プラウド新浦安マリナテラス

[匿名さん]

プラウド新浦安の重要事項説明での言葉どおり？野村不動産の新プロジェクトが動き始めました。

先週、工事がはじまりました。
社宅に居住している方たちがいる中での工事、なかなか大変なことも多いと思いますが、これからどう進捗していくのでしょう？
周辺マンションでは地中４０〜５０メートルまで杭を打ったりしていますが、
ここではさすがに無理？低層だから必要ない？
価格帯はどのくらい？

などなど、いろいろお話しましょう。


【物件正式名称がすでに決まっているためタイトルを変更しました（副管理人）2008.4.20】

[325: 匿名さん]

高い、狭いと感じたお客様はとうぞ高洲へ。こんなに安くて広いのは、なかなかないぞ。一通りの共有施設も揃ってるしな。

[326: 購入検討中さん]

確かに・・・（笑）

[327: サラリーマンさん]

そうはいっても（高洲のプラウドですら）、野村不は近隣の築浅中古と比べて、バ
カ高い価格で売っているというのが率直な印象。

○マリナテラスは駅からの道のりだと、パークシティ東京ベイやパークシティ新浦
　安とほぼ同程度ながら、坪単価２３０〜２４０万円程度。マリナで９０平米前後
　を買うのと同じ値段で、余裕で１００平米超の住戸が買えてしまいます。

○更に奥の高洲プラウドでも、坪単価２００万円前後。１４８平米の一番広いタイ
　プだと、もっと単価が高く、中高層階では平気で１億円台前半を付けてますが、
　これだと、明海のパークシティグランデの１８０平米超＋ルーフバルコニー５０
　平米の高層階が買えてしまう（リハウスに出ている物件）。

一体どんな値付けなのでしょうか。共用部分は非常にお洒落で力が入っている感じ
がしましたが、住戸内はフツーの設えですし、何か私が気づかない魅力があるので
しょうか・・・。

[328: 匿名さん]

320さんのように、私は新浦安の価値の将来性とマリナの駅距離について迷っている者です。新浦安は長所短所ありますが、東京方面と異なり、京葉線東京駅から新浦安までデズニーランドを除いて、途中下車して便利な街や楽しめる大衆的な施設がないのが寂しい感じがします。あと京葉線には大きな医療施設も少ないのが不安です。最近は町医者の紹介状がないと大病院では直接みてくれる部長先生が少ないですからね。新浦安はそこそこ発展していますが、それ以外の駅町はあまり発展していないのが気がかりですね。京葉線は中央線や東横線と比べて歴史がない分人気はないですね。その街の価値をはかる上では東急田園都市線みたいにその路線の発展も重要ですから。
　マリナテラスは永住用としては住み心地が良さそうな間取りもありますが、しかしながら駅からの距離が遠いですね。個人的には家電量販店が隣よりはスーパーが隣のほうがよかったですね。家の売買をかなり経験したんですが、駅からの距離（５分以内）が近いほど３か月以内で相場程度で売却できました。１５分程度の物件は１年程度かかり相場よりも多少下回る程度でした。人気路線でさえ駅から遠いと売却に時間と手間がかかりました。資産価値以前に流動性を考えると駅遠はこりごりです。しかしながら、今度こそは永住用の物件を手に入れるぞと強気でマリナを検討しようか、人生に転売はつきものと考え駅近タワマンにするか迷っています。

[329: 周辺住民さん]

定年退職して神奈川からこちらに引越してきました。毎日ヤシの木と緑に囲まれた広い歩道を、あちらこちら散歩しています。
こんな気持ちの良い、しゃれた散歩道は日本中探してもあるのかな？、と感動の日々です。
マリナイーストに住んでいる喜びと誇りをしみじみと感じており、一生ここに住み続ける予定です。
駅から多少距離はありますが、ベイシティバスが次々に来ますし、運賃も１４０円と安いし、バスカードを買えばもっと安く乗車もできて助かります。

こちらを購入しようと検討されている皆さん、本当にいいところですよ。
（私は野村とは全然関係ありません）

[330: サラリーマンさん]

新浦安在住、日本橋勤務のサラリーマンです。

>No.328 by 匿名さん　2008/08/10(日) 16:39
>320さんのように、私は新浦安の価値の将来性とマリナの駅距離について迷っている者です。新浦
>安は長所短所ありますが、東京方面と異なり、京葉線東京駅から新浦安までデズニーランドを除い>て、途中下車して便利な街や楽しめる大衆的な施設がないのが寂しい感じがします。


①京葉線東京駅は、有楽町の東京国際フォーラムの上（横）にありますから、それこそ大衆的
な有楽町のガード下に寄ることもできますし、②銀座をウインドーショッピングした後、有楽町
線（銀座一丁目）・新木場経由で帰ってくることもできます（途中には豊洲のららぽーともある
し）。


>あと京葉線には大きな医療施設も少ないのが不安です。最近は町医者の紹介状がないと大病院
>では直接みてくれる部長先生が少ないですからね。

新浦安駅の近くに、順天堂大学付属の浦安病院があります。部長は概ね、順天堂大の先生（教授）
で、スタッフも准教授、助教、助手と、揃ってます。

[331: 匿名さん]

328さん

前提の金額はいくらで、その時のエアレジ（ですよね？）、マリナテラスそれぞれどれくらいの広さの物件が買えるのでしょうか？

[332: 物件比較中さん]

一体どんな値付けなのでしょうか。共用部分は非常にお洒落で力が入っている感じ
がしましたが、住戸内はフツーの設えですし、何か私が気づかない魅力があるので
しょうか・・・。

ＭＲ内の狭いタイプの部屋は、全く普通の部屋です。
あれで、６０００万は、笑うしかないですよ。

[333: 物件比較中さん]

９０平米で６０００万なら、
すごく安いと思うのは、都内物件
ばかり見てきたせいかな・・。

[334: 匿名さん]

マリナテラス９０平米で６０００万
エアレジ　　９１平米で９８００万（最近のチラシ）

大分マリナテラスのほうが安いですね。
世田谷で徒歩１５分といい勝負？
東京ブランド選ぶか、インフラ整備&環境選ぶか。

[335: 浦安在住]

貴重な意見ありがとうございます。
新浦安という街ができる経過をずっと見てきただけに本当の地価と違うなぁって疑問に思っていましたが、確かに時代とともに変わってきたんだと思いました。働いていなければぜひマリナテラス辺りで将来はゆっくり子育てして…と夢見ていたのでじっくり新浦安の良さを考えて見ようと思います！
ちなみに大病院は順天堂以外にはこの先できる予定ないですが明海地区や新浦付近に優良なクリニックがたくさんあるので心配されていた方、大丈夫ですよ。

[336: サラリーマンさん]

エアレジと比較することが間違っているような・・・

[337: 匿名さん]

比較対象なんて人それぞれ。
間違ってるも何もない。

そんなこと言ったら日の出マンション以外比較対象にできない。
それも「売出時期が違う」とか言い出したら比較できないし。

[338: 匿名さん]

近くの物件だと、例えば元祖パークシティ新浦安の１〜３階と比較すると．．．
やっぱり冗談価格だと思う。頭痛がしてきた。

[339: 匿名さん]

10年近く前に販売された物件と比較しても意味がない。
昨今の土地価格上昇、資材価格高騰で、都会の優良住宅地のマンション価格はどこも上がっているでしょうが。。

[340: 物件比較中さん]

それに仕様設備も最新のものと１０年前のものは
雲泥の差。自分も８年前のマンションの設備が古いから
都内からの住み替え考えているくち。
リフォームでは対応できないディスポーザーとかもあるし。

[341: 土地勘無しさん]

>>338

PC新浦安は2002年築ながら、結構良さげですな。

http://www.smileurayasu.com/info/m012-parkcity-sinnurayasu-050704.htm

ちなみにPC東京ベイは2004年築。

http://www.smileurayasu.com/info/m017-parkcity-tokyobay-sol-060303.htm


>>339

現在の価格で比較しても、マリナテラスはかなり強気ですな。


http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTo6p2kq9.html

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTsptasuc.html

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTkq7kl4m.html

[342: 物件比較中さん]

＞341さん

グランデとモアナ情報もあれば教えてください。

とても広そうなのですが３面バルコニーが気になります。

マリナはそんなに高いのですか？

[343: 土地勘無しさん]

>>342
ここからたどってください

http://www.smileurayasu.com/info/index.htm

[344: 購入検討中]

ところで、営業マンから固定資産税について説明のあった方いらっしゃいますか？

[345: 匿名さん]

機械式駐車場なのがちょっと・・・

[346: 匿名さん]

今日、ついに実質GDP年率マイナス2.4程度がでちゃいましたね。世界的景気後退を背景にWTIを含める資源先物も最近ダウントレンドですし、米国のように日本不動産価格も下落するのかな？銀行の貸し渋り、資源安、不動産価格の下落、勤務先企業の業績不振によるマンション購入マインド低下などによって割高感のある物件は厳しそうですね。今はキャッシュポジションを高めるべきでしょうか？新浦安のマンションは同世代のファミリー層が多いため、将来住み替えによる中古マンションの売り出し時期も重なりドットでそう。マリナは戸建感覚なタイプですが、やっぱり不都合な部分が多いんですよね。例えば、自転車収納が二段ラックになっているとことか。子供さんや女性は上に上げるのは大変。もちろんセキュリティー面などいいところもたくさんありますが。浦安の土地価格が坪140程度まで静観して戸建にするか、マリナにするか悩ましい時期になりました。

[347: 購入検討中さん]

今は、巨額なローン組んでまで、買わない方がいいって事っすね。
現金があれば、別でしょうけど（笑）

[348: マンション住民さん]

GDPって、典型的な遅行指標ですからねえ・・・。

[349: 購入検討中さん]

≫348

GDPって、典型的な遅行指標ですからねえ・・・。
とは具体的にどのような意味ですか？

経済の知識がないので是非おしえてください

それから、やっぱり新浦安に今後マンションが建設されることは
ないのでしょうか？？

[350: 物件比較中さん]

高洲には、プラウドより南側に
14Ｆ建て野村マンション建ちますよ。
それが、現計画上では、最後の新築
マンション。

[351: 物件比較中さん]

欲しい物件ですが、人気の部屋は、どのくらいの倍率なんでしょうね。

[352: 購入検討中さん]

う〜ん

値段と広さの兼ね合いを考えたら高洲かな・・・

なんか間取りが普通。

[353: 物件比較中さん]

そうなんですよ。
間取りが、普通すぎるんです。
収納スペースも少ない上、狭い、高い（笑）

[354: 物件比較中さん]

そうなんですよ。
間取りが、普通すぎるんです。
収納スペースも少ない上、狭い、高い（笑）

ちょっと考えちゃいますね。

[355: 買い換え検討中]

間取りが普通のほうが、家具などは置きやすい
のですがね・・。
でも、確かに収納が少ないですね。高洲のプラウドを
見た後は、尚更そう思われ・・。

[356: 匿名さん]

あの収納の少なさじゃ、子持ちで住むのは、キツイなんじゃない？

[357: 匿名さん]

この価格帯を考えても、
お子さんが独立されたリタイア組みの
ご夫婦が二人でゆったり住むマンションっていう
感じですね。

[358: 匿名さん]

MRで商談してるのは小さな子連ればかりでしたが。余裕ある人はあるんですよ

[359: 浦安地元民]

地元民として気になったので、モデルルーム見てきました。
（冷やかしのモデルルーム周りが趣味ですが・・・笑）

確かに高いですが、単に平米数や築年数だけで周りのマンションと
比較するのは少し違うかな〜という印象です。

例えば、仕様や管理体制が他マンションより圧倒的にグレードが高い・充実
しているように感じました。将来売るときも結構大事なんですよね・・・。

海側の築浅マンションで、「広さ・海眺望」を売りにしている所でも、
あそこまで管理体制がしっかりしていないのでは？中古物件でも、管理体制が
二の次になってるマンションって15年後・20年後どうなの？って思っちゃいます。

またセキュリティについても、新浦安でマンションの敷地内に一般人が
入れないのは、当物件だけですね、おそらく。。

毎日清掃員が入るようですし・・・。（毎日必要かどうかは別として）

まぁ野村ブランドでかなり強気な価格設定ではありますが、
それなりの金持ちが買うには良い物件じゃないでしょうか？

庶民は次なるモデルルームを探します！

[360: 物件比較中さん]

359さん

　もし宜しければ具体的に設備仕様がどのように
　良いのか具体的に教えていただければ助かります。
　当方、遠方に住んでいるもので、現地にまだ足を運べずに
　いる次第です。

　ＨＰを見る限りでは高洲との違いは、エコジョーズ、
　浄水器が標準仕様、２４時間ゴミ出しＯＫ
　（が、高洲も実質２４時間捨てれるようです）
　くらいしか見いだせなかったのですが・・。
　個人的には、現在の住まいで物凄く快適な全熱交換型の
　２４時間換気を、この価格では、ぜひ、付けてほしかった
　と思っています。

[361: 匿名さん]

他にもありますよ、敷地内に部外者が立ち入れないマンション

[362: 周辺住民さん]

>>359さん
管理体制が圧倒的に充実している、というのは具体的にはどんな点か教えていただけないでしょうか？一般論としては、管理体制は入居前よりも入居後の住民と管理組合の意識のあり方にかかっていると思いますが、マリナテラスのスタートラインとうちのマンションとどこが圧倒的に違うのかという観点から大変興味があります。

[363: 浦安地元民]

■360さん

仕様については、「現在の最新ＨＰに載っている情報＝モデルルームで
聞いたこと」なので、そちらを参照下さい。
（最新ＨＰで見られたのならスミマセン）

ザックリとは高齢者に配慮した作りかなという気がします。
あと緊急地震速報サービスなんかもモデルルームを回っていて初めて
耳にしました。（あと何秒後に大きな地震が来ますって言われても
あせりそうですが）

360さんの「全熱交換型の２４時間換気」・・・すごく羨ましいです。


■362さん

あなたがどこのマンションにお住まいか分かりませんが、
仕様についても管理についても個人の感じ方の違いがあります。

新浦安のマンションモデルルームを回ってきて、眺望だとか広さだとかが
目立ち過ぎていると傾向があるやに感じてました。（中古物件にしても同じ）

それはメリットのひとつですが、入居後の管理・サポート体制まで販売時に
細かく意識が行き届いていると「私は」感じたため、上記感想を持ったまでです。

「入居後の意識の持ち方」と言われても、我々素人には何をどうしたらいいか分かりません。
入居前に、管理組合やそれをサポートしてくれる管理スタッフ、運営業務、出納・会計業務、
保守点検業務、資産性を下げないための長期修繕計画等、しっかりとした下準備を
してくれているということが、「自分が買うなら安心だよね」というだけです。

決して野村の回し者でもないし、質の悪い誹謗中傷にならないように公平な感想を
書いたつもりです。

ただ如何せん当物件は高い。個人的には、500万強は割高だと思ってます。。。

[364: 匿名さん]

＞ただ如何せん当物件は高い。
そのとおりです。高い値段ですよね。ローンが大変!・・・

＞個人的には、500万強は割高だと思ってます。。。
うーん、しかし今年販売された首都圏人気住宅地の物件と比較すると、
割高とも思えないんですが。。。
最近は優良マンションの販売価格が上昇しているんです。

[365: 購入検討中さん]

３５９さん

　３６０です。
　早速のご回答有り難うございました。
　
　言い古されたフレーズですが「マンションは管理で
　買え」・・その通りですよね。

　ただ、こればかりは実際に住み始めてどのように機能するか
　次第ですかね。

　確かに、決して徒歩圏とは言い難いこの物件での値付けですね。

[366: 周辺住民さん]

>>359さん
管理体制の補足ありがとうございました。
話を聞く限りでは、近隣のマンションでも普通に行われている内容と思われますが、販売時点で管理体制について売主がきちんとアピールするのはよいことだと思います。結果として意識の高い購入者の方が多いと、このマンションにとっても地域にとっても良いですね。

[368: 購入検討中さん]

プラウド高洲をスルーして待ってた世帯は多いと思う。
自分もその一人。

[369: 匿名さん]

「多少高くても絶対マリナイースト内の新築がいい」という人には、ここ以外の選択肢はないんですよね。
そういう人を179人確保すればいいわけで、完売はあながち不可能ではないような気もします。

[370: 物件比較中さん]

プラウド高洲スルーした、世帯ですがモデルルームに行った印象です。
参考までにどうぞ。

仕様
○建材、内装は高級感有り
○中庭がとてもキレイになりそう
△収納スペースが微妙。間取りにより大きく差有り
×過剰にエレベーター多い
？ディスポーザー（なくても良いのでは・・・）

コスト
×他物件（中古含む）と比較し10％ほど高い
×管理費（低層比較しても）が5000円は高い
×駐車場費用は近隣物件の1.5倍

管理
○毎日の共用部分クリーニング
○ゴミだし毎日OK
×ゲストルーム、キッズルームが不要　→　ホテルも公園も隣接の強みが無い

その他
×ローンが特殊
物件提携ローン以外不可、ちょっと不利な利率と感じる。
企業提携ローン等でそれ以上の優遇がある人はそれが適応できないことが多いようなので
要注意。

△営業さん
提案力に欠けます。新築物件と中古物件双方を具体的な物件名を出してこの物件の売りを
質問したのですが「受け側の特色があるので一概に言えません」でこの価格帯の物件を売り込
むのはちょっと残念。他物件の営業さんは即時に最新仕様の良いところを明確に返してくれた
ので大きくそちらの物件に傾きました。

総括
新築（設備、保障）、場所と低層の強みをどこまで重視するか、また値崩れも噂される
都内近郊物件ということで売り手と買い手のチキンレース感がしんどい。

エリアと新築重視で広さはその次という人は、もうちょっと後で空いている部屋を狙
ったほうが良いかも。上記2点を重視したっぷりお金もある人は今から申込書を書いて
お気に入り間取りをキープするべし。

[371: 匿名さん]

>>370さん

＞×過剰にエレベーター多い
＞？ディスポーザー（なくても良いのでは・・・）

エレベーターが多いのは高級低層マンションのお約束なんで。
あと、ディスポーザーないとゴミ置き場が臭うので、やはり新築の高級低層マンションとしては押さえておかなければいけない設備だと思われます。

新浦には大型高層マンションは多いけど、高級低層マンションが皆無なので、ここはその路線で頑張ってもらいたい物件です。

[372: 匿名さん]

そう簡単に売れるとはおもわないけどなあ。

高い、狭い、見えないじゃこの土地での魅力なし。低いのは高さだけ。

オマケに営業マンはやる気なし。

近所に住んでいますが、住民の主力は元々浦安市内に住んでいた人。この相場じゃ、感情的にも勘定的にも手が出ないのでは？

[373: 匿名さん]

たぶん・・・近所の人だけ相手にしてる訳じゃないと思うよ。
今や新浦は都内（丸の内近辺）への通勤エリアだから。
野村のリストで都内の顧客にかなり案内出してるんじゃないかな。
ここはどう見ても今までの湾岸型大規模高層と違うから、そういう客は海が見えないとか、低すぎるとか思うんだろうけど、大規模を選ばない人は、何百世帯もあると色んな人がいて嫌だとか、１００世帯程度の落ち着いたコミュニティーがいいとか思う人だから。

値段は高めに感じるかもだけど、これからを考えるともう今までの新浦価格とは違うのかも。
環境や行政の充実度を見ても、もう都内にひけを取らなくなってしまったから、今までは千葉県内からの流入が主だったけど。これからは都内から流入してくるようになるんだと思う。
そういう意味で、千葉旧新浦価格じゃなく、都内の相場対象価格なのかも。

都内から千葉の転居を都落ちと考える人はMRにも来ないだろうし、検討範囲で環境を評価出来る人は現地に魅了されるのでは。
低層好きか嫌いか好みなのでそれぞれだけど、私見ですが価格的な所は都内と新浦行き来して、客観的に妥当なような気がしてます。
都内を検討していた人には、広さグレード環境含め、魅力的な価格ではないかと。
なので、新浦在住の人には高く感じ、引き気味。都内目線から見た人は妥当価格で押し気味って感じかな。
野村も今はガンガン売れる時期じゃないので、客足に合わせて売るつもりでしょう。
倒産が相次ぐ新興デベとは資本力も違うので、その点でも安心度は高いと思います。

[374: 購入検討中さん]

いつまでゆったり販売していられるのか。。
体力あるならなおさら損きりの意味でファンド等に丸投げの可能性もあるのでは？