プラウド新浦安(その12）

[匿名さん]

物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
価格：6270万円-7670万円
間取：2LDK-4LDK
面積：106.14平米-123.68平米

＜前スレ＞

１.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46709/
２.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46497/
３.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46810/
４.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46921/
５.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46891/
６.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46860/
７.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46834/
８.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46807/
９.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46781/
10.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46754/
11.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46735/

[442: 匿名さん]

＞有明マーレのスレ、みてご覧。特に住民版テレ東のバルク売り暴露で、みな悲しみと後悔で一杯だから

あげくデマだと判明しましたね。
リアルに東建にも問い合わせの電話が大変だったらしく、迷惑な話だろう。

何がクククなんだか。
デマに尾ヒレをつける金魚のフン。＞４４０

[443: 匿名さん]

いちいち釣られる人も荒らしのお仲間。

[444: 匿名さん]

と、荒しが仲間作りに必死です。

[445: ご近所さん]

＞首都圏の完成在庫は3月末の267戸から186戸に減ってますね。
ってことは6ヶ月で81戸売れたって事か？

そんなことはないですよ。この半年に売り出して、在庫として残っているものがあるから。

3月末在庫+この6か月で在庫となったもの（具体的にはわかりませんが）-3月時点で在庫だったのが売り切れたもの＝9月末在庫

です。プラウドがうちどれぐらいを占めるかわかりませんが、マンション事業の営業利益率が減っているので、くだらない販売促進コストがかかっているのか値引いているのかでしょう。想定した利益が取れていないことだけは確かだと思います。
まあ、そのうち業績下方修正を出すでしょう。リートに急いで物件売却して中間決算を帳尻合わせする企業だから、所詮。

＞エアレジも高値掴み！！狭くて高い！！千葉でこの価格！！完売する訳が無い！！
と言われていましたね〜。

そんなことないよ、抽選だったよ。

＞今の浦安で見ればそんなに高いとは思えない
はははははは。プラウドさんが吊っているんじゃない。プラウドが高く設定したから中古業者がつけ上がっているだけ。

おっと私は賃貸ではないですよ。

[446: ビギナーさん]

情報深謝。

新浦安のマンションの格付けが知りたかったですので、これで　スッキリ　しました

そうですか　プラウド新浦安が　やかり　金字塔　最高峰でしたか

私も　ここを　購入することとします

プラウド新浦安　　　　　　　　　　　１４，７２０万円
エアレジデンス　　　　　　　　　　　１４，５５０万円
パークシティグランデ新浦安　　　　　１２，２２０万円
パークシティMoana Villa新浦安　　　　 ８，７８０万円
パークシティ東京ベイ新浦安　　　　　　８，４７０万円
シーガーデン新浦安　　　　　　　　　　７，９２０万円
ラ・フィネス新浦安　　　　　　　　　　６，９９８万円
アールフォーラム新浦安　　　　　　　　６，９８０万円
レジアスフォート新浦安　　　　　　　　６，５８０万円

[447: 匿名さん]

ここ最近のＭＲの盛況ぶりに比例して、妬み派も増えてきましたねｗ
しかも昨日のＴＶに踊らされて増殖してる

ヤスハの会見をマジ聞きするマスゴミと一緒ですな

[448: 申込予定さん]

できれば購入したいなあと思っています。

ディズニーがみえる部屋にしようと思っています。

[449: 匿名さん]

プラウドが新浦安地区のマンション価格をつりあげたのは事実でしょうが、
それだけでなく、総合公園、高洲公園ふくめた新町地区の町並みが完成されてきて、
地域全体の価値が底上げがされてきたんじゃないかともおもう。
昔の海側の雰囲気と比べると、今はぜんぜん変わったし。

[451: 匿名さん]

プラウド新浦安（浦安氏高洲４−２５−１）の
価格算定根拠を再度シミュレーション

敷地44,525㎡
容積率は200％
土地落札価格210億円
総戸数734戸
清水建設
当時の高品質建築費坪単価が600,000円

土地仕入れ価格210億円から専有坪単価・販売総額の平均値を算出

44,525㎡≒13486坪
21,000,000,000÷13486≒坪1,557千円
容積率200％なので1557000÷2＝一種の土地単価778,500円（坪）→①

13486坪×2＝26972坪が容積対象面積と仮定
レンタブル比（建物の面積の中で販売できる部分の割合）95％として、
26972×95％＝25623.4坪が総専有面積

総戸数が734戸なので
25623.4÷734＝34.9坪が平均専有面積


当時の平均的建築費坪単価が600,000円→②

（一種の土地代+建築費（坪））×1.3〜1.6＝販売坪単価（広告宣伝費＋デベ経費含む）

(①＋②)×1.5＝専有坪単価平均2,067,750円

2,067,750円×34.9坪≒一戸あたりの販売グロス想定価格7,216万円 (210億円の場合)

-------------------------------------------------------
ところが、やり直し入札前の無効とされた入札における落札額74億円（安かった）で
マンションを建設した場合

(①＋②)×1.5＝専有坪単価平均1,311,493円

一戸あたりの販売グロス価格4,577万円 (74億円の場合)

これなら今頃とっくに大好評完売御礼だったろう。

[452: 匿名さん]

ところで、新浦安Ⅲ計画（浦安市高洲8-20-1）
についても同様に坪単価と価格がどうなるかについて予想

敷地3万7361㎡
容積率は200％
土地落札価格121億2200万円
建築戸数550戸以内
長谷工
現在の想定平均建築費坪単価が800,000円（大幅アップ！！！）
（2006年10月〜2007年9月関東平均施工単価77.4万円（日経アーキテクチャー））


37361㎡≒11321坪
12,122,000,000÷11321≒坪1,070千円
容積率200％なので1070000÷2＝一種の土地単価535,000円（坪）→①

11321坪×2＝22642坪が容積対象面積と仮定
レンタブル比（建物の面積の中で販売できる部分の割合）95％として、
22642×95％＝21509坪が総専有面積

総戸数が550戸なので総戸数制限上限一杯に建てるとして平均値は
21509÷550＝39.1坪が平均専有面積

現在の平均的建築費坪単価が800,000円→②

(①＋②)×1.5＝専有坪単価平均2,002,500円

2,002,500×39.1≒一戸あたりの販売グロス想定価格7,830万円

広さは平均130㎡クラスと余裕があるが
長谷工の１４階建て、8000万円級・・・・・
5000万円では・・・？とかいって待っている人は絶対に買えない（大笑）

だが、果たして、消費者の支持を得られるのか？？？？？

[453: 不動産購入勉強中さん]

教えて下さい

新浦安の主要マンションでの部屋の最高額は下記とのことですが、
ということは、新浦安で最高のマンション（ここでいう最高とは
格式の格という意味です）は、プラウド新浦安で決定ということでしょうか？。

プラウド新浦安　　　　　　　　　　　１４，７２０万円
エアレジデンス　　　　　　　　　　　１４，５５０万円
パークシティグランデ新浦安　　　　　１２，２２０万円
パークシティMoana Villa新浦安　　　　 ８，７８０万円
パークシティ東京ベイ新浦安　　　　　　８，４７０万円
シーガーデン新浦安　　　　　　　　　　７，９２０万円
ラ・フィネス新浦安　　　　　　　　　　６，９９８万円
アールフォーラム新浦安　　　　　　　　６，９８０万円
レジアスフォート新浦安　　　　　　　　６，５８０万円
（新浦安の主要マンションの部屋最高額）

新浦安で一番ということは、千葉県で一番ということだと聞いたことがありますので、
となると、プラウド新浦安は千葉県で一番良いマンションということとなりますね。

だから、この掲示板では、プラウド新浦安に入りたくても入れない人が
ねたみなどで誹謗投稿しているということなのでしょうか？。

確かに、プラウド新浦安は立派で　そそり建っています

夕日にとても冴えます。凄いです。

感嘆・・・・・・・・・・・・・・・。

さすが、野村不が全精力を掛けてつくった、超ウルトラ最高級マンションですね。

凄い。私にお金があれば、当然、即入居します。

感激。

麗しのプラウド新浦安よ！。

あぁぁあぁ。

[454: ご近所さん]

453 しつこいよ。同じ投稿で行数を稼ぐなよ。わかったよ、素晴らしいねプラウドは。

＞451
ここは結局、坪単価全世帯平均で190万程度だったと思う（海向きか鉄鋼団地向きで違うが）。野村さんも苦労したんだろう。

グランデが坪155万程度だったので、当時のイメージからいえば坪165万までだったら完売した可能性もあった。高洲なのでグランデと同じぐらいじゃないと売れなかった可能性もある。

しかし、受給的に浦安市内での住み替え層がグランデでかなり一巡した、という点も大きい。
そこに700世帯を超える物件が来たら、まあオーバーしますね、価格的にも受給的にも。

高洲とME2１では差が大きそう。マリナテラスはあの値段でもそこそこ売れている「らしい」し。

[455: 浦安貧乏住人]

>>445
あ、186戸って藤沢除いてましたね。失礼。
ってことは、在庫減は57戸か。

3月末の首都圏完成在庫は267戸（うちプラウド藤沢ウエストが34戸）。
首都圏で2008年3月期に完成したのは
・プラウド藤沢ウエスト
・プラウド新浦安
・プラウドシティ府中（2007年12月完売）
等ですが、2008年3月期の決算で
完成在庫は主に「プラウド新浦安」「プラウド藤沢ウエスト」によるものだと書かれているので、
完成在庫は新浦安＋他で233戸。
この板の話からすると、だいたい200戸くらい売れ残っていたという話でしたよね。
僕もそのくらいだと聞いた。

決算に書いてある（≒インパクトの大きい）赤羽、立川、千歳船橋は完売。
ってことは、新しい完成在庫の計上は少ないと考えても良いんじゃない？
だから、新浦安の在庫数がある程度減ったと考えてもおかしくないのでは。

まあ、その辺はよく分からないので
第二四半期末の完成在庫（186）＝
　2008年3月期末の完成在庫（233、藤沢除く）
　＋（第1、第2四半期での発生完成在庫−販売戸数：＞0）
　−3月期末での完成在庫の販売数

ってことで単純に考えると新浦安の販売数は「最大」57戸。
最大で月に10戸ペース。
在庫の割合としては非常に高いはずなので、月に5〜8戸くらいかなぁ。

これはどうなんでしょ。
良いペースなのか悪いペースなのかよく分からんｗ

[456: 匿名さん]

グランデ引き合いに出してるけど、実際見た事有る？(竣工後現物)
坪単価も目安だけど、実需は感覚だから実際見ていいと思わないと買わないよ。

都内で６０００万の予算で探してて、プラウドとグランデ見比べたらプラウド買うと思うよ。
新浦では今までマンションバンバン建ってたから、MRで見て竣工した外観見て、どれも一緒と思って、他のと変わらないのにプラウドは高いと言ってる人いるけど、実物で見比べてどちらを選ぶかというと明らか。
MRや外からしか見てないのでは分からないよ。

プラウドは今までのマンションよりもちょっとだけいい。
(都内で検討、新浦の中古と比較したら絶対プラウド選ぶ)
だから５００戸以上売れてるわけ。

マリナもそこそこ売れてるのは、今までのマンションよりもちょっとだけいいから。
（今までのマンションの中古と比べたら絶対マリナ選ぶ）

いつまでも新浦旧価格旧仕様レベルを標準にしてる人には、微妙な違いのニュアンスは分からないでしょう。

[457: 匿名さん]

消去法で売れてるだけでは。

[458: 住民]

そんなに一生懸命机上予想するより、端から紙カーテンのところを数えたほうが早いよ。
内覧会終了の入居待ちなら、紙カーテンも外されているだろ。
ご近所に暇なネガ人がたくさんいるみたいだから、やってみたらいいよ。

[459: デベにお勤めさん]

お答えします。確かに格という意味では、一流デベが仕切り、一流建設会社が施工したものというのが最低限の底であり、その上で、立地・内装・外装・環境等を加味していきます。故、貴兄が言う様に新浦安のマンション価格が１番高いのがプラウド新浦安ならば、当然、格で１番なのはプラウド新浦安ということで間違いありません。ただ、もし、新浦安に３億円を越えるマンションが建った場合には、プラウド新浦安のステイタスは第二位となります。が、現在は、新浦安一、いや、浦安市一、いや、千葉県一のマンションと考えて頂いて構いません。

プラウド新浦安　　　　　　　　　　　１４，７２０万円
エアレジデンス　　　　　　　　　　　１４，５５０万円
パークシティグランデ新浦安　　　　　１２，２２０万円
パークシティMoana Villa新浦安　　　　 ８，７８０万円
パークシティ東京ベイ新浦安　　　　　　８，４７０万円
シーガーデン新浦安　　　　　　　　　　７，９２０万円
ラ・フィネス新浦安　　　　　　　　　　６，９９８万円
アールフォーラム新浦安　　　　　　　　６，９８０万円
レジアスフォート新浦安　　　　　　　　６，５８０万円
（新浦安の主要マンションの部屋最高額）

[460: 住民]

どうでもいい背比べだな。

[461: 住まいに詳しい人]

ええぇ！

レジアスって　そんなに　だめマンションだったのぉ

最高の部屋で　６，５８０万円　って　

なんでぇ・・

公園の横だし、ｏｋストア　や　高洲公民館まで　徒歩０分なんだけど
（高洲公民館は２年後の予定）

でも　逆に考えると　ｏＫストア　が　できて　車バンバンで　やかましいし
排気ガス臭などで　たまらんからね

それと　道路の角なので　これもキツイ

ということは　レジアスの住民は　悲惨っていうこと？

誰かレジアスの住民の正直な意見を聞きたい！

[462: 匿名さん]

新浦安マンション高額取引中古事例

エアレジデンス
昨年１６，０００円終了時価格
今年１０月現在１５、８００円終了時価格

パークシティグランデ
昨年１、４８００円終了時価格
今年１０月現在１０，８００円終了時価格