幕張アクアテラス【旧：幕張ベイタウン SH2街区】(三井・清水)

[現"最終結論"住人]

おまちかねSH2街区！
今度こそ"最終結論"でしょう。ビーチ・ブエナで涙を飲んだ人、注目です！！

ベイタウンではおなじみの、三井・清水連合。
RC33階建・450戸。
年度内着工だそうです。

ちょっと気が早い気がしましたが、企業庁から発表になりましたので、スレッド立てました。情報交換していきましょう!!


以下、日本工業経済新聞より引用
https://www.nikoukei.co.jp/SearchDisplay/Detail/Report.html?sequential...
ＳＨ２街区は高度利用地区で、三井不動産グループが住戸数４５０戸のマンションを建設する。規模はＲＣ造３３階建て延べ約８万７０００㎡。敷地内には４００台以上収用可能な立体駐車場も整備する。同街区の所在地は千葉市美浜区打瀬３丁目１３−１で、用地面積は約４．７３ha。


[スムログ 関連記事]
幕張アクアテラス　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/1137

[51: 匿名さん]

＞５０

ＳＨ２の中学校は、目の前の打瀬中でしょ、違うの？

[52: 50]

>51さん

線路側＆検見川浜の一部地域。と書いてますがｗ


まぁ、SH-2と関係ないコト書くな！と言わないでね(笑

[53: 匿名さん]

>５２さん

でも、その話題はＨ７街区でね！

[54: 52]

>53さん

おっと。そうきましたか。

では、H7のスレでも立てますか。

というか、この経済状況ではココの計画も見直しが入るかもしれませんね。

一番得したのは、用地を売り抜けた企業庁かですかね。

[55: ご近所さん]

マンション用地の海側（商業施設用地）もあっという間に土が掘り起こされましたね。
どんなお店が建つんでしょうか？
マンションから雨にぬれない通路でつながってたりするといいですね〜

[56: 住民さんＡ]

その街区の土砂ですが、先日の企業庁のお知らせによると、羽田空港拡張に伴う埋め立てに使われるそうですね。
ダンプカ−が頻繁に通りそう…

[57: ご近所さん]

>56さん
そーなんですか。羽田かー。

通行量は、どんな感じですかねー。
なんの検証もしてないから、『間違ってる！』とか突っ込まないでくださいね（笑

処理する残土が12500m3だとして、

12500m3x1.6ton=20000ton

基礎工事の工期を4ヶ月とすると実質100日の作業日数。
これを10tonダンプで運搬すると、一日20台のダンプが通行する計算。

羽田でしたら近距離ですから5台ダンプが4往復で、20台/日。

午前10台・午後10台の通行量でしたら…まぁ許容範囲かな。

[58: 匿名さん]

進み具合はどうですか？

[59: 購入経験者さん]

かなりのクレ−ンが立ってますよ。

[60: 匿名さん]

プロジェクトのホームページとかCGなどのイメージも早く見てみたいものです。
ただ本当にこれで海浜幕張は最終開発で完成形となるのかな？

[61: 周辺住民さん]

>60さん

同感。
早くプロジェクトの概要が知りたいですね。

『打瀬』としての開発は、今回の３プロジェクトで終了でしょう。
さすがにコアの隣や、その他の駐車場にマンション建てることはないでしょう。

とはいうものの、線路の陸側の開発が始まるようですから、海浜幕張としてはまだまだ続くんでしょうね。

[62: 周辺住民さん]

不動産関係者のウワサですと

・年明け=>プロジェクト発表
・GW前後=>販売開始

そんなスケジュールらしいですよ。

でも、今の経済状況がどうなるか・・・でスケジュールも分譲価格もだいぶ左右されるでしょう。

[64: 周辺住民さん]

工事開始前には多くの資材の手配も住んでるだろうし下請け業者との契約も当然完了。

つまり、今回の金融恐慌・材料暴落前の単価で契約してるでしょうから、高コスト体質の物件であることは疑いの余地無し。(用地買収も結構な額でしたし）

一方で、購入者の年収↓なわけで、高コストを反映した金額についていけず・・・。

最悪なのは、

構造部分を大胆にコストダウンしたペラペラの躯体に、適当に見栄えの良い（でも品質は高くない）内装材やキッチン周りを投入して売値をソコソコする。

とか、

75-80m2中心にして金額を下げてみる。

とか・・・結局は購入者のためにはならない手法で分譲されるんでしょうね。

[65: 周辺住民さん]

ブエナの最上階が売りに出てますね。

こっちを待つより、そちらの方を狙ってみたら??

[66: 匿名さん]

興味ないですね

[67: 匿名さん]

当初の販売価格より結構乗っけてるからな〜！微妙

[68: 周辺住民さん]

2007年竣工の物件は10-15％乗ってますからね。
それでも高層階は売れてるからなー海眺望強い・・・。

新築時は高倍率で手が出なかった築浅＆駅近か、ここの新築か・・・。

まぁ選択肢には事欠きませんね。

[69: 匿名さん]

まあ、来年販売の新築物件はちょっと悲惨かも。
土地は高くかってるので、安くならん。一方で売り出しは安くしないと、
売れないことが目に見えているので、建物と内装をおもいっきり
けちってくることは必至。　来年出てくるのを待つのが賢いのか、
今の売れ残りを安くたたいて買うのが賢いのか？
今の売れ残りのほうが、ちょっとしたミニバブル仕様だから、
それを安く変えるなら、そのほうがいいかも。（もちろん、値引き次第！）

[70: 周辺住民さん]

基礎の掘削工事が進んで建物の配置がなんとなく見えてきましたね。

花見川沿いの棟は、道路に沿って海方向に直線で伸びた後に20〜30度ほど西側に折れる感じです。

この『折れた部分』なら真南向きで、稲毛の浜の緩い弧が美しい防波堤が眼前に広がる海眺望ですので、かなりいい景色が期待できるでしょうねー

[71: 入居予定さん]

ここって定期借地権？

[72: 匿名さん]

>>64
そんなもの売ってもこの時代、民衆もだまされにくいんだから、買わないんじゃない？？

[73: 匿名さん]

上階の眺望は確かにいいでしょうが、ベイタウンで海浜幕張駅から最も遠く、南側は下水処理場だし、西側はすぐ海(浜でなくコンクリートの防波堤)で塩害も海浜大通りの騒音も強そうだ。何とも悩ましい物件ですね。

[74: 周辺住民さん]

> 71

普通借地(orひょっとしたら所有権分譲)だよ。

っていうか、ベイタウンには定期借地物件はなかろうって。
『入居予定』だったら、それぐらいは調べておこうね。

[75: 近所をよく知る人]

＞７４

所有権分譲？万が一所有権分譲であれば、最多価格帯は５千万以上になるのではないでしょうか？
転貸借で間違い無いと思いますが・・・。

[76: 周辺住民さん]

>>74
なんで知ったかぶりしてんの？

[77: 74]

>75さん

ベイタウンの一部には『所有権分譲』もあるので、現時点でデベが何もアナウンスしていないので可能性は排除できないと思い、"orひょっとしたら…"と書きました。

>転貸借で間違い無いと思いますが・・・。

まぁそうですね。同感です。

それにしても、ココの工事関係のダンプが早朝(7-8時頃)、美浜園の線路際にズラリと並んでますよね…アイドリングしてないようなので、配慮はされてるのかもしれませんが、もう少し住居地区から離れたところで待機してもらいたいものです。

[78: 物件比較中さん]

駅近110％の中古を購入するか？新築待つか真剣に悩み中です。
このスレを読む限り、新築は市況が変わったのでかなり厳しい感じですが
建築関係に無知なのでどなたかもう少し詳しく教えて頂けないでしょうか？
また、今慌てて110％の中古を買うより新築の詳細が見えたらもっと売り物件が出て価格も下がるとは思うのですが…やはり今は手出さない方が良いのでしょうか？

[79: 匿名さん]

＞７８さん

もう少し、ここの具体的な情報が出てからでも良いのでは？
駅から遠い・・・色々とありますが、ベイタウンにも海好きが沢山住んでいますから、きっと住み替えを考えている方もいっぱいいると思いますよ。
ブエナ・ビーチも結構ベイタウンからの移住が多かった様ですから、間取りも価格も判らない今、中古に手を出すのはいかがなものか？（中古価格も下落傾向ですし・・・）
中古を買って後悔しません様に。

[80: 匿名さん]

これって影響無いのでしょうか？

http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20081201c3b0105s01.html

[81: 物件比較中さん]

７８です。
アドバイスありがとうございます。
そうですよね、やっぱり新築の条件出てからのが良いですよね〜
年明けまで待てないってとこです。
不動産屋さんからの情報では、タワーの周りに建つ14階建てのＭＳは
どうしてもタワーの影響をうけるので一戸の間取りを横に広く設定するらしいと聞きました。
タワーの方は真ん中エレベーターではないみたいです。
扇形？のイメージで北向きにエレベーターがくるそうです。
どんな感じなんでしょう？　
しかし、ベイタウンって中古価格高すぎですよね！

[83: 周辺住民さん]

>>82

っていうか、飛行機の騒音がうるさくなるって言いたいんじゃないですか。

おそらく、遮音の全く無い古い住まいに居住されてる方のご意見ではないかと思われますが、ベイタウン内でも窓を閉めれば、全く気にならないのにね…

[84: 匿名さん]

春から秋にかけては窓開ける機会あるでしょ、最新のマンションだったとしても。

[85: 匿名さん]

そりゃ、海が見えるし、窓開けて生活したい。

[86: 匿名さん]

＞８２さん

８０です。

住まいはパークタワーです。
８３〜８５さんが言いたい事をスレして頂いていますので今更言いませんが、風向きによってはベイタウン上空をひっきりなしに飛んでいるのに、この記事からだと深夜帯にもがんがん飛行するものかと思うと、季節の良い時はたまには、窓を開けて寝たいと思いませんか？

[87: 周辺住民さん]

羽田行きの飛行機は、検見川浜方面からベイタウンに進入してマリンフォート上空あたりから海に抜けていく感じですよね。

高度もかなり低く、夜に窓を開けているとそれなりに気になる騒音レベルかと思います。

>国は羽田再拡張により増える年間発着枠のうち、昼間と深夜・早朝（午後11時—午前6時）に各3万>回を国際便に割り当てる方針を示している

ということは、ものすごくラフに計算すると、発着枠がすべて埋まったとして深夜・早朝の7時間で約100回/日(約15回/時)の発着の増加。

着陸だけがベイタウンに影響するとして、半数の8回としても、7-8分に一回の割合でベイタウン上空を通過することになるわけです。(素人なので、計算間違ってたら指摘してください）

7-8分に一回の割合なんて…京葉線並みかそれ以上の頻度ですよね…これが一晩中続くなんて…。

実際に始まってみると、相当に問題があると思います。

[88: 近所をよく知る人]

No.87さん

確かに航空機の便数は増えるでしょう。
しかし、その影響については、正直よくわかりません。


》（計算間違ってたら指摘してください）

羽田に離着陸する航空機の全てが千葉市上空を通過するわけではありません。
北風時には、木更津側から着陸を行います。これが（現状では）全体の約65％です。
市原・千葉側から着陸を行うのは、南風時（全体の 35％程度）だけです。


》 高度もかなり低く、夜に窓を開けているとそれなりに気になる騒音レベルかと思います。

羽田空港は2009年頃からＤ滑走路の供用が開始されます。
これに伴い、進入ルートが変更になります。
現在は千葉市上空を高度3000フィート付近で飛行していますが、
Ｄ滑走路の供用開始後は千葉市上空を高度4000〜5000フィート付近で
通過することになります。

（また、Ｄ滑走路の供用開始後には、市原・千葉側から着陸を行うのは
"南風でかつ好天時のみ" となる予定です。
悪天候の場合は、千葉市上空を通過することはありません。）

[89: 87]

>88さん

詳細な説明をいただきありがとうございました。参考になります。

通過高度が上がるのは朗報ですが、

>"南風でかつ好天時のみ" となる予定です。
>悪天候の場合は、千葉市上空を通過することはありません。

窓を開けておきたい夏の夜(当然晴れてますよね)は、千葉市上空を通過してしまうのですね・・・。残念。

[90: マリンFの住民]

海の近くでは、窓を開ける機会は少ないでしょう。

特に夏の間は海の特有の『ベタ付いた風（潮風）』が室内に入ってきます。

カーテンやフローリングがすぐに『ベタベタ』になります。

重要なのは、窓ガラス・換気扇等の防音対策だと思いますよ。

[91: 買い換え検討中]

それにしても、以前どなたかが指摘していましたが、今朝も工事関係と思しき
車両が見浜園脇にズラリと並んでますね。１車線を完全に塞いでしまっていて、
そのうち事故でも起きるんじゃないかとひやひやします。

[92: ビーチの住人]

東南向きの上層階ですが・・・わりと夏場は窓を開けてますよ。特に夜は。
風がいい感じで抜けてきますので。

まぁ窓さえ閉めてれば、海沿い道路の交通騒音より気になることはないでしょうね。たぶん。

[93: マリンFの住民]

＞９２さん

確かに『内陸からの風』は、カラッとしてますよね。

海側（南西・西）に面していない部屋であれば、

窓を開けても『海風（潮風）』の影響は、あまり無いかもしれませんね。

[94: 匿名さん]

100年に一度の不景気と言われ、景気好転の兆しの見えない今、物件の売り出しをかけるのはデベロッパー会社にとって相当勇気がいると思います。平均専有面積を狭くし、価格はそれ以上に下げないとさすがにベイタウンとはいえ売り切るのは至難だと思います。真剣に計画の見直しを考えてないと赤字化は必至でしょう。

[95: 購入検討中さん]

新築の情報はいつぐらいに出るのでしょうか・・・　年明けという噂ですが・・

[96: マンション住民さん]

>94さん

もう基礎工事も始まってますから、パンの変更等は難しいでしょう・・・ということで、一戸あたりの面積を小さく変更するのは厳しいと思います。

スラブを薄くするなど構造のスペックを下げて、建設コストを下げる=販売価格を下げる。
程度のことしかできないでと思います。

ひょっとしたら、来年の5月とも言われている販売は、経済環境の回復を期待して2010年の竣工後に販売を行う・・・といった具合に延期されるかもしれませんね。

[97: 匿名さん]

以前、公団のパティオスXX番街に住んでいましたが、建物は気密性が低くひどい結露がてきるところがありました。内装も作りも地味で公団物件だからしょうがないと思っていました。
　基礎や鉄骨部分の建設コストを下げることはありえないでしょうから(あったら終わりだ)、内外装やアメニティー設備なとで建設コストを下げ、地味な公団仕様に近づけるということでしょうか? もしそうなら私は買いません。

[98: ご近所さん]

>97さん

貴方のような『地味な公団仕様が嫌いな外見にこだわる人』がデベの餌食になってしまうんですよw

構造部分(and 目に見えない部分)のコストダウンなんていくらでもできます。
スラブ厚を薄くしたり、2重床の下に防音材入れなかったりなんなり。

当然、鉄筋は設計基準に従って断面積が満たされてますから法規上問題なし。
見た目もそれなりに豪華仕様。

でも住んでみると・・・快適性はイマイチ。

こんなマンションになるんじゃないでしょうかね。

[99: ご近所さん]

URのXX番街に住んでますが、結露はほとんどありません。
隣と下には子供が住んでいますが、上下左右の物音、声など全く聞こえません。
番街によって違うんですかね・・・

SH2より先に19番街が売り出されますかね〜
楽しみです！

[100: 周辺住民さん]

97さんは

『気密性が低い』=『結露がひどい』

としてますが、一般的には気密性が高いから結露が発生するわけで・・・苦笑

あと使用している暖房器具によっても結露が促進する場合がありますよね。
たとえばガス・石油ファンヒーターやなんかはそうですよね。

でもパティオスでしたらＵＲだって24時間換気＆床暖房を備えているはずで、加湿する要素がありません。どちらかというと冬の室内は乾燥傾向ですよね・・・。

公団＝ダメ。

って論理を構築したいようですが破綻してますｗ

本当に住んでる方？