グランドホライゾン・トーキョーベイ5

[物件比較中さん]

グランドホライゾン・トーキョーベイについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：千葉県船橋市浜町2-2-3他、千葉県船橋市浜町2-3-35?37-住戸番号(住居表示)
交通：京葉線 「南船橋」駅 徒歩8分
価格：2648万円-4848万円
間取：3LDK・4LDK
面積：70.78平米-108.99平米

[87: 匿名さん]

まあ、アウトレットに転売するにも買受側も借入必要なわけで。
特に一年経過していると銀行の担保評価額も厳しくて事業資金の一部は手元の自己資金が必要。
ここまでの戸数ですと、買受業者としても一旦は自己資金を10億以上寝かす必要あるし、そもそもこの時期数10億の資金を出す金融機関があるとは到底思えません。
そうすると、今の持ち主がパンクして大量の競売が発生する。
こんな大量の競売は、値がつかない。何度も何度も競売競売。
未知との遭遇になりそうです。
何らかの公的対応は本当に必要でしょう。

[88: 匿名さん]

競売が出てきて落札されると、それが時価になるし中古売却は競売価格に影響される。

[89: 匿名さん]

半額だったら買いたいな。
２０年住んだら、二束三文で処分します。
これで十分です。

[90: 匿名さん]

実際は4割引くらいだと思いますが、それぐらいだとどうですか？
皆様のご意見いただけますか？

[91: 匿名さん]

売主のＴＭＫがパンクすれば、
修繕積立金、管理費の支払いは中断し、
住民サービスはストップします。
そのまま、景気が良くなるまで塩漬けのまま。
まさに、売主と一蓮托生。

必死なのは当然です。

>>89
二束三文でも処分できないところが怖いところ。
越後湯沢あたりで管理運営に破綻を来したリゾートマンションが
いくらで売られているか知らないの？

[92: 匿名さん]

20万から50万
滞納おおければ、形式的に1万とかね。

[93: 匿名さん]

このスレはすでに死んでますね。

[94: 匿名さん]

このスレの存在意義は、日○綜○、とかプ○パ○トとかのマンションを
買おうとしている方々に、そこに潜むリスクを伝えるためにあるんです。

[95: 匿名さん]

大変参考になります。

[96: 匿名さん]

逃げ足早い外資の売主は毎月管理費積立金入金しているのかね。日本撤退だから海外から送金？これが止まってしまうと管理費会計に簡単に億円単位の欠損でるが、最終的に既存入居者の負担になるリスクは高いですね。半分以上の戸数が未収状態続くと本当に恐ろしい。

[97: 匿名さん]

議決とか何もできないから、規約の変更も軽微な補修工事、その他管理組合としてまともに機能できない。

[98: 匿名さん]

万一、売主の管理費支払が停滞すると、毎月7百万円から10百万円の収支欠損。大規模の場合駐車場収入も管理費充当前提としているから、さらに欠損額は膨らむ。一方管理会社としては管理人件費が最低毎月250万、光熱費300万はかかるから、管理会社の実取り分どころか光熱費の支払もままならなくなる。結論としては売主からの支払いが途絶えた時点で管理会社は手を引かざるをえない。ないしは、既存入居者の修繕積立金部分を月次管理費用に充当したうえ、支払管理費を大幅に値上げしないと他社でも請けられない。そうなれば自主管理。しかし、光熱費、掃除人件費はまったなし。場合によっては、共用部分の電気が止まる可能性がある。そうすると廊下の明かりもエレベーターも水道ポンプも停止。ほんとうに恐ろしいことになる。

[99: 匿名さん]

>>98
おたくの頭の中ではいろいろ夢ひろがって楽しそうですが、実際にそうなったマンションってあるの？

[100: 匿名さん]

あるよ。

ほれ、ココ↓

[101: 匿名さん]

>>99
リゾートマンションではそんな例はいくらでもあるよ。
今後は、居住用のマンションでも出てくるわけだけどね。

----------------------------------------------
バブル崩壊後売れ残り住戸を抱えたリゾートマンション等では、
管理員が雇えず建物がスラム化したり、
必要な点検作業を行なえなかったり、
電気代・水道代を払えなかったりする事例が数多く見られました。
http://www.11kanri.com/tousan.html

[102: 匿名さん]

居住用のマンションでの事例を教えてください。

[103: 周辺住民さん]

>>99
TVの特集とか見たことがないのですか。
実例は山のようにありますよ。
ワイドショーばかりではなく、たまにはビジネス関係のTVを見てください。
少しは現実がわかりますから。

ここはなんだか居住者が200戸あると言うことが、
既成事実のようになっていますが、本当ですか。
本日、仕事で蘇我から帰宅途中、6時半ごろ京葉線でここをみましたが、
私の目にはサザンの10分の１も明かりがついていないようにしか見えなかった。
考えられる事は、
１．東側だけ特に売れていない。つまりオート側と南は結構売れている。
２．買って入るの大半が投資目的で住んではいない。
３．本当は、200戸も売れていない。
どれでしょう。

本当に明かり少ないですよ。
注
遮光カーテンでも明かりはもれます。家もそうなので解ります。

[104: ビジネスマン]

特異な事例なので、じっくりレスを読ましていただきましたが、
500戸売れ残りがあると
12月より金利の支払いが毎月5000万、管理費等の支払いが2000万
毎月7000万の支出。売り上げもないのに。これが3月まで続く。
他に収入のないTMKとしては考えられない。
SPCは何件も手がけましたが、この状態でCFが回るのなら、
是非ご教授願いたい。
新しいビジネスモデルを確立しているのかも。
クレセントは。
兎に角非常に稀なケースです。

[105: 匿名さん]

売れ残り住戸が多いマンションは、新築後相当な期間を経過しないと
管理組合設立総会を開催しないことがあります。

設立総会が行なわれないと、理事会が結成されず、分譲会社の滞納や
管理費の不正流用があったとしてもチェック機能がありません。

売れ残り住戸が多いマンションでも、マンション完成後
なるべく早い時期に設立総会を開催し、
管理組合活動をスタートすることが望まれます。

http://www.11kanri.com/tousan.html

がくがくぶるぶる
がくがくぶるぶる
がくがくぶるぶる

[106: 匿名さん]

関西では既に実例多数。 すごいことになるよ。凄惨なものさ。

[107: 匿名さん]

他の売れ残りマンションと危険度合いが本質的に異なる。いずれ社会問題として特別に顕在化する可能性大。

[108: 匿名さん]

それがどうなっていくかは非常に興味ありますね。
ただ、その状況は物件を購入するときにある程度確認はできるでしょう。
というか、確認して購入を勧めていく必要があるということを警告していくれているんですね。
現時点では予測と言うよりは妄想の範疇を超えていない気がするのですが。

とりあえず、私自身は再販を待っている一人です。

[109: 匿名さん]

管理組合は今月結成されるみたいだからいろいろ確認できるんじゃないの。

[110: 匿名さん]

>>105
あっ！おしっこ漏れてますよ。
ビビりすぎ〜。
(o~-')b

[111: 匿名さん]

管理会社の説明聞いたら呆然とするから、精神安定剤マジで服用をおすすめします。
私の友人が管理会社の営業しているけれど、ここだけは逆立ちしても御免だといっていました。

[112: 匿名さん]

↑
理由は具体的にどのようなことでしたか？
というか、管理はサザンと同じようにゼファーから野村に変わっていくのでは・・・

[113: 匿名さん]

ここは売れるから心配ないよ。
執拗に書き込んでるのは2名。

[114: 匿名さん]

売れる根拠は？

[115: 匿名さん]

再販売の時期も分からないのに心配ないよ、と言われてもなぁ…

[116: 匿名さん]

念力で売る。

[117: 匿名さん]

住民板ではビビット内に販売センターを置いて再販は
３月からなんて話があるようだけど・・・

販売側はかつて２１年３月までかけてゆっくり売り切るといっておきながら
販売を中断しているわけだし、
あまり当てにはならないね。

スポンサーがつくのは夏以降になるのかな。
ＴＭＫがもつかな、それまで。
---------------------------------------------------------

「リーマン民事再生手続き、５カ月遅れに」

　9月に破綻した米大手証券リーマン・ブラザーズの日本法人、
リーマン・ブラザーズ証券の民事再生手続きが5カ月遅れることが
17日、明らかになった。
当初、債務返済の計画案を今月15日までに東京地裁に提出する
予定だったが、期限を来年5月15日に延期した。
各債権者に負っている債務の最終確定や資産の処理に
時間がかかっているためだ。(2008/12/18/07:00)

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20081218AT2C1701T17122008.html

[118: 匿名さん]

売れる理由は何？
擁護する人は何も答えていないね。
売れてほしいだけじゃないの？

[119: 匿名さん]

都内や近隣マンションもいろいろ見たけど、冷静に見てここの仕様はすごくよかったよ。
駅からも徒歩圏だし、大型商業施設は近いし、立地的にもＯＫ。迷ってるうちに販売停止になってしまったけど。

ま、こんなこと書くとまた荒しが「売主がどうの」「オートがどうの」「管理費がどうの」ってヒステリックに言ってくるんだろうけど、自分の中では思いとどまるに足るだけの根拠としては、弱いかなぁ。逆に言えば、「もっと説得力のある根拠を！」とも思うので、がんばってください。

再販の正確な時期を知ってる方がいらっしゃいましたら、ぜひ情報をお願いします。

[120: 匿名さん]

TMKの支払停止→管理停止→自主管理
住民で共用部分の掃除するとかして少しでも浮かせるしかなくなる。

[121: 匿名さん]

リーマンショック直撃マンション

[122: 匿名さん]

ロケーションがわからないのですが
この物件は地図上でどのあたりになるのでしょうか？
範囲がららぽーとの北側から
オートレース場まではば広いのでとくていできません
ただ色々なＨＰから推測すると
IKEAの西側のららぽーとテニス場の上あたりや
サザンの南側あたりだと思うのですが．．．
すみませんが教えていただけませんか？

[123: 匿名さん]

売れる理由は必要ありません。安ければ売れます。

管理費が未納のまま、デベがトンズラこいても、部屋を差し押さえて競売にかけることができて、
売れた金額の中から未納金を頂ける（購入者が支払う）から、とりっぱぐれはありません。

しかし、管理組合と管理会社がそれなりにしっかりしていないと、競売手続きまで
やらないと意味がありません。

今後、競売物件になったとして、半額とか６割引とかになっても、売れることは売れます。
もしも買い手がつかなかったら、７割引か８割引になるんでしょう。

８割引で購入して、デベの管理費未納金を払ったら、購入者は赤字になるかも？
そのくらいの最低ラインになるようだと、売れなくなって、ゴーストマンションになります。

[124: お隣より]

フージャースコーポレーション
そろそろ倒産だねぇ。

ゼネコンにちゃんと金払わないと・・・。払える金があったら払っているかぁ・・・。（ぁ

ホライゾン　〜　空室の管理費払っていたら会社きついっす！（ぷ

[125: 匿名さん]

ここは売れるよ。
このスレに蝿が湧いているのが良い証拠。

[126: 匿名さん]

今の入居者が期待する金額では無理。入居者はもっと本質に目を向けるべき。管理組合法人にして資金調達準備するとかしないと電気とめられて階段生活。競売だって終了するには三年くらいはかかる。史上最大の競売だね。ちなみに延滞管理費積立金固都税分は買主負担としても住宅ローンで調達できるかな。

[127: 匿名さん]

国土交通省も入居完了したマンションの管理破綻は想定していても、このような大規模の未販売ある状態での管理破綻は想定外だから制度整備に時間かかるな。

[128: デベにお勤めさん]

同業として大変関心持ってみています。
うちの会社ではとても手がだせませんが、管理が正常であることを前提とすればパンフ価格の40%くらいなら買い手はつくと思います。
でも戸数はよくて100戸くらいかな。

[130: 匿名さん]

安くしなくても、売れるとのご購入者のお考えの理由をおしえてください。

[131: 匿名さん]

相場なりで売ればいだけで安くする必要がないよね。
サザン以下程度で完売するよ。
坪120、110まで下がればすぐ完売。

[132: 匿名さん]

ホント再販はどうなるんだろうね。
また、フージャースが売るのかな？
やっぱ変わるのかな。

[133: 匿名さん]

派遣切りにあった人や港湾作業員たちの一時避難施設として利用してみては？

[134: 匿名さん]

フージャースじゃ、またダメでしょ。

[135: 匿名さん]

やっぱ若松団地の移転先でURに買取してもらうのが確実じゃない?

[136: 匿名さん]

仮定が飛躍している気がしますけど。
どのようなことになるのか楽しみですね。