プラウドタワー稲毛（旧称：稲毛駅前タワーマンション）

[匿名さん]

30階建て。
野村不動産なんで、プラウドタワー稲毛になるのか？

所在地：千葉県千葉市稲毛区小仲台2丁目1162番11、及び稲毛東3丁目1164番11（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩2分

[159: 匿名さん]

そうですよね。稲毛は東京から結構あるので快速停車駅前とはいえわりとリーズナブルな価格で出てくるのではないかと期待しています。それでも上層階にいけば千葉の花火も見れるし、東京方面の夜景も見れるなんて…欲張りかな。

[160: デベ社員]

土地の取得価格と場所、昨今の施工費考えると
どう考えても230〜250万円/坪
位じゃないと売りに出せないと思う。
売れるのかなー？
ま、同業としては売れて欲しいけど
レジデンス稲毛台も売れてるみたいだし。

[161: 匿名さん]

高いなぁ。そんなに高くなるのでしょうか。駅近の価値は高いけどそれじゃぁちょっと高すぎるように思う。

[162: 匿名さん]

私も価格帯は250平均だと思います。そりゃそうでしょ。売り出す前からこんだけ興味がある人がいるってことは、高くても買う人はいますね。

[163: 匿名さん]

設備面も充実させてきたら、平気で坪300近くがあり得ると思います。あくまでも設備面が充実していることが条件。

[164: 匿名さん]

坪２５０や３００したら、将来的にはかなりの値下がり必至では？
場所が場所ですから。そんなの気にしないという人しか変えなくなる
ので、売るのが大変そうですね。

[165: 匿名さん]

坪250-300だと市川タワーと同じ価格設定ですね。市川より20分ほど東京から離れているのに同じ値段ということは、稲毛の発売まではマンション価格は上がり続けるという読みですか？

[166: 匿名さん]

というより千葉県内駅前タワーの中で一番の不人気物件になるでしょうね。稲毛だと坪200でも完売はキツイ。

[167: 匿名さん]

↑それはありえない。当然、250でも買える人はたくさんいるでしょう。余裕がある人が買う。倍率は１、２倍でもいいスタンスじゃないかな。

[168: 匿名さん]

↑何の根拠もないですね。

[169: 匿名さん]

↑根拠はないですが、最近の駅前マンションってそういう値付けに思います。武蔵小金井のマンションとか市川あたりのマンションとか。現金購入者が多いのも事実かと。

[170: 匿名さん]

でもそういう層は稲毛には住みませんよ

[171: 匿名さん]

>>170さん
確かにそうかもしれませんね。ただ、最近のデべは強きなので、そんな気もしてしまいます。

[172: 匿名さん]

セントラルタワーの売値を見るとここが駅前であることを考えると坪250万もありうるのかなぁと思いますが、希望としてはもう少し安く…。MRは来年初頭でしょうか。

[173: 匿名さん]

セントラルタワーで坪250程度だとするとここは
坪300程度では

[174: 匿名さん]

ここで高くするためには相当高級仕様にしないといけないのでは？
戸建地域だから。でも、それはそれで買う人を選ぶことになるが。

[175: 匿名さん]

野村不動産のほかのMRの人に聞いてきました。ここはMRオープンは早くても来年春で、価格は市川と同じ程度になるだろうということです（とすると、坪250-300万）。仕様は土地の仕入れ値が高く、今のところ駅近というロケーションで十分勝負できるという読みのようで高級仕様にならない予定のようです。

[176: デベ社員]

>>175
そうですか。
野村さんならやってくれそうな話ですね。
流石に300はやり過ぎだと思うけど。
70㎡で6000万円オーバーは戸数考えると？？

[177: 匿名さん]

本当？　そんなんで、売れるの？？

[178: 匿名さん]

稲毛駅との連絡がどうなるのか気になります。
ペリエ内から直結になるのでしょうか？

[179: 匿名さん]

直結にはならない予定らしいです。

[180: 匿名さん]

マンション用地を囲む白い塀に「ＰＲＯＵＤ」のロゴ。目立ちますね。

[181: 匿名さん]

かっこいいな。また大物俳優とかをイメージキャラに使うのでしょうか。

[182: 匿名さん]

>>176さん
駅直結でもなく、都内まで出るのに時間も接続も大変な京葉線の駅歩1分が市川タワーと同レベルの仕様＆同レベルの価格ってどんだけ〜。

[183: 匿名さん]

>>182
京葉線？稲毛駅は総武線快速停車駅ですが。

[184: 匿名さん]

>>183さん
うお、しまった。稲毛海岸と勘違いしてた、申し訳ない…。

それでも東京駅まで34分だよねえ。18分の市川と同じってのはなあ…。

[185: 匿名さん]

>>182＝184

市川タワーの仕様に負けるところってそうないと思います。ディスポーザー付けただけで買っちゃいますよ。。

[186: 匿名さん]

土地の仕入れ値が高い上、立地で勝負できるため、設備は市川と同程度という話だったので、マンションに対応した浄化槽設備を備え付けないといけないディスポーザのようなコストのかかる設備はつけないように思えます。あまり設備は期待できないんでしょう。

>>184さん
たしかに稲毛まで来ると遠いですね。帰りの電車が津田沼止まりが多くて結構切ない思いもします。市川タワーと比べると、同じ価格で出されたら設備が充実していたとしてもやはり高いなと思います。ただ、朝の通勤時でもグリーンに乗れば座れるというメリットがあります。市川からだと座れるかどうかは運ですからグリーン定期を使う人にはいいかも。

[187: 匿名さん]

グリーン定期を使う人は確実に座れる津田沼始発を選択するでしょう。この物件がもし本当に坪300万にせまるようなら廃墟になるのでは。

[188: 匿名さん]

稲毛駅4分(同じく東口側)の長谷工20階建て大規模マンション『アイ・プレイス稲毛』の1階住戸が売りに出ていますね。
平成12年11月築、73平米で3980万円です。
築7年の1階で坪180万と言う価格設定ですから、ここより駅近の野村タワーの中層階は値段も相当なものになるのじゃないでしょうか。

[189: 匿名さん]

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index.html

[190: 匿名さん]

>>187
津田沼始発に乗らなくても稲毛・千葉あたりからなら確実に座れます。もちろん、津田沼の方が帰りの便を考えるといいのは疑いがないのは同意です。津田沼駅前にマンションの計画があるのですか？私がここに興味を持っているのは稲毛区出身のためなのですが、特に稲毛にこだわりがないのであれば津田沼駅前ないし直結があればそっちの方がいいと思います。

[191: 周辺住民]

撮影してきたのでアップしておきます。
どんな風になるんでしょうね。

[192: 匿名さん]

-PROUD-って書いてある！ワクワクしますね。

[193: 匿名さん]

坪230万くらいに収まらないものでしょうか。

[194: 匿名さん]

プラウドの名前が入っているから、やはりそれなりの仕様ではないでしょうか。だとすると250オーバーは普通に考えられる気がしますね。

[195: 匿名さん]

仕様はさほどでもないと野村の方から聞きました。現時点の予定であり、かつ、当然ながらここの担当ではないでしょうから確実な情報ではありませんが、さもありなんという気がします。

[196: 匿名さん]

>>188
でも中古はその価格で売れるかどうかは分からないですよ。

[197: 匿名さん]

>>196
儲けるために買うわけじゃないからいいんじゃない？

[198: 匿名さん]

>>197さん
そうですね、設けるために買うのは無理でしょう。賃貸を前提とすれば、利益を生むには粗利で５％は行かないときついでしょう。

・稲毛「駅８分」の賃貸の坪単価は５４００円。
・ここなら駅１分なので、３０％プレミアム付けられたとして坪単価７０００円。これでもやっと分譲坪単価は１６８万円（粗利５％時）。
・ここの分譲価格の坪単価が２００万円だったとしたら、粗利４．２％です。坪単価２５０万円なら３．４％、絶対儲からないです。

https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=12
設定条件 → [分譲75㎡8分] [賃貸75㎡8分]
駅名　　分譲価格　 坪単価　　賃料（管理費込）利回り
稲毛　　3,323　　　146　　　　123,000　　　　4.4 %

市川タワーでさえ坪単価２００万円超えたあたりで利回り計算きつかったですから、最近の千葉のタワーは「儲けは考えていない。自分で使うのだから、その坪単価で欲しいかどうか」で決めないと、無理です。

[199: 匿名さん]

↑市川だって人気はさほどではなかったが、ぎりぎり売り切ったので、駅近くを求め、お金がある人がいれば、売れてしまうでしょう。当たり前の話だが、いるんでしょうね。

[200: 匿名さん]

何の具体的な情報も出ていないし、公式HPもないのにすでに199とは。注目されているんですかね。

[201: 匿名さん]

粘着くんがいるだけでしょう。

[202: 匿名さん]

↑こういう意味の無い悪意に満ちた書き込みがあるところが注目されている証拠でしょう。

[203: 匿名さん]

>>200
え！？稲毛でタワマンってｗ
って、感じで注目されてるんだね。

[204: 匿名さん]

野村のずっこけを期待しているからでしょう。
親の證券のように。

[205: 匿名さん]

もう荒らしが現れていますね。他の人気物件のスレも荒らしが頻繁に出没していますから、ここも人気物件になりますね。

[206: 匿名さん]

>>203
東北にもタワマンあるからねぇ。いまやどこにでもタワマンができる可能性はあるのでは？

[207: 匿名さん]

市川タワーは余裕で完売だったよ。
訳アリ物件だけどｗ

[208: ビギナーさん]

どんな訳があったのですか？