プラウド新浦安

[匿名さん]

さあ、渡辺謙だ。意見交換合戦開始!


新浦安だ。かかってきな。

[122: 匿名さん]

グランデも1億円とかの高い部屋は苦戦していたなー。
（営業から聞いたから知ってます）
電話かけまくってたみたいよ。

[123: 匿名さん]

こどもがドリフト族なら親も安心ってね。

[124: 匿名さん]

>>122
え？そうなの？じゃぁ、あの４６倍って倍率は何だったの？
積み立て君はもういなかったって聞いたんだけど。

[125: 匿名さん]

抽選前日に突然、花が外される1億越えの部屋多数。。。
そういうことだったのか。

[126: 匿名さん]

知名度的に、プラウドもようやくマンションのブランドとして認知し、
三井のパーク＊＊＊の様に、聞けばデベの名称が分かるようになった。
ほんの少し前はプラウドというマンションすらなかったけど。

プラウドの知名度と新浦安という立地で、結構売れちゃうんじゃないでしょうか。
価格が高いのは既知。
でも、都心にも既にめぼしい物件がないですし、郊外が活況といっても、その中心は
都心から電車で30分、40分、はたまた50分というところに移りつつありますから。
新浦安はその中では、住環境やら市の財政やらかなりいいと思います。
例え駅から30分でも。

[127: 匿名さん]

渋谷在住です。週末に広告で初めて知りました。都心では、プラウドは、二子玉、青山、初台、高輪、赤坂をはじめ即日完売を連発しており、最近ではもっとも元気（人気）のあるブランドです。
ここも間取りを見てる限りでは、すばらしいと思います。１４８平米のお部屋、１億５０００なら買いたいですけど、もっと高そうですか？

[128: 匿名さん]

今年坪160万程度だったのに、いきなり300万以上で買うんですか？
ぜひ買ってください。

[129: 匿名さん]

１億あったらエアレジ買うなぁ・・・・

[130: 匿名さん]

二子玉、初台は、都心ではありません。

[131: 匿名さん]

この辺は、今年坪160万だったものは新価格で今いくらくらい？

[132: 匿名さん]

土地の購入価格から考えてみると、野村不動産が確実な利益を得るには、
少なくとも坪単価190万程度は必要でしょう。
これを下回っても利益はでるが、旨みがないのではないでしょうか。
坪単価190万円なら、110平米の中層階：9f〜10f（110平米の平均価格）で
6200〜6300万円。
プラウド新浦安の110平米の中心価格は、6200〜6300万円±5%程度内
と推定します。いかがでしょうか？

＜計算の根拠＞
土地価格　　　：210億円
戸数　　　　　：733戸
容積率　　　　：200%
平均平米　　　：専有部110平米＋共用部10平米
建設費　　　　：一律坪60万円
経費及び利益　：販売価格の20%
消費税　　　　：建物価格の5%

[133: 匿名さん]

↑　訂正

110平米の中心価格は6300万円±5%に訂正します。
大差ないですがね。。

[134: 匿名さん]

確実な利益より、確実に売り切れる価格にするのでは？
数百という規模で売れ残ってはいろいろ大変だよね

[135: 匿名さん]

6300万に＋5％だと6600万程度か。これは5％の誤差とはいえ大きい。
元がでっかいから考えどころですね。
普通、サラリーマンだと5000万円台程度かなあ。手が出せそうな価格は。この金額出すなら三井の豊洲の西向き考えるなあ、正直。コンセプトが全然違うけど

[136: 匿名さん]

2重床レベルになれば、もう60万/坪での施工は無理ですよ。
いくら、平面自走式駐車場で、150万/戸ほどの機械式駐車場の設置費用がいらないとは
いえ建設費原価は70万/坪に見るべきだと思います。
ということで、私の予想は、平均坪200万。　平均広さは113平米=34坪ですので、
6800+-5% が妥当かと思います。　それで売れるかどうかとは別に、少なくとも
事業化するからには、最初はその値段で売り出すしかありますまい。

>132 さん　共有部分は殆ど容積率勘定には入りませんよ。

[137: 匿名さん]

三井の豊洲の西向きは、坪単価260万です。　グロス価格は同じですけれども
80平米そこそこの住戸が6000万超えですね。

[138: 匿名さん]

いやいや5000万台でしょう！

[139: 匿名さん]

90台のところは人寄せパンダで、まさかの５０００万前半！
平均は6000万で、高いところはグランデより高く2億くらい
世の中の二極化にあわせて価格設定してくるでしょう。

[140: 匿名さん]

７，８０００万って一番売れない価格帯だとどこかで聞いたことある。

[141: 匿名さん]

坪200万かぁ。2割くらい上がってるのね。そのうちこの辺も面積を狭めて
販売しそうですね。

[142: 匿名さん]

＞　そのうちこの辺も面積を狭めて販売しそうですね。

浦安市が土地を入札にかけるときに、戸数上限を厳しくして人口密度を抑制して
いるので、戸割りをきざむというのは、このマンションが大失敗でもしない限り
難しいのではないでしょうか。　210億円で落札された土地ですが、
もともとの入札条件に　734戸までという条件がついていましたよ。

[143: 匿名さん]

標準仕様の差はかなりあれど、今となれば、１２６平米で４９００万程度で買えた三井モアナはバーゲンだったんですね？？？

[144: 匿名さん]

なんか、明海橋を渡ったとたん、ここはＭＥ２１とは明らかにちがうと感じる。
それは、電柱が見苦しく立ち、電線が蜘蛛の巣のように視界に入ること。
高洲小の父兄のギャップ（漁業補償住人vs新住民）もきいたことがある。

[145: 匿名さん]

価格発表の後は、またここは盛り上がるんだろうなあ・・・。
今、いろいろ想像してなんやかや言ってもしょうがないでしょ！

[146: 匿名さん]

野次馬根性ってやつでしょう。
戸数は変えられないよ。これで建築確認取ってるんでしょ？
上場を目前に控える野村が出来るはずがない。
株主の金が「結果的に」このバブルマンションにも注ぎ込まれると考えればぞっとする。

[147: 匿名さん]

>>146
逆だろ。
マンションの購入代金が株主への配当に回る。

まあしかし、坪単価200万なら「お手ごろ」と感じる人もいるだろう。
世田谷あたりなら坪単価300万超えるからね。都心までの通勤時間は世田谷と
大差ないわけだし。
俺は新浦安バス便で坪単価２００超は割高だと思うけどね。

[148: 匿名さん]

公開が目に見えている（10月だったっけ）ので、大金をここに注ぎ込める。
（ここの購入資金は借入金かしらんが上場で返済できるだろ）
MSの購入代金は利益が出れば配当だけど、ここで大もうけできるのか？？？
今年三井でME21で坪160万だったのに、高洲で坪200万で700を売りさばけるのか大いに疑問。
だから株主がかわいそうと言っている。
世田谷との距離関係っていうより近隣事例との比較のほうがもっと深刻。
三井も浦安市民が半分近く買っているらしいから地元の目が完売に大きな影響力を持っているはず。

[149: 匿名さん]

ゲストスイートのあるマンションて経験無いんですが、いいものですか？

[150: 匿名さん]

三井モアナは当時ならあと少し出せば、高洲とは別世界の
ＭＥ２１を買えたのにと言われていたが、今となっては、
プラウドと比較すればバーゲンセールで買えたねと言える。

[151: 匿名さん]

安値の過去と比較しても意味なし。これが現状価格。
東京へのアクセスに対し、浦安は安くなりすぎただけ。
まあバスは通勤はどうかと思うけどね。

[152: 匿名さん]

バスは通勤→バス通勤ね

[153: 匿名さん]

過去って今年の3月とか6月の価格だぜ。比較するよ。
グランデは今年、モアナは昨年。

[154: 匿名さん]

ぱっと見には、平面式平置きの駐車場に面積を使っていて、
たいした共用施設の充実もないようだし、　構造も極めて普通に見える
（2.1メーターサッシとか、2.55メーター天井高とか、今日びちょっとひかえめ）
どこで、三井と差別化するか？　これできなければ大量売れ残り確定では。

[155: 匿名さん]

値段も発表されてないし、差別化っていってもね。
>>154さんはどうすればいいと思いました？

[156: 匿名さん]

この9月以降からは別の値段。これ至る所で。
なので3、6月とは違うと思うよ。東京買えなくなった
人が流れて来まっせ。

[157: 匿名さん]

三井はディスポーザーもないし、壁紙がツルツルで安っぽい。
キッチンもいまひとつ高級感もないし、ＧＳ工法は遮音性で最悪。
一方の野村はプラウドブランドで出すのであるからには、仕様は高めでしょう。

[158: 匿名さん]

＞　野村はプラウドブランド
野村に”プラウド”でないブランド名なんてありましたっけ？
どんなおんぼろマンションでもプラウドなのっているのですが。

[159: 匿名さん]

>>157
ハイハイ♪土地の値段を含めて仕様も高いマンション。
ディスポーザーの付いた高級キッチン、ゴワゴワ壁紙の
遮音性に優れる最高の工法の野村プラウドに期待して下さい。

お金があって良いですな〜。

[160: 匿名さん]

でも戸建てではなく、マンションが好きで住むのだから
ディスポーザーくらいほしいでしょ。

マンションだからこそ遮音性が大事なわけで、
ＧＳ工法は工賃が安いというメリットがあり、
ボイドスラブは見かけがすっきりするとういうメリットが
あるけど、遮音性の確保には向いていない。

[161: 匿名さん]

GL工法は壁が薄ければ問題ですが、コンクリートが厚ければほぼ無問題です。
ボイドスラブも同じで、２重床にして防音材を敷き詰めてあればほぼ無問題です。
全体を見て判断しなきゃ。また、施工者によっても差が大きいですよね。
壁がそもそも薄いとか、薄いスラブに直床とか、むしろこっちを避けないと。
プラウド新浦安と同じ造りのマンションが有れば、そこを見に行くの一番なのですが、
誰か知りませんか？

[162: 匿名さん]

清水がGSなんてセコイ施工を受けるのか？

[163: 匿名さん]

GLの間違い

[164: 匿名さん]

清水ったってあの幕張の三井物件も清水でしょ？十分せこい

[165: 匿名さん]

それは売り主が三井だったからじゃない？相当コストダウン迫られたとか。

[166: 匿名さん]

新浦安三井と一般的なプラウドとの比較
　　　　　　　　三井新浦安　　　　　　　プラウド
外装　　　　　タイル＋吹き付け　　タイルのみ＋吹きつけ
隣戸との壁　　　　210mm　　　　　　　　180mm
スラブ　　　　　ボイド270mm　　　　　　200mm
サッシ　　　　　2100mm前後　ペア　　2100mm前後　ペア
キッチン　　　　ディスポなし　　　　ディスポあり
バルコニー　　　　　3m　　　　　　　　2m　ただし両面
天井高　　　　　2500mm前後　　　　　2500mm前後　梁目立つ
床と天井　　　　二重床二重天井　　　二重床二重天井
内装の質感　　　　今一　　　　　　　　まあまあ

違いは、ボイドか通常の梁構造のスラブかというところ
（梁は気なりだすとかなり気になる）と、壁の厚さ、
ディスポがあるのかないのかというところ、
それから内装の質感位でしょうか。

それ以外は似たり寄ったりで大して違いない。

ちなみにプラウドでも高級路線にする場合は
構造は同じで、内装材料を高級にするのが今までの通例。

[167: 匿名さん]

↑　訂正
三井新浦安の戸境壁は230mmで、プラウドの外装はタイル＋吹き付けの間違い

[168: 匿名さん]

スーパーゼネコンで経営もしっかりしている清水建設と
中堅ゼネコンで債務超過で経営再建中で配当も出せない三井住友建設では、
会社の格は天と地ほどの差があり、比較するのも清水建設にあまりに失礼だ。
設計や施工も当然両者の違いが反映されたものになるでしょう。

[169: 匿名さん]

↑
違いを一つ追加

三井新浦安は順梁構造で、プラウドは逆梁構造を使うことが多い。

[170: 匿名さん]

値段が出ないと盛り上がらんね。

[171: 匿名さん]

まぁ値段発表前から、何も知らない評論家ゴトキが盛り上がってるね〜。