千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？

[購入検討中さん]

千葉県でマンション購入を検討中です。売却の可能性も考えできるだけ資産価値の下がりにくいマンションを購入したいと考えています。新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。

埼玉県板にもあったので、便乗してみました。

[367: 匿名さん]

柏の葉はいいね。
大きな公園
三井不動産の開発
東大千葉大キャンパス
ららぽーと
これからの未来はクリアに輝いている！

[368: 匿名さん]

30年したら駅前スラムですよ

[369: 匿名さん]

南船橋？

[370: 匿名さん]

柏の葉史上最低伝説
↓
ヒューマンスクエアグランロマーニャのことか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46470/

[371: 匿名さん]

↑
それは流山です。

[372: 匿名さん]

>364
私は通勤が東京ではなく浅草線沿線なので、そういう人にとっては選択肢の一つです。

>365
これから購入する身としては、叩き売り希望です。
稲毛あたりも供給過剰な気がしますね。

[373: 匿名さん]

アエラの特集で千葉の地価下落が激しいってあったね。
ここで必死に価値は落ちないとか言ってる、湾岸地域の倉庫が見渡せる某物件とか
ランキングには、村上・公津・船橋・・etc等が取り上げられているのに、CNTは下落幅ランキングには1駅もランクインしてなかったよね。

叩き売りとか言ってるけど、これで叩き売りなら、他の千葉なんてどうなんだろうね。
ストップ安かいな？

[374: 匿名さん]

373さんは核心を突いている。

[375: 匿名さん]

元が低いから下落幅でいうとランキングしないわな（笑）

プチバブルにも乗らなかった街、それがC・N・T！

[376: 匿名さん]

なら1の条件に合致するんじゃない？
プチバブル物件を高値掴みするのが嬉しいのかな？

[377: 匿名さん]

だからと言って資産価値の下がりにくいとは言えないな。
プチバブルの時の価格から下げ幅がいくらとかの話題をしていても
このスレの趣旨とは合っていない気がする。

他が下がればもちろん千葉ニュータウンもそれなりに下がるし
下落幅がどうとかわからないがやはり新浦安や海浜幕張などの
人気エリアはいったん落ち着いたらそこまで下がらないと思う。

[378: 匿名さん]

資産価値を下げないという観点から、高値掴みしないのは必須条件。
プチバブル物件など買いたくもないし。
ＣＮＴは確かに値下がりしにくいかもな・・・すでに安いし。

[379: 匿名さん]

それでもCNTなんて買いたくないなぁ

[380: 匿名さん]

>人気エリアはいったん落ち着いたらそこまで下がらないと思う。
所詮千葉だから。

人気エリアだから問題ないとか考えて、実需以上の価格帯・戸数で供給されてたとしたら？
そして、それが落着いた時の価格は・・・

バブル前後に、当時は人気エリアとして大量供給された共同住宅なんてのも、今では価格維持どころか、物件の維持も厳しいとか結構あるからね。

そもそも、千葉でマンションなんてのは、リセール考えて買うのじゃないのかもね。

[381: 匿名さん]

東京地判平成13年3月22日判決（平成10年(ワ)16334号）公団分譲住宅値下訴訟判決

２．当事者間に争いのない事実

　公団は、建設大臣の上記指示に基づき、原告らが分譲住宅を購入した本件各団地についても、平成九年八月以降、値下げ販売を実施した。
　すなわち、浦安マリナイースト２１潮音の街、多摩ニュータウン南大沢学園五番街、港北ニュータウンビュープラザセンター北及び千葉ニュータウンアバンドーネ原５番街を除くその余の団地内に存在する売れ残りの分譲住宅については平成九年八月一日に、浦安マリナイースト２１潮音の街については平成一〇年二月に、多摩ニュータウン南大沢学園五番街、港北ニュータウンビュープラザセンター北、千葉ニュータウンアバンドーネ原５番街についてはいずれも同年三月に、公団は、それぞれ値下げ販売を開始した。

　値下げ率は、団地によって異なるが、おおむね一六・四パーセントから二九・八パーセントであった。

[382: 匿名さん]

６．まとめ
　しかしながら、多額の購入資金を要する分譲住宅の売買も、他の市場性を有する商品と同じように、その価格が市況の変動によって左右されるのは資本主義経済にあっては普遍の理である。

　繰り返しになるが、いつ、どのような価格で、いかなる物件を購入するかは、購入者の自由な判断に基づくものである。したがって、また、その購入した分譲住宅の財産的価値が、その後、市況の変化等によって変動を受け、利益を享受するのも、はたまた不利益を被るのも、購入者の責に帰すべきことがらなのである。

　この理は公団の分譲住宅であっても異なるものではないのであって、原告らの本訴各請求によっては、公団の値下げ販売に伴う法的責任を問うことはできないといわざるを得ないのである。

[383: 匿名さん]

ニュータウンってつくとダメだね

お先真っ暗って感じ
価値とか言ってられる場合じゃない

ホント損するのが見えている

[384: 匿名さん]

アンチCNTはしつこいな。自らCNTの宣伝してどうするｗ
存在すら知らなかった人にCNTを知らしめていることに気付くべき。
で、アンタはどこがいいと思うの？

[385: 匿名さん]

ＣＮＴを推す方が失笑されていることに気づくべき

資産価値スレでＣＮＴはＮＧワード

[386: 匿名さん]

この掲示板で宣伝って。。。
あなたにとってこの掲示板は影響力強いんですね。

そりゃ千葉で行ったらCNT以外全部いいでしょう。

[387: 匿名さん]

>そりゃ千葉で行ったらCNT以外全部いいでしょう。

おいおい・・・子供じゃあるまいし。

[388: 匿名さん]

>383 >385 >386
で、おたくはどこを推してるの？

[389: 匿名さん]

そりゃ千葉で行ったらCNT以外全部いいでしょう。

[390: 匿名さん]

>>370の物件でしょう 。

[391: 匿名さん]

アバンドーネ原５番街って、CNTが八方塞の頃に出来た物件だよね。
ここ以外に、桜台の物件とか揉めてたよね。
あの時代のCNTは酷かったみたいだね。
4000万前後の物件を最終的には2000万円位で販売したんだよな。

で、アバンドーネ原５番街とかも、今でも中古市場では1500万〜2000万円弱で流通していて
桜台の物件もその位で流通している。

アバンドーネ原５番街なんて、築10年以上で、津田沼以東の物件だよ。
そう思うと、あの値下げ後に購入した場合はそれなりに資産価値を維持できているんだろうね。

プチバブル物件を高掴みすると、昔のCNTみたいな話になる危険性はあるのかも知れないね。

[392: 匿名さん]

そうだよね。
今のＣＮＴの値段でも売れていないのも現実だからね。
もっと安くなるのかな？

[393: 匿名さん]

ＣＮＴなんてどうでもいいですよ
巣にお帰りください

[394: マンションでべ]

372さん
稲毛もイイ感じに下がってますねぇ。
通勤圏が東京だと、ちょっとしんどいですが。。。


どこに通勤するかで、条件の良い場所も変わりますが、
通勤だけを考える（子供の通学等は考えない）なら、北総線沿線はかなり安いですね。
決算期（一般に９月３月が多い）を狙って買えば、かなりムチャが効きますよ。


基本的に、「新線が通って（予定されて）開発されたところ」「区画整理等で値段が上がったところ」は元々の適正価格に戻るでしょうね。（いまの半分くらいかな）
いい例が、Tx沿線の流山、柏の葉、北総線の東松戸、新鎌ヶ谷、千葉ニューあたり。

下がりにくいところを探すか、永住（住み替え時は賃貸に出す）を考えて買いましょう。
一つの指針として、「不動産PER」を出してみましょう。
「物件価格／年間の賃料」で計算して、数値が低いほど高収益（お買い得）です。
例えば、
60㎡の家賃相場が10万円の地域で、60㎡4000万円の物件を買うと、
4000/（10×12）＝33.33
ちょっと割高ですね。
この数値が、「20以下なら良、25以上なら不可」くらいに思っていれば良いでしょう。

[395: 匿名さん]

投資目的ならともかく永住するなら資産価値なんて余り関係ないんだよ。
実売買価格が下がっても固定資産税も直ちに下ると言うわけじゃ無いけれど
税金は高いより安いに越したことは無い。

さすがに土地信仰は以前ほどじゃ無いけれどやはり土地を持っていた方が賢い。
マンションは、所詮集合住宅にしか過ぎないから。

[396: マンション住民さん]

このスレの主題は
「資産価値の下がりにくいマンション」
なのに、そのようなマンションを挙げると
「そこは住環境が悪い」
と反論が出て、まとまりがなくなっていると思います。

住環境云々は抜きにして、純粋に資産価値が下がりにくいマンション、
を話し合えばいいんじゃないですか。

繰り返しになりますが、資産価値が下がりにくいマンションは、
すでに価値が相当下がっているマンションだと思います。

そう書いたら以前、安いマンション（リゾートマンション）を買うと
ただ同然でも売れないから、管理費を払いつづけることになる、
って反論した方がいますが、実際にリゾートではない普通のマンションで
ただ（無料）で売れないマンションがあったら、具体例を挙げて欲しいですね。
まあ、管理がずさんでゴミ屋敷になっているマンションは、無料でも売れないかも
知れないですが・・・

[397: 周辺住民さん]

「タダ」は言い過ぎかもしれませんが・・・
平成4年時売り出し価格1億超の物件が現在３桁万円にまで下がっても売れてないところを知っています。
マンション名までは名誉毀損になりそうなので言えませんが、北総線の鎌ヶ谷〜NT中央の間です。

[398: 訂正]

鎌ヶ谷→新鎌ヶ谷

[399: 匿名さん]

395さん

それと同じものを複数の掲示板で数十回読ませていただきました。
よほど人気がなくなった所にお住まいのようですね、お察しします。

[400: 匿名さん]

>395
永住するなら資産価値は関係ない、というのは老人の生活を知らない人とお見受けします。環境が良くて広いマンション、というのは子供が小さいうちだけ。子供が成長し結婚し、夫婦二人になり、更に孫も成長し遊びに来ることもなくなり、夫婦の年齢も70歳近くなったら、3LDK、4LDKのマンションは広すぎて掃除も満足に出来なくなります。そこで考えるのが転居。そんな時資産価値が低いマンションより高い方がいいに決まってませんか？395さんの周りには比較的若い住民しか住んでいないんでしょうね。あと10年か20年すると街全体が老化してくるから「永住できるマンションなんてありえない」というのがわかると思いますよ

[401: 購入検討中さん]

下がりにくいから抜けて
上がりそうなのは千葉だと若松団地だけかも

再開発が担保されれば新浦安あたりも噴火するだろうけど
それは数十年先の話

[402: マンションでべ]

「すでに価値が相当下がっているマンション」確かに、買ってすぐ大幅には下がる可能性は少ないですね(^^

資産価値の下がりにくいマンションを探すなら、
①最近物件が増えたエリアは避ける。
②駅徒歩10分以内（理想は7分以内）で探す。
③PERや賃貸物件の状況を調べ、過去数年で大きな地価（公示地価・路線価）の変動がないところ。
④自分の都合は捨て、客観的な目で探す。

①については、当然上がる可能性もありますが、下がる場合の方が多いです。
実際、昨年までに上がりすぎたので今後は下がる可能性が高い。
そんな博打をするより、古くからある街が良いでしょう。

②については、どんなに住環境が良くても、駅から遠い物件は下がります。
永住する気のある人しか集客できないからです。
駅距離「7分理想」としたのも、上の理由と同じです。
だからと言って、「隣が工場」とか「国道沿い」などは駄目です。
その辺は常識で考えて下さい。

③賃貸需要がある駅で、PERが適正であれば価値は保てます。
賃貸需要があってもPERが高ければ、どんどん値崩れしますし、
同様に、PERが低くても賃貸需要の少ないエリアは駄目です。
地価の大きな変動があったところは、安定性の面から考えて外した方が無難です。

④自分が多少通勤で不便になっても、『世間の目』を考えて下さい。
例として、北総線、Tx、蘇我方面はメリット不足。
いくら「1本で行ける」「＊＊と繋がる」と言っても、本数が少なかったり、終電が早いと敬遠されます。

あとは構造と仕様を吟味して、中層階ではなく最上階か1階。中住戸より角住戸を買いましょう。
充実し過ぎている共用設備も、将来のマイナス要素です。本当に必要な設備か考えましょう。

[403: 匿名さん]

>>402さん

機種依存文字を使われると文字化けで読めません。

[404: 初めて投稿します]

我が家は旦那も私も長男・長女で、どこかのタイミングで親の資産を管理しなくてはならないので、とりあえず今は座って通勤できて街並みがきれいで、両方の空港へアクセスが楽なＣＮＴのマンションを買いました。

ちょうど街が寂れるころに資産管理に入らなくてはならずこの地を離れますでしょうし、それを待たずして楽々完済できますし、ある程度の価格で都内よりの物件を購入するのであれば、家賃以下の感覚で楽な生活した方が〜、という我が家の割り切った考えです。

別途相続費用も貯めれますしね。
我が家にとって資産価値のあるマンションは資産相続の費用を貯められるマンションです。

[405: マンション住民さん]

３９７さん

ご回答ありがとうございます。

まあ、バブル期の物件を例に出されても、極端すぎて参考にならないかも知れないですね。
以前、２０００万円のマンションを買っても、最悪２０００万しか損しない、とかいたら
タダ同然でも売れないリゾートマンションもあるから、結局売却できなくて
管理費などで２０００万の損失ではすまない、って屁理屈な書き込みがあったので・・・

結局、買った値段（プラス諸経費、売却までの管理費）以上の損失は無い、
ってことで良いですよね。極端な例は除いて。

[406: 匿名さん]

>405
全部現金で買うならともかく、数十年のローンを組んだら2000万円じゃ済まないよ。30年ローンで2000万円の返済計画ならおよそ4000万円の借金背負ったことになるから、値段が下がって10年後1000万で売れてローンの一部返済してもまだ2000〜3000万は返していかなきゃいけないよ

[407: 匿名さん]

2000万円の30年ローンで4000万円ってどんな利率だよ。
よっぽどしょぼい金融機関からしか融資してもらえないんだね。

[408: 匿名さん]

30年固定の利率が乗っていないから分からないけれど
4.5%で2,000万円の借り入れなら
年間129万円
30年では3,870万円だね。

http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/payment.cgi

[409: 匿名さん]

5.5%くらいだね。
だとすると、何年ごろ？確認してみて？
http://www.jhf.go.jp/customer/yushi/kinri/suji_kikouyushi.html

[410: 409]

ああごめん。
超長期固定と言うのがあるんだね。
30年固定なら3.13%
年間では103万円
だから30年では、、、3,090万円

[411: 販売関係者さん]

>全部現金で買うならともかく、数十年のローンを組んだら2000万円じゃ済まないよ。
って2000万円のローンの返済もやばいなら、資産価値が本当に下がらないであろう、
人気優良物件にはもともと手が出ないし、無理に高い物件買って、万が一資産価値
下がったらなおさら目も当てられない・・・・。
406は賃貸から抜け出れない人？

[412: マンション住民さん]

なんで金利の話にするの？
全く揚げ足取りだよ。

金利はどの物件買っても同じでしょ。

[413: 購入経験者さん]

>>404さん
県内で都内通勤ができて街並みがきれいに区画されていて商業施設もそこそこで
安いとなるとＣＮＴがベストかも知れませんね。
そういうのもありですね。

[414: マンションでべ]

文字化けしてますか？
すいません、PCからなんで機種依存文字とか気にしてませんでした。

「金利の話は」との声もありますが、バブル期（前後）は、今では考えれない金利でしたし、
「2000万が30年で4000万」は珍しくないですよ（ショボイ金融機関と言うわけではない）
ついでに書くと、報道でもあるように、お国は金利を上げたいようですし、
銀行の審査が厳しくなりつつあります。金利も「上がってきている」と言ってもまだ低いです。

いまのうちに叩き売りの始まった竣工済みの郊外物件を買ったほうが、
待って値下がった物件を買うより、総支払いが少なく済む可能性大です。

404さんのように、明確な方向性があって自己資金に余裕があれば、
ローンはmixで組むと良いですよ。
たとえば、3000万の借り入れなら、
1500万を長期固定、1500万を変動で借りて、片方を集中して繰上げ返済する。
どちらを先に返すかは好き好きですが、片方返し終われば月の返済は5万ちょっとになります。

自己資金に余裕がなくても、9月は弱気なデベが多いので、
それくらいの費用は簡単に出すでしょう。

[415: 匿名さん]

＞４１２
金利動向すらまともに把握していないような経済に疎い人間に、マンションの資産価値について語られてもねぇｗ

[416: マンション住民さん]

415
充分に把握してます（笑）。

金利と、資産価値が下がりにくいマンションとどう関係あるのか
説明したらどうですか。スレの趣旨をすぐに見失うあなたには無理かな・・


まあとりあえず、現金で資産価値の下がりきった物件を買うのが
良いってことにしておきますか！