グランドホライゾン・トーキョーベイ5

[物件比較中さん]

グランドホライゾン・トーキョーベイについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：千葉県船橋市浜町2-2-3他、千葉県船橋市浜町2-3-35?37-住戸番号(住居表示)
交通：京葉線 「南船橋」駅 徒歩8分
価格：2648万円-4848万円
間取：3LDK・4LDK
面積：70.78平米-108.99平米

[651: 匿名さん]

>>648
「１年後の定期点検」自体はどこの新築マンションでもやりますが、
１年後の「柱の強度の超音波検査」は尋常ではありませんよ。
よほどの問題が発覚しない限りやらないことであり、「管理がちゃんとしている」か否かとは全く次元の違う話です。

なぜ柱の強度を入居後１年で検査する必要があるのか、理由を確認した方がいいのでは？

[652: 匿名さん]

>>651
定期点検の項目は詳しく知らないですが超音波検査ということは鉄の検査であり、これに関して言えば1年後でも10年後でも欠陥が発見される時は発見されます。
超音波検査と柱の強度検査はイコールではなく強度に影響を及ぼすような傷が無いか調べている、のです。
以前ジェットコースターとか回転遊具の事故がありましたが作りが悪いのではなく、鉄の特性によるものだったかと思います。
一年目から手間かけてますね。

[653: 匿名さん]

売主から補填されるはずの管理費は入金されているのか？当てにしている駐車場収入なくて収支大丈夫なのか？オートレースの真横で販売始まっても時間かけると同じ問題が発生する。横断幕も破れたまま放置されてる現状で今後どうなるのやら。

[654: 匿名さん]

やれやれ、あいかわらず651みたいな煽り屋さんが多いですね。

[655: 匿名さん]

>>652
>>654

＞強度に影響を及ぼすような傷が無いか調べている

完成後わずか１年で、強度に影響を及ぼす傷の有無を調べるために超音波検査をするというのは普通ではないです。
「手間かけている」などと喜んでいる場合ではないと思いますが。

まあ、あとはご自身でご判断ください。

[656: 匿名さん]

超音波検査は１年定期点検で通常行う内容とは明らかに違うので、完成後１年で超音波検査というのは色々な憶測を招く可能性がありますね。
ただ、おそらく今回の件は特に問題が発生したわけではなく、真相は「バルク売りの条件としてのデューディリ」でしょうね。

残戸一括買取予定の会社が現売主に対して、一括引渡しに先立って構造躯体の調査報告書の提出を求め、そのために現売主の負担で現況検査（超音波探傷）を実施しているものと考えられます。
たまたま今なら完成後ほぼ１年なので、定期検査の一環のふりをして実施しやすいですね。

[657: マンコミュファンさん]

竣工後１年で非破壊による強度検査を実施するところはありますよ。
なぜ６５５が決めつけているのかはよくわかりませんが。

まあ何か問題あればそのうちわかるでしょうから今、気にしても仕方ないでしょう。

[658: 匿名さん]

あ、そうですか。そんなに心配でしたら購入検討から外せばいいだけの話。小さいこと。

[659: 名無し]

超音波検査は具体的にどこでやっていたのですかね。駐車場？？

[660: 匿名さん]

築１年で超音波検査する会社を具体的に教えて頂けますか？

[661: 匿名さん]

築１年の定期点検で強度を超音波検査する会社、あるというなら具体名を知りたいものですね。


要するに>>656が図星ということでしょう。つまり、バルク売りの引き渡しが近い。

ということは、販売再開も近いですね。

[662: 匿名さん]

デューデリ

[663: 住人]

あれって柱の超音波検査だっけ？
総会の時の説明も掲示板の試験説明も違ったこと書いてなかったかな？
そもそも、規約に記載されてた定期チェックだったはずたが？
これから帰るから掲示板確認してみるかな。

[664: 住人]

マンション掲示板に張り出されていた掲示物が消防施設点検に
張り替えられてました。
よって、掲示物は確認できず。

だけだとあんまりなので記憶を書いときます。
柱そのものではなく、免震財の劣化チェックだったはず。

[667: 匿名さん]

船橋も全体的に地価下がっていますね。

浜町は未発表でしたが。日の出はプラマイゼロでしたよ。新浦安高洲が非常に下がっておりましたので、プラウド検討されてはいかがですか？

[668: マンション住民さん]

プラウドはここを検討している人の買える額にはならないでしょう。
元値が全く異なりますから。

といっても、売り出していないマンションを買うことはできないわけですからね。

[669: 匿名さん]

664さん

その通りです。

超音波検査は、1Fと2Fにある免震装置(高減衰積層ゴム)の定期点検で行われました。最初にもらった「重要事項説明書」にも、「免震機能を維持するため定期的に点検を行う」旨、記載されてます。

また、掲示板には写真付きで、「この部分(ゴム)の超音波検査を行います」との説明がありました。

最初に「柱」と書かれた方は、ぱっと見で勘違いされてしまったのでしょう。

なので

＞完成後わずか１年で、(柱の)強度に影響を及ぼす傷の有無を調べるために超音波検査をするというのは普通ではない

という事実はまったくありません。

スルーしてもよかったのですが、間違った情報（デマ）が一人歩きしていく感があったので、書き込ませていただきました。

[670: 匿名さん]

本当の住人さんからの、真実の情報は、これから購入検討する人にとって、有益だと思います。
669さんの書込みを見て、よかったです。

[671: 購入検討中さん]

ここは点検とかよりもお金の問題が心配ですよね。
それを公表してくれると助かりますが。
現在の管理費等は未払いになっている部分があるのかという点です。

あとみなさん知りたがっている再販売の情報です。

[672: 匿名さん]

No.909 by 匿名さん　2009/01/29(木) 10:51
抽選に来てらした方は、30人くらいでしょうか。がらがら回しました。
終わってから、管理会社の方に現状の入居戸数と今後の販売について
聞いてる方がいましたので、耳ダンボで聞きました。
びっくりしたのは、「準備に２ヶ月はかかるので、再販は３月になる予定」
だって言うんです。
「ビビットに販売センターを置いて、棟内にモデルルームを何戸か設置する」
って話でした。とにかく早く売り切ってほしいですね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47188/res/909-909

・・・・・・・結局３月再販はなかったですね。
・・・・・・・・・５月再販とかも本当にあるんでしょうか？

[673: 購入検討中さん]

ＧＷ過ぎると客が多く来る時期はなくなりますからね。そこを逃すと厳しい状況になるのではないでしょうか。来年２月には中古ですし。
リーマンの債権処理は５月までにすませなければならないことになっていますし、ギリギリまでかかるのもおかしいでしょう。ＧＷ前には。と思っていますが、正確な情報がどこからも出てこないので、不安になってしまいます。

[674: 関係者外]

関係者外の過去スレを見ていだだければ、

ある程度のスケジュールはわかるかと。

[675: 購入検討中さん]

もう一度まとめた形で書いて頂けませんか？
関係者外さんお願いします。

[677: 関係者外]

もう1度お書きします。
ただ440の様な書き込みが、ありましたので遠慮させて頂いておりました。
再び同様な書き込みがあれば、こちらには御遠慮させて頂きます。

以前、記述させて頂いたものと同じです。
販売的には初夏から夏にかけて動きがございます。

ただ、予想外でしたのが、
バルクで〇〇不動産(誰もがご存じの大手)が、かなりの高値で入札したことです。
ＧＳをはじめ、他社は、どこもそんな金額は提示しませんでした。
この部分は、みものです。

ただ、残念ながら想定していたような大幅な値引きは望めないでしょう…。
限界採算ラインは、２割５分引きから３割引き…。
提示価格はおおよそ２割引き(１割５分引きから２割５分引きくらいでしょう)でしょう…。

以前の記述と代わり映えしません…。

[679: マンコミュファンさん]

そんな簡単なこと、自分で調べなよ。
あんたのような人がいるから、誰もホントの事を書かなくなるんだよ。
この程度のことマナーだよ。
幼稚園じゃないんだから。
ゼファーやらリーマンやら承知の上で、
皆、このマンション検討しているんだから。

[680: 匿名さん]

>バルクで〇〇不動産(誰もがご存じの大手)が、かなりの高値で入札したことです。

うーん、入札したというだけでは、決まったわけでもないような・・・
売買契約をしても、その後にバルクの買主が物件調査を行える
「デューデリジェンス期間」があるだろうから、
買主が精査の上何やかにやと難癖付けて
キャンセルなどする可能性はまだ十分にあるのでは？

登記簿謄本を取ってみてないから最終確認できないけれど、
まだ、権利もクレセント－リーマンから移動していないんでしょ？

[681: 詳しい人]

だから言ってるでしょうに。

坪単価１２０が限界。
売り出し１３０～１２５あたり。

[682: 匿名さん]

買い取り会社がどこかなんていずれ判る。

[683: 購入検討中さん]

全ていずれわかる話ですが、なんだか関係者外さんはほぼ全てを知っているような感じがしました。
それを同様に知っているふりをして自分で調べろとか色々言っているのはどうなんでしょうね。ここの掲示板も十分そういうことを調べていく情報の共有という役割を果たしていくはずだと思うのですが。すべて自分で調べろ。や違う。ということになると、検討板の意味自体がなくなってくるような気もしますが・・・

いずれわかる情報でも早く知りたいのが本当の購入検討者です。ある程度情報を持っているのであればわかりやすい形で公開していってほしいと思っています。

[684: 物件比較中さん]

1900万円台の目玉を設定して大きいのが3000万円台の後半みたいな感じじゃないのかな。

[685: 匿名さん]

＞この部分(ゴム)の超音波検査を行います
免震を維持するゴムに異常があったんですか？
だとしたら、かなりの問題ですね。

[687: 購入検討中さん]

とりあえず、夏以降なんですね？
なんだか、早めの購入を考えていたので残念です。

[688: 匿名さん]

ホライゾン、残念です。
私は坪＠100だったら本気検討しますが、＠120スタートだったら美味しくないので興味半減です。
安く買って、普通に住むのには、十分なマンションだと思っています。

[689: 匿名さん]

坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪＠100坪


なし

[691: ビギナーさん]

関係者外さんの書き込みは、今までみたところ
はずれたことは、あまり無いように感じます。
関係者外さんは、関係者みたいなので
このくらいしか書けないみたいですね。
早くても初夏まで待つしかないようですね。
かなり、がっかり。
それまでに、不動産価格がさらに下がって、
予測より安くなるといいですね。

[692: 詳しい人]

坪１００とかいっている人に売るくらいなら
賃貸にしたほうがまだいいですな。
ローン通らない人や借り上げなど需要はそれなりにあるでしょう。
そっちのほうが業者は得するよ。
まあ、多少さばけてからですけど
１２０ぐらいでも買う人はたくさんいますからね。

[693: 詳しい人]

あくまでもたくさんいるというのは時期的なもので
買い控えている人がたくさんいるということです。

今後の新築の広さや設備が期待できないぶん
新古物件に人が流れるでしょう。

[694: マンション住民さん]

>671
現状管理費が未払いってことは一切ないと思いますよ。
今後も組合が色々変えていくと思うので、削減できる所は削減していくと思います。
全体で行った管理組合説明会でも皆様意見をおっしゃっていたので、反映されていくと思います。

[695: 匿名さん]

>坪１００とかいっている人に売るくらいなら
>賃貸にしたほうがまだいいですな。
うん、ここは分譲にするより賃貸にしたほうが
価値が上がると思う。
分譲はダメだよ、ここは。

[696: 購入検討中さん]

管理会社に確認したところ、売り主の意向では５月末くらいに売り出しを始めたいという話があるということでした。管理会社なので正確な情報ではないということでしたが、売り主からはそのような意向が伝えられているようです。

関係者外さん？のコメントを少し裏付けるような情報なのかな？と思っています。

[697: 匿名さん]

じゃあそんなに安くならないということなのか・・・

[698: 不動産に詳しい人]

平均坪単価は１００まで行くかは、わからないけれど、
倉庫やオート場の壁しか見えない低層は、１００は切らなきゃ、このご時勢売れない。
眺望の優れた高層は15０でも売れるかも。
そういった意味では、格差が付きそうで、問題かも。

[699: 匿名さん]

ぜんぜん詳しくねぇし。

[700: 購入検討中さん]

ただ、５月末からの販売を考えると他物件はほぼ瑕疵担保履行法が適用されるものになってくると思うので、アフターサービスという面では他物件とこの物件の差は大きいと思います。
坪単価でいうと、どのくらいというのはわかりませんが、売れ残れば売れ残るほど安くはなっていくでしょう。交渉の余地は十分にある物件だと思っています。