ハーバーレジデンスⅡ

[トンヤ]

実際に完成済みのお部屋が見られる大規模物件。
引き続き情報交換を。
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所在地（地番） 千葉県千葉市中央区問屋町111番1他
>>現地地図へ
交通 JR京葉線「千葉みなと」駅徒歩12分、京成千葉線「千葉中央」駅徒歩13分、JR総武線「本千葉」駅徒歩13分、
千葉都市モノレール「市役所前」駅徒歩10分
総戸数 395戸
用途地域 商業地域
構造・規模 RC造地上15階建て

[490: 社宅住まいさん]

４８６＆４８８です。

自作自演じゃないです。
チラシとマンションズを見てハーバーが気になったんです。

[491: 周辺住民さん]

前から疑問に思っていたんですが、ここのデベはやる気があるんでしょうか？

いつ見てもマンションズは販売庫数50庫(以前は60庫)、住宅情報ナビは33件のまま変化がありません。
契約した人もいるようですが、なんで数字が変わらないんでしょうかね？
単純にデベが怠けてHPや雑誌の情報をアップしないだけなんでしょうかね？

本気で購入を検討されている方は実際に見に行けば本当のところが分かるけれど、その前段階の人にとっては不親切ではないでしょうか？

[492: 匿名さん]

販売戸数が長い間減らないのは、実際の残りの戸数が公表されている販売数より
多いせいでしょう。
例えば、100戸残っていても、販売戸数が50戸でも構いません。
逆に50戸残っているときに100戸販売するというのは、嘘だからだめです。

[493: 購入検討中さん]

4割引なら、入居済みの皆様は可愛そうですね。

[494: 他のマンション住人]

ハバレジではない千葉市中央区のマンションに住んでいます。線路沿いではありませんが目の前が道路のため車の騒音がうるさくて窓は開けられません。静けさを求めるなら、やはり道路から一歩入ったところが良いですね。
窓を開けない方が部屋の中に埃が入らないので良い面もあろうかと思い我慢してます。
ちなみに、以前から話題になっている黒い埃については、ハバレジの程度は分かりませんが、我家もベランダの手すりとか換気扇のフィルターを見ると結構黒くなっていますね。
車の排ガスか、工場からの排煙か、はたまた中国から飛んでくる石炭の粉塵なのか、理由は分かりませんが、あんまり気にしないようにしています。

[495: 物件比較中さん]

ここの営業マンさん一生懸命仕事されていますよ。
今朝もキャンペーン中です！って事で電話ありました。
話を聞くと　入居済みさんが驚く価格でした！
「部屋が選べたからそれでも納得している」のレベルではありませんでした。

[496: サラリーマンさん]

「部屋が選べたからそれでも納得している」のレベルではないって何割引きですか？あまり値引きすると購入済みの方への補填もあるのでしょうか？

[497: 匿名さん]

確かに、あまり値引きされると一生懸命頭金ためて購入した方は納得いかないでしょうね。
だまってない方もいらっしゃるのではないでしょうか。

[498: 匿名さん]

>>495
それはこれだけ売れ残ったからであり、二割程度ならデベも損はしないと聞いたことある。


>>496
そんなものあるわけない。値引は人気のない物件ではどこでもやっている
ので珍しい事でもないし、いちいち騒ぐような事でない。

>>497
いくら騒いでもしょうがない事。
まあこれだけの世帯数をこの場所で売るのがそもそも無謀だと思うが・・・

[499: 物件比較中さん]

今日現地に行ってお話伺いました。
「何割引」では無く「○百万引き！」でした。去年11月頃が３百万引きでしたので
驚く提示価格でした。
でも、締切が有り今月末一杯です。とにかく申込書を記入してくれと渡されました。

そして　第三者に対して今回の値引きについて一切口外しないことを約束いたします。万一、口外した場合には、正規の価格にて購入いたします・・・と云った誓約書も渡されました。

過去に二度も断った客に何度もセールスしてくださるデべさんです　完売祈っています。

[500: 購入検討中さん]

６００万引きくらいであれば購入してもいいですね。

[501: サラリーマンさん]

>そして　第三者に対して今回の値引きについて一切口外しないことを約束いたします。
>万一、口外した場合には、正規の価格にて購入いたします・・・と云った誓約書も渡されました。

値引きを受けたことを口外しないための誓約書、一般的だと思いますよ。
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20051029A/index.htm
値引きを受けた者と、そうでない者との間の摩擦を避けるためと言うより、
値引き無しで買った者があとで売主に文句を言い始め、その対応に手間を取られるのを避けるためっぽいです。

ハバレジは結構多くの売れ残りを抱えているようですし、その上、期末が迫ってきているので、
例えば販売価格２０００万円だとすると６〜８００万程度は引いてくれそうじゃないですか。
指値（言い値）でも買えそう。
検討中の人には良いチャンスかもしれませんね。

[502: 契約済みさん]

なんじゃそりゃ！！！腑に落ちん！

[503: 匿名さん]

ハバレジの値引きの金額はどうであれ、
値引きの念書はここが面白かったですよ。
ご参考までに・・・

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3802/

[504: サラリーマンさん]

値引きが話題となっていますが、大幅値引きしても売れ残る場合はデベさんが賃貸に回すんでしょうか？でもデベさんも資金繰りの関係で、叩き売ってでも資金は回収したいですよね。そうするとさらに値引きをすることになる。某マンションでは既に１０００万円近くも値引きしたところもあります。ここだと半額位に相当するので「他でもやってるから騒ぐな」というレベルを超えてくると思いますよ。

[505: 匿名さん]

他でもやってるから騒ぐな！と言うのは
典型的な日本人の発想ですね。
泣き寝入りするくらいなら、一度騒いでみては？

[506: 入居済み住民さん]

売れ残りは事実なんだし、しょうがない。
皆さんは大幅値引きしてでも売り切ってくれた方がいいか
それとも不安定な賃貸住人を入れた方がいいか
どっちの方が希望ですか？

[507: 匿名さん]

なぜそこまで他人の値引きまで拘るのか？
自分で気に入って買ったんだからどうでもいい事じゃん。
これとも騒げば自分にも差額が帰ってくるとでも？
他の商品でも最後は安く売るでしょうが。
それを先に買ったからと差額返せと店に怒鳴り込むか？
それとも安く買って高く売却すれば儲かるとでも？
安心しな。このように大幅値下げした物件は中古では全く需要ないから
新築所得価格より半値以下でも売れないから・・・
この近辺は新築マンション販売過剰地域だから転売など不可能だから・・・
買いたい人は高くても買うし買わない人は安くても買わない。
もう買いたい人は買っているんだから・・・
どんなに安くしてもデベは損しないように出来ているから売れなきゃ
どんどん下げるよ。
ほんと今検討している人はチャンスかも。

[508: 匿名さん]

自分もここは投資用にはいいのではないかと考えています。

駅遠、線路脇、工業地帯の地域という業界では悪条件と
言われる物件でも、マンション自体の設備はそこそこ
良いと思います。

永住では躊躇する環境でも、この程度の設備なら賃貸で
十分需要があるとにらんでいます。
短いターンサイクルなら、多少の環境悪は気にしない人は
多くいることでしょう。

この辺の賃貸相場は70ｍ2で12〜13万だとしたら、3割引で
十分利益がでますね。4割引に持ち込めたら大成功ですね。

[509: 匿名さん]

507は何者？
言ってることめちゃくちゃだし。
ない頭でご苦労さん。

[510: サラリーマン３]

http://www.haseko-hub.co.jp/syuto/hub_chukai/detailMan.asp?id=80285
無事に売れるといいですね。

[511: 不動産業者さん]

ハバレジは相対的に見てもグレードの割にはかなり安い物件だと思います。
それに今更何割値引きしようが、もう買ってしまった人には関係のない話です。
しかし、エンドのお客さんに個別で半額近い値段で売るというのは現実的にはありえません。
なぜなら買い手の見つからない物件はデベは思い切って損切りし再販業者に買い取ってもらうか、賃貸にして利回り物件にするからです。（デベの体力次第ですが。）
エンドで４割引も夢物語でしょう。2000万が1200万になるなら業者がバルク買いしますよ。そこから再販したらせいぜい表向きでも１割引です。
基本的に不動産の価格というのは、周辺の相場から相対的に見て決まるものです。高くしすぎて全く売れないのも、安く設定しすぎて即完売してしまっても失敗です。
表向きでは実際に値引き価格が発表されてない以上、憶測だけでさもものすごい値下げで買えるかのように煽って騒ぐのはどうかなと思います。「ものすごい値引きで買えるマンション」という話だけが一人歩きしてしまい、このマンションの価値を下げることになりかねません。
ちなみに、競合物件でもハバレジや他のマンションが売れないと価格が発表できない物件もあります。相対的に見て高いと、逆にハバレジが売れてしまうから。
このマンションの販売の実際の成否はともかく、常に不動産はそういう駆け引きにさらされています。もっとひどい売れ残りマンションも沢山ありますよ。新築なのにレインズに載せてるマンションもあるぐらいですから。

[512: 匿名さん]

511さん（不動産業者さん）はここの関係者ですかね？

この物件について、値引き交渉は、はっきりと指値で
いきましょう。最高４割引くらいまでは可能性があります。と、
アドバイスしている不動産関係者もいますよ。
業界の人間でも、見方はそれぞれですね。

あくまでも一般論ですが、通常ここまでの売れ残り物件だと、
売主は平気で原価回収ラインである20％引きを提案してきます。
それでも売れなければ、同業者に残住戸をまとめて40％引き
くらいで売ってしまいます。買った業者は、それを当初の20％引き
くらいの新価格で販売します。こういう物件は、そもそも商品
としての価値に問題があるので、よほどそこに住む理由がなければ
買うべきではありません。中古になっても売れません。というのが、
業界での通常の認識です。

再販業者に40％引きで販売できても、利益は上がる訳です。
エンドである個人に対してもその可能性は否定できません。
まぁ4割引に持ち込めるのは、そうとうな腕が必要ですが。

[513: 購入検討中さん]

ごみ問題、健康問題の次は値下げ問題ですか。
値下げの話にかこつけて中古でも全く需要がないだの半値でも売れないだの、商品としての価値に問題があるだの、言いたい放題ですね。
そんなに言うなら検討しなきゃいいのに。
まともに前向きに検討している人からしたら大変不愉快です。いい加減やめてもらえませんか？
買う人にとって「業界での通常の認識」なんて、そんなの関係ないんです。
何を問題とするかは人それぞれでしょうに。

[514: 土地勘無しさん]

そうそう何年か前に　京葉線の千葉港〜蘇我駅の間に駅ができるって噂あったのですが、それって
本当に計画あるんでしょうか？誰か知っている方います？

[515: 匿名さん]

513さんは購入検討中なんですよね？
今更ここを買おうと思ってる人は、
皆な当然値引き考えてますよ。
513さんも検討中ならもちろん考えて
ますよね？
ここの皆さんの値引き情報は、交渉の
ネタとしてとても役立ちますよ。
逆にもっとネタを募集したいです。

ところで513さんは、ずいぶん前の話題
から検討中が続いてるみたいですが、
購入にふん切れない、ネックとなって
いる所はどこですか？
よかったら教えてください。

新駅情報の噂、あるんですね。
デベからは聞かなかったな〜。
ここの近くの駅になるんだったら、便利に
なっていいですね。自分は投資用にここを
考えてるんで、需要があがりそうで嬉しいです。
詳しい情報持っている人、提供よろしく！

[516: サラリーマンさん]

>新駅情報の噂、あるんですね。

今はこうなってます。
http://nexus-inc.jp/soga2fl.html

[517: サラリーマンさん]

概観など
http://nexus-inc.jp/hananoekisoga/garden.html

[518: 契約済みさん]

寒川新駅（仮）のことですよね！
あと４，５年先に開業予定らしいですけど！
楽しみですね！
でも、ハバレジからはちょっと遠くて残念ですが、今後の発展には期待できそうですね！

[519: 匿名さん]

花の駅そが？？お花畑？
将来ここが駅になるの？？

どちらにせよここからは遠くてあまり関係ないんですね。

[520: 購入検討中さん]

513です。
ここで話されている値引きネタは何の役にも立ちません。使う気もありません。
個別の事情で一部値引きやサービスをすることもあるでしょうけど、それは口外することではありません。私が値引きを受けたとしてもここではお話しません。金額だけが検討材料ではないからです。
買うときは気に入ったから買うってだけで、値引きがいいからどこか妥協して買うというつもりはありません。
購入についてはこの物件も含め千葉エリアで幅広く検討中です。この物件は数少ない大規模物件ですので、順位は高いです。
欠点はやはり線路沿いだからですが、それによって二重サッシを採用した時点で逆に住宅としての性能が上がっている、という点はいいなと思っています。
踏ん切りがつかないのは個人的な事情によるものですが、実はひそかにこれから発表されるマンションの動向を待っている、というのもあります。
この物件は投資用には向かないでしょう。515さんは素人さんかな？投資用で買うなら借り手がつきやすいようにもっと都心で間取りの小さいのをお勧めします。都心で本当に価値のある立地で価値のあるマンションを買い、一定の期間賃料収入を得たら定価もしくはそれ以上の価格で転売する、というのが業界での常識です。同じ中央区でも、東京都中央区のコンパクトなデザイナーズマンションは、中古でも値段が下がらないのでお勧めです。
いくら割安で買えても立地や環境が悪くて借り手がつかないんじゃどうしようもないですよ。想定の利回りに目がくらんで買ってみたら、実際はなかなか店子がつかずに失敗した、という事例はいくらでもあります。
515さんは「中古でも全く需要がない」だの「半値でも売れない」だの言われてる物件をわざわざ検討するのはどうしてですか？それともそんな風には考えてないのかな。「中古でもニーズがある」「定価以上で転売できる」とか。
このマンションで気に入ってる点やプラスの材料があればお聞かせ下さい。
分譲マンションの賃貸化は管理組合の活動やマンションの風紀に重大な影響を及ぼすので、残念ながら515さんのような投資目的の人が買うと賃貸化が進みマンションの価値が落ちます。修繕についての考え方も、利回り優先で安かろう悪かろうってんじゃ困りますんで。
私が買うならできれば賃貸化のなるべく少ないマンションを買いたいと思っています。このマンションも前向きに検討しておりますので、できれば515さんには他のマンションを検討していただきたく、お願い致します（笑）。

[521: 購入検討中さん]

513ですが、この立地の将来性について前向きな話をしますと、千葉みなと駅の再開発による発展と、京葉線と中央線との相互乗り入れ(2015年）というのがあります。
この二点は大きなプラス材料となることでしょう。

[522: 匿名さん]

素人さんかな？には参りました…（笑）。
もちろん、需要があると思っているから
検討してるんですよ。
都心で同じ価格でこの広さを買えますか？
3割引でも値引きして買えたら十分投資用
物件として利益があがります。
ここはギリギリ都内への通勤圏内ですしね。
ここのローン審査を通らなかった人なども
賃貸で入居できればありがたいでしょう。

ここの環境は、仰るとおりよくないです。
しかし、賃貸で考えてる人は短期間の
スパンでの居住を考えてる人が多く、
そのくらいなら多少の空気の悪さなども
あまり気にしない人が多いと思いますよ。
逆に永住を考えてる人のほうがこの面の
心配をされるので、ここは売れ行きが
悪いのではないですかね。

このまま売れ行きが悪いと、どの道再販業者に
叩き売りされて、結局は多くの賃貸入居者が入る
ことになりますよ。それが業界ではこのような
売れ残り物件ではよくあるパターンです。
それなら個人が投資用に購入しても、結果は
同じではないですか？

どうして他のマンションを検討するように
一検討者であるあなたに指図されなきゃいけないのか、
全く理解不能ですな〜（笑）。

[523: マンコミュファンさん]

＞ここで話されている値引きネタは何の役にも立ちません。使う気もありません。

じゃこの掲示板に来る意味ないんじゃない？無理して来なくてもいいと思うけど。

他の検討者達にとってこの情報は、少なくとも役に立ってるみたいだから。


＞私が買うならできれば賃貸化のなるべく少ないマンションを買いたいと思っています。このマンションも前向きに検討しておりますので、できれば515さんには他のマンションを検討していただきたく、お願い致します

ちょっとずいぶん自己中じゃないですか？呆れました。

やっぱりここの購入者層が、初期の頃とかなり違ってきている気がします。

[524: 物件比較中さん]

悩んだ末、週末にＭＲ行く予定だったけど住宅情報ナビから希望の間取りが消えてた。。。
値引きが魅力で人気になったのでしょうか・・・。残念。残戸数も一気に減ってました。

[525: 匿名さん]

でもこのマンション駅から遠いからねえ

[526: 購入検討中さん]

確かに微妙に遠いですね。

[527: 匿名さん]

>520
>欠点はやはり線路沿いだからですが、それによって二重サッシを採用した時点
単純に質問。ここって二重サッシなんですか？

[528: 購入検討中さん]

>>522
＞都心で同じ価格でこの広さを買えますか？
投資で買うなら広さは関係ありません。
むしろ広いほど高い家賃が高くなる分、借り手は少なくなります。
同じ金額を出すにしても、大きい部屋を一つ買うよりは小さい部屋を二つ買ったほうが、リスクの分散にもなります。

＞ここのローン審査を通らなかった人なども
＞賃貸で入居できればありがたいでしょう。
仮に７０平米の部屋があったとして、そこのローン審査に通らない人が１２〜１３万の家賃が払えますか？
価格を２０００万円だとしてローンを３５年金利３％で組んだとして、月々の支払いが管理費等を入れて８万５千円程度の支払い額だとすれば、購入を断念してその支払いより３万円以上も高い部屋に住むなんてのは現実的ではありません。
大体貴方が言うように大幅に３割だとか値引きが存在したとしてもその審査に落ちるような人じゃ、尚更１２〜１３万の部屋には住めないでしょう。

＞賃貸で考えてる人は短期間の
＞スパンでの居住を考えてる人が多く、
短期間でころころ居住者が引越しされるようじゃ、継続的に安定した賃貸収入は望めません。
空室リスクの回避には長期に同じ方に住んでもらうか、企業の社宅として長期の法人契約を組むというのが一番です。

＞このまま売れ行きが悪いと、どの道再販業者に
＞叩き売りされて、結局は多くの賃貸入居者が入る
＞ことになりますよ。それが業界ではこのような
＞売れ残り物件ではよくあるパターンです。
＞それなら個人が投資用に購入しても、結果は
＞同じではないですか？
同じ割引なら再販業者に売る方が、個別のお客さんを追いかけるより全然売主は楽です。
再販してもらった方が割引額が表向き低くて住む、というメリットがあります。
これはすでに購入してしまった人から見ても、自分のマンションがそれほど割引されずに売れたと言うことで、一石二鳥です。
再販業者に売った方が、投資用より居住用に買う人が多くなる、というのもメリットです。
個人が投資用で買うのは、あまり歓迎できません。例えば522さんが投資用で買うとします。例えば522さんが＊＊＊やさんで、部屋を風俗関係者の寮にするかもしれません。不法就労者の中国人を１０人くらいいっぺんに住まわせるかもしれません。そんな人たちがいたとして、管理規約にあるような誓約書をきちんと書かせて提出させることはできますか？きちんとごみ捨てなどマンションのマナーを守れますか？仕事明けの夜中に騒いだりしませんか？変な人たちが多数出入りしたりしませんか？
業者が再販するとして、きちんとした投資家に販売して、その業者が家賃等の賃貸管理をきちんとやるなら、誓約書も取りやすいし、もし何かあっても当事者でなく業者に間接的に言いやすいし、その方がどう考えてもいいでしょう。

貴方の的外れな素人然としたコメントを見ていると、とても投資家の様には見受けられません。
また真剣に購入を検討しているように見えません。何の根拠のない値下げを叫んでこのマンションの価値を貶め、すでに購入された方の気持ちを傷つけているようにしか見えませんよ。

>>523
＞ちょっとずいぶん自己中じゃないですか？呆れました。
＞やっぱりここの購入者層が、初期の頃とかなり違ってきている気がします。
（笑）をつけているのが見えませんでしたか？冗談の通じない人ですね（笑）。私は検討中であって、購入者ではありませんよ。
貴方のコメントを見ると、定期的にこの掲示板を荒らしている粘着質な人を思い出しますね。
顔も見えないこのような掲示板の書き込みだけで購入者層の何がわかるのでしょうか。教えて頂きたくお願い致します（笑）。

>>524
お気に入りの間取りがないからと行ってＭＲに行かないのは大損ですよ。
販売している戸数と実際の残戸数は違いますから。ないと思っている間取りも実際はあったりするものです。販売員に相談したら「実はキャンセルで・・・」と言って出してくるケースも多数あります。
それに現地を見ると見ないとじゃ大違いですから、周辺環境を含めいろいろ足を運ぶべきです。

>>527
Ｄ棟以外は、リビングのサッシが二重サッシになっているようです。

[529: 匿名さん]

↑はいはい、ごくろうさん。

[530: 物件比較中さん]

522さんは"合法的に"購入者をいたぶってるね。
分かっててやってるんだろうけど。

[531: 匿名さん]

まずは長文ご苦労様です（笑）。
深夜に色々な投稿の否定をされるのは
大変でしょう。
連日夜中の3時頃まで起きていると、
体壊しますよ。

あなたの書き込みを読んでいると、
どこかの不動産投資サイトのマニュアル
を読んでいるかのようですね。
理想論はそうかもしれませんが、現実は
色々なニーズがあるのですよ。
私は十分需要があるとにらんでますので、
心配してもらわなくても大丈夫です（笑）。
確かに仰るとおり、ここの物件だけだと
あまりにもリスキーかもしれませんがね。

それから的外れな素人然のコメントだの
真剣に購入を検討しているようにみえないだの
挑発するようなコメントは止めた方がいいと
思いますよ。
あくまであなたの個人的な感想で、マンションの
検討情報とは全く関係ないですよね。
ここはあなたの日記じゃないんですから。
過去の投稿見ると、くだらない挑発の応酬で
すっかり荒れているみたいですからね。
私は情報収集にここに来ているのであって、
ケンカしにきているわけじゃないので。

[532: 匿名さん]

それから値下げはなんの根拠もない話
ではないことは、あなたも不動産に
詳しい様子のコメントしているので
当然よく分かってますよね？
業界ではこの話でもちきりですよ。
あえて詳しくは言いませんが（笑）

[533: 匿名さん]

>>528

ここは売れ残りが激しいから、再販業者に投売りされて賃貸入居者が
増える可能性は他よりかなり高いよね。そんなに賃貸入居者が多いところが
嫌なら、他の千葉市エリア探せば？他ももっと大好きな大規模物件あるよ？？
それにここより売れ残り激しくないし。なんでここにこだわってるの？？？

なんかコメントの内容といい、不自然なんだよね。住民の立場で書いてるっぽい。
やけに偉そうだし、本当にここの検討者なのかな？

[534: 匿名さん]

528（笑）をつけているのが見えませんでしたか？冗談の通じない人ですね（笑）。

この（笑）って冗談？
子＊＊にした笑いに取れますね。

勝手に他人を素人と決めつけるのもどうかな。

[535: 入居済み住民さん]

528さんはプロの方かな？
コメントが的確過ぎて笑っちゃいました。
531さんにはかわいそうだけど、ちょっと溜飲が下がりましたよ（笑）。ありがとう。

[536: 物件比較中さん]

３割引だの４割引に持ち込むだの書き込んでても、最近ここに現れた投資家さんは、結局買えてないんでしょ？
せいぜい頑張りなよ。

[537: サラリーマンさん]

＞ハバレジは結構多くの売れ残りを抱えているようですし、その上、期末が迫ってきているので、
＞例えば販売価格２０００万円だとすると６〜８００万程度は引いてくれそうじゃないですか。
＞指値（言い値）でも買えそう。

確かに。普通の企業はあらかじめ決算予想を出してるから、2月までは待つ価値あり。
4割値引きできてもここで公表するわけないけどねｗ　念書書かせられるし。

[538: 匿名さん]

>>535

528がプロのわけないでしょｗ
可哀想ですが。

[539: 匿名さん]

投資にはとてもじゃないが無理
ここだけじゃなく新浦安など需要がある地域ならできるが
それ以外では無理だろう。
即日完売した物件ならキャンセル待ちや中古流出待ちがいるが
竣工後、多数残っている物件では不可能では？
それなら値引交渉し転売？も無理だろう
そこまで下げてやっと売れたつまりそれ以下でなければ中古としては売れない
もしくは売り出しても買い手がつかずさらし物件になる恐れがある。
しかし完成した物件は実際の部屋を見てから買える最大の特権があるので
純粋に永住を決めてからならいいと思うが・・・
値引云々よりここに住みたいという気持ちが大切では。