イニシア船橋ベイフォートってどうですか？

[ビギナーさん]

イニシア船橋ベイフォートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：千葉県船橋市栄町1-1458-4他1筆
価格：2998万円-4898万円予定
間取：3LDK・4LDK
面積：70.42平米-106.77平米

[46: 匿名さん]

修繕計画（案）によると積立金は年々ではなく 5年間隔ぐらいで見直すみたいです。
たしか最初の値上率は30%と記載されていたような…あくまでも予定でしょうけど。
建物の状態や修繕内容によって必要金額が変わってきますから、その都度管理組合で話し合い、必要なら積立額を上げる、逆に下げるという事になるのではないでしょうか。
まとまった額を一度に払うのは厳しいですし、どうせ必要なら最初から積み立てたほうが…と思います。

値下げはあるみたいですね。公式HPで「新価格」と表示されてます。

[47: 購入経験者]

修繕積立金の額は新築のときからある程度高めに設定されているほうが安心だと思います。そもそも修繕積立金というのは長期修繕計画を基にして、それに盛り込まれた必要額を各区分所有者が分担して月々納めていくものです。つまり計画のなかで、それぞれが負担する総額は決まっていることになります。ながく住むのであれば、初めの設定が安すぎると後でしわ寄せがくるのは当然ですよね。
新築マンションを販売する際、修繕積立金を高く設定しても、それが売り主の懐に入るわけではなく、にもかかわらず検討者からは敬遠される種になりがちなので、安く設定される物件が多いのでしょうが、ローン完済後のコストを心配するのであれば、管理費を含めた共益費負担の増加の少なそうな物件を選ぶのが賢明でしょう。
ここまでは一般論ですが、このマンションについてちょっと気になったのは、駐車場が全戸分確保されていることでしょうか。そのこと自体は良いことなのでしょうが、おそらく駐車場料金のあがりが管理組合の一般会計に組み込まれているはずなので、契約率が低いと管理費の値上がりにつながる可能性があります。こちらの物件は駅からあまり近くないのと、このあたりにお住まいのかたは車を所有している率が高そうなので、心配しすぎかも知れませんが、一応販売の方に、何台くらいの契約を見込んで予算がたてられているか、尋ねられてはいかがでしょうか。一方でこちらは豪華な共用設備を売りにしていないみたいなので、ランニングコストの観点からはプラス材料もありますね。
長くなってしまいましたが、ご参考になれば幸いです。

[48: 匿名さん]

＞４７さん

大変参考になりました。

ここのマンションはバルコニーが広かったり、ＴＲがあったりで良いなと思っていたのですが、
修繕積み立て金が高かったので候補から外しましたが、「新価格」になったみたいなので、もう一度ＭＲに行ってみようと思います。

[49: 購入検討中さん]

＞３９
浄化槽有りのマンションはランニングコストかかりますね。駅から遠いので、下水整備が整っていないのでしょね。

[50: ４７です]

少し話を単純化しすぎたかな、と反省していたところなので、参考にしていただけて良かったです。なお、ほかの方々のご指摘にもあるとおり、長期修繕計画はあくまでも計画であって、物価の変動やら建物の劣化具合などを勘案しながら、管理組合によって見直されていくものです。物価の変動のような社会情勢の変化はいかんともしがたいのですが、建物の劣化は日々の管理(主に日常の清掃)次第でかなり抑えられるようです。通常、長期修繕計画は三十年分たてられており、概ね十年に一度、大規模修繕(これにかかる費用が莫大なのです)が予定されています。建物の劣化の速度を抑えて、この十年という間隔を少しでも伸ばせれば、積立金の上昇速度も抑えられることになります。私は、築三十年の(あるいは大規模修繕が三回済んだ)時点で建物が美しく保たれており、且つ修繕積立金の上昇が当初の５割程度で抑えられたうえで新築のときに集めた修繕積立基金の額が積立金会計に残っていれば大成功だと思います。購入検討と関係のないかもしれない内容を長々と失礼しました。

[51: 前向き検討]

この土地は施工を担当している清水建設の機材センターがあった場所でした。それを入札なしでイニシアが手に入れたみたいで、土地を安く買った分、建物のグレードを良くしたみたいです。確かに壁や床のコンクリートの厚み、床材も同様の物件よりワンランク上な気がしました。間取りや設備、内装、広さはとても気に入っているので、立地や周辺環境に目をつぶれるかどうかですね。ちなみに、西側隣に創価学会の施設（マンション側は広大な駐車場）があり、現地を見に行った時にちょうどイベントだったのか、車が次々と入っていって、ビックリはしましたが、混雑というほどでもなく、誘導の警備員もついていました。

[52: 検討中]

創価学会のところは、離れたところに、もぅひとつ出入口を作るらしいですよ。まぁ気になる人は、辞めたほうがいいですね。高い買物ですから。ただ物件は、駅から離れていますが通えないことはないと思いますが。みなさんは、いかがですか？いい物件だと私は思いました。実際、どれだけ売れているのかなぁ？もぅ少し安くならないかなぁ？

[53: 物件比較中さん]

小学校のチャイム（子供の声）や砂埃が気になります、駅までのバスはあるんでしょうか？

[54: 検討中]

小学校は、電車の騒音とまではうるさくないし、窓閉めれば気にならなかったですよ。砂埃は、風向き次第では？？ただ、よっぽどの強風じゃないと問題ないのでは？
バスは、あるけどないと考えたほうが。自転車が必須だと思います。

[55: 申込予定さん]

最終価格変更ということで、第二期は部屋タイプにもよりますが200万〜400万くらい値を下げるみたいです。ただ、それ以上の値引きは他社に比べシブそうでした。

[56: 匿名さん]

整理すると、（マイナスポイント）浄化槽、機械式駐車場、オール電化なし、ディスポーザ無し、創価学会、京葉道路、小学校　　（プラスポイント）新価格、デベ、自転車なら駅まで通える、実物が見れる

そういえば海が見える部屋はあるんですか

[57: 検討中]

マイナスが多いですね。あの広さであの価格ならプラスと思いますが、いかがでしょうか、みなさんは？都市計画で下水になったらディスポンサーつけられないのかな？ちなみに、海は見えないのでは？富士山は見えるかもね。

[58: 購入検討中さん]

かなり値下げてるから、
まったく売れてなかったのか…？
きっと売れ行きもウソだったんだね〜。

のこりが少ないと言われたので本気で検討しましたが。

[59: 匿名さん]

普段の生活を考えてみなよ。
東葉高速、北総線の沿線の方が駅から近くて安い物件が多いよ。

[60: 匿名さん]

普段の生活を考えたら、東葉沿線や北総沿線よりこっちの方がいい感じする。

[61: 匿名さん]

月曜日〜金曜日の通勤を考えたら…。
チャリンコ乗って駐輪場に止めてなんてやってる時間分だけ下りの駅近のほうが良いですかね。雨降ったら最悪ですし。
船橋駅は月1、2回の土日くれば十分ですしね…。

[62: 購入検討中さん]

https://post.tokyoipo.com/visitor/search_by_brand/infofile.php?brand=3...]

↑
影響はあるのでしょうか？

[63: 検討中]

あるとしたら、どのような影響？詳しくわかる人教えてください。

[64: 匿名さん]

ここって、現在どれくらい売れているんですか？

[65: 匿名さん]

61さんと同じ考えです。

[66: 匿名さん]

60さんと同じ考えです。

[67: いつか買いたいさん]

>>58さん
私も、同じように残り少なくなっておりますってセールスされてました‥。
２週間後くらいに再度行ってみた時には、同じ状況で変わってない感じでしたけどね。。
ここの営業さんは、売る事に必死で自分しかみえてないですし‥。。

[68: 買いたいけど買えない人]

>>68
私の担当もそんな感じ。
「今は買えない（要らない）」と、言っても、
意味不明な事を言うし。
欲しい物件と購入できる物件は必ずしも一致はしないよね。

客の都合より、営業の都合しか考えていないしね。

[69: 買いたいけど買えない人]

68は、
>>67の間違いです。

[70: 匿名さん]

営業は、売ってなんぼだから仕方ないんじゃん。やり方が下手なだけ。逆に親身すぎるのも、気持ち悪い。
赤いバラは、少しずつですが増えてるはずです。先週、久々に行ったら、以前数えたよりも4つ増えてましたよ。ただ、申込みのものも含まれていると思いますが。

>68今は買えない・要らないなら、見に行かなければよいのでは？

[71: 匿名さん]

バラなんて信用してるの？営業の思うつぼだね。

[72: 匿名さん]

>68今は買えない・要らないなら、見に行かなければよいのでは？
甘いよ。

1回行ったら最後、年収次第では電話攻勢があるぞ。

[73: 匿名さん]

ネットにも、1期はほぼ完売とでてたよ。

[74: 匿名さん]

バラは、ある程度信用できるのでは？さもなければ、商談でつじつまがあわないじゃん。当然、バラがあるのは売らない・売れているわけで、それがダミーなら信用問題では？客は、バラあるから売れてしまったと考えるわけで、そこが実は空いているという話しになれば、それこそ買わないのでは？何か間違ってますかね？

[75: 匿名さん]

いや・・・

（バラが付いている）「物件を買いませんか？」
って、言われた事があるぞ？

[76: 匿名さん]

第2期の抽選後も、モデルルームの案内をするって、
物件がまだ残る見込みがあるでしょうね。

様子見をします。

[77: 匿名さん]

それって、契約物件じゃなくて申し込み段階のものでは？
まぁ、売れ残りは確定と思います。

[78: 購入検討中さん]

バラってどのタイミングで貼り付けでしょうかね？
最初にモデルルームに行った時に頂いた価格表には、４７個のバラがありました。
先日郵送されてきた新価格表には、数戸のバラが移動して４７個のバラがついてました。


もう少し様子を見てみようかと‥。

[79: 匿名さん]

バラをつけるタイミング・・知りたいですね。

売れ行きは実際のところどうなんでしょうね？

[80: 匿名さん]

一般的に、申し込み＝ローン審査の書類を出した時点ですよ。元同じ業界のものですが、この景気で先にバラをつけて売れているように見せるという手法もあるのは事実です。ただつけすぎても仕方ないので、実際契約済は、30くらいでは？いずれにしても、済みたい間取り・階数とか角部屋があるなら買ってもよい金額を提示して交渉でしょうね。

バラの位置が変わっているのは。。価格変更で、階数間取りを変えたから？そんなころころはないかと。。バラの部屋をメモして、次になかったから、質問してみては？
その答え次第で実状がわかるかと。

[81: 匿名さん]

薔薇は営業が好きな所に付ける。

[82: 匿名さん]

あの薔薇・・・
ローンの審査が通ったところで、購入を控える人は多いと思うよ。
>75の物件は、購入までいく見込みが薄い物件だと思うよ。

このご時世だし、あの立地だし、特に車通勤を考えている人にとっては大変だね。
近くのスーパーへ車で行く時も、回り道しないといけないし。
移動手段は基本は自転車と歩きがメインだね。
バスは当てにしない方が良い。

当然かもしれないけど、老後までここで過ごすって考えは起きないよ。
子供が巣立ったら売ってしまうだろうね。
でも・・・隣のライオンズの中古販売価格をみると、
資産価値もあまり見込めない。
って事で、購入する場合、
表示価格から500〜800万円下げればもう少し考える。

[83: 匿名さん]

ここの古い価格表と見比べると実際バラが移動してるよね。あの立地だと＞８０さんのいうとおり30戸ぐらいが真実では。売れないから値下げしたんでしょうし。

[84: 匿名さん]

まぁ、駅から遠いのがネックで、なかなか厳しいだろうね。。いい物件だと思いますが。万が一、また値下げの場合、契約済みの方のも下がるの？

[85: 購入検討中さん]

皆さんの書き込んでいる情報を見させて頂くと、、
トータル的みた物件価格は、コレでも高いんですかねぇ‥。

マンションって、周辺環境もセットになっているんで、部屋だけが良くてもダメですもんね。
価格引下げも、私は下げ幅が小さくてインパクト無かったような気がします。

＞８４さんの言われている、契約後の価格調整の場合って契約済みの人は対象外なんですか？？
ここのデベさん以外の情報でも結構ですので、知っておられる方いらっしゃいますか？？

[86: 匿名さん]

なんていうか・・・

離れ小島に広い家を買う感覚。
そして、離れ小島にしては割高な物件。

内はよくても外が残念。
ああ、勿体無いね。

[87: 検討中だが。]

贅沢を言っても仕方ありません。地方の人は車がなければ生活できない方とかたくさんいます。要は、みなさん言いたいこと言っていますが、文句言うなら他を探せばよいのです。住む方が、納得して買うわけなんですから。完璧なものはありません。あったとしても、それなりに価格が高いですからね。どこに重点を置くか次第ですね。船橋徒歩内では物件は、なかなかないですね。。まぁ、ここはギリギリですが。今後、開発があるとしたら、本町通りやルネあたりの南口あたりですかね？FACEは、中途半端でイマイチ失敗ですかね。あと、船橋は、道がもう少し整備されるべきだと思います。

[88: 匿名さん]

>>87
確かにフェイスは中途半端だけど、ロフト脇から駅東側の山口横町まで
再開発が予定通り進めば、西武ともデッキで繋がれば変わると思うけど、
この景気だと何時完成するかわからない。
下手したら自分が生きてるうちは無理かもしれない。
ただ京成の高架下が大分出来てきたみたい、3月の完成でどうなるか楽しみ。
東側の第二期も工事がいよいよ始まったみたいだ。

[89: 匿名さん。]

山口横町手前の開発は、まだまだまだじゃないかなぁ？ルネの開発時に、勤労会館手前まで開発話しがあったようだけど、反対地権者いて没になったという話しだよ。あそこは、古くからの人たちが多いようですし。本町通りも、大規模開発は難しいようで単発でマンションやヤマイチのあるマンションができたくらいですからね。

[90: 匿名さん]

本町通りはNTT都市開発が裏で頑張ってるよ。
知ってる人は知ってる。
西武の南は道路がついたら本格化。

[91: 匿名さん。]

>90つながっても、道が狭いからイマイチですよね。。どんな風になるんですか？

[92: 匿名さん]

>>91
南口完成予想図
　http://www.city.funabashi.chiba.jp/saikaihatsu/html/minami-top.htm

[93: 匿名さん]

マンション周辺にショッピングセンターとか開発とかないんですかね？

[94: 匿名さん]

今日から二期受付。どれくらい申し込みあるんだろう？今日行かれたかたとか状況知ってるかたいますか？

[95: 検討中]

こちらの物件を検討中なんですが実際にこちらの物件を決めた方は最初の価格と比べてどれくらい下がりましたか？
みなさんのレスを見ていて確かに駅から離れてはいますが私は逆に駅周辺の環境より落ち着いていて小学校が前なので気に入っています。
やはり何を一番重視するかですよね。100点満点の物件は難しいですよね…