パークシティ柏の葉キャンパス 一番街ってどうですか？ Part8

[購入検討中さん]

掲示板もついにPart8になりました。
パークシティ柏の葉キャンパス 一番街は、10月末からいよいよC棟の入居もスタートします。Ｄ棟Ｅ棟のご検討者の方々、購入予定の方々、パークシティ柏の葉キャンパス 一番街のご近所の方々、契約済みの方々、そして入居済みの方々、みんなでいろいろな意見を交わしながら、有意義な情報交換の場にして盛り上がっていきましょう。
もちろん煽りはスルーです。

よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：千葉県柏市若柴字原山276-1（従前地）（地番）、千葉県柏市若柴字アラク164-4（従前地）（地番）
交通：つくばエクスプレス 「柏の葉キャンパス」駅 徒歩1分 ※本計画地入口まで、徒歩2分（A棟、B棟）、徒歩3分（C棟、D棟、E棟）
価格：3480万円-5520万円
間取：2LDK-4LDK
面積：73.14平米-100.36平米

[801: 匿名さん]

こんなとこ賃貸するなら買っちゃわない？
支払い考えたら賃貸より全然安いでしょ？＜この付近
かといってここの賃料下げると表面利回りマイナスなっちゃうし

[802: 匿名さん]

物件価格はいいとしても、
やっぱり固定資産税が高すぎます・・・

[803: 匿名さん]

表面利回り５〜６％って、年間家賃から管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、
ローンなどの諸々の支払いして、手残りいくらです？
賃借人が退去して空室期間ができたら、あっという間に吹き飛ぶレベルでしょ。

全然イザという時に役に立たない。

仮に4500万円で買ったものが、来年以降5000万円以上になるとでも思っているんでしょうかね。

普通に考えて中古になった瞬間に10％以上下がるから、目一杯ローン組んでたら債務超過で
売るに売れないでしょ。
だから終の棲家にするしかありません。

三井は財閥系で、体力もプライドもあって、そうそう値引いてこないでしょうから、
まだまだ買い得感が出る物件にはならなさそうですね。

[804: 匿名さん]

>>797 最近あまり掲示板が賑やかでないですが検討している人は少ないのでしょうか？

１月になってから、値引きされてるマンションに群がっているのです。
真剣になって、血眼になって、３月まで入居を急いでるとか、必死な人はいつもいるものです。
結局、本気になって買うことを考えた人が、探した範囲で納得できた物を買うわけです。

ということで、なんだか最近ガラガラだとか、あんまり人が来ないマンションは、
ちょっと出遅れ気味です。　良く言えば、慌てずに売ってるとも言えますけど。

[805: 匿名さん]

素人ながら、表面利回りの計算を教えてください。
毎月15万×12月×20年＝3600万収入　　マンション本体価格3400万円だったら、約５％ですか？

[806: 匿名さん]

表面利回り（％）　　年間賃料収入÷不動産購入価格×100
実質利回り（％）　
（年間賃料収入−管理費・修繕費−固定資産税・都市計画税−借入れ利息）÷
（不動産購入価格＋購入諸経費）×100

不動産屋は利回りが高く見えるので、表面利回りを使います。
厳密にいうと、実質利回りは空室想定費も考慮しないといけないですけど。

[807: 入居済み住民さん]

不動産屋さんは、お金の持って行き場に困ってるんですね。よく判ります。私たちは、10年単位で暮らすつもりでいます。ここは断熱効果による光熱費節約、駅近接により脱マイカー、バス、それに食住接近によるちょこちょこ買いによる残飯廃棄ミニマム、冷蔵庫電力ミニマム、高ろ過水無料による飲み水、炊飯水などの節約などなど、生活における衣食住は基本条件で、中でも住の充実は、精神的なゆとりも持てるので、今、はやっている、お家クリスマス、お家節分、お家パーティなどにもつながり家族の絆も強くなるし、外食費も節約できますね。それに究極は、ランニングコスト無料ネット回線整備による、お家お仕事（ＳＯＨＯ）やお家勉強でしょうか？これなら来るべきパンデミックでもお家に何日も居られます。それと、耐震建築を選べば、震災時も減災できます。これらは、メリット計算が難しいですね。最近は、お金に返られないものにお金を出す時代になっています。世界金融崩壊で、もう少し長い目で、見ていきましょう。

[808: 匿名さん]

>>807
１０年単位というのは修繕費等が値上がる頃売っちゃうという意味でしょうか？

[809: 匿名さん]

＞８０７

あなたは精神的なゆとりが持てるらしいが、文書を読んでいる私には、日々の生活にゆとりを感じない。

[810: 匿名さん]

>>803
貴殿の主張もわからなくはないが、議論になっていない。
表面利回りでも、実質利回りでも高ければ高いほど
イザと言うときのリスクヘッジなる。
ここはその点優秀だと思います。

余計な議論は結構ですので、この近辺で、いや千葉県物件でも良いから、
ここより、表面でも、実質でもここより利回りの良い物件があるなら教えてください。
ワンルームと中古はなしですよ。

返答がなければここはかなり良い物件となります。

>>809
ここままでは、ほとんどの人が理解できません。
みなにわかるように、お書きください。

[811: 匿名さん]

幕張のビーチだとかブエナだとか買ったオーナーがもっと利回り表面でもよかった覚えがある。
でも、ここの次の物件とかだとどうなんでしょうね？

[812: 匿名さん]

三井も物によって価格調整していますね
関心のあるところ以外もいろいろ見てみると方向性の参考になります

[813: 匿名さん]

>>810
ここが利回り高い？
どこが？
その点優秀だと言う根拠を数字で示さないと誰も信じませんよ。
事あるごとに、イザという時役に立つの一点張り。
それに対するロジカルな説明が何もない。
三井の冠代がオンされていて、割高なのは紛れもない事実。

利回りでいうと、この決算期に2〜3割引きで赤字覚悟で処分してくるものを購入すれば、
間違いなくここよりはいい。

でも自分の住宅は嗜好品ですから、ここがかなり良い物件という事でいいんじゃないですかね。

[814: 匿名さん]

２割引って、確かに都内含めてたくさんありますね。

[815: 匿名さん]

うんうん
毎週価格改定のＤＭが来る
年変わってからすごいね
価格パフォーマンスが毎週変わってくる

[816: 匿名さん]

周囲のマンションは価格変更しているところが多いようですが、ここは値下げしませんね。
それでも順調に売れているのでしょうか。
値下げしてもなかなか売れないマンションと、値下げしなくても売れるマンション、二極化でもしているのでしょうか？

[817: 匿名さん]

売れるの定義が分かりませんが月に数戸でも売れていると言うのでしょうか？

[818: 契約済みさん]

不動産取得に関する利益計算は、前提条件がとても大事。現在、賃貸に住まれている方や駅に遠い物件に住まれている方は、その毎月のランニングコストなどを計算に入れるべきでは？数年単位で、賃貸暮らしで賃貸料掛け捨ての場合と分譲マンションで長期優遇金利つき変動固定型ローンを借りたケースの比較が必要でしょう。賃貸の場合は、貯蓄できないから一生賃貸の場合があります。その場合は、定年後や失職後などに収入が激減した場合のリスクも考慮すべきでしょう。医療費との天秤計算などなど、もちろん、分譲にもリスクは伴いますが、ここは、三井で駅隣接だから価格の落ち幅が比較的少ないと観ています。

[819: 匿名さん]

ここの沿線はどこも売れてないよ。
DMに値下げしましたって言って客を呼ぶか、商談の時に お陰様でウチはまだ販売が好調な方ですが今週決めて頂ければ特別に・・・ ってやるかの違い。売主の作戦が違うだけだよ。

[820: 契約済みさん]

そうやっている内に、賃貸の方は、毎月結構お金掛かっているわけでしょう。というかそもそも価値判断の違いではないでしょうか。議論がかみ合いません。不動産で利益がどうのという議論は、アメリカと中国と日本くらい？でも今回は、英国やスペインなどでもバブったらしいですね。古今東西、人間の思考は一緒ですか？オランダのチューリップ相場とおなじ。しかし、長く住む派には優良住宅は価値が普遍ですし、ランニングコストが落とせることと、将来への先行投資という意味もあります。

[821: 契約済みさん]

>>819
ここの沿線が売れてないというわけではなく、
今はどこもかしこも売れてないのです。

[822: 匿名さん]

TX沿線のショッピングモールとマンション（流山おおたかの森、柏の葉、守谷）
観てきました　
駅周辺は人が少なく開発地は未完成のまま工事が止まっていて・・・
ショッピングモールは人が少なく・・・
マンションは売れてない・・・
正直終わってるな！！ってな感じでした・・・
疲れた〜

[823: 契約済みさん]

３不動産大手は比較的お客取れてますよ。他が危ないのです。マンションは、短期投資じゃなく中長期投資であるので、管理状態や住民の良し悪しが大きく値段に跳ね返ります。衣食住は、どんな不況下でも強いマーケットです。それにこんな円高下ではリチャード・クーじゃないけど、内需喚起、優良住宅（数十年耐用）は、キャッシュや債券よりも長い目で見たら価値毀損は少ないのです。キャッシュは、危ない金融機関に預けていたり、債券は価格暴落の危険が高まりつつあります。40才代より若いと判らないかも知れませんが、何せ1933年恐慌より酷い状況ですから、想像がつきません。

[824: 匿名さん]

リチャードクーは古いケイジアン。
ここも三井が煽っているだけで実態は厳しいね。
社会インフラの脆弱さは自治体の財政力を考えるといかんともしようがない。

[825: 契約済みさん]

竹中平蔵かぶれかな？そういうあなたは。批判の的だよね。今や彼と小泉氏も。財政再建は、オバマも今やお蔵入りですよ。

[826: 匿名さん]

ここで坪180万は割高ですよね。
東、西はいくらか安いですが。

[827: 購入検討中さん]

その値段で、ほとんど売れているからしょうがない。
三井は、残り売れなくても、利益確保しているのでOKですよ。
完成後の売れ残り物件は、長期販売戦略で行くのでしょうね。

[828: 匿名さん]

でも、タワマンって将来的には修繕費が普通のマンションに比べて破格に高くなるんでしょう？
維持費もそれなりにかかるてことでは？

[829: 匿名さん]

今は価格改定したところ中心に売れてますね。
実売価格が相当下げっているって感じです。
ここは割高プラス実売価格差もあって、相当割高感があるかなぁ。

[830: 契約済みさん]

えっ？
価格改訂されて実売価格が下がったんですか？
私は既契約者なのですが、気になります！情報教えてください！

[831: 契約済みさん]

>>830さん
よそのマンションがでしょう＞改定

[832: 匿名さん]

契約しちゃったの？解約してもう一度契約した方が安かったりして。
特にこの沿線は人気薄なんだから、じっくり腰を据えて構えないと損するよ。営業は自分達の味方ではなく、売主の代表者ですから。
どうせなら他の沿線をお勧めしますが。

[833: 匿名さん]

営業は売主の代表者ではなく、直接、利益享受者だよ
販売価格の3％が営業に入るから、売るのに必死でしょ
この業界は、長い業界なのに、経営コンセプトが非常に低く感じる
たとえば5000万円のマンションを買ったら150万円が手数料として入るわけでしょ
そしたら販売に至るまでに、150万円も払ってくれる顧客のために、真摯な対応になるはずが、コンサルタントじゃなく、ごり押しが多い
買う側も素人が多いから、舐められちゃうのかな？
あなたのために150万円も支払うのだから、販売に至るまで、至れりつくせりの対応をしてよぐらいの気持ちで買う人が多くなると、この業界も変わってくるんだけどな
そんな中で三○はいい対応の方だとは思う
後はコンサルティング力だね
150万円支払う顧客が気持ちよく感じる営業ができれば完璧

[834: 契約済みさん]

>>822
＞駅周辺は人が少なく開発地は未完成のまま工事が止まっていて・・・

柏の葉１４７街区は順調に工事が進んでいるようですが。

＞ショッピングモールは人が少なく・・・

平日はすいてるのでしょうかね？
私が行くときはららぽーともおおたかの森ＳＣもいつも結構な賑わいですよ。

[835: 匿名さん]

>>833
営業が、150万円もらうために、作り笑顔をしているのかと思うと、ゲンナリします。
買う方も、営業に気持ちよく接待してもらうために、150万円も余計に払うと思うと、損した気分です。

[836: 購入検討中さん]

最近、「現場の人」が出てきませんね。何か新しい情報はないのでしょうか。

[837: 購入者]

ここて公式には全然値下げしませんね。坪180平均を崩していない感じ。
そこそこ売れているからそれでよいのか。
クレアはもとより、オーベルやジオ、いや新築のベリスタも値引きいているのに
とっても頑固ですね。
2割ぐらい引かば、子供用にも一軒考えるのに。

[838: 匿名さん]

ＡＢ棟はどうなんでしょうね？　すべての棟が竣工後になったら値引くってことは
あるんですかね？

[839: 匿名さん]

ＤＥ棟以外、販売中止しているのがナゾです。

売れ残っているのに・・・

[840: 契約済みさん]

三井は大慌てで現金が必要なわけでもないだろうし、三井ブランドを落とす＝値引き
はしないんじゃないでしょうか？
少なくとも竣工後しばらくの間は。
三井の営業さんもゆっくりと売っていくとおっしゃってました。

[841: 匿名さん]

えー、その辺はてっきり完売だと思ってたけど売れ残ってたんですね・・・。

[842: 匿名さん]

たまプラーザで三井の割引していたよ
三井ブランドじゃなくここのブランドじゃない？
でもここのブランド維持するメリットある？
12月以降急降下で経済冷え込んじゃったから価格改定あるんじゃないかな？
じゃないとマジ買えないと思うｏｒ安いマンション、都心の同価格のマンションに行っちゃうと思う

[843: 検討中]

以前、説明聞いたときに『ここはクリニック併設ですから何かのときに安心ですよ』と言われたのですが、先日前を通ったらクリニックが閉院になってましたが・・・

[844: 匿名さん]

すぐ近くに大きい病院ができましたよ

[845: 匿名さん]

クリニックはしばらく休みますとはりだされていたような…。
844さんがおっしゃる通り大きな（180床くらい？）総合病院が6月にできる予定ですから困ったりはしなそうです。小児科も近くにありますね。

[846: 匿名さん]

＞＞８３９
検査がどうのこうの言ってましたよ。
売れ残り部屋数も教えてもらえませんでした。
C棟に興味がありますが、売れ残ってますか？

[847: デベにお勤めさん]

販売する側も、一斉に売出しすると面倒なことが多い上に、来場者も迷ったりするから
ある程度は売出しを絞ったほうが楽なのです。

ここは少々売れ残っても困らないので、そういうのは最後にまとめてあるんでしょう。
公開販売していなくても、そのうち無くなってるかもしれませんよ。

[848: 匿名さん]

結局、現場の人が言ってた水漏れ情報は、ガセでしたね
全然たいした事なかったじゃん
三井もちゃんと報告書だしてたしね

[849: 匿名さん]

>>845
お隣のおおたかの森駅直結のライフガーデンの中にもクリニックが充実してきています。今流行の医療モールと言うことでしょうか。内科、心療内科、耳鼻科。近くには透析クリニックも出来ましたしね。この辺りは住民の張り付きより先に病院のの方が増えてきています。でも街づくりに医療の充実は欠かせませんし、マンション選択の一つの条件にもなりますから嬉しいことだと思います。6月に開院予定の辻仲病院は本当にすごい病院になりそうですよ

[850: 購入者]

ここの販売戦略てずっとぶれないからすごい。
よほど開発に自身を持っているのでしょうね。

私がここに注目したのは、仕事で柏の葉に訪れた2006年秋。
ちょうどここを着工しているころでした。
こんな駅近見たことないと注目し、いつ販売するか気にしていたら、
販売開始が2007年初夏。建物は大分出来上がっていて、初期販売にも部屋変更のオプションなし。
希望住戸は、抽選ではずれ、次善物件を購入。
その後、三井は2007年の不動産ブーム時期でもぼちぼちの販売。
何でって感じだったな。

今度はこのど不況下でも、今までと同じペースで値下げもせずに
ちまちま販売。

この不動産バブル時期とど不況下でぶれないのはすばらしい。
麻生さんに見習って欲しい。

追伸
２割安くすれば、E棟のプレミアム住居買いますよ。