プラウド新浦安マリナテラス（その２）

[匿名さん]

新浦安の人気地区・日の出に建つ最後の
新築＆希少性の高い低層マンション！
第一期販売も好調のうち終了したようです。
新浦安・新町の他物件中古価格の将来を左右しかねない
チャレンジ価格ですが、はたして早期完売なるか！？



＜前スレ＞

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46645/

[262: 匿名さん]

売れ残りもあるかもしれないということですか…
第一期購入した方は、あまりいいニュースではないですね。
空室ありで、高洲のように値引き販売されたら、どうなるんでしょう。

[263: 匿名さん]

今回のローン減税拡大のおかげで、めでたく完売すると見るが、どうでしょう？

[264: 匿名さん]

利下げも追い風。ここを購入する方は少しくらい景気悪くてもビクともしない勤務先でしょう。希少性あるのですぐ完売ですな。値引き要求するセコイ客は相手にしなくていいでしょ。どうせ抽選で落ちるだろうけど。

[265: 匿名さん]

確かに(笑)
値引き要求する奴には住んでほしくないね。

[266: 匿名さん]

さすがに竣工前に値引きの話を持ち出すチャレンジャーはいないでしょうが、まずは来春の入居までにきちんと完売してほしいですね。。

[269: 匿名さん]

高洲スレは自慢派と貶し派の無限ループと化してますね。
マリナの総戸数は高洲の４分の１なので同列には論じられないでしょう。
マリナは即日完売しなくとも、実需で欲しい人は必ずいる物件だとは思います。
穏やかなスレであってほしいものです。

[270: 匿名さん]

購入検討してますが、入居までに完売してないと、困りますね
この物件は大丈夫だとは思いますが

[271: 匿名さん]

過去最大の住宅ローン減税で2馬力なら買えそうな気がしてきました

[272: 購入検討中さん]

今日、周辺を散策しましたが、便利な場所ですね。

[273: 匿名さん]

日の出は環境抜群ですよ。

[274: 匿名さん]

マリナテラスは浦安にしては間取りが狭く、収納が無いのが気になります。ブランドイメージが先行しますが、周辺の値段（140平米で7千万台）から比較すると割高極まる感じですね。頑張って下さい。

[275: 購入検討中さん]

↑確かにそうなんですが、中古は嫌なのです。でも日の出がいいのです。消去法でいくとここしかありません。

[276: 匿名さん]

そりゃたしかに高洲はイヤダヨネ。
日の出じゃナイトマリナーゼではない。

[277: 匿名さん]

低層だと海風の影響少なそうでいいですね

[278: 匿名さん]

ホント収納がない!!
うちは荷物が多いんで、困る!!

[279: 匿名さん]

そういう方は周辺の広い築浅中古をどうぞ。
三井のシンボルロード物件とか収納すんごいですよ。

[280: 匿名はん]

優良幼稚園は高洲に集中なんだが。
暁星国際・・
渋谷教育・・

高洲住民が入園優先。

[281: 周辺住民さん]

渋谷は入れませんが、曉星だったら日の出でも入れるんじゃないでしょうか

[282: 匿名さん]

暁星も無理です
高洲住民で定員数いっぱいだと思います

[283: 周辺住民さん]

英語にこだわる人、小学校は私立をお受験させたい人は、
暁星がお勧め（理由は園長の経歴）。

数年前、高洲住民でも先ず抽選でしたが、それでも
日の出地区から通っている子が複数入園でした。

[284: 周辺住民さん]

聖徳も良い幼稚園ですよ！
子供ものびのび元気いっぱい！！
先生達も若いけどしっかりしていて好感もてます。

[285: 匿名さん]

第二期の抽選は今週ですよね？倍率、気になります。

[286: 匿名さん]

最近、度々資料が送られてきますが・・・第一期のほうが、いいのあったなあ。
ほんと、収納が少ない。間取りも平凡。

[287: 匿名さん]

第一期の方がいいですよね。明日から申し込みですけど、第二期は苦戦しそうですね。チラシの撒き方をみると…

[288: 匿名さん]

二期申し込み前だというのに盛り上がりに欠けますね。倍率上がらないよう静かにしてるのか注目度低いのか…

[289: 匿名さん]

値段設定も高い上、狭くて間取りも平凡じゃ考えますね。

[290: 匿名さん]

一期のときも、こんな雰囲気だったけど、結局完売だったね。
やっぱり、日の出強し。

[291: 匿名さん]

一期の申込受付期間は週末１回でしたが、二期は週末２回にまたがっていることからも、一期より厳しい状況であることは間違いないでしょう。
まあ、結果的に竣工までに完売すればいいわけですよね。

[292: 匿名さん]

２期の抽選結果の発表はいつなのでしょうか？あと倍率等の発表はあるのでしょうか？

[293: 匿名さん]

結果発表は即日のはず。楽しみですね。

[294: 申込予定さん]

買わないと後悔しますよ。低層でいい物件です

[295: 匿名さん]

どの部屋を買えばいーの？具体的に教えて〜
後悔しない部屋を。。。

[296: 匿名さん]

吹き抜けある部屋がいいな〜

[297: 購入検討中さん]

吹き抜けある部屋は、全室に窓がないのが残念。

[298: 申込予定さん]

第一期の公園側の部屋がよかったな。
今更、遅いか（笑）

[299: 申込予定さん]

角部屋でない限り４LDｋにすると、どうしても窓のない部屋がありますよね。私も狙ってます

[300: 物件比較中さん]

窓のない部屋は、子供向きではありませんね。

[301: 匿名さん]

今日の申し込み、どうだったんでしょうか？第一期と比べると空いてる気がして。購入かするか、迷ってます。

[302: 匿名さん]

資金的にOKなら買って後悔しないと思うな〜

[303: 申込予定さん]

近くに商業施設もあるし、小中学校はいいし、住むには抜群の環境ですよ。場所がいい。

[304: 匿名さん]

全て狭くて平凡過ぎて、環境はいいのは理解するけど、部屋の選択が出来ず。

[305: 申込予定さん]

じゃ、中古か高洲にどーぞ

[306: 匿名さん]

マンション購入安全度格付け
http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20081028/175419/map_hyou.j...

新浦安の物件はBBBで投資適格なので十分「買い」ですね


国土交通省 - 2008年度地価調査
東京圏の東京都特別区及び人口１０万以上の市における住宅地の平均価格
http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2008/07.html

川崎市中原区　　 342,800　横浜市中区　 316,600　鎌倉市　　　 218,100
さいたま市浦和区 281,700　朝霞市　　　 238,900　戸田市　　　 224,700
浦安市　　　　　 349,700　市川市　　　 238,300　千葉市美浜区 207,300
武蔵野市　　　　 454,400　小金井市　　 335,700　町田市　　　 163,500

おまけに都内一等地を除く首都圏最高峰の住宅地価とくれば
ステータスを感じずにはいられない

[307: 匿名さん]

３０６さん、
その投資格付けですけど、BBBになる為には、確か
その部屋を貸したときに、５％以上の利回りが期待できるかという判断基準のはず。
つまり、想定年間家賃収入÷部屋の初期購入代金、で計算するのですけど、
９０ｍ２ぐらいで、家賃月25万円期待できると過程すると、年間の収入は３００万円
程度だから、そこから割り戻すと、部屋の代金は６０００万円ぐらいじゃないとだめです。
つまり、この表がつくられた、２、３年前の価格ベースであれば、浦安は十分、投資
適格だったと思うけど、いまは如何でしょうか？　
だから、マリナテラスは駄目だといいたいのではなくて、そういう格付け表よりも、ここは
自分のライフスタイルにあっているかどうかで考える物件じゃないかとおもう。
（投資って観点であれば、やっぱり都内かもっと駅近で割安物権をねらった方がよいので）

[308: 匿名はん]

都内や東京西部に比べれば新浦安は賃料利回りでみて割安だというのはその通りだと思うのですが、日経ＢＰの「マンション購入安全度格付け」は馬 鹿丸出しだと思うので参照しない方がいいと思いますね。

賃料利回りが８％以上＝ＡＡＡ（と勝手に格付けするのはかまいませんが）＝トヨタの社債格付けって、一体何と何を比べてんだよ、真性のウマシカじゃねえのか、という感じであります。

[309: 匿名さん]

自分が住む目的か、投資目的か、まいしんか、のちがいですかね。

[310: 購入検討中さん]

309
この「まいしん」っていろんなスレで登場するけど、どういう意味？
増殖しないことを祈ります。

[311: 匿名さん]

90平米でもこの駅からの距離と千葉という条件からして、
月25万で貸し出すのは激しい空き室のリスクを抱えるでしょう。
修繕積立金と管理費をどのように貸主借主で分担するかにもよりますが、
いずれにしても、２〜３年前の分譲価格であったとしても、
実質利回りはとてもじゃありませんが５％は行かないでしょうね。
物件価格6000万だったとして月々20万の賃料で表面利回り４％
通常では修繕積立金は貸主が負担、要は賃料が目減りします。
さらにここは管理費がとても高いので、全額借主負担では誰も借りないでしょう。
ざっくり2万円ほど差っぴいて実質利回り3.6％
現金で買えば約２７年後に元が取れますが、ローンで買う場合はその時期はさらに伸びます。
そして、持ち家は天変地異によるリスクもかぶることも考慮に入れておきましょう。

以上6000万で買い、20万で貸した場合における参考データでした。