グランドホライゾン・トーキョーベイ5

[物件比較中さん]

グランドホライゾン・トーキョーベイについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：千葉県船橋市浜町2-2-3他、千葉県船橋市浜町2-3-35?37-住戸番号(住居表示)
交通：京葉線 「南船橋」駅 徒歩8分
価格：2648万円-4848万円
間取：3LDK・4LDK
面積：70.78平米-108.99平米

[67: 匿名さん]

１日で、ずいぶん書込み増えましたね。
また人気が出てきたのでしょうか。
楽しみです。

[68: 匿名さん]

週刊誌にもかなり具体的に掲載されたことだし、知名度はこれで全国区。
既購入者または購入検討者のお父様、お母様、
義理のお父様、お母様にも知れ渡ったことでしょう。
勤め先の上司、仲間、友人にも。

まさか、例の、湾岸のマンションではないでしょうねって。


掲示板で大いに注目を集める話題のマンションに
返り咲いたところではあるけれど、再度販売されたときに、
売れ行きが良くなるかどうかは、掲示板で注目が集まっていることとは全く別の問題かも。

むしろ逆では？

[69: 匿名さん]

若松団地の再開発時に現住民転居物件が必要になるので
大人気で空きのない若松団地の現況を見ると
URがここを仕込めれば再開発を短期間で終了できる。

現状1300戸の若松団地の敷地と余剰容積率を考えると
今後施行される市長裁可による高さ条例の特記条項を使わなくとも
1500戸以上の供給が可能であり駅前の広大な民間企業所有地群もふまえれば
今後の更なる発展は約束されているエリアといえよう。

[70: 匿名さん]

週刊誌とこの掲示板だけで全国区、誰もが知っているとはおめでたい。

[71: 匿名さん]

で、このマンションのどこがいいか教えて。

[72: ご近所さん]

>>19
賃貸をしている人に失礼じゃないですか。
賃貸しをしている人でもあなたより豊かな人は、
いくらでもいますよ。

それに、遮光カーテンをしていても、明かりは外に漏れます。

売れ行きについては、エヤコンの数など調べなくても、
ここがどのくらい売れているか、船橋市のホームページを見れば、
大体想像がつくではありませんか。
浜町二丁目には、ここ以外にミッテ３５８戸、プリズム５１１戸、サザン１２１１戸
全部で２０８０戸の住居があります。
http://www.city.funabashi.chiba.jp/jutakuseisaku/man_dai_nanbu.html
で入居世帯数は、２２７２戸
http://www.city.funabashi.chiba.jp/johoseisaku/toukei/jinko/jouju3/H21...
ミッテ、プリズム、サザンは完売ですので、多少空きがあったとしても、
１戸に２世帯住んでいるところもあるので相殺され、１月３１日現在の
ホライズンの入居世帯数（≒販売戸数）は１９２戸となります。
つまり、５００戸前後が売れ残りです。
あせらずじっくり行きましょう。
再販するにしても、大幅値下げは必須ですから。

１戸あたり建築費と土地の取得金額で２０００万掛かっているとしたら、
金利７％で融資を受けているとしても、金利だけで月
２０００万X　５００戸　X　０．０７　÷　１２ ＝　５８３３万
この不況化で即売しないでどうするんだろう。

[73: 匿名さん]

暇ですね。

[74: 匿名さん]

スレは賑わっているけど今日も現地見たけれど寒い風情。若松団地の移転先にもってこいの感じ。

[75: 匿名さん]

好評販売中というデカイ垂れ幕が6戸分にわたって貼ってあるけど、すすけて、やぶれかけて、うらびれ感たっぷり。エントランスも昼は薄暗い。冷え切った印象。
ところで、冷凍団地ってここのことですか?

[76: 匿名さん]

値引き次第では即完売だと思っています。何割引でなら完売が見込めるとみなさんお考えですか？
バルク売りだと３割引くらいは期待できるそうなのですが。

[77: 匿名さん]

元の値段がぶっ飛んでいるので、われわれ買取屋の目線だと仕入が定価
の40%で販売は定価の60%つまり4割引の感じです。
戸数があまりにも膨大なので金利リスク見るともっと厳しいかもです。
最近の千葉県物件の我々の買取相場は30%台が主流になってきています。
築後1年経過していると法律上、広告上は中古扱い。となると・・・
実際、かなり腰が引けるな。
4割引で販売して1年半でいけたら上等だと思います。
明和地所とかタカラレーベンでも重たいと思うな。

[78: ご近所さん]

文春の記事は、XXXだといていた人たちが大勢（数人？）
いたけれど、3分の１も売れていないという記事は、
真実みたいですね。
７２の意見に反論できないのかな。
メディアリテラシーを磨けなんて、いっていた連中は。

[79: 親切は人]

今日仕事休みなので、じっくり過去からこのスレを読み返してみたけれど、
初めからここはダメと荒らし扱いされていた人が実は、親切だったのかもね。

[80: 匿名さん]

200戸も売れていないといっていたのがアラシくん。
毎夜灯りの数を数えていたらしい。

半年で200戸売れた事実はこの景況なら上出来でしょう。

今後、サザン以下まで落ちれば確実に完売しますよ。

[81: 匿名さん]

ってことは、やはり当初価格で買った人は・・。

[82: 匿名さん]

まあ、バルク売りの後に再販されても、４割引当たり前、半額目標に交渉しましょう

[83: 匿名さん]

それはありえないね。
バルクという単語を覚えて使いたがる君、毎日ご苦労さん。

[84: 匿名さん]

>>82
こんなにダメだしされてるマンション半額になるまで待ってでも買いたいの？
そんなに欲しいんだ。。

[85: 匿名さん]

そこまで価値がないってのを皮肉ってるんじゃない？

[86: 匿名さん]

>>75
鳶の手間がもったいない。

[87: 匿名さん]

まあ、アウトレットに転売するにも買受側も借入必要なわけで。
特に一年経過していると銀行の担保評価額も厳しくて事業資金の一部は手元の自己資金が必要。
ここまでの戸数ですと、買受業者としても一旦は自己資金を10億以上寝かす必要あるし、そもそもこの時期数10億の資金を出す金融機関があるとは到底思えません。
そうすると、今の持ち主がパンクして大量の競売が発生する。
こんな大量の競売は、値がつかない。何度も何度も競売競売。
未知との遭遇になりそうです。
何らかの公的対応は本当に必要でしょう。

[88: 匿名さん]

競売が出てきて落札されると、それが時価になるし中古売却は競売価格に影響される。

[89: 匿名さん]

半額だったら買いたいな。
２０年住んだら、二束三文で処分します。
これで十分です。

[90: 匿名さん]

実際は4割引くらいだと思いますが、それぐらいだとどうですか？
皆様のご意見いただけますか？

[91: 匿名さん]

売主のＴＭＫがパンクすれば、
修繕積立金、管理費の支払いは中断し、
住民サービスはストップします。
そのまま、景気が良くなるまで塩漬けのまま。
まさに、売主と一蓮托生。

必死なのは当然です。

>>89
二束三文でも処分できないところが怖いところ。
越後湯沢あたりで管理運営に破綻を来したリゾートマンションが
いくらで売られているか知らないの？

[92: 匿名さん]

20万から50万
滞納おおければ、形式的に1万とかね。

[93: 匿名さん]

このスレはすでに死んでますね。

[94: 匿名さん]

このスレの存在意義は、日○綜○、とかプ○パ○トとかのマンションを
買おうとしている方々に、そこに潜むリスクを伝えるためにあるんです。

[95: 匿名さん]

大変参考になります。

[96: 匿名さん]

逃げ足早い外資の売主は毎月管理費積立金入金しているのかね。日本撤退だから海外から送金？これが止まってしまうと管理費会計に簡単に億円単位の欠損でるが、最終的に既存入居者の負担になるリスクは高いですね。半分以上の戸数が未収状態続くと本当に恐ろしい。

[97: 匿名さん]

議決とか何もできないから、規約の変更も軽微な補修工事、その他管理組合としてまともに機能できない。

[98: 匿名さん]

万一、売主の管理費支払が停滞すると、毎月7百万円から10百万円の収支欠損。大規模の場合駐車場収入も管理費充当前提としているから、さらに欠損額は膨らむ。一方管理会社としては管理人件費が最低毎月250万、光熱費300万はかかるから、管理会社の実取り分どころか光熱費の支払もままならなくなる。結論としては売主からの支払いが途絶えた時点で管理会社は手を引かざるをえない。ないしは、既存入居者の修繕積立金部分を月次管理費用に充当したうえ、支払管理費を大幅に値上げしないと他社でも請けられない。そうなれば自主管理。しかし、光熱費、掃除人件費はまったなし。場合によっては、共用部分の電気が止まる可能性がある。そうすると廊下の明かりもエレベーターも水道ポンプも停止。ほんとうに恐ろしいことになる。

[99: 匿名さん]

>>98
おたくの頭の中ではいろいろ夢ひろがって楽しそうですが、実際にそうなったマンションってあるの？

[100: 匿名さん]

あるよ。

ほれ、ココ↓

[101: 匿名さん]

>>99
リゾートマンションではそんな例はいくらでもあるよ。
今後は、居住用のマンションでも出てくるわけだけどね。

----------------------------------------------
バブル崩壊後売れ残り住戸を抱えたリゾートマンション等では、
管理員が雇えず建物がスラム化したり、
必要な点検作業を行なえなかったり、
電気代・水道代を払えなかったりする事例が数多く見られました。
http://www.11kanri.com/tousan.html

[102: 匿名さん]

居住用のマンションでの事例を教えてください。

[103: 周辺住民さん]

>>99
TVの特集とか見たことがないのですか。
実例は山のようにありますよ。
ワイドショーばかりではなく、たまにはビジネス関係のTVを見てください。
少しは現実がわかりますから。

ここはなんだか居住者が200戸あると言うことが、
既成事実のようになっていますが、本当ですか。
本日、仕事で蘇我から帰宅途中、6時半ごろ京葉線でここをみましたが、
私の目にはサザンの10分の１も明かりがついていないようにしか見えなかった。
考えられる事は、
１．東側だけ特に売れていない。つまりオート側と南は結構売れている。
２．買って入るの大半が投資目的で住んではいない。
３．本当は、200戸も売れていない。
どれでしょう。

本当に明かり少ないですよ。
注
遮光カーテンでも明かりはもれます。家もそうなので解ります。

[104: ビジネスマン]

特異な事例なので、じっくりレスを読ましていただきましたが、
500戸売れ残りがあると
12月より金利の支払いが毎月5000万、管理費等の支払いが2000万
毎月7000万の支出。売り上げもないのに。これが3月まで続く。
他に収入のないTMKとしては考えられない。
SPCは何件も手がけましたが、この状態でCFが回るのなら、
是非ご教授願いたい。
新しいビジネスモデルを確立しているのかも。
クレセントは。
兎に角非常に稀なケースです。

[105: 匿名さん]

売れ残り住戸が多いマンションは、新築後相当な期間を経過しないと
管理組合設立総会を開催しないことがあります。

設立総会が行なわれないと、理事会が結成されず、分譲会社の滞納や
管理費の不正流用があったとしてもチェック機能がありません。

売れ残り住戸が多いマンションでも、マンション完成後
なるべく早い時期に設立総会を開催し、
管理組合活動をスタートすることが望まれます。

http://www.11kanri.com/tousan.html

がくがくぶるぶる
がくがくぶるぶる
がくがくぶるぶる

[106: 匿名さん]

関西では既に実例多数。 すごいことになるよ。凄惨なものさ。

[107: 匿名さん]

他の売れ残りマンションと危険度合いが本質的に異なる。いずれ社会問題として特別に顕在化する可能性大。

[108: 匿名さん]

それがどうなっていくかは非常に興味ありますね。
ただ、その状況は物件を購入するときにある程度確認はできるでしょう。
というか、確認して購入を勧めていく必要があるということを警告していくれているんですね。
現時点では予測と言うよりは妄想の範疇を超えていない気がするのですが。

とりあえず、私自身は再販を待っている一人です。

[109: 匿名さん]

管理組合は今月結成されるみたいだからいろいろ確認できるんじゃないの。

[110: 匿名さん]

>>105
あっ！おしっこ漏れてますよ。
ビビりすぎ〜。
(o~-')b

[111: 匿名さん]

管理会社の説明聞いたら呆然とするから、精神安定剤マジで服用をおすすめします。
私の友人が管理会社の営業しているけれど、ここだけは逆立ちしても御免だといっていました。

[112: 匿名さん]

↑
理由は具体的にどのようなことでしたか？
というか、管理はサザンと同じようにゼファーから野村に変わっていくのでは・・・

[113: 匿名さん]

ここは売れるから心配ないよ。
執拗に書き込んでるのは2名。

[114: 匿名さん]

売れる根拠は？

[115: 匿名さん]

再販売の時期も分からないのに心配ないよ、と言われてもなぁ…

[116: 匿名さん]

念力で売る。