幕張ビーチテラスPart2

[芳名 さん]

入居までの間、有意義な意見交換をしましょう。

前スレ：
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1. http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46837/

[702: 匿名さん]

今日ベイの前通りました。ベランダの壁の色、赤とか緑とか・・・予想図と違う階に塗ってありました。

[703: 匿名さん]

>697&>700

私も自分が購入した部屋に似ていて少し気にしてました。
モデルルームにあった部屋の左右対称形でしょうか。
サニーの１００平米くらいのではないですか。

[704: 匿名さん]

２階と３階が同じ値段なのは、結局エレベーターに乗るから同じってことなのかな。

私的には、なんだかぐるぐる回らなくちゃならなくて、人と車が何度も交差することになるし、敷地を効率的に使うとこうなっちゃうのかもしれないけれど、なんかがっかりしちゃいました。

[705: 匿名さん]

結局施工費を抑えた自走式って言うのは、そういうデメリットは仕方ないのでしょうね。
初期のパティオスのように数と工賃も上がってしまって、結果、分譲価格に反映されることになるのでしょうから。

皆様は何階を希望しますか。当方はコスト負担とセキュリティの面から２階か３階希望です。
屋上はちょっと潮風を避けてやめようかと思ってます。１階は・・・魅力的ですが、フリーアクセスなところがちょっと。あとはエレベーターの近くになれると良いですよね。秘訣はあるのかな。

[706: 匿名さん]

>秘訣はあるのかな。

抽選会に出席するべし。

[707: 匿名さん]

カルフールの無料バスが運行しますが、今の所ビーチは寄りませんね。
マンション出来たら変わるのかな？
雨の日など、便利だけど平日限定。
働く主婦には無用です。

[708: 匿名さん]

いずみや無料バスは来てますよ。

[709: 匿名さん]

知ってますよ。使ってるし。
ただ、本数少ないので買い物行くのに一時間が必要。
カルフールバスは本数多いし。

[710: 匿名さん]

ビーチできたら、寄ってくれるでしょう。乗り場はどこですか？
雨の日に出かけられると便利ですね。

[711: 匿名さん]

ところで、駐車場代って何に使われるのでしょうか？
機械式に比べて自走式は管理費も少なくて済むんですよね。
あとは、固定資産税？

相場と思ってたんですけど、だんだん駐車場代が高く思えてきました。６

[712: 匿名さん]

>>710
今の乗り場は、ビーチに一番近くても１番街か、１５．６番街。
もしくわ、２１番街の反対側。
マンション出来てみないと、各バス亭は分りませんね。

にしても、イズミヤバスは隣の駅なのに土日やってる。
カルフールとベイタウン往復なのに、土日やらないのは納得いかない。

[713: 匿名さん]

> 相場と思ってたんですけど、だんだん駐車場代が高く思えてきました。
おっしゃる通りですな。
ゲートも付いているわけではないし・・・メンテ費用と言っても、駐車場の躯体自体はほぼメンテフリー。エレベーターと防消化設備(無かったか?)、車が接近したときに点灯するサイレンに照明くらいのもの・・・。確かに高いわな。

[714: 匿名さん]

すでにもらっている予算案によると、駐車場代２１７台分は管理費に計上されることになっていて、この予算案について購入者は承認の捺印を押しているはずです。駐車場代については、駐車場管理がどれだけかかるかということではなく、周囲のマーケット相当に基づくもので、この価格に異議ある場合はなるべく早いうちに管理組合にて決議し、管理会社に申し出て、駐車場代に頼らない管理を求めるのがいいかと思います。ただ駐車場代を計上した管理費予算になっていますから、もし駐車場代を計上せず現状の管理費を管理会社に払う場合は、区分所有者から徴収する管理費が上がり、購入時に提示された価格を大幅に越えてしまいます。となると、車を所有しない区分所有者が異議をとなえることになり、簡単にはいかないかもしれません。管理費自体を低く抑える交渉を管理会社に対してしていく必要もあるでしょう。不必要な管理や不当な管理費請求があるかもしれません。

三井不動産としては、マンションを売るときに管理費をあげると売りにくくなりますから、管理費を安く抑え駐車場代を計上したうえでの設定にしていると思いますが、本来であれば、管理にかかる費用全てを管理費として徴収してまかない、マーケット相当で設定した駐車場代については管理費に計上するのではなく、管理組合の資産として残るべき金銭として、積み立て金計上にするべきです。
なお、普通、周囲のマーケット相当に基づくという根拠は、１００％駐車場を用意できないマンションが、マンション外に駐車せざるを得ない区分所有者との格差を同じくするために設定するもので、ビーチテラスの場合、１００％あるわけですから、マーケット相当にする必要はないと思います。

なお、駐車場の固定資産税は各所有者が、その区分所有権分を負担しているので、駐車場管理代としての固定資産税はありません。

何もわかっていない購入者を相手に、デベロッパーも管理会社も、上手く売って購入後も上手く管理で稼ごうというシナリオ、こちらもよく勉強して、対応する必要あると思います。

[715: 匿名さん]

>714
な、なななナント！
そんなカラクリだったのですか！

[716: 匿名さん]

以前、住んでいたこの地区のマンションでは機械式駐車場でしたが、機械式駐車場の耐久年数は１０〜１５年と見られておりましたが、１０年としても駐車料金からの徴収金額の半分以下の資金で取り替え可能でした。残りの半分以上は全てマンションの管理費に消えていました。駐車場利用者の殆どはこの事実を知らなかったと思いますが、利用していない方は機械式駐車場の建て替えには一切金を出したくないと主張していた人もいました。しかし、この事実からすると、考え方によっては駐車場料金は半額まで下げられるわけで、その代わり修繕積立金の歳入が減り、マンションの管理費アップになるようでした。
ここのマンションは平置きなので少し事例は違いますが、３０〜６０年駐車場の補修、立替等を見込んでも同様に半額くらいにはなるのではないかと思います。しかし、今のままで良いのじゃないかと、（私は駐車場を利用する側ですが）うやむやに思っています。
そのような文句を認め始めると、エレベータを利用しない人は管理費を少なくしろとか、利用する距離によって比例して支払えとか、植栽が見えないひとは、植栽の管理費は見える人だけで負担しろなど、様々な要求に個々に対応しなければならないようになります。
管理組合の最初の４〜５年は管理費／修繕積立金の見直しから入り、整理していくのではないでしょうか。

[717: 匿名さん]

でも、初めから駐車場収入を見込んだ管理費予算案は、それ自体問題なので、管理会社への管理費支払いダウンは、早いうちに求めていくべきと思います。４−５年経つと変更したくても出来ない事項が出てきてしまいます。購入者が支払うべき駐車場代はそのままにして積立金に計上して管理組合の資産に積み立て、管理会社がごそっと持っていってしまう仕組みだけは早いうちに解消すべきと思います。駐車場代を下げるのはいつでも出来ますが、管理会社に払ってしまった管理費を取り返すことはできません。

[718: 匿名さん]

No.717さんへ
716です。ごめんなさい。記述が誤っていました。駐車料金は修繕積立金の歳入となっていました。管理会社へ消えていたのではなく、修繕積立金としてプールされていました。しかし、駐車場利用に偏った支払いの構造になっていたというお話です。

[719: 匿名さん]

そうなんですね〜。

でも、管理費も修繕積立金も、結構高めと思いますけれど・・。
特に、管理費は、ゲストルームもないし、受付もないし、お金のかかりそうなのないのに高めなんだな〜と思っていました。
716さんの例ほど極端なことは言いたくないけれど、やはり駐車場代は本来の目的のみで安くできないのかしら。

今更なこと書いてゴメンナサイ。

[720: 匿名さん]

安くなることは良いけど、一応、買うときは今提示されている管理費や駐車場代で納得して、申し込んだわけだから・・・今、全部ひっくり返すのはいささか気が引ける。
確かにゲストルームはないけど、植栽などいつもマンションが綺麗なことは素晴らしいことで、何かを取れば、何かが減るわけでしょうから。
問題は、使途が明確になっていれば払う側も納得する。でも、あまり詳細に開示すると個別の好みで払う払わないという展開になってしまう。
難しい問題ですが、使途はガラス張りにして、継続して皆様と議論して決定していくんでしょうね。資金に余裕があるなしは、今後も生活の変化とともに生じてくるでしょうが、こういう問題こそ多くの方が納得できる着地が見つけられると良いですね。

[721: 匿名さん]

皆さん、カーテンってドコで買いますか？
事前に購入する家具類で、カーテンだけが検討が進んでいません
予算感も分かっていないのですが、どのように検討を進めていって良いのかアドバイスをお願いします。内覧会までに購入方法を決めなくてはいけないのかな？っと、ちょっとあせっています。。。