道やガス電気などのライフラインです。
これは地盤の液状化によって、ズタズタになってしまいます。
液状化が沈静化した後で、改めて復旧工事をしなくてはなりません。
ライフラインは壊滅的被害を受けますから、数ヶ月〜数年は住めないでしょう。

小規模の建物は杭が支持地盤まで達していない設計のものもあります。
また、砂層を支持地盤にしているような場合は、支持地盤そのものが、
液状化でやられてしまう場合もあり得ます。
このような場合は、建物は壊滅的被害を受け、住めないでしょう。

結論的に言えば、タワーマンションの建築そのものは大丈夫だと思いますが、
住める状態にはならないと思います。

[620: 匿名さん]

最近の地震は湾岸でしょ。阪神ほどではなくても、被害は深刻です。
地震があったときだけニュースで被害の状況を見ますよね。でもその後すっかり忘れてしまうけど、被害を受けて修繕しないといけない建物って結構多いんですよ。修繕積立金でひび割れ吹き付け駐車場をなおすんだけど、いざ大規模修繕するときにお金が足らなくて、住民の皆さんから追金なんですよ！ぜったい埋立地は嫌です。

[621: 匿名さん]

>>619さん
＞支持地盤でない回りの地盤がどうなろうと関係ないからです。

地盤の流動の仕方によっては支持杭が破断するけどね。
単一層ではない地盤だと地震の力が想定外に働くので、
層の数が多い、もしくは流動性が高い層を持つ地域は厳しいでしょうね。
もちろん、そのことが設計に反映されているであろうことは期待できますが、
所詮は机上なので実際は未知数ですね。

まあ、どうせ破断したって建物が傾くぐらいの本数が折れないと分からないので、
知らぬが仏でそれはそれで良いのかも知れませんが。

[622: 匿名さん]

埋立地が安全だとは、思わない。
かと言って、内陸部が安全だとも思わない。
日本は地震大国。
どこで大地震が起きてもおかしくない。
どこにいても、大地震は怖い。

[623: 匿名さん]

比較的所得が高い層の人たちが、わざわざ「ゴミ捨て場」を選んで住むとも思えない。

地震の問題でも実際は都心や都内に比べて安全とよくわかっている。レベルの高い人たちだけに、よく勉強している（ちなみに六甲アイランドは地震当日の夜に電気が復旧している）

市内で事情をわかりつくした人が、多数より海に近い物件に引っ越している。世間の常識ではバス便は条件が悪いと充分承知した上で（そしてここは事情が違うと理解して）。

近隣だけで充分実需があるから、今のご時世でも極端な値下がりはしない。それがアエラの記事。プラウドだけが唯一のマーケティングミス(初めて売れ残った）。その野村も次のマリナテラスではもう失敗していない。

残念ながら歴史はないので、それはこれからのこと。東京西部の高級住宅地も都心からみれば当初は「人の住む所じゃない」ド田舎だった。そこがうまく成功すれば数十年後にはかなりいい住宅地になる。幸い今後の開発は戸建しか残っていず、今のマリナイーストの戸建をみても高級感があり、さらに地域のグレードはあがりそうに思う。

[627: 周辺住民さん]

>>618

またまた、頭のショボイ発言。
浦安沖の埋め立ては東京の中央防波堤あたりのゴミ捨て場と違う。
浚渫で埋め立てられたもの。
そこまで浦安沖の埋め立て地をゴミ捨て場と言うならTDRにも来れないですね。
相変わらず、自分の契約したマンションの街を明かさないのは凄く卑怯者！

>>土地って言うのは、伝統や文化があってはじめて評価されるもの。

爆笑！　であれば何で地価が決まるの？
説明したまえ。どうせ頭がショボイ様では…。
アクアラインも通らないでもらいたい。

[628: 周辺住民さん]

ここの板親さんは、911でWTCビルが崩壊したメカニズムの理解は無理な様ですね。
そんな方の戯言など信用できませんって。

[630: 周辺住民さん]

>>623

この様な事を書くから『新町の後発住民は自分勝手が多い』と言われる由縁です。
あちらは戸数も少なく、JALの処分地で元々計画住宅地では無かったですから。
同じ市民としてこの様なことを書くのは恥ずかしいです。

[631: 匿名さん]

都心に近いから地価が高いだけ
調べればわかる
埋め立て地のマンション被害について
住民の負担
意見も分かれて、話し合いもまとまらない。

[632: 匿名さん]

>>630

>>623が言っているのは、ＪＡＬのテニスコート跡でなく高洲のことと、普通は読むでしょう。
読解力つけようね。

[633: 購入検討中さん]

TX線沿いのおおたかあたりはどうでしょう？

[634: 匿名さん]

>>631 フォローありがとうございます。

>>630　　わかりづらくて申し訳ないです。高洲の物件はそれまでのおせおせムードで強気で値つけし、たまたま販売が景気下降時にあたったため今は売れ残っていますが、いいマンションですし住んでいる方も実際買えたわけですから、それなりの方々だと思います。

新浦安で初めて売れ残ったので、心無い人たちからスケープゴートみたく集中放火？あびていますが、ローン減税などで遠からず完売するでしょう。

[635: 匿名さん]

埋め立て地は本当は安心な部類の地域なんですけどね。
阪神大震災で一部液状化した画像なんかは使われましたけど、埋め立て地以外の市街地でも液状化してるんですよね、実際はポートピアの被害が殆どなかった事はあまり語られないので、埋め立て地が安全だというのはなかなか浸透しないですね。
まあ、安全だと言う事は知る人ぞ知るでも別にいいですけど、
わざとらしく危険性を振りかざす人もいるので、鬱陶しいですね。

[636: 匿名さん]

>>635
>阪神大震災で一部液状化した画像なんかは使われましたけど、埋め立て地以外の市街地でも液状化してるんですよね、実際はポートピアの被害が殆どなかった事はあまり語られないので、埋め立て地が安全だというのはなかなか浸透しないですね。
それでも修繕費に一世帯ウン百万からウン千万かかってますけどね。
浦安の埋立地は神戸よりも遥かに状況悪いですよ。

[637: 周辺住民さん]

>>632

そうでした。スミマセン。m(_._)m

さて埋め立て地が危険(新木場や中央防波堤辺りのゴミ処理埋め立て地を除く)と言うのは、
沖合の水深が深く断層が動き出す様な津波来襲の恐れのある地帯は別としてそれほど
神経質になる事は無いと思いますね。
海底トンネル等の地質改良工事は我が日本が世界に先駆けて先行しており、水平ボーリング
で地質改良していき、TBMで掘削していった青函トンネルの技術が応用されているのは聞
いておりました。
そして関空も愛知空港も神戸空港も日本が世界に誇る港湾技術を手に入れた事もありま
しょうし。しかし、そこには人が居るので完璧を求めるのにも無理があると思いますね。
問題は震災後の復興ですけど、東京湾沿いは被災者に対する災害援助やインフラの復旧
に対する物資の輸送に関しても、道路や鉄道が不通になっても被災していない都市から
物を運びやすいか…と思われます。
埋め立て地の建物は不同沈下対策に頭を悩めていて日々技術開発で邁進しているのを御
存知？　ここの板親さん。

[638: 匿名さん]

>>636
分かってないですね〜。
一番お金がかかったのは戸建てですよ、家財全部無くした人多いですから、命はお金では買えないし。
古くないマンションは家財もちゃんと残ったし、修繕ですんだマンションの人は避難もしなくてすんだし。
修繕積立金が有るので、急に個人で大金を捻出しなきゃいけないところばかりじゃないですよ。
家を建替えられない戸建ての人が一番長く仮設にいなきゃいけなかった。

埋め立て地のマンションは基礎杭が深いので頑丈だし、液状化対策で敷地建物の部分を地盤改良してるから、他の所よりも建物の被害が少ないんですよ。

認めたくない人の相手は疲れるので適当にしておきます。

[639: 匿名さん]

戸建てで全焼したり倒壊多発地域はまた別の話になりそうな気がするんだが。

[640: 匿名さん]

最近の地震は湾岸が多い。埋立地に分譲で賃貸で住んでたからわかるのだが、とにかく海が見えるマンションは壁に亀裂が入ってるのが大半だった。住民の負担がすごい。

[641: 周辺住民さん]

>>638

液状化対策…実は青函トンネル掘削で水平ボーリングで岩盤の中に浸透してくる
海水圧を特殊なセメントガラスで掘削する周辺固めて行き掘り進んでいった世界初
の土木技術とも関連もあるらしいです。
しかし、断層破砕帯を貫いているのでそれが動き出したら人智ではどうにならず
立ちすくむだけで、異常出水事故が発生し海水の排水が間に合わなければトンネル
は水没してしまうとかですけど。
浦安では震災時に多くのリゾートホテルを倒壊した家屋の被災者を収容して
もらえる可能性もあると思います。
それ以上に問題なのが、TDRに訪れている数万人と言われる帰宅困難者をどう
帰すかなんですね。

[642: 周辺住民さん]

>>640

これは塩害対策では？
塩分を含む潮風や雨水がコンクリート躯体に年月をかけて浸透し、内部の鉄筋が腐食して
膨張、コンクリの中性化を防ぐために外壁などの長期修繕計画は重要と言われているのでは？
そうした問題は今に始まったことではなく、海岸地帯を走る公共に供する土木構造物の
高速道路や鉄道などのインフラで大昔からあったはずです。
しかし、防水塗装が塗られておらず打ちっ放しが殆どなのはコンクリのかぶり厚がかなり
厚いためとも聞いておりましたが。

[644: 匿名さん]

造りの悪い建物は、どこに建てようが問題が生じる。
壁に生じる亀裂の原因は、コンクリートの品質・施工法や鉄筋不足、地盤沈下など色々あるけれど、周囲の環境を考慮して丁寧に造られた建物では補修費用が極端に嵩むことはない。

同じ埋立地ということで、造りの悪い建物と良い建物を比較するのは意味がない。
建築技術は常に進歩しているので、良い建物は過去の被害に対して何らかの対策を施しています。

[645: 匿名さん]

地震によるマンションの資産価値目減りについてこんなデータがありました

被災によるマンション資産価値の目減りは「耐震基準」と「被災状況」によって大きく異なる
阪神・淡路大震災後における神戸市内の中古マンション売出希望価格を70㎡換算した上で四半期毎に集計し、価格推移を世代別・被災状況別に区分けして検証を行った。その結果、
①震災後は一時的な住宅不足に起因するマンション特需などによって耐震基準に関係なく「損傷なし」マンションの資産価値は上昇するがその期間は限定的である、
②被災したマンションの資産価値は必ずしもゼロにはならない、
③被災状況が「軽微」程度であれば補修することで「損傷なし」マンションの資産価値と概ね同程度となる、
④被災状況が「小〜大破」程度のマンションであっても耐震基準（築年数）によって価格推移は大きく異なる、といったことが分かった。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/57TRhisai-syuto.pdf

[646: 匿名さん]

６３７さん

　元関西在住のものです。
　関空が完成したときは技術力の進歩に
　驚嘆したものですが、
　年々地盤沈下が進み補修に追われている
　印象があります。

　あれを見ていると、埋立地には
　あんまり住みたくないなと思いますが。

[647: 匿名さん]

埋立地でアスファルトから水がちょろちょろ
仮の電柱も倒れ…とにかくこれからマンションに住む予定だった人はかなりビビったはず
新聞にも載りましたが〜市の事業だったため、揉み消されたような
最近あった地震の話

[648: 入居済み住民さん]

埋立地に住むなんてこのリスク管理の叫ばれる中論外でしょう。
やはり、それなりにメリット（買い物施設の近さ、小中学校の近さ、駅の近さ）が揃っていないものは将来的には順調に価格が下がるでしょうね。

[649: 周辺住民さん]

>>646さん

関空の建物の補修とは、最初から不同沈下対策で施工時にあらかじめ建物に設置されていた
ジャッキを定期的にジャッキアップして水平を保つ補修との事なのでしょうか？
NHKテクノパワーで触れられていましたので。

サンドドレーン工法で地中の水分を排水したとしても、まだ残っている水分とかで
沈下は完全に停止していない事もあるのでしょうか？

その面、羽田のDラン施工は桟橋方式と埋め立て方式の合成なので今後の技術
革新が見物ですね。
震災時にランウェイの段差が出来て使えなくなってしまうのでは意味が無いですし。
どちらにせよ埋め立て地にしても地質が古く強固な内陸にしても実際に巨大地震に
遭ってみないとわからないところが多々ある様ですね。
問題は、EデフェンスのHPに書かれているとおり『減災』対策を進めるしかないので
しょうか。

>>644さん

>>壁に生じる亀裂の原因は、コンクリートの品質・施工法


ひび割れが起こる原因に

・コンクリートそのものの施工不良
・大きな地震で強い力が加わった場合

と聞いていますが。

[650: 周辺住民さん]

減災特別プロジエクトに関しては以下、

http://www.bosai.go.jp/hyogo/syuto-pj/index.html

[651: 契約済みさん]

で、色々まとめると、
千葉県で資産価値が一番さがるのは、埋立地の新浦安でいいの？

[652: 入居予定さん]

まあ、山だろうが海だろうが何処に住んでも購入後はこの板を見ない事が一番ですね。