パークシティ柏の葉キャンパス 一番街ってどうですか？ Part8

[購入検討中さん]

掲示板もついにPart8になりました。
パークシティ柏の葉キャンパス 一番街は、10月末からいよいよC棟の入居もスタートします。Ｄ棟Ｅ棟のご検討者の方々、購入予定の方々、パークシティ柏の葉キャンパス 一番街のご近所の方々、契約済みの方々、そして入居済みの方々、みんなでいろいろな意見を交わしながら、有意義な情報交換の場にして盛り上がっていきましょう。
もちろん煽りはスルーです。

よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：千葉県柏市若柴字原山276-1（従前地）（地番）、千葉県柏市若柴字アラク164-4（従前地）（地番）
交通：つくばエクスプレス 「柏の葉キャンパス」駅 徒歩1分 ※本計画地入口まで、徒歩2分（A棟、B棟）、徒歩3分（C棟、D棟、E棟）
価格：3480万円-5520万円
間取：2LDK-4LDK
面積：73.14平米-100.36平米

[786: 物件比較中さん]

以前はよく話題に出ていましたが、Ｃ・Ｄ・Ｅ棟の南側の土地に建つ建物はもう決まったのでしょうか？
最近パビリオンに行っていないので、どなたか新しい情報をお持ちの方は教えて頂けますか。よろしくお願い致します。

[787: 匿名さん]

ってゆうか徒歩１分はないんじゃない。

[788: 匿名さん]

駐車場が最悪だよ

[789: 契約済みさん]

駅前だから車は必要ない気がします。
柏インターがすぐ近くだからもったいない気もするけど、
一年くらい様子を見てから、うちは車を手放すかも。

[790: 匿名さん]

>>781
表面利回り６％で超お買い得だなんて・・・。
純利回りで何％よ。
デベからしたら何とかという名の超Ａ客なんでしょうけど。

[791: 匿名さん]

>>790
物件が3000万円だったら、という架空の利回りでは？
駅至近がここのプレミアム価格だとすれば、次にできる三井の物件は駅至近でないので、
プレミアがない分安くなるってことですかね？

[792: 匿名さん]

>>791
そんなの分かってる。
現状で4500万円位だから、表面利回りでも４％でしょ。
仮に物件が3000万円になったとしても、表面で６％では投資利回りとしては悪いという事。
3000万円には絶対ならないだろうけど、なったとしても利回りの観点でいくと
超お買い得ではない。

[793: 匿名さん]

３・４年前の三井と比べてみると、割高な価格だと思います。
価格として、タワー上乗せ500万、三井の名で300万くらいと思います。
確かに、一番安かった頃と比べては、なかなか難しいですけどね。

[794: 匿名さん]

3，4年前の三井ってどこでしょう？
タワーってやっぱり高いんですかね。その後の修繕・維持費を考えるとちょっと考えてしまう
んですが。

[795: 匿名さん]

買える人は買って快適に暮らす
買えない人は買わない

[796: 匿名さん]

（ほぼ）完売して、買った人たちが満足しているのなら、高いとは言えないのですよ。

[797: 契約済みさん]

最近あまり掲示板が賑やかでないですが検討している人は少ないのでしょうか？売れ行き状況はいかがなのでしょうか？お先に入居したものですが、生活は本当に快適ですよ！

[798: オーナー]

>>792
791ではありませんが、貴殿はこの辺の不動産事情をほとんどご存じないようですね。
ここを昨年賃貸に出している人は皆、表面利回り５〜６％で貸していますよ。
昨春は出せはすぐに借り手が付く状態でした。
実際、私も６％で貸しています。
新築では都内でも少ないですね。
まして、柏市では本当にまれな物件です。
今年は恐慌で厳しいかもしれませんが。

逆に貴殿がもし不動産のプロであるなら、東葛飾の新築物件で
ここより良い利回りの物件を教えてください。
中古はなしですよ。中古の利回りが良いのは素人でも常識ですから。

検討者へ
ほとんどの人は永住目的に、ここを検討されていて利回りには興味がないと思いますが、
リターン（資産価値）が大きい物件は、イザというときに役立ちますよ。
転勤とか転職時に。

[799: 匿名さん]

素人なんですが、不動産利回りは実質利回りで考えたほうがよいのと、
表面利回りなら１０％はないとだめだというのではないのですか？

[800: オーナー]

>>799
その通りです。投資目的だと中古で10％以上は普通にあります。
だけど新築で表面で５％は優良です。
新築で表面１０％はワンルーム以外聞いたことがありません。
あったら教えてください。買いますので。

もう一度強調しますが、ここは投資物件ではないものの、
資産価値が高いので（賃貸し価格が高い）イザというときに役立ちます。

[801: 匿名さん]

こんなとこ賃貸するなら買っちゃわない？
支払い考えたら賃貸より全然安いでしょ？＜この付近
かといってここの賃料下げると表面利回りマイナスなっちゃうし

[802: 匿名さん]

物件価格はいいとしても、
やっぱり固定資産税が高すぎます・・・

[803: 匿名さん]

表面利回り５〜６％って、年間家賃から管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、
ローンなどの諸々の支払いして、手残りいくらです？
賃借人が退去して空室期間ができたら、あっという間に吹き飛ぶレベルでしょ。

全然イザという時に役に立たない。

仮に4500万円で買ったものが、来年以降5000万円以上になるとでも思っているんでしょうかね。

普通に考えて中古になった瞬間に10％以上下がるから、目一杯ローン組んでたら債務超過で
売るに売れないでしょ。
だから終の棲家にするしかありません。

三井は財閥系で、体力もプライドもあって、そうそう値引いてこないでしょうから、
まだまだ買い得感が出る物件にはならなさそうですね。

[804: 匿名さん]

>>797 最近あまり掲示板が賑やかでないですが検討している人は少ないのでしょうか？

１月になってから、値引きされてるマンションに群がっているのです。
真剣になって、血眼になって、３月まで入居を急いでるとか、必死な人はいつもいるものです。
結局、本気になって買うことを考えた人が、探した範囲で納得できた物を買うわけです。

ということで、なんだか最近ガラガラだとか、あんまり人が来ないマンションは、
ちょっと出遅れ気味です。　良く言えば、慌てずに売ってるとも言えますけど。

[805: 匿名さん]

素人ながら、表面利回りの計算を教えてください。
毎月15万×12月×20年＝3600万収入　　マンション本体価格3400万円だったら、約５％ですか？

[806: 匿名さん]

表面利回り（％）　　年間賃料収入÷不動産購入価格×100
実質利回り（％）　
（年間賃料収入−管理費・修繕費−固定資産税・都市計画税−借入れ利息）÷
（不動産購入価格＋購入諸経費）×100

不動産屋は利回りが高く見えるので、表面利回りを使います。
厳密にいうと、実質利回りは空室想定費も考慮しないといけないですけど。

[807: 入居済み住民さん]

不動産屋さんは、お金の持って行き場に困ってるんですね。よく判ります。私たちは、10年単位で暮らすつもりでいます。ここは断熱効果による光熱費節約、駅近接により脱マイカー、バス、それに食住接近によるちょこちょこ買いによる残飯廃棄ミニマム、冷蔵庫電力ミニマム、高ろ過水無料による飲み水、炊飯水などの節約などなど、生活における衣食住は基本条件で、中でも住の充実は、精神的なゆとりも持てるので、今、はやっている、お家クリスマス、お家節分、お家パーティなどにもつながり家族の絆も強くなるし、外食費も節約できますね。それに究極は、ランニングコスト無料ネット回線整備による、お家お仕事（ＳＯＨＯ）やお家勉強でしょうか？これなら来るべきパンデミックでもお家に何日も居られます。それと、耐震建築を選べば、震災時も減災できます。これらは、メリット計算が難しいですね。最近は、お金に返られないものにお金を出す時代になっています。世界金融崩壊で、もう少し長い目で、見ていきましょう。

[808: 匿名さん]

>>807
１０年単位というのは修繕費等が値上がる頃売っちゃうという意味でしょうか？

[809: 匿名さん]

＞８０７

あなたは精神的なゆとりが持てるらしいが、文書を読んでいる私には、日々の生活にゆとりを感じない。

[810: 匿名さん]

>>803
貴殿の主張もわからなくはないが、議論になっていない。
表面利回りでも、実質利回りでも高ければ高いほど
イザと言うときのリスクヘッジなる。
ここはその点優秀だと思います。

余計な議論は結構ですので、この近辺で、いや千葉県物件でも良いから、
ここより、表面でも、実質でもここより利回りの良い物件があるなら教えてください。
ワンルームと中古はなしですよ。

返答がなければここはかなり良い物件となります。

>>809
ここままでは、ほとんどの人が理解できません。
みなにわかるように、お書きください。

[811: 匿名さん]

幕張のビーチだとかブエナだとか買ったオーナーがもっと利回り表面でもよかった覚えがある。
でも、ここの次の物件とかだとどうなんでしょうね？

[812: 匿名さん]

三井も物によって価格調整していますね
関心のあるところ以外もいろいろ見てみると方向性の参考になります

[813: 匿名さん]

>>810
ここが利回り高い？
どこが？
その点優秀だと言う根拠を数字で示さないと誰も信じませんよ。
事あるごとに、イザという時役に立つの一点張り。
それに対するロジカルな説明が何もない。
三井の冠代がオンされていて、割高なのは紛れもない事実。

利回りでいうと、この決算期に2〜3割引きで赤字覚悟で処分してくるものを購入すれば、
間違いなくここよりはいい。

でも自分の住宅は嗜好品ですから、ここがかなり良い物件という事でいいんじゃないですかね。

[814: 匿名さん]

２割引って、確かに都内含めてたくさんありますね。

[815: 匿名さん]

うんうん
毎週価格改定のＤＭが来る
年変わってからすごいね
価格パフォーマンスが毎週変わってくる

[816: 匿名さん]

周囲のマンションは価格変更しているところが多いようですが、ここは値下げしませんね。
それでも順調に売れているのでしょうか。
値下げしてもなかなか売れないマンションと、値下げしなくても売れるマンション、二極化でもしているのでしょうか？

[817: 匿名さん]

売れるの定義が分かりませんが月に数戸でも売れていると言うのでしょうか？

[818: 契約済みさん]

不動産取得に関する利益計算は、前提条件がとても大事。現在、賃貸に住まれている方や駅に遠い物件に住まれている方は、その毎月のランニングコストなどを計算に入れるべきでは？数年単位で、賃貸暮らしで賃貸料掛け捨ての場合と分譲マンションで長期優遇金利つき変動固定型ローンを借りたケースの比較が必要でしょう。賃貸の場合は、貯蓄できないから一生賃貸の場合があります。その場合は、定年後や失職後などに収入が激減した場合のリスクも考慮すべきでしょう。医療費との天秤計算などなど、もちろん、分譲にもリスクは伴いますが、ここは、三井で駅隣接だから価格の落ち幅が比較的少ないと観ています。

[819: 匿名さん]

ここの沿線はどこも売れてないよ。
DMに値下げしましたって言って客を呼ぶか、商談の時に お陰様でウチはまだ販売が好調な方ですが今週決めて頂ければ特別に・・・ ってやるかの違い。売主の作戦が違うだけだよ。

[820: 契約済みさん]

そうやっている内に、賃貸の方は、毎月結構お金掛かっているわけでしょう。というかそもそも価値判断の違いではないでしょうか。議論がかみ合いません。不動産で利益がどうのという議論は、アメリカと中国と日本くらい？でも今回は、英国やスペインなどでもバブったらしいですね。古今東西、人間の思考は一緒ですか？オランダのチューリップ相場とおなじ。しかし、長く住む派には優良住宅は価値が普遍ですし、ランニングコストが落とせることと、将来への先行投資という意味もあります。

[821: 契約済みさん]

>>819
ここの沿線が売れてないというわけではなく、
今はどこもかしこも売れてないのです。

[822: 匿名さん]

TX沿線のショッピングモールとマンション（流山おおたかの森、柏の葉、守谷）
観てきました　
駅周辺は人が少なく開発地は未完成のまま工事が止まっていて・・・
ショッピングモールは人が少なく・・・
マンションは売れてない・・・
正直終わってるな！！ってな感じでした・・・
疲れた〜

[823: 契約済みさん]

３不動産大手は比較的お客取れてますよ。他が危ないのです。マンションは、短期投資じゃなく中長期投資であるので、管理状態や住民の良し悪しが大きく値段に跳ね返ります。衣食住は、どんな不況下でも強いマーケットです。それにこんな円高下ではリチャード・クーじゃないけど、内需喚起、優良住宅（数十年耐用）は、キャッシュや債券よりも長い目で見たら価値毀損は少ないのです。キャッシュは、危ない金融機関に預けていたり、債券は価格暴落の危険が高まりつつあります。40才代より若いと判らないかも知れませんが、何せ1933年恐慌より酷い状況ですから、想像がつきません。

[824: 匿名さん]

リチャードクーは古いケイジアン。
ここも三井が煽っているだけで実態は厳しいね。
社会インフラの脆弱さは自治体の財政力を考えるといかんともしようがない。

[825: 契約済みさん]

竹中平蔵かぶれかな？そういうあなたは。批判の的だよね。今や彼と小泉氏も。財政再建は、オバマも今やお蔵入りですよ。

[826: 匿名さん]

ここで坪180万は割高ですよね。
東、西はいくらか安いですが。

[827: 購入検討中さん]

その値段で、ほとんど売れているからしょうがない。
三井は、残り売れなくても、利益確保しているのでOKですよ。
完成後の売れ残り物件は、長期販売戦略で行くのでしょうね。

[828: 匿名さん]

でも、タワマンって将来的には修繕費が普通のマンションに比べて破格に高くなるんでしょう？
維持費もそれなりにかかるてことでは？

[829: 匿名さん]

今は価格改定したところ中心に売れてますね。
実売価格が相当下げっているって感じです。
ここは割高プラス実売価格差もあって、相当割高感があるかなぁ。

[830: 契約済みさん]

えっ？
価格改訂されて実売価格が下がったんですか？
私は既契約者なのですが、気になります！情報教えてください！

[831: 契約済みさん]

>>830さん
よそのマンションがでしょう＞改定

[832: 匿名さん]

契約しちゃったの？解約してもう一度契約した方が安かったりして。
特にこの沿線は人気薄なんだから、じっくり腰を据えて構えないと損するよ。営業は自分達の味方ではなく、売主の代表者ですから。
どうせなら他の沿線をお勧めしますが。

[833: 匿名さん]

営業は売主の代表者ではなく、直接、利益享受者だよ
販売価格の3％が営業に入るから、売るのに必死でしょ
この業界は、長い業界なのに、経営コンセプトが非常に低く感じる
たとえば5000万円のマンションを買ったら150万円が手数料として入るわけでしょ
そしたら販売に至るまでに、150万円も払ってくれる顧客のために、真摯な対応になるはずが、コンサルタントじゃなく、ごり押しが多い
買う側も素人が多いから、舐められちゃうのかな？
あなたのために150万円も支払うのだから、販売に至るまで、至れりつくせりの対応をしてよぐらいの気持ちで買う人が多くなると、この業界も変わってくるんだけどな
そんな中で三○はいい対応の方だとは思う
後はコンサルティング力だね
150万円支払う顧客が気持ちよく感じる営業ができれば完璧

[834: 契約済みさん]

>>822
＞駅周辺は人が少なく開発地は未完成のまま工事が止まっていて・・・

柏の葉１４７街区は順調に工事が進んでいるようですが。

＞ショッピングモールは人が少なく・・・

平日はすいてるのでしょうかね？
私が行くときはららぽーともおおたかの森ＳＣもいつも結構な賑わいですよ。

[835: 匿名さん]

>>833
営業が、150万円もらうために、作り笑顔をしているのかと思うと、ゲンナリします。
買う方も、営業に気持ちよく接待してもらうために、150万円も余計に払うと思うと、損した気分です。