千葉の新築分譲マンション掲示板「プラウド新浦安(その15)」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2009-04-17 09:04:00
 

残りは何戸?


物件データ:
所在地:千葉県浦安市高洲4-25-1
価格:6340万円-7890万円
間取:2LDK-4LDK
面積:106.14平米-123.68平米

<前スレ>

1.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46709/
2.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46497/
3.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46810/
4.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46921/
5.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46891/
6.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46860/
7.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46834/
8.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46807/
9.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46781/
10.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46754/
11.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46735/
12.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46673/
13.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46684/
14.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46646/

[スレ作成日時]2009-02-23 23:09:00

現在の物件
プラウド新浦安
プラウド新浦安
 
所在地:千葉県浦安市高洲4-25-1(地番)
交通:JR京葉線「新浦安」駅 「東京ベイシティ」バス「高洲海浜公園」行・「みなと南」行約11分、「高洲四丁目」バス停下車徒歩1分
間取:2LDK+S-4LDK
専有面積:101.94m2-148.85m2
販売戸数/総戸数: / 733戸

プラウド新浦安(その15)

528: マンコミュファンさん 
[2009-03-25 11:15:00]
>525

他人に任せず、自身の目と足で納得せよ 人生も同じ
529: 匿名さん 
[2009-03-25 11:34:00]
>>524
信じる云々以前に「数%」の幅が広いため、不正確な情報だと言わざるを得ません。
公式Webの20戸が売れ残りだとすると現在3%弱の売れ残り、「数%」の範囲内。
仮に50戸だとしても7%弱、これも「数%」の範囲内です。


>>525
既に中古市場に出回っているのでMRにて購入する際の価格の参考になると思います。
公式Web価格が定価、新古物件価格が時価だと考えればどの程度の値引が可能か
予想がつくと思います。

公式Web: 6,340万円~7,890万円 / 106.14~123.68平米
中古取扱Web: 5850万円 / 119.71平米 -建築後未入居

海が見えるかどうかという点は、スレの上の方に、プラウド3の建設により
将来眺望が悪化する可能性が指摘されています。周辺環境含め、現地にて確認すべき
だと思います。


>>526
人それぞれの価値観があるので>>525氏の質問を「最低な質問」と断言するのは
どうかと思います。事実、購入検討者の関心は「間取り」「価格」なのですから。
530: 匿名さん 
[2009-03-25 12:05:00]
>>31さんが2/27に投稿した仲介物件情報の部屋ですが、いずれも売れていないようです。
これらの仲介物件も交渉次第で更に値引可能だと思われます。
MR行って物件見てみて仲介で中古あるいは未入居の部屋を買うのもアリなのでは。

>仲介物件は、現在2件。
>・5780万円:南東2階119㎡(居住)
>・5850万円:南東6階118㎡(未入居)
>分譲可能戸が、最低6300万円〜、主軸6500〜7000万円と言われてる中、
>中古物件の購入の方が、お得と思うのですが、なかなか売れていない。
>特に、5850万円の部屋は、この値段で未入居物件にも係わらず・・・
532: 匿名さん 
[2009-03-25 13:04:00]
MRに行っても、値引きの程度は相手の熱意や収入によって変えてくるので決まったものはありません。ここはプラウド新浦安の購入を検討するスレなので、みなさんがどの程度割引を提示されたのか、残戸数はどの程度なのかを情報交換しあうことは、これからこの物件を購入しようとする人にとっては非常に有益な情報になります。かくいう私もこの物件を検討しMRに行きましたが、どのくらい残戸数があるのか教えてくれませんでした(きっと野村としても足元をみられるからでしょう)。また購入検討者としては少しでも安く買いたいと思います。値引きや残戸数についての情報を知られたくないのは野村のデベ、そして一部の既購入者でしょう。このスレの主役は購入検討者です。みなさんもっと情報を公開しましょう!
533: 匿名さん 
[2009-03-25 13:06:00]
531は野村の営業だろう。そりゃあ営業にとってみりゃあ嫌な情報だわな。
534: 銀行関係者さん 
[2009-03-25 14:03:00]
>532

あのねぇ、MRでの割引情報はMRに行った人と野村不の信義の中での話しでしょう。おおぴらに掲示板に野村不から◎◎◎◎号室で幾ら幾らの値引きを提示されましたって書くべき話ではありません。定価で購入された人もたくさんおられる訳です。信義の中での話しを公な掲示板に求める心が歪んでいるとしかいい様がありません。自身で変だと思いませんか?。一体、あたなは誰に何を求めているのですか?。仮にそれなりのカキコミがあったとしてあたなはその信憑性をどう図るのですか?。もう、無為な行為(マスターベーション)はやめましょう。そういうAHOな話ではなく、もっと、有意義な話を切に望みます。

幾ら下げったのですか 

あとなん部屋あいているんですか

この手の下品で信義に欠き余りにも情けなくくだらない質問はもういいでしょう
535: 販売関係者さん 
[2009-03-25 14:06:00]
>532さん

今は不動産はほぼ底ではないでしょうか?、また、所得税の減税措置もありますので、じめじめとした考えよりも、男らしく、スパッと決断した方が良いのではないでしょうか?。

人生は短いですよ 決断力の無い男は一生出世しませんヨ
536: 匿名さん 
[2009-03-25 14:37:00]
マンション購入検討板における有意義な話とは、分譲当初であれば希望の間取り抽選競合物件等。
竣工から一年以上経ち既に中古マンションと呼ばれるような物件であれば、値引状況及び値引に
影響を与えるであろう要素である残戸数情報です。
既契約者にとって有意義な話とは、周辺環境・コミュニティ情報等多岐にわたります。
これらはこちらでなく、住民板に相応しいトピックでしょう。

それぞれの板(この板であれば購入検討者、住民板であれば既契約者)において必要な情報が
異なるのは当然でしょう。情報の信憑性については書き込み内容を読んだ人自身で判断すれば
いいと思います。

購入に前向きな要素の一つである「値引」に関する情報はこちらのスレに相応しいトピック
だと考えます。有意義な情報交換を続けましょう。
537: 匿名さん 
[2009-03-25 14:44:00]
駄目です。
ここは宣伝によって経済的に成り立ってます。
宣伝主に都合の悪い事書いたら削除されるのが当然です。

検討者よりも宣伝主の都合が優先されるのです。
誰がお金を出しているかを考えれば当然ですよね?
539: 匿名さん 
[2009-03-25 15:01:00]
宣伝主に都合の良い美辞麗句のみダラダラ書き込まれた掲示板の内容を誰が信じるのでしょうか?
いいことも悪いこともガチンコ議論した上で購入検討するのがこの掲示板の本来の趣旨なのでは。

http://www.e-mansion.co.jp/manner.html
によると「良くない投稿はスルーして削除依頼」とあります。ルールを守りましょう。
541: 入居予定さん 
[2009-03-25 21:07:00]
534さん

信義・・・素晴らしい「一言」ですね。
543: 購入検討中さん 
[2009-03-25 21:42:00]
ずばり、この聞き方が一番わかります!!
価格を把握できれば、あとは気に入る間取りがあるかどうか、という人はMRへ。
立地や資産性をゴニョゴニョ、、、という人はスルーで。

ぜひ知りたいです。
仮に2割引なら、、、ということで、参考価格を書いてみました。

>>2

最上階はまだあるのかな?
最上階の価格は7000万円以上がほとんどだと思うけど、実売はいくらくらいだろ?

5400万(定価6750万円?) 即買う
5600万(定価7000万円?) 買う
5800万(定価7250万円?) 迷って買う
6000万(定価7500万円?) 迷いに迷って買う
6200万(定価7750万円?) 迷いに迷ってあきらめる
6400万(定価8000万円?) 迷ってあきらめる
6600万(定価8250万円?) ムリ
6800万(定価8500万円?) 泣く

私の金銭感覚だとこんな感じ。
そんなにビンボーなサラリーマンではないが、静かな場所で広い部屋を希望しています。
546: 契約済みさん 
[2009-03-26 01:42:00]
物件比較も終え、頭金最低1000万円以上用意でき、プラウドを第一優先しようかな?とお考えの方々…今週末、競争倍率高いので、営業マンと午前のアポイントを入れておくことをアドバイスしておきます。経験者は語る。
547: 匿名さん 
[2009-03-26 04:03:00]
>>546
販売予定20戸+販売予定に載らない在庫(戸数不明)が、竣工から一年以上経過した時点で
売れ残っていると思われます。これとは別に新築未入居仲介物件や中古仲介物件も散見されます。
分譲当初の経験を元に語れば競争率X倍!でしょうが、現在の競争率は1倍以下だと思われます。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】
550: 匿名さん 
[2009-03-26 13:28:00]
買い手市場を肯定した上で、発言します。買い手主体の書き込みで、恰かも、野村が売り急ぎ=1割値引きの流れになっていますが、野村の販売戦略が、そんな稚拙な訳ありません。万人対応型の営業していると思います?勘違いした言動は謹んだほうが良いですよ。私は契約経験者の一人です。
552: 匿名さん 
[2009-03-26 14:27:00]
どこの営業だろうが、一日でも早く売り切りたきゃ、新築物件じゃないんだから、値引きもするだろ。
普通じゃん。
553: 匿名さん 
[2009-03-26 14:56:00]
>>550
デベロッパーの販売戦略について私は詳しく知らないのでコメントできませんが、一般的に、
稚拙な販売戦略では竣工までの完売は不可能でしょう。
現在のマンション市況が>>550さんの契約時点と同じならば値引無しオプション付程度の契約が
せいぜいだったのでは。物件は既に竣工一年を経過し中古マンション。>>550さんの契約時とは
状況が違い、過去の契約経験は参考にならないと思います。

MRで買えば間取りを20部屋の中から選べるが、106.14~123.68平米で6,340万円~7,890万円。 
仲介サイトで売られている新築後未入居中古物件の値段は118平米で5850万円。
どちらも中古マンション。
価格の安い仲介物件が出回る中、当初価格から値引無しで売る販売戦略を知りたいです。
554: 匿名さん 
[2009-03-26 14:58:00]
550さん

あの~っ
何を勘違いされてるかわかりませんが、ここは既に中古物件ですけど。
555: 匿名 
[2009-03-27 00:34:00]
値引き、当たり前でしょう。
マリナテラスだって聞きもしないのに値引いてきましたよ。
556: 匿名さん 
[2009-03-27 09:46:00]
いまだ遠くまでチラシ撒いて大変ですね。
557: 匿名さん 
[2009-03-27 10:15:00]
1割引きは向こうから提示
それ以上に関しては、こちらの技量と熱意、部屋によって決まるという感じでしょうか。
558: 匿名さん 
[2009-03-27 10:38:00]
555さん
マリナの値引きは本当ですか?営業に言われたのですよね?
559: 販売関係者さん 
[2009-03-27 11:13:00]
他のマンションはいざしらず、天下のプラウド新浦安は余程の部屋を除いては一切の値引きはございません。
560: 匿名さん 
[2009-03-27 11:26:00]
残存の中で、低価格な部屋は、照会多く、値引き云々の前に、本気度を示さないと、商談に入れない様子。
561: 匿名さん 
[2009-03-27 12:10:00]
浦安のマンションでベストオーダー作った

1.グランデ
2.シーガーデン
3.マリナテラス
4.プラウド新浦安
5.エアレジデンス
6.モアナ
7.パークシティ東京ベイ
8.プラウド3
9.レジアス

一回表
万人受けするグランデが出塁し、渋いシーガーデンが進塁打。何でもできるマリナテラスが左中間にタイムリー。そこでプラウド新浦安が選球眼を活かして四球。エアレジは警戒されて連続四球。満塁となったところで、モアナのゲッツー崩れの間に一点追加。パークシティ東京ベイは相手の意表をつくセフティーバントを試みるもアウト。チェンジ!

一回裏
今日の先発は、プラウド新浦安。本格派左腕。先頭のホライゾンを142キロのストレートで簡単に三振。2番プラウド稲毛は強烈なライナーも、エアレジの攻守に阻まれる。3番のパティオス11番街には、得意のスライダーでサードゴロ。難なく捌いたグランデが一塁に送球、アウト。チェンジ!
562: 入居済み住民さん 
[2009-03-27 12:27:00]
昨日、友人が我が家プラウド1に始めて来た。友人の声、「イチローが最後に神が降りたと言ったが、プラウド新浦安は正に神が住む家の様ですね」・・・・・・・、私「いや、別に・・そんなに凄いことはないですよ、平均よりはかなり上であることは確かですけど」、友人「平均ウンヌンという以前の話で、スゴスギル」、私「確かに天空の様だとは言われてるけど」   まぁ、こそばゆい世辞を受けましたが、思わず口元がゆるみました。報告終わり。
563: 住人さん 
[2009-03-27 12:53:00]
プロも認める、プラウド(最高までとは、申し上げません)。購入者の満足度はおしなべて、高いと言えます。あとは完売に向けた野村さんの頑張りを応援するしかありませんね。野村さん、どうでしょう、この高い満足度を販売に活かせないものでしょうか? 例えば、実際の住居見学キャンペーンとか。私、協力しますよ。
564: 匿名さん 
[2009-03-27 12:56:00]
>>550氏の指摘する販売戦略ですが、
同デベ、同地域、同時期の物件であるプラウド新浦安マリナテラスのスレッド
によれば、昨年11月からずっと販売戸数が5戸とのこと。
たまに4戸になったりするが、「団信落ち」「キャンセル」が次々発生する
とも思えず、11月以降一戸も売れていないとも思えない。
購入検討者である投稿者は、デベが数多く売残り在庫を抱える一方で販売戸数を
常時4-5戸(総戸数比2-3%)と表示し完売間近感を煽る販売手法への不信感を
持っているように思えます。不動産販売では当たり前の販売戦略だとしても
購入検討者は不信感を持つのでしょう。
本物件で換算すれば、販売戸数20戸(全体の3%弱)の背後にどの程度の売残り
があるのか分かりません。

>>558さん、マリナテラス値引については当該物件スレにおける昨年からの話題
です。当該物件スレを参照されたほうがいいと思います。
565: 匿名さん 
[2009-03-27 13:17:00]
>>559氏の指摘する「余程の部屋」の隣の部屋、真下の部屋を定価で買った
契約者がいるのですが・・・

>>560
初回MR訪問時に購入検討者が2-3割引を期待しているにもかかわらず、
「1割が限界」などと言われ、検討者が逃げてしまっている可能性もありますね。

>>563
いいアイデアだと思います。
モデルルームに一週間くらい住んでもらい、期間中、既契約者と交流してもらう
ことで物件の魅力を100%体感してもらえると思います。
購入後の新浦安ライフもイメージできるでしょう。
クルマでさえ、数日から一週間程度試乗車を試乗して、購入を決めてもらおう
というのに、その一桁違う価格のマンションをMRで、セールストーク一つで売ろう
という発想から転換すべきですね。

MR見学キャンペーン:「クレープ屋さん」「キャラメルポップコーン」ではその辺の
マンションとの差別化が図られておらず、残念ながら稚拙な販売戦略と言わざるを得ません。
566: 元マンションデベロッパー全国1位の営業マン 
[2009-03-27 14:01:00]
販売戦略のことが出てきたので書きます。
このマンションは733戸という規模ですので、野村も当初から即完を想定してはいなかっただろうことを先に述べます。

マンションの販売戦略は、マーケット(地域別)と規模(販売戸数)によって変わります。
733戸といった大型物件の場合竣工後も継続的な販売を想定します。
MRを見ればわかるようにMRの土地は賃貸です、従って賃貸契約が存在し契約終了時には原状回復が必要となります。
長期の販売を想定していなければ、MR等の建物が変わってきます。
私が過去にマンション営業をしていた時は、競合のMRを見てある程度の他者の販売戦略を調査したりもしていました。
MRの建物や広告、販売者(販売代行か自社販売か)などによって販売戦略の予算が想定できます。
このマンションの場合、MRが基本はプレハブですが、基礎などを見ると長期戦略だということが明白です。

価格については、相当数が継続販売を必要となるであろうリスクを踏まえて販売コスト、原価、市場相場などを織り込んだ価格設定を行います。
確かに販売開始時点から比べ相場は下がっていますが、建設時のコスト、販売コストは変わっておらず、また継続的な販売による想定リスクを度外視した値引きは絶対にしません。
また、恒久的にマンション事業を行う事業者として簡単に値引きするということは将来的な会社ブランド(信頼)にも影響があり、一定の体力のある企業であれば、相場がある程度下がっても値引きを簡単にはしません。
野村の場合はそういった企業の部類に入るでしょう。

私の経験上恐らく現時点はさほどの値引きはなく、今は経済理論でいえばインセンティブの法則手法で営業マンの歩合を増やし、顧客には税金などの控除などの優遇制を強調して販売している段階だと思います。

このスレでは中古金額が5700万円台云々で現在の売値が6000万円台から7000万円台と言って値引きしていると妄想している人が多くいますが、その5700万円台の物件は売り出し価格とそれほど変わっていないのではないですか?
2階と6階とありましたが、その辺の低層階は売り出し価格もそれくらいだったんのではないですか?
現在売られている最多価格帯の6000万円台から7000万円は、高層階でしょう。
売り出し価格の違う物件を基準に値引きをしていると思ったら大きな間違いですね。

予算が少なく値引きを目論む購入希望者は、簡単に値引きをするつまり体力がなく銀行から早期完売を要求され売り切らないとまずい状況の中小の業者の物件を物色しないといけないでしょう。
そういう値引き期待の大きい資金力や返済能力の弱い購入希望者には、この新浦安という地域やプラウドという物件は高望だということを理解することが必要です。

市場原理から言って値引きはあるとしても、この物件の場合このスレで言われているような大幅な値引きは絶対にないでしょう。
真剣に購入を考える方は、自身の返済能力と物件の魅力で判断をして決断することが肝要です。
いい加減な情報に踊らされて躊躇しているうちに希望物件は無くなります、これは経済理論です。
がんばって値引きしてもらわないと年収の20%の返済金額にならない人は、本当に住居が欲しいならこの物件は諦めて、自身の能力で購入可能な物件を探すことです。
返済能力の弱い方は頭金が十分確保できない型を除いて、営業マンも無駄な工数を避け営業対象としません。(私の経験です)
567: 匿名さん 
[2009-03-27 15:02:00]
>>566さんの分析、とても参考になります。

「恐らく現時点はさほどの値引きはなく」
弱小デベのアウトレット物件のように4割5割値引きはなくとも、昨年秋段階で
週刊誌に掲載された「浦安・3LDK・7000万を2割超値引」を見ると浦安とはいえ
厳しい販売環境なのだと思われます。
ブランド価値維持のために値引きに強い抵抗を持つデベロッパーの件ですが、
マンション購入検討者のイメージでは三井不動産、住友不動産が浮かびます。
一般的に、ブランド力が弱ければ価格勝負せざるを得ないのでは。

「市場原理から言って値引きはあるとしても、この物件の場合このスレで言われて
いるような大幅な値引きは絶対にないでしょう」
>>566さんの言う「大幅」は何割で「値引きはあるとしても」は何割を想定して
いるのでしょうか。1割で700万なので差額で車が一台買えそうです。

「現在売られている最多価格帯の6000万円台から7000万円は、高層階でしょう。」
高層階でなくとも6000-7000万円台の部屋があると思われますが、なぜ高層階と
思われるのでしょうか。南側のマンション建設後も眺望が変わらぬ19階など高層階で
あれば竣工後一年超売れ残りであるとは思えないのですが。
568: 匿名さん 
[2009-03-27 15:31:00]
566さん

元マンションデベロッパー全国1位の営業マンって、割には、
時季外れの経験則をもってきたりと、妄想って書くわりには、説得力の無い文で、
あとを濁し、且、実践的な内容が乏しいですね。

まるで、不動産学部の学生さんみたいな人だな。

将来的な会社ブランド(信頼)?
その、将来に、会社が残っていれば良いけどね。

あと・・販売コストが変わらない?
なんで?
569: 銀行関係者さん 
[2009-03-27 16:00:00]
ここの板、最近、ぜんぜんおもしろくない。ワインお爺さんは最高だったけど、あとの話は正直、とても、つまらないしくだらない。
570: 契約済さん 
[2009-03-27 17:31:00]
568さん 貴殿のような評論のみの書き込みには辟易します。対論出してよ。評論差し上げますから。566さん、私は貴殿の実践経験豊かな論調に、納得しました。会えるのなら、会ってみたい位です。多くの検討者・関係者に、情報整理をもたらしたのではないでしょうか?
571: 匿名さん 
[2009-03-27 17:42:00]
568さん 569さん に同意。

わかる人にはわかる。

ばれてないと思っているのは本人だけ。
572: 匿名さん 
[2009-03-27 18:13:00]
さて、GW明けからドバイに異動になった。

家族どうしよう~…。
573: 契約済さん 
[2009-03-27 18:17:00]
568 569 571 対論どうぞ。
574: 匿名さん 
[2009-03-27 19:00:00]
全国一位の営業マンなら現在の市況、デベのブランド力、物件価格、残戸数から
予想される値引額の予想ができるはずですよね。

以下私個人の見解。
現在の市況は、分譲当初とは比べ物にならない程悪い
デベロッパーのブランド力は大手より一ランク下
物件価格は高値掴みした土地と戸数制限、建築コスト高のトリプルコスト高を反映
残戸数は竣工一年以上経過でまだまだ残っており既に中古

これらの状況を総合的に勘案すると、価格面において今後の契約者が有利な条件
で契約できる可能性は高いと思われます。ではどの程度か?
全国一位の営業マンさん、何割引?
575: 入居済みさん 
[2009-03-27 19:18:00]
うん、9割引の可能性がだんだん大きくなってきているよ
ナンピン買いするよ
576: 匿名さん 
[2009-03-27 19:26:00]
もともと即売を狙っていないのは同意。

でも、1年経ってこんなに残っているのは想定外。

値引きについては、既存物件で値引きして売ってきた過去がある以上、

ブランド力云々は説得力なし・・・。

566って、要するに、

「ちょっとだけ値引きしてやるから、この辺で手を打って買ってくれ。

この値段で買えない人は、よそに行ってくれ。」ってことでしょ?


 そんな話は商談ルームでやればいいのに。


営業マンの歩合を増やしても客がいなければ売れないのに、それのどこが販売戦略??
577: 匿名さん 
[2009-03-27 20:13:00]
新浦安ブームはほんの2、3年の話で、実は瞬間蒸発したマンションは数物件にすぎません。
ほとんどの物件で竣工後も空き部屋があって、一部には値引きの話もあったので、
値引きも売れ残りも、そんなにムキになって否定することないよ。どんまい。
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。

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