プラウド新浦安(その15）

[匿名さん]

残りは何戸？


物件データ：
所在地：千葉県浦安市高洲4-25-1
価格：6340万円-7890万円
間取：2LDK-4LDK
面積：106.14平米-123.68平米

＜前スレ＞

１.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46709/
２.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46497/
３.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46810/
４.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46921/
５.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46891/
６.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46860/
７.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46834/
８.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46807/
９.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46781/
10.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46754/
11.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46735/
12.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46673/
13.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46684/
14.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46646/

[557: 匿名さん]

１割引きは向こうから提示
それ以上に関しては、こちらの技量と熱意、部屋によって決まるという感じでしょうか。

[558: 匿名さん]

555さん
マリナの値引きは本当ですか？営業に言われたのですよね？

[559: 販売関係者さん]

他のマンションはいざしらず、天下のプラウド新浦安は余程の部屋を除いては一切の値引きはございません。

[560: 匿名さん]

残存の中で、低価格な部屋は、照会多く、値引き云々の前に、本気度を示さないと、商談に入れない様子。

[561: 匿名さん]

浦安のマンションでベストオーダー作った

1.グランデ
2.シーガーデン
3.マリナテラス
4.プラウド新浦安
5.エアレジデンス
6.モアナ
7.パークシティ東京ベイ
8.プラウド3
9.レジアス

一回表
万人受けするグランデが出塁し、渋いシーガーデンが進塁打。何でもできるマリナテラスが左中間にタイムリー。そこでプラウド新浦安が選球眼を活かして四球。エアレジは警戒されて連続四球。満塁となったところで、モアナのゲッツー崩れの間に一点追加。パークシティ東京ベイは相手の意表をつくセフティーバントを試みるもアウト。チェンジ！

一回裏
今日の先発は、プラウド新浦安。本格派左腕。先頭のホライゾンを142キロのストレートで簡単に三振。2番プラウド稲毛は強烈なライナーも、エアレジの攻守に阻まれる。3番のパティオス11番街には、得意のスライダーでサードゴロ。難なく捌いたグランデが一塁に送球、アウト。チェンジ！

[562: 入居済み住民さん]

昨日、友人が我が家プラウド１に始めて来た。友人の声、「イチローが最後に神が降りたと言ったが、プラウド新浦安は正に神が住む家の様ですね」・・・・・・・、私「いや、別に・・そんなに凄いことはないですよ、平均よりはかなり上であることは確かですけど」、友人「平均ウンヌンという以前の話で、スゴスギル」、私「確かに天空の様だとは言われてるけど」　　　まぁ、こそばゆい世辞を受けましたが、思わず口元がゆるみました。報告終わり。

[563: 住人さん]

プロも認める、プラウド（最高までとは、申し上げません）。購入者の満足度はおしなべて、高いと言えます。あとは完売に向けた野村さんの頑張りを応援するしかありませんね。野村さん、どうでしょう、この高い満足度を販売に活かせないものでしょうか？ 例えば、実際の住居見学キャンペーンとか。私、協力しますよ。

[564: 匿名さん]

>>550氏の指摘する販売戦略ですが、
同デベ、同地域、同時期の物件であるプラウド新浦安マリナテラスのスレッド
によれば、昨年11月からずっと販売戸数が5戸とのこと。
たまに4戸になったりするが、「団信落ち」「キャンセル」が次々発生する
とも思えず、11月以降一戸も売れていないとも思えない。
購入検討者である投稿者は、デベが数多く売残り在庫を抱える一方で販売戸数を
常時4-5戸（総戸数比2-3%）と表示し完売間近感を煽る販売手法への不信感を
持っているように思えます。不動産販売では当たり前の販売戦略だとしても
購入検討者は不信感を持つのでしょう。
本物件で換算すれば、販売戸数20戸（全体の3％弱）の背後にどの程度の売残り
があるのか分かりません。

>>558さん、マリナテラス値引については当該物件スレにおける昨年からの話題
です。当該物件スレを参照されたほうがいいと思います。

[565: 匿名さん]

>>559氏の指摘する「余程の部屋」の隣の部屋、真下の部屋を定価で買った
契約者がいるのですが・・・

>>560
初回MR訪問時に購入検討者が2-3割引を期待しているにもかかわらず、
「１割が限界」などと言われ、検討者が逃げてしまっている可能性もありますね。

>>563
いいアイデアだと思います。
モデルルームに一週間くらい住んでもらい、期間中、既契約者と交流してもらう
ことで物件の魅力を100％体感してもらえると思います。
購入後の新浦安ライフもイメージできるでしょう。
クルマでさえ、数日から一週間程度試乗車を試乗して、購入を決めてもらおう
というのに、その一桁違う価格のマンションをMRで、セールストーク一つで売ろう
という発想から転換すべきですね。

MR見学キャンペーン：「クレープ屋さん」「キャラメルポップコーン」ではその辺の
マンションとの差別化が図られておらず、残念ながら稚拙な販売戦略と言わざるを得ません。

[566: 元マンションデベロッパー全国１位の営業マン]

販売戦略のことが出てきたので書きます。
このマンションは733戸という規模ですので、野村も当初から即完を想定してはいなかっただろうことを先に述べます。

マンションの販売戦略は、マーケット（地域別）と規模（販売戸数）によって変わります。
733戸といった大型物件の場合竣工後も継続的な販売を想定します。
MRを見ればわかるようにMRの土地は賃貸です、従って賃貸契約が存在し契約終了時には原状回復が必要となります。
長期の販売を想定していなければ、MR等の建物が変わってきます。
私が過去にマンション営業をしていた時は、競合のMRを見てある程度の他者の販売戦略を調査したりもしていました。
MRの建物や広告、販売者（販売代行か自社販売か）などによって販売戦略の予算が想定できます。
このマンションの場合、MRが基本はプレハブですが、基礎などを見ると長期戦略だということが明白です。

価格については、相当数が継続販売を必要となるであろうリスクを踏まえて販売コスト、原価、市場相場などを織り込んだ価格設定を行います。
確かに販売開始時点から比べ相場は下がっていますが、建設時のコスト、販売コストは変わっておらず、また継続的な販売による想定リスクを度外視した値引きは絶対にしません。
また、恒久的にマンション事業を行う事業者として簡単に値引きするということは将来的な会社ブランド（信頼）にも影響があり、一定の体力のある企業であれば、相場がある程度下がっても値引きを簡単にはしません。
野村の場合はそういった企業の部類に入るでしょう。

私の経験上恐らく現時点はさほどの値引きはなく、今は経済理論でいえばインセンティブの法則手法で営業マンの歩合を増やし、顧客には税金などの控除などの優遇制を強調して販売している段階だと思います。

このスレでは中古金額が５７００万円台云々で現在の売値が６０００万円台から７０００万円台と言って値引きしていると妄想している人が多くいますが、その5700万円台の物件は売り出し価格とそれほど変わっていないのではないですか？
２階と６階とありましたが、その辺の低層階は売り出し価格もそれくらいだったんのではないですか？
現在売られている最多価格帯の６０００万円台から７０００万円は、高層階でしょう。
売り出し価格の違う物件を基準に値引きをしていると思ったら大きな間違いですね。

予算が少なく値引きを目論む購入希望者は、簡単に値引きをするつまり体力がなく銀行から早期完売を要求され売り切らないとまずい状況の中小の業者の物件を物色しないといけないでしょう。
そういう値引き期待の大きい資金力や返済能力の弱い購入希望者には、この新浦安という地域やプラウドという物件は高望だということを理解することが必要です。

市場原理から言って値引きはあるとしても、この物件の場合このスレで言われているような大幅な値引きは絶対にないでしょう。
真剣に購入を考える方は、自身の返済能力と物件の魅力で判断をして決断することが肝要です。
いい加減な情報に踊らされて躊躇しているうちに希望物件は無くなります、これは経済理論です。
がんばって値引きしてもらわないと年収の20％の返済金額にならない人は、本当に住居が欲しいならこの物件は諦めて、自身の能力で購入可能な物件を探すことです。
返済能力の弱い方は頭金が十分確保できない型を除いて、営業マンも無駄な工数を避け営業対象としません。（私の経験です）

[567: 匿名さん]

>>566さんの分析、とても参考になります。

「恐らく現時点はさほどの値引きはなく」
弱小デベのアウトレット物件のように４割５割値引きはなくとも、昨年秋段階で
週刊誌に掲載された「浦安・３LDK・7000万を2割超値引」を見ると浦安とはいえ
厳しい販売環境なのだと思われます。
ブランド価値維持のために値引きに強い抵抗を持つデベロッパーの件ですが、
マンション購入検討者のイメージでは三井不動産、住友不動産が浮かびます。
一般的に、ブランド力が弱ければ価格勝負せざるを得ないのでは。

「市場原理から言って値引きはあるとしても、この物件の場合このスレで言われて
いるような大幅な値引きは絶対にないでしょう」
>>566さんの言う「大幅」は何割で「値引きはあるとしても」は何割を想定して
いるのでしょうか。１割で700万なので差額で車が一台買えそうです。

「現在売られている最多価格帯の６０００万円台から７０００万円は、高層階でしょう。」
高層階でなくとも6000-7000万円台の部屋があると思われますが、なぜ高層階と
思われるのでしょうか。南側のマンション建設後も眺望が変わらぬ19階など高層階で
あれば竣工後一年超売れ残りであるとは思えないのですが。

[568: 匿名さん]

566さん

元マンションデベロッパー全国１位の営業マンって、割には、
時季外れの経験則をもってきたりと、妄想って書くわりには、説得力の無い文で、
あとを濁し、且、実践的な内容が乏しいですね。

まるで、不動産学部の学生さんみたいな人だな。

将来的な会社ブランド（信頼）？
その、将来に、会社が残っていれば良いけどね。

あと・・販売コストが変わらない？
なんで？

[569: 銀行関係者さん]

ここの板、最近、ぜんぜんおもしろくない。ワインお爺さんは最高だったけど、あとの話は正直、とても、つまらないしくだらない。

[570: 契約済さん]

568さん 貴殿のような評論のみの書き込みには辟易します。対論出してよ。評論差し上げますから。566さん、私は貴殿の実践経験豊かな論調に、納得しました。会えるのなら、会ってみたい位です。多くの検討者・関係者に、情報整理をもたらしたのではないでしょうか？

[571: 匿名さん]

568さん　569さん　に同意。

わかる人にはわかる。

ばれてないと思っているのは本人だけ。

[572: 匿名さん]

さて、ＧＷ明けからドバイに異動になった。

家族どうしよう～…。

[573: 契約済さん]

568 569 571 対論どうぞ。

[574: 匿名さん]

全国一位の営業マンなら現在の市況、デベのブランド力、物件価格、残戸数から
予想される値引額の予想ができるはずですよね。

以下私個人の見解。
現在の市況は、分譲当初とは比べ物にならない程悪い
デベロッパーのブランド力は大手より一ランク下
物件価格は高値掴みした土地と戸数制限、建築コスト高のトリプルコスト高を反映
残戸数は竣工一年以上経過でまだまだ残っており既に中古

これらの状況を総合的に勘案すると、価格面において今後の契約者が有利な条件
で契約できる可能性は高いと思われます。ではどの程度か？
全国一位の営業マンさん、何割引？

[575: 入居済みさん]

うん、9割引の可能性がだんだん大きくなってきているよ
ナンピン買いするよ

[576: 匿名さん]

もともと即売を狙っていないのは同意。

でも、１年経ってこんなに残っているのは想定外。

値引きについては、既存物件で値引きして売ってきた過去がある以上、

ブランド力云々は説得力なし・・・。

５６６って、要するに、

「ちょっとだけ値引きしてやるから、この辺で手を打って買ってくれ。

この値段で買えない人は、よそに行ってくれ。｣ってことでしょ？


　そんな話は商談ルームでやればいいのに。


営業マンの歩合を増やしても客がいなければ売れないのに、それのどこが販売戦略？？