パークシティ柏の葉キャンパス一番街

[習志野]

これからも色々と情報交換をしましょう♪

特徴　　：駐車場100%/ペット可/保育施設あり/駅5分以内/タワー（20階以上）/
　　　　　大規模マンション（200戸超）/宅配ロッカー/インターネット対応（ブロードバンド）/
　　　　　バリアフリー/２４時間有人管理/１００平米以上住戸あり/スーパーまで5分以内

過去スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46843/

所在地：千葉県柏市若柴字原山276-1（従前地）（地番）、千葉県柏市若柴字アラク164-4（従前地）（地番）
交通：つくばエクスプレス 「柏の葉キャンパス」駅 徒歩1分 ※本計画地入口まで、徒歩2分（A棟、B棟）、徒歩3分（C棟、D棟、E棟）

[849: 匿名さん]

80平米で、29000円ですから、29000÷80=362円です。
やはり管理費修繕積立金は高いのかもしれません。
ちなみに三井不動産の物件同シリーズに住んでいる知人は80平米で18000円といっていました。
共用施設もそれほど特異なものはないですし、これほどまでに高い理由を聞いてみたいです。
仕様は申し分ないと思っていますが、日当たり、眺望、外部に開放された中庭など住民にとっては考えてしまうような条件が悪い点があるので、それも含めて、この物件を検討したいと思います。

なお、A棟B棟入居の頃はセントラルパティオも未完成だそうで、共用施設も利用できないものがあるそうです。

[850: 匿名さん]

AB棟は、一番最初に住む！ってとこに価値があるんですかねー。
確かに変化を見つめていくのは、考えようによっては楽しいかも。

[851: 匿名さん]

これから金利も上がり消費税も上がる可能性がある中で果たして
返済できるか悩むところです。

[852: 匿名さん]

今聞いている話から推測すると、おおよそ平均的な管理費というのは２５０００円くらいなのでしょうか。
世帯数が９７７戸ですから、月に集まる管理費はおおよそ２４４０万円。
年間約２９３００万円です。
管理費では清掃費や共用施設の電気代や水道代等、共有部にかかる維持費をこのお金でまかなう事は理解できます。
でも、ここはプール等の維持費がかかる施設はほとんど用意されていないのに、年間３億円もの管理費が必要なのでしょうか。？

[853: 匿名さん]

大規模修繕のときは、10億くらいかかるのかもしれませんよ。
20年、30年の長期スパンで、一時的な貯金の時期はあっても、配管全部交換などの時期は予算不足の可能性もありますから、気をつけないと。　もしかして、外壁タイル修繕とかもあるのでしょうか？　いずれにしても内容と適切な金額なのかを考えないとわかりませんね。

[854: 匿名さん]

管理費はたしかに高いですね
武蔵小杉のタワーは同じような面積でこれの半額以下でした。
最初だけなのかもしれませんが。。

[855: 匿名]

管理費と修繕費は違いますよね。
大規模修繕費などは管理費ではなく修繕費からでるので修繕費も上がるでしょう。
重説のときに長期の修繕計画とそれにともなう修繕費計画の話があるとのことでしたが
契約前に知りたいところです。

[856: 匿名さん]

修繕積立金は分からないけど、管理費は入居後に管理組合で見直しできるので、あまり気にしなくていいのではないでしょうか。ただし実際はもっと必要になる可能性もあるわけですけどね。
例えば毎月数千円という金額の価値をどう考えるかは人それぞれだと思うのですが、マンションの維持・管理のため本当に必要ならば仕方ない、という方が多数であることを祈ってます。

ちなみに物件価格が超破格と言われた勝どきのTHE TOKYO TOWERSは、数十年後には管理費/修繕積立金/固定資産税で毎月10万オーバーという話が出てましたね。100平米超での話ですけど。

[857: 匿名さん]

その東京タワーズは、先々毎月１０万オーバーになるというのは本当ですか？！
それはタワーだから、特別ってことですか？
確かに維持管理にお金がかかるのはマンションで必須ですし、みんなで出し合うのも
必要なことだと思います。でも、タワーゆえに高額になってしまうというのでは、
なぜあえてタワーにしたのか。というかしたことを非常に残念に思います。
（武蔵小杉などでも問題なく受け入れられているから、郊外でもＯＫとなったのでしょうか？）

[858: 匿名さん]

本当に、なぜあの場所にタワーなのでしょうかね・・・・
日当たりを考えているならまだしも、AB棟は他の棟の影響受けまくりですし。
駐車場にも疑問が残ります。
あまり住民のことを考えたマンションのようには思えなくなってきました。

[859: 匿名さん]

管理費は要確認ですね。
ところでセントラルパティオ以外の共用施設、ライブラリなども外部に開放されるのでしたっけ？

[860: 匿名さん]

友人が有明のタワー物件に住んでいます。（耐震でパイプスペースが室内）
タワー物件の大規模修繕だかで積み立てしていた費用では足りず、別に多額に集金されたそうです。
とにかく修繕費は掛かるそうです。ですのでこれくらい普通ですよ！
あと、皆さん修繕費は１０年後とかに一括徴収と値上がりがるのが普通ですよ。
例えば、１０年たったら３５万くらいの一括徴収と月１万くらい値上がるかな？
また、管理費も同様に値上がる可能性は大です！
あと、ここはスケルトン（パイプスペースが住居外）だからまだ良いほうでは？
今はこれ↑スケルトンを買わないとダメですよ、絶対に！（この物件以外でも・・・）

＞８５８さん。
なぜあの場所にタワーなのか・・・？
は→線路近くは比較的地盤が固い（良い）です。
特に阪神淡路後の鉄道事業は国の規定がより厳しいものになり、
ＴＸも地盤調査などは時間がかかっていると思うのです。
このようなこともタワーマンションは線路近いほうが良いのではないでしょうか？

[861: 匿名さん]

>>860さん、皆さんが高いと言っているのは管理費の事じゃないですか。
修繕積立費は高いと言っている人は居ないと思うのですが。

[862: 匿名さん]

すいません。８５３さん、８５５さんのご意見を読み書き込んだ次第です。

[863: 匿名さん]

858さんではありませんが、あの場所になぜタワーか、という質問は、そういう意味ではないような気がしますよ860さん。地盤云々の意味ではないような。。。。

この辺りに建てたところで、都心のように夜景がさほどきれいというわけでもなく、ステータスがあるわけでもなく、どちらかというとまだまだ一戸建て志向のあるエリアですから、購買層のニーズとしてはタワーは望まれていないような気がします。
まあ、計画が進んでいる今こんなことを言ってもしょうがないのですが。

私自身もタワーがいい、とは全く思っておらず、注目していて情報を待っていたらタワーだった、という感じでした。
引き続き前向きに検討していますが、ローンの他にかかる費用がこれだけ高いのか・・・と思ってしまいました。
そういったローン以外の毎月発生する費用を含めて考えると、注文住宅で自分の希望通り建てても同じくらいの支払いでいけるな、と思ってみたり。

難しいですね。なかなか。。。

[864: 匿名]

確かにみなさんは管理費が高いと言っていますが修繕積立金も長期計画しだいでは払う金額が
上がっていくので修繕積立金もきちんと考えた上で購入を検討した方がいいのではないでしょうか？
三井の言っている修繕積立金ではこの先まったく足りないと思いますよ。
管理費は住民にどんな管理をしているのか突っ込まれるので値段を上げるのは難しいですが
修繕積立金は資産価値等を考えれば必要があれば払わざるを得ないで値上げはたやすいです。
なので今時点では管理費は高く修繕積立金は低くしているんじゃないですか？

[865: 匿名さん]

856さん
管理費をあまり気にしないで購入に踏み切れる人はそういないような・・・？
毎月かかる費用がどれくらいかどうかのシミュレーションはするでしょう。
管理組合で見直すことがあるとしても、そうすぐには変えられないでしょう。

生活にかなり余裕がある人であれば、管理費なんて微々たるものなのかもしれませんが我が家はそういうわけにはいきません。
もちろん維持管理に必要なお金は住民で出していく、ということは当たり前だとは思いますが、やはり日常生活の収支がどのようになるのかは考えなければいけませんし、残念ながら我が家は考えなくていいほどの余裕はないです。

購入検討する資格もないですかね・・・・

[866: 匿名]

＞８６３さん
私も全くそのとおりでした！
だいぶ前から期待して待っていたらタワーだったのでびっくり！
全く予想していませんでしたよ・・・
いち早く情報とろうとして三井のサークル「こんにちは」まで加入して待っていたのに〜

[867: 匿名さん]

864さん、修繕積立金なぜ足りないと思われるのか教えてください。

[868: 匿名さん]

我が家は直ぐ先にできるハセコに決めようかと思います。

[869: 匿名さん]

これだと思います。導入されているモバイルセキュリティ。
http://www.mfr.co.jp/news/2007/pdf/0329_01.pdf

[870: 匿名さん]

確かにPS（パイプスペース）が、室内ではないところに設置されている（＝スケルトンという仕様）と、後々のメンテナンスが容易なんですよね？
その点についてはポイント高いですね。
この仕様もこの辺りではあまり見たことがありません。
でも、こういう点から見ると、将来の修繕費用（工事費）を抑えられそうですが・・・。どうなんでしょう。ほんとうにこの物件は迷わされます。良い点はものすごく良いけど、悪い点も完全無視ができないし。

[871: 匿名さん]

管理費って、新築時も、10年後も、20年後も、そんなに変わらないと思ってました。
管理費の項目で使われるお金の用途は、日常的にかかる経費・費用だと思うんですけど、違うのかな？

例えば、24時間警備監視、敷地内清掃、廊下照明の電気代、エレベーターの点検費、など。
設備がある限りかかる経費はそんなに変わらないのが、管理費だと思いました。

修繕積立金は、配管交換、監視カメラ交換、エレベーター改修、などのリニューアルみたいな内容でいいんですよね？

[872: 匿名さん]

家のマンションは今、非常階段が外付けなので、錆止めとペンキ塗ます。
また、内階段のマンションもも同じ系列の建物にありますが、内階段は修繕は必要無いのこと！

[873: 購入考え中・・・]

今住んでいるマンションは１０年目の大規模修繕で
屋上の防水・塗装
外壁タイルの洗浄補修
給水・排水・換気・電気・消火設備等の補修をやり結構な金額になりました。
一ヶ月の修繕積立金は今マンションの方が柏の葉より高いです。

[874: 物件比較中さん]

修繕積立金の額が心配な方へ
販売センターに長期修繕計画の案が備え付けられているはずですから頼んで見せてもらってはいかがでしょうか？
計画期間中（25年か30年が多い）にかかる費用の総額と積立金の総額がグラフになって表現されているはずです。
また、その基になる年度ごとの修繕予定項目と費用、タイプ別の金額の明細もあると思います。
（これだけ販売時期が遅れていて未だにこの資料が無いとすれば単なる怠慢です）

上昇の割合は物件によって違いますが、今まで検討した物件では５年ごとに上がっていくものが多かったと思います。

なお、管理費は管理内容が変わらないのであれば人件費や光熱費に大きな変動がなければ大きな変化は無いはずです。

[875: 匿名さん]

家のマンションも築１７年でボロちっくですがココより修繕金断然高い！
又、もっと大規模です。

[876: 匿名]

駐車場代は管理会社に入るんですか？それとも駐車場の修繕費として積み立てられるんですか？

[877: 匿名さん]

やっぱり柏の葉が環境面で一番だと思いまっす！

おおたかの森にしなくて良かった！

[878: 匿名さん]

>877
っていうか、あんた、まだ一番街の住人じゃないしｗ。
そういう言う事は買えてから言うもんだよ。また、おおたかみたいに買えないかもしれないよ（爆）。

[879: 匿名さん]

876さん
以前検討したマンションで、駐車場権利付き、というものがありました。
駐車場の利用料を修繕積立金として積み立てるのだと説明を受けました。
こちらもそうかなと思っています。
今所有しているマンションは、築１０年前後ですが、
管理費修繕積立金を含めて、エレベーターの管理費が無いにもかかわらず、
こちらの物件の2倍以上ははかかっています。

管理など、マンションに住み始めてから気になるお金の問題は、営業の方にお聞きすると、
詳しく話してくれると思います。
私は大事なことだと思いますので、出向いた時に納得するまで聞いてくるつもりです。
長期の修繕計画書なども見せてくださるはずですし。
私たちはそれを先ず見せていただいてから、購入するかどうか検討に入りたいと思っています。
事情で手放さなければならなくなった時、買いたいと思う人も、気になる事ですから。

管理規約なども見せていただいて、
何が決まっているか、調べたいと思います。
特にベランダの使い方、喫煙、ペットの事などです。
ベランダの手すりに布団干し、などありえないと思いますから。

どなたか、管理規約について、お聞きになられた方いらっしゃいますか？

[880: 匿名さん]

柏の葉近辺にはまだ大規模マンションができる土地が余っているのでしょうか？
金利上昇の心配はありますが何だか急がなくても良いような気がしてきました。
でも新浦安のグランデは販売前「高い高い」と言われていましたが、
結果後発のプラウドよりかなりお買い得だったと。
入居も始まってなんだか楽しそうです。

ここも数ヵ月後には笑ってオプションの相談とかできているといいですね。

[881: 匿名さん]

ららぽーとの屋上駐車場から工事している現地を見ると、タワーだけあって
さすがに一棟がでかいですね。
公式ＨＰにある「敷地配置完成予想ＣＧ」よりもかなり中庭の部分が小さく
なるような気がするのですが、気のせいかな？
あくまで※図面を基に描き起こしたもので実際とは異なります。とあるが（笑）

しかも５棟も周りに建ったらせっかくの広場が薄暗〜くなりそうですね…
照明とか昼間から点くのかな？

[882: 入居予定さん]

ＦＲを購入したものです。
ＦＲも販売前には、さんざんなレスが飛び交ってました
買う気になっていた私はそれをみてゲンナリしていたものです。
でも販売開始したらなんだかんだで売れてしまった
こちらもそんな感じになるのでは
柏の葉、おおたか共に良い街になっていくと良いですね！

[883: 匿名さん]

結局周りがあーだこーだ言っても決めるのは自分。なんですね。

[884: 匿名さん]

セブンイレブンの隣にできるマンションの広告が入ってた。
そっちに興味が出てきた。　はやくこちらも情報が欲しい。

[885: 匿名さん]

A棟のオプションの選べなさすぎには、ぼーぜん。
あそこまで出来上がってしまっていれば、カラーや部屋プランが選択できないのは仕方ない。
でも対応できるオプションが、食器棚設置orバルコニーのシートだけってどうなの？
せめてキッチン周り（カウンター高さの選択、吊戸棚の有無、浄水器設置、ガスからIHへの変更）くらい選べるようにならないの！？
だからってC棟はまた高くなるし、前に何建つかわかんないし・・・。

[886: 匿名さん]

885さん>
えっ？C棟は予定価格よりまた高くなるのですか？
予定価格より少しでも安くならないものかと淡い期待を抱いていたのですが。。

[887: 匿名さん]

>885さん、A棟のオプションは、食器棚orバルコニーしか選べないのですか？！
本棚を造り付けしようと思っていたんですが・・・(ノ_・、)。

[888: 匿名さん]

>>887さん
すでに付いてしまう部分に関して、思い通りに出来ないのは残念ですが。
これから個々のニーズによって付ける物があるのであれば、オプションで選ぶよりもリフォーム業者を探して作ってもらう方が、安くて良い物が付けれますよ。
ガラスフィルムや床のコーティングもそう。

[889: 匿名さん]

なんだかんだ言っても柏の葉の象徴的マンションになり大規模で価値も下がりにくく５年もすれば学校の問題も解決し購入価格より高くなったりして・・・
Ｂ棟も同じペースで作っているのでOptionは選べなさそうです。Ｃ棟の部屋は選べる分だけ？もしくは駅に近い分？防音サッシ採用で？で高い？
Ｂ棟は周辺環境に左右されにくいから高い？
ＦＲの高さはまだ購入範囲でしたがこちらは予算オーバーです。というかＡ棟では８０㎡台の南向きが無いので９１㎡だと中層階でざっと５０００万！どんな職業の方が買うのでしょう？一般的な年収のサラリーマン３５歳では買えませんね。それとも家計を余程きっちりやっている方なら頭とか２０００万くらいあって可能なのでしょうか？
管理費は上がらないにしても修繕積立金は必ず上がるか一括で支払いとかあるでしょうから益々困難になります。

[890: 匿名さん]

この物件に限らずでしょうがディスポーザーなるものは一般的に８〜１０年で交換になるそうです。その費用は約８万円、食器洗濯機？もミスト機能付でないし【風呂にはついているけど、汚れが良く落ちる？】（笑）、交換しようと思えばこちらは１５万以上？（確認してませんが）
なんでもお金がかかりますね。いっそ空いている駐車場を余分に借りて遠いマンションの方に貸し出そうかしらいくらなんでもそれは無しか

[891: 購入検討中さん]

予定価格より上がるなんてことあるんですか？下がる可能性はあるかな、と考えていたのですが。

[892: 匿名さん]

大規模だから価値が下がりにくいというのはちょっと疑問に思います。
もし殺人事件があれば価値が落ちますがその可能性は小規模物件より高いですし。
管理組合も一筋縄ではいかないでしょう。
皆違う方角を向いて生活しているので各自の利益が干渉します。
大規模物件は共用施設の充実が売りになりますが
当然マイナスも多いことを踏まえておかなければなりません。
ソラリウムも部屋の採光が少なくなるのとバーターです。

[893: 匿名さん]

事件が起きる可能性までは考慮してませんでした。そこまでは考えていられないというかそこまで考えてたら買えないので・・・
管理組合が一筋縄ではいかないというのはどんなことで揉めるのでしょうか。人が多くなれば意見も多くなることは当然ですが、住民で組合を作るというところから皆の物であるような無いような
そういえばこの物件ではあまり共用施設について強調してませんね。特別なものが無いからでしょうか。

[894: 購入検討中さん]

892さん
私も、そこまで考えている人は、マンションなんか検討しないと思いますヨ。
確かに世帯数が多いと、当然意見も様々、もめる、というのは聞いたことがあります。
あとは、タワーだと、低層階と高層階居住者の所得差や価値観が異なるケースが多く、大規模修繕の時などに話がまとまらない、と聞いたことはあります。
世帯数が多いことでのメリットは、今までは、共用施設の充実、又、管理費・修繕積立金が抑えられる、と思ってきたのですが、この物件についてはそうでもなさそうでショックでした。。

[895: 購入検討中さん]

今週モデルルームに行かれた方いらっしゃいますか？
先日、アクアと同様に、千葉銀行1・6％優遇、京葉銀行1.4％優遇も利用できるようになったとの投稿がありましたが、それを確かめられた方はいらしゃいますか？

[896: 匿名さん]

80平米で4000万は、35歳のサラリーマンには辛い。
年収400〜500万、夫婦＋子供１人って、そんなに低いわけじゃないですよね？
高層階はどんな人が住むのかな？
一応モデルルームで確認して、やっぱりダメなら次を考えます。
無理せず、１つ遠い駅前のアレかなぁ。

[897: 匿名さん]

大規模修繕のときに話がまとまらないというのはよくあることで、その時になると予算不足で追徴金が必要になったりすると、「絶対に金は払わない」という人が必ずいます。「払わず得」をしようとします。給食費を払わないのに数十万も払うわけがない。

入居者が多ければ、それだけ変な人がいる可能性も高くなる。一定割合で必ずいますね、困る人。
管理組合にケチをつけるだけの人とか、かき回すだけの人。
そういうのが嫌で、小規模物件にする人もいるし、考え方の違いや好みでしょうか。

[898: 匿名はん]

とにかく今のところＴＸ沿線一の物件であることには間違いない。