プラウド新浦安

[匿名さん]

さあ、渡辺謙だ。意見交換合戦開始!


新浦安だ。かかってきな。

[101: 匿名さん]

PCTBは通路が柵になっていて、下を見るのが怖くて購入あきらめました。
自信で柵が曲がったらとおもうと震えてしまいます。
だいたい2000年以降、金利も地価も鋼材も高騰しているんだから、同じ値段で仕様がよくなるほうが不思議。最近の物件はどこかでコストダウンしていると思った方がよい。
三井のリハウスの人もそう言っていた。

[102: 匿名さん]

新浦安バブルですな。
6千万も7千万もするなら誰も買わない、買えない、見向きもしない。

[103: 匿名さん]

中心価格帯の限度は5000万台、6000万以上はもう限界超えてるということか。
確かに高いよなぁ。これが駅から30分だもん。しかも700戸超。

しかし、土地所得価格の増分を単純に上乗せするとやはり6000万台と思われ、
野村君はここをどう裁くのか？新浦安人気に強気でそれでも需要あると見ているのか。

ただ、35年ローンにすれば1000万あがっても月5万くらいアップで、これをしのげるか
親援助ありとかの購買層がそれなりにあれば結構はけたりするかも知れん。

野村と比べれば安いかも知れんが、駅遠で決して安くはないPCG500戸が即日完売だからなぁ。
でも6-7000万もだせば都内でもそこそこのものが買える。そこまでいいのか新浦安。

[104: 匿名さん]

高齢者は、都内に住むほうがシルバーパスがあって便利。
新浦安に住みたいと思うかなぁ。

[105: 匿名さん]

PCGの場所はマリナの住人みんな狙ってたからなあ。

[106: 匿名さん]

当分静観かな。
そのうち出るでしょ、PCGのMR近くの土地が・・・金持ちならそっちじゃない、何が何でもマンションにこだわる必要ないから。

[107: 匿名さん]

○ルファグランデ○番館の二の舞になる予感。

[108: 匿名さん]

まあ、ここのマンション買わずに一戸建てにしたらいいよ。
買ったらデベの思う壺にハマルだけさ。

[109: 匿名さん]

住んでいて潮風の影響ってどんなもん？
やっぱり車が錆びたり、洗濯物がベタベタとかなの？

[110: 匿名さん]

＞１０９
海からも遠いし駅からも遠い、それがウリ。

[111: 匿名さん]

なんでそんな不便なところに。引退された老夫婦がのんびり過ごすのか？

[112: 匿名さん]

148平米の部屋っていったいいくらなんでしょうね〜
一億円超？

品川やお台場のタワーマンションと比べて価格はどれくらい違うのでしょうか

[113: 匿名さん]

>>111
ええ、新浦安は結構いらっしゃいますよ。
お金があって都心に近く環境がよければ最高なんじゃないですか？
>>112
グランデも1億超があっという間に売れましたので普通だと思いますが。

[114: 匿名さん]

老夫婦は新浦安に限らず、どこにでもいらっしゃるわけで
交通便利な場所でなければ、「最高」とは言えませんね。

[115: 匿名さん]

新浦安は新興住宅地でそれもマンションが多い地区です。
意思をお持ちになり転居してきた老夫婦が多いという事です。
のんびり過ごされるには環境は大切でそれを優先しての事と思います。

[116: 匿名さん]

鉄鋼団地というものがそばにあっても環境が良いの？
どうもイメージ的には環境が良いとは思えないけどなぁ。

[117: 匿名さん]

それなりに静かな場所ですし、海が近くてとてもイイと思います。
まぁ、色々と書いていますがとても高そうで買えそうにありませんけど。

[118: 匿名さん]

鉄鋼団地はたしかあの辺がグリーンベルトかなんだかで
公害が少ない業種しか誘致できないから鉄鋼になったって聞いたことある。
蘇我の方のエントツもくもくのコンビナートより全くいいんじゃない？
テーマパークビュー（く、苦しい・・）の眺めはあまり素晴らしくはないでしょうけど。

[119: 匿名さん]

夜中に走り屋さんが、タイヤ鳴らして走り回っていても静かな場所？

[120: 匿名さん]

昔、ドリフト族対策で道路に鋲打ったりしたんですけど、さすが大重量の鉄鋼運搬トレーラーが
踏んでるうちに綺麗に引っ込んじゃったんですよね（苦笑

[121: 匿名さん]

西部警察のロケ現場？

[122: 匿名さん]

グランデも1億円とかの高い部屋は苦戦していたなー。
（営業から聞いたから知ってます）
電話かけまくってたみたいよ。

[123: 匿名さん]

こどもがドリフト族なら親も安心ってね。

[124: 匿名さん]

>>122
え？そうなの？じゃぁ、あの４６倍って倍率は何だったの？
積み立て君はもういなかったって聞いたんだけど。

[125: 匿名さん]

抽選前日に突然、花が外される1億越えの部屋多数。。。
そういうことだったのか。

[126: 匿名さん]

知名度的に、プラウドもようやくマンションのブランドとして認知し、
三井のパーク＊＊＊の様に、聞けばデベの名称が分かるようになった。
ほんの少し前はプラウドというマンションすらなかったけど。

プラウドの知名度と新浦安という立地で、結構売れちゃうんじゃないでしょうか。
価格が高いのは既知。
でも、都心にも既にめぼしい物件がないですし、郊外が活況といっても、その中心は
都心から電車で30分、40分、はたまた50分というところに移りつつありますから。
新浦安はその中では、住環境やら市の財政やらかなりいいと思います。
例え駅から30分でも。

[127: 匿名さん]

渋谷在住です。週末に広告で初めて知りました。都心では、プラウドは、二子玉、青山、初台、高輪、赤坂をはじめ即日完売を連発しており、最近ではもっとも元気（人気）のあるブランドです。
ここも間取りを見てる限りでは、すばらしいと思います。１４８平米のお部屋、１億５０００なら買いたいですけど、もっと高そうですか？

[128: 匿名さん]

今年坪160万程度だったのに、いきなり300万以上で買うんですか？
ぜひ買ってください。

[129: 匿名さん]

１億あったらエアレジ買うなぁ・・・・

[130: 匿名さん]

二子玉、初台は、都心ではありません。

[131: 匿名さん]

この辺は、今年坪160万だったものは新価格で今いくらくらい？

[132: 匿名さん]

土地の購入価格から考えてみると、野村不動産が確実な利益を得るには、
少なくとも坪単価190万程度は必要でしょう。
これを下回っても利益はでるが、旨みがないのではないでしょうか。
坪単価190万円なら、110平米の中層階：9f〜10f（110平米の平均価格）で
6200〜6300万円。
プラウド新浦安の110平米の中心価格は、6200〜6300万円±5%程度内
と推定します。いかがでしょうか？

＜計算の根拠＞
土地価格　　　：210億円
戸数　　　　　：733戸
容積率　　　　：200%
平均平米　　　：専有部110平米＋共用部10平米
建設費　　　　：一律坪60万円
経費及び利益　：販売価格の20%
消費税　　　　：建物価格の5%

[133: 匿名さん]

↑　訂正

110平米の中心価格は6300万円±5%に訂正します。
大差ないですがね。。

[134: 匿名さん]

確実な利益より、確実に売り切れる価格にするのでは？
数百という規模で売れ残ってはいろいろ大変だよね

[135: 匿名さん]

6300万に＋5％だと6600万程度か。これは5％の誤差とはいえ大きい。
元がでっかいから考えどころですね。
普通、サラリーマンだと5000万円台程度かなあ。手が出せそうな価格は。この金額出すなら三井の豊洲の西向き考えるなあ、正直。コンセプトが全然違うけど

[136: 匿名さん]

2重床レベルになれば、もう60万/坪での施工は無理ですよ。
いくら、平面自走式駐車場で、150万/戸ほどの機械式駐車場の設置費用がいらないとは
いえ建設費原価は70万/坪に見るべきだと思います。
ということで、私の予想は、平均坪200万。　平均広さは113平米=34坪ですので、
6800+-5% が妥当かと思います。　それで売れるかどうかとは別に、少なくとも
事業化するからには、最初はその値段で売り出すしかありますまい。

>132 さん　共有部分は殆ど容積率勘定には入りませんよ。

[137: 匿名さん]

三井の豊洲の西向きは、坪単価260万です。　グロス価格は同じですけれども
80平米そこそこの住戸が6000万超えですね。

[138: 匿名さん]

いやいや5000万台でしょう！

[139: 匿名さん]

90台のところは人寄せパンダで、まさかの５０００万前半！
平均は6000万で、高いところはグランデより高く2億くらい
世の中の二極化にあわせて価格設定してくるでしょう。

[140: 匿名さん]

７，８０００万って一番売れない価格帯だとどこかで聞いたことある。

[141: 匿名さん]

坪200万かぁ。2割くらい上がってるのね。そのうちこの辺も面積を狭めて
販売しそうですね。

[142: 匿名さん]

＞　そのうちこの辺も面積を狭めて販売しそうですね。

浦安市が土地を入札にかけるときに、戸数上限を厳しくして人口密度を抑制して
いるので、戸割りをきざむというのは、このマンションが大失敗でもしない限り
難しいのではないでしょうか。　210億円で落札された土地ですが、
もともとの入札条件に　734戸までという条件がついていましたよ。

[143: 匿名さん]

標準仕様の差はかなりあれど、今となれば、１２６平米で４９００万程度で買えた三井モアナはバーゲンだったんですね？？？

[144: 匿名さん]

なんか、明海橋を渡ったとたん、ここはＭＥ２１とは明らかにちがうと感じる。
それは、電柱が見苦しく立ち、電線が蜘蛛の巣のように視界に入ること。
高洲小の父兄のギャップ（漁業補償住人vs新住民）もきいたことがある。

[145: 匿名さん]

価格発表の後は、またここは盛り上がるんだろうなあ・・・。
今、いろいろ想像してなんやかや言ってもしょうがないでしょ！

[146: 匿名さん]

野次馬根性ってやつでしょう。
戸数は変えられないよ。これで建築確認取ってるんでしょ？
上場を目前に控える野村が出来るはずがない。
株主の金が「結果的に」このバブルマンションにも注ぎ込まれると考えればぞっとする。

[147: 匿名さん]

>>146
逆だろ。
マンションの購入代金が株主への配当に回る。

まあしかし、坪単価200万なら「お手ごろ」と感じる人もいるだろう。
世田谷あたりなら坪単価300万超えるからね。都心までの通勤時間は世田谷と
大差ないわけだし。
俺は新浦安バス便で坪単価２００超は割高だと思うけどね。

[148: 匿名さん]

公開が目に見えている（10月だったっけ）ので、大金をここに注ぎ込める。
（ここの購入資金は借入金かしらんが上場で返済できるだろ）
MSの購入代金は利益が出れば配当だけど、ここで大もうけできるのか？？？
今年三井でME21で坪160万だったのに、高洲で坪200万で700を売りさばけるのか大いに疑問。
だから株主がかわいそうと言っている。
世田谷との距離関係っていうより近隣事例との比較のほうがもっと深刻。
三井も浦安市民が半分近く買っているらしいから地元の目が完売に大きな影響力を持っているはず。

[149: 匿名さん]

ゲストスイートのあるマンションて経験無いんですが、いいものですか？

[150: 匿名さん]

三井モアナは当時ならあと少し出せば、高洲とは別世界の
ＭＥ２１を買えたのにと言われていたが、今となっては、
プラウドと比較すればバーゲンセールで買えたねと言える。