プラウド新浦安マリナテラス（その２）

[匿名さん]

新浦安の人気地区・日の出に建つ最後の
新築＆希少性の高い低層マンション！
第一期販売も好調のうち終了したようです。
新浦安・新町の他物件中古価格の将来を左右しかねない
チャレンジ価格ですが、はたして早期完売なるか！？



＜前スレ＞

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46645/

[301: 匿名さん]

今日の申し込み、どうだったんでしょうか？第一期と比べると空いてる気がして。購入かするか、迷ってます。

[302: 匿名さん]

資金的にOKなら買って後悔しないと思うな〜

[303: 申込予定さん]

近くに商業施設もあるし、小中学校はいいし、住むには抜群の環境ですよ。場所がいい。

[304: 匿名さん]

全て狭くて平凡過ぎて、環境はいいのは理解するけど、部屋の選択が出来ず。

[305: 申込予定さん]

じゃ、中古か高洲にどーぞ

[306: 匿名さん]

マンション購入安全度格付け
http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20081028/175419/map_hyou.j...

新浦安の物件はBBBで投資適格なので十分「買い」ですね


国土交通省 - 2008年度地価調査
東京圏の東京都特別区及び人口１０万以上の市における住宅地の平均価格
http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2008/07.html

川崎市中原区　　 342,800　横浜市中区　 316,600　鎌倉市　　　 218,100
さいたま市浦和区 281,700　朝霞市　　　 238,900　戸田市　　　 224,700
浦安市　　　　　 349,700　市川市　　　 238,300　千葉市美浜区 207,300
武蔵野市　　　　 454,400　小金井市　　 335,700　町田市　　　 163,500

おまけに都内一等地を除く首都圏最高峰の住宅地価とくれば
ステータスを感じずにはいられない

[307: 匿名さん]

３０６さん、
その投資格付けですけど、BBBになる為には、確か
その部屋を貸したときに、５％以上の利回りが期待できるかという判断基準のはず。
つまり、想定年間家賃収入÷部屋の初期購入代金、で計算するのですけど、
９０ｍ２ぐらいで、家賃月25万円期待できると過程すると、年間の収入は３００万円
程度だから、そこから割り戻すと、部屋の代金は６０００万円ぐらいじゃないとだめです。
つまり、この表がつくられた、２、３年前の価格ベースであれば、浦安は十分、投資
適格だったと思うけど、いまは如何でしょうか？　
だから、マリナテラスは駄目だといいたいのではなくて、そういう格付け表よりも、ここは
自分のライフスタイルにあっているかどうかで考える物件じゃないかとおもう。
（投資って観点であれば、やっぱり都内かもっと駅近で割安物権をねらった方がよいので）

[308: 匿名はん]

都内や東京西部に比べれば新浦安は賃料利回りでみて割安だというのはその通りだと思うのですが、日経ＢＰの「マンション購入安全度格付け」は馬 鹿丸出しだと思うので参照しない方がいいと思いますね。

賃料利回りが８％以上＝ＡＡＡ（と勝手に格付けするのはかまいませんが）＝トヨタの社債格付けって、一体何と何を比べてんだよ、真性のウマシカじゃねえのか、という感じであります。

[309: 匿名さん]

自分が住む目的か、投資目的か、まいしんか、のちがいですかね。

[310: 購入検討中さん]

309
この「まいしん」っていろんなスレで登場するけど、どういう意味？
増殖しないことを祈ります。

[311: 匿名さん]

90平米でもこの駅からの距離と千葉という条件からして、
月25万で貸し出すのは激しい空き室のリスクを抱えるでしょう。
修繕積立金と管理費をどのように貸主借主で分担するかにもよりますが、
いずれにしても、２〜３年前の分譲価格であったとしても、
実質利回りはとてもじゃありませんが５％は行かないでしょうね。
物件価格6000万だったとして月々20万の賃料で表面利回り４％
通常では修繕積立金は貸主が負担、要は賃料が目減りします。
さらにここは管理費がとても高いので、全額借主負担では誰も借りないでしょう。
ざっくり2万円ほど差っぴいて実質利回り3.6％
現金で買えば約２７年後に元が取れますが、ローンで買う場合はその時期はさらに伸びます。
そして、持ち家は天変地異によるリスクもかぶることも考慮に入れておきましょう。

以上6000万で買い、20万で貸した場合における参考データでした。

[312: 匿名さん]

登録近くなると必死だねwww

[313: 契約済みさん]

支出は細かく算出してオンするのに、なんで収入（礼金・更新料）には言及はないのかねえ

そもそも賃料PER（or利回り）って、ざっくり計算するためのものなのに

[314: 匿名さん]

305さん、
高洲は嫌なんです。

[315: 匿名さん]

第二期申し込みに行きましたが、空いてました。
第一期より静かな感じです。

[316: 申込予定さん]

私が行った時にはけっこう混んでました、皆さんよろしくお願いしま〜す！

[317: 匿名さん]

＞314

　ここは、広さと収納で妥協せざるをえない物件なので、
　高洲が嫌なら、中古を検討したほうが良いのでは・・。

[318: 匿名さん]

昨日、間取り等の資料をもらいましたが、確かに収納が少ないですね。
広さは変えられないですし、うちは見送ることにしました。期待していたので、残念です。
第一期の間取りは、そんなに良かったのですか？

[319: 申込予定さん]

314さん、
私も同意見です。じゃ、中古をどーぞ

[320: 匿名さん]

で、第二期の抽選結果ってどうだったのよ？　完売できたの？　
誰か教えていただけません？