ハーバーレジデンスⅡ

[トンヤ]

実際に完成済みのお部屋が見られる大規模物件。
引き続き情報交換を。
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所在地（地番） 千葉県千葉市中央区問屋町111番1他
>>現地地図へ
交通 JR京葉線「千葉みなと」駅徒歩12分、京成千葉線「千葉中央」駅徒歩13分、JR総武線「本千葉」駅徒歩13分、
千葉都市モノレール「市役所前」駅徒歩10分
総戸数 395戸
用途地域 商業地域
構造・規模 RC造地上15階建て

[501: サラリーマンさん]

>そして　第三者に対して今回の値引きについて一切口外しないことを約束いたします。
>万一、口外した場合には、正規の価格にて購入いたします・・・と云った誓約書も渡されました。

値引きを受けたことを口外しないための誓約書、一般的だと思いますよ。
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20051029A/index.htm
値引きを受けた者と、そうでない者との間の摩擦を避けるためと言うより、
値引き無しで買った者があとで売主に文句を言い始め、その対応に手間を取られるのを避けるためっぽいです。

ハバレジは結構多くの売れ残りを抱えているようですし、その上、期末が迫ってきているので、
例えば販売価格２０００万円だとすると６〜８００万程度は引いてくれそうじゃないですか。
指値（言い値）でも買えそう。
検討中の人には良いチャンスかもしれませんね。

[502: 契約済みさん]

なんじゃそりゃ！！！腑に落ちん！

[503: 匿名さん]

ハバレジの値引きの金額はどうであれ、
値引きの念書はここが面白かったですよ。
ご参考までに・・・

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3802/

[504: サラリーマンさん]

値引きが話題となっていますが、大幅値引きしても売れ残る場合はデベさんが賃貸に回すんでしょうか？でもデベさんも資金繰りの関係で、叩き売ってでも資金は回収したいですよね。そうするとさらに値引きをすることになる。某マンションでは既に１０００万円近くも値引きしたところもあります。ここだと半額位に相当するので「他でもやってるから騒ぐな」というレベルを超えてくると思いますよ。

[505: 匿名さん]

他でもやってるから騒ぐな！と言うのは
典型的な日本人の発想ですね。
泣き寝入りするくらいなら、一度騒いでみては？

[506: 入居済み住民さん]

売れ残りは事実なんだし、しょうがない。
皆さんは大幅値引きしてでも売り切ってくれた方がいいか
それとも不安定な賃貸住人を入れた方がいいか
どっちの方が希望ですか？

[507: 匿名さん]

なぜそこまで他人の値引きまで拘るのか？
自分で気に入って買ったんだからどうでもいい事じゃん。
これとも騒げば自分にも差額が帰ってくるとでも？
他の商品でも最後は安く売るでしょうが。
それを先に買ったからと差額返せと店に怒鳴り込むか？
それとも安く買って高く売却すれば儲かるとでも？
安心しな。このように大幅値下げした物件は中古では全く需要ないから
新築所得価格より半値以下でも売れないから・・・
この近辺は新築マンション販売過剰地域だから転売など不可能だから・・・
買いたい人は高くても買うし買わない人は安くても買わない。
もう買いたい人は買っているんだから・・・
どんなに安くしてもデベは損しないように出来ているから売れなきゃ
どんどん下げるよ。
ほんと今検討している人はチャンスかも。

[508: 匿名さん]

自分もここは投資用にはいいのではないかと考えています。

駅遠、線路脇、工業地帯の地域という業界では悪条件と
言われる物件でも、マンション自体の設備はそこそこ
良いと思います。

永住では躊躇する環境でも、この程度の設備なら賃貸で
十分需要があるとにらんでいます。
短いターンサイクルなら、多少の環境悪は気にしない人は
多くいることでしょう。

この辺の賃貸相場は70ｍ2で12〜13万だとしたら、3割引で
十分利益がでますね。4割引に持ち込めたら大成功ですね。

[509: 匿名さん]

507は何者？
言ってることめちゃくちゃだし。
ない頭でご苦労さん。

[510: サラリーマン３]

http://www.haseko-hub.co.jp/syuto/hub_chukai/detailMan.asp?id=80285
無事に売れるといいですね。

[511: 不動産業者さん]

ハバレジは相対的に見てもグレードの割にはかなり安い物件だと思います。
それに今更何割値引きしようが、もう買ってしまった人には関係のない話です。
しかし、エンドのお客さんに個別で半額近い値段で売るというのは現実的にはありえません。
なぜなら買い手の見つからない物件はデベは思い切って損切りし再販業者に買い取ってもらうか、賃貸にして利回り物件にするからです。（デベの体力次第ですが。）
エンドで４割引も夢物語でしょう。2000万が1200万になるなら業者がバルク買いしますよ。そこから再販したらせいぜい表向きでも１割引です。
基本的に不動産の価格というのは、周辺の相場から相対的に見て決まるものです。高くしすぎて全く売れないのも、安く設定しすぎて即完売してしまっても失敗です。
表向きでは実際に値引き価格が発表されてない以上、憶測だけでさもものすごい値下げで買えるかのように煽って騒ぐのはどうかなと思います。「ものすごい値引きで買えるマンション」という話だけが一人歩きしてしまい、このマンションの価値を下げることになりかねません。
ちなみに、競合物件でもハバレジや他のマンションが売れないと価格が発表できない物件もあります。相対的に見て高いと、逆にハバレジが売れてしまうから。
このマンションの販売の実際の成否はともかく、常に不動産はそういう駆け引きにさらされています。もっとひどい売れ残りマンションも沢山ありますよ。新築なのにレインズに載せてるマンションもあるぐらいですから。

[512: 匿名さん]

511さん（不動産業者さん）はここの関係者ですかね？

この物件について、値引き交渉は、はっきりと指値で
いきましょう。最高４割引くらいまでは可能性があります。と、
アドバイスしている不動産関係者もいますよ。
業界の人間でも、見方はそれぞれですね。

あくまでも一般論ですが、通常ここまでの売れ残り物件だと、
売主は平気で原価回収ラインである20％引きを提案してきます。
それでも売れなければ、同業者に残住戸をまとめて40％引き
くらいで売ってしまいます。買った業者は、それを当初の20％引き
くらいの新価格で販売します。こういう物件は、そもそも商品
としての価値に問題があるので、よほどそこに住む理由がなければ
買うべきではありません。中古になっても売れません。というのが、
業界での通常の認識です。

再販業者に40％引きで販売できても、利益は上がる訳です。
エンドである個人に対してもその可能性は否定できません。
まぁ4割引に持ち込めるのは、そうとうな腕が必要ですが。

[513: 購入検討中さん]

ごみ問題、健康問題の次は値下げ問題ですか。
値下げの話にかこつけて中古でも全く需要がないだの半値でも売れないだの、商品としての価値に問題があるだの、言いたい放題ですね。
そんなに言うなら検討しなきゃいいのに。
まともに前向きに検討している人からしたら大変不愉快です。いい加減やめてもらえませんか？
買う人にとって「業界での通常の認識」なんて、そんなの関係ないんです。
何を問題とするかは人それぞれでしょうに。

[514: 土地勘無しさん]

そうそう何年か前に　京葉線の千葉港〜蘇我駅の間に駅ができるって噂あったのですが、それって
本当に計画あるんでしょうか？誰か知っている方います？

[515: 匿名さん]

513さんは購入検討中なんですよね？
今更ここを買おうと思ってる人は、
皆な当然値引き考えてますよ。
513さんも検討中ならもちろん考えて
ますよね？
ここの皆さんの値引き情報は、交渉の
ネタとしてとても役立ちますよ。
逆にもっとネタを募集したいです。

ところで513さんは、ずいぶん前の話題
から検討中が続いてるみたいですが、
購入にふん切れない、ネックとなって
いる所はどこですか？
よかったら教えてください。

新駅情報の噂、あるんですね。
デベからは聞かなかったな〜。
ここの近くの駅になるんだったら、便利に
なっていいですね。自分は投資用にここを
考えてるんで、需要があがりそうで嬉しいです。
詳しい情報持っている人、提供よろしく！

[516: サラリーマンさん]

>新駅情報の噂、あるんですね。

今はこうなってます。
http://nexus-inc.jp/soga2fl.html

[517: サラリーマンさん]

概観など
http://nexus-inc.jp/hananoekisoga/garden.html

[518: 契約済みさん]

寒川新駅（仮）のことですよね！
あと４，５年先に開業予定らしいですけど！
楽しみですね！
でも、ハバレジからはちょっと遠くて残念ですが、今後の発展には期待できそうですね！

[519: 匿名さん]

花の駅そが？？お花畑？
将来ここが駅になるの？？

どちらにせよここからは遠くてあまり関係ないんですね。

[520: 購入検討中さん]

513です。
ここで話されている値引きネタは何の役にも立ちません。使う気もありません。
個別の事情で一部値引きやサービスをすることもあるでしょうけど、それは口外することではありません。私が値引きを受けたとしてもここではお話しません。金額だけが検討材料ではないからです。
買うときは気に入ったから買うってだけで、値引きがいいからどこか妥協して買うというつもりはありません。
購入についてはこの物件も含め千葉エリアで幅広く検討中です。この物件は数少ない大規模物件ですので、順位は高いです。
欠点はやはり線路沿いだからですが、それによって二重サッシを採用した時点で逆に住宅としての性能が上がっている、という点はいいなと思っています。
踏ん切りがつかないのは個人的な事情によるものですが、実はひそかにこれから発表されるマンションの動向を待っている、というのもあります。
この物件は投資用には向かないでしょう。515さんは素人さんかな？投資用で買うなら借り手がつきやすいようにもっと都心で間取りの小さいのをお勧めします。都心で本当に価値のある立地で価値のあるマンションを買い、一定の期間賃料収入を得たら定価もしくはそれ以上の価格で転売する、というのが業界での常識です。同じ中央区でも、東京都中央区のコンパクトなデザイナーズマンションは、中古でも値段が下がらないのでお勧めです。
いくら割安で買えても立地や環境が悪くて借り手がつかないんじゃどうしようもないですよ。想定の利回りに目がくらんで買ってみたら、実際はなかなか店子がつかずに失敗した、という事例はいくらでもあります。
515さんは「中古でも全く需要がない」だの「半値でも売れない」だの言われてる物件をわざわざ検討するのはどうしてですか？それともそんな風には考えてないのかな。「中古でもニーズがある」「定価以上で転売できる」とか。
このマンションで気に入ってる点やプラスの材料があればお聞かせ下さい。
分譲マンションの賃貸化は管理組合の活動やマンションの風紀に重大な影響を及ぼすので、残念ながら515さんのような投資目的の人が買うと賃貸化が進みマンションの価値が落ちます。修繕についての考え方も、利回り優先で安かろう悪かろうってんじゃ困りますんで。
私が買うならできれば賃貸化のなるべく少ないマンションを買いたいと思っています。このマンションも前向きに検討しておりますので、できれば515さんには他のマンションを検討していただきたく、お願い致します（笑）。