パークシティ柏の葉キャンパス 一番街ってどうですか？Part9

[入居済み住民さん]

パークシティ柏の葉キャンパス 一番街の購入検討掲示板Part９です。

まもなくＤ棟Ｅ棟の入居もはじまりますます賑やかになりそうです。
販売戸数も限られてきました。
マンション検討者の方々、ご近所の方々、契約済みの方々、そして入居済みの方々、みんなでいろいろな意見を交わしながら、有意義な情報交換の場にしましょう。


公式HP：
http://www.31sumai.com/yahoo/A6011/

物件データ：
【所在地】千葉県柏市若柴字原山２７６−１（従前地）（地番）
　　　　千葉県柏市若柴字アラク１６４−４（従前地）（地番）
【交通】つくばエクスプレス 柏の葉キャンパス駅 徒歩1分
【総戸数】977戸
【価格】3700万円-5570万円
【間取】3LDK・4LDK
【面積】77.34平米-103.87平米

[521: 物件比較中さん]

皆様コメントありがとうございます。
そうですよね、売却先も決まる前の状態で噂すらたつ訳もなく・・・。

個人的には商業地域であることから、同等サイズのマンションが建つという可能性が高いのではないかと思っています。

いずれにしてもそこに関しては予測不能なので、そのリスクをどう評価するかというところですね。

[522: 入居前さん]

>>521さん
過去スレに何度も出ていますが、同等サイズのマンションを建てることは
無理なようです。
遡ってご覧下さい。

[523: 匿名さん]

>>521さん
パークシティーは商業地域、その南側の土地は近隣商業地域と聞いています。
容積率は商業地域が２００～１３００％、
近隣商業地域は１００～５００％ですので、同じような建物は建たないんじゃないでしょうか？

ただ、私もきちんと調べたわけではありませんので、
都市計画図で用途地域や容積率を確認されることをお勧めします。

[524: 匿名さん]

最大で建っても20数階とかって書かれてましたよね？

[525: 入居済み住民さん]

急にレスが少なくなりましたね。
皆さん満足されている証拠ですよね。

昨年、入居したてにいった柏の葉の公園のサクラがすばらしかった。
今年は行っていないけれど、きっとすばらしいでしょうね。

今週号のマンションズにここ選ばれた家族が紹介されていましたが、本当にその通り、
満足しています。

満足マンより。

[526: 物件比較中さん]

柏市の容積率をこちらから調べてみましたが
http://www.city.kashiwa.lg.jp/about_kashiwa/datakw/kensetu/kensetu02.h...
"近隣商業地域"という事で最大容積率300%、当物件が400%なので75%サイズ相当のもの=25,6階が上限といったところでしょうか。

日照を考慮すると、それより27階以上とかでしょうか。

524さんが書かれているように"最大で建っても20数階"という旨理解しました。

[527: 匿名さん]

>>525
完売してないのにレスが少ないって事は
今の価格だとあんまり興味が無いんだと思いますよ・・・。
先日のＤＭを見る限りまだ売れ残りが多いし、
やっぱり価格設定が高いよね。
三井はコストパフォーマンスの満足度を上げる努力をした方がいいね。

[528: 匿名さん]

確かに、都心価格比で選択肢増えたから。今さらここでこの価格はないよ。
好きな人には自然豊富でよいけど。 柏の葉公園は良かった。

[529: 物件比較中さん]

確かに4410万円～は高いです。
これなら同じ千葉でも浦安、市川、船橋あたりで買った方が良いと思い、
私は検討対象から外しました。
三井がどこまでやる気なのかにもよりますが、
もしこれ以上発展しなかった場合を考えると、4000万円半ば以上の金額は高すぎる気がします。
（ブランドを理由として価格を吊り上げている感がありますね。）

逆にこの金額に見合うだけの理由があれば、参考までに教えて欲しいです。

[530: 匿名さん]

はじめてこの柏の葉をみました。
建っているマンションのグレード、外装はいいです。
でも周りがショボ過ぎる

[531: 匿名さん]

まだまだ発展途上だからね。でも浦安だって幕張だって、最初はこれよりひどかったんじゃない？埋め立ての緑も道路も無い荒野だったんだから。でもあの時埋め立て地だの未開の地だのと馬鹿にされてた人口の街が今では人気の街になってる。結局これからどうなるかなんて誰もわからない。今の柏の葉を気に入った人が買えばいいことさ

[532: 匿名さん]

浦安、市川、船橋など比べる人いるけど
あくまでその人の価値観ですからね…
自然が多いのが好きな人がいれば
都会の中がいい人もいますし
どの町も悪い点あげればいくらでもあがるし
浦安も昔はどこがいいのか解らないって
結構言われてましたよ

[533: 匿名さん]

浦安は本当に変わりましたよね。やはり地理的要素が大きいんでしょうか？

[534: 匿名さん]

>>533
新浦安は東京駅まで20分かかりませんからね。やはり利便性というか通勤時間の短さが発展のカギでしょう。そういう意味でTXが東京駅に延伸するかしないかが柏の葉やTX沿線の律速段階だと思います。知り合いの鉄道関係者によると東京延伸はもう決まったことだそうで、あとは乗車人数が利益に見合うだけの数になるかどうからしいです。とにかく乗車数27万人ですよね

[535: 匿名さん]

プラス時代も大きいんでは？

[536: 匿名さん]

不確定な将来に｢投資｣という言い方をして、お金の先払いをするのは、今は見合わない。
去年の夏以前だったら、そういうのもあったかもしれないが。
これからどうなるのか分からない場所に住んで、価格に納得できるならいいが、今は難しい。

[537: 匿名さん]

千葉や埼玉ですと、地縁がないと都内からの移住は考え難いんでしょうね。
柏に地縁のある私からしますと、同じ千葉でも総武線方面は住みたくありませんし、
逆もまたしかりでしょう。
また、都内に住む親戚は柏の葉も新浦安も幕張も市川も、どこも一緒くたです^^

価格が適正かどうかはともかく、たとえこのマンションを気に入ったとしても
購入できる資力のある人は限られてくるでしょうね。

[538: 匿名さん]

そうなんです。
だから売れ残ってるんです。
ここは都内じゃなくて、茨城に隣接している千葉なんですよ。
適正な価格に下げて、とっとと売り切っちゃいましょう三井さん！

[539: 匿名さん]

私の知り合い＝銀行関係者は東京延伸はないと言っていました。

[540: 匿名さん]

今の大不況の中997戸中少なくとも800戸は売れていること考えるとすごいことではないでしょうか。
この物件の売り出し前マンション販売が好調な時期に販売され完売した近隣の大規模物件でも450戸程度ですし。
山手線駅に結ばれる路線で駅前の、かつ構造設備共にレベルが高いと言われている物件が値段下げてしまうと、駅から遠い物件は更に値下げが不可欠になりますし、一応つくばエクスプレス沿線の中では人気エリアですから、大幅な値下げを期待しても難しいかもしれないですね。

[541: 匿名さん]

ここは駅1分だからそこそこ売れているだけでは？
柏の葉キャンパスの評価は近隣他物件の動きをみる限り
書かれているほど高くはないと思います。

[542: 匿名さん]

じゃあ、早期完売は難しいですね。
マンションは最初の８割と最後の２割を売るのにかかる労力は一緒だし、
時勢も悪いからなおさらだ。

[543: 匿名さん]

ここは、7割売れば、損益分岐点を越えているのです。
もう、あせって売る必要もないし。
その上、一割も残っていないし。

[544: 匿名さん]

大幅な値下げはないなら、小幅はあるんでしょうか？

[545: 匿名さん]

今は、売ればその金額がそのまま利益になるのです。
50残っていても、管理費等の出費で月150万、
これから販売員4人置いたとして月200万。その他経費50万
年関経費4800万。
つまり年2戸売ればペイする。
値引かないでしょう。全く！

[546: 匿名さん]

損益分岐といってもね～、ここの場合ららぽと抱き合わせの投下分回収しなきゃならんからね～。
マンション単体では算盤はじけないしょ

[547: 匿名さん]

でも土地の仕込みないからな。強みだわな。
いいなあ～、三井はぼったくり殿様できて。

[548: 匿名さん]

先着順受付は全棟合わせて30程度ありますけど、いよいよ最終期ですしね。

[549: 匿名さん]

いよいよ最終期って…、もう全棟竣工引き渡し済み物件ですから、もったいぶらないで先着順でないの。売れ残りだし…。

[550: 匿名さん]

経費がかかるってことは利益をその分食うってことでしょう。
それはどこでも同じだと思うんだけど。

[551: 匿名さん]

このご時勢にこの価格で、他と比較して好調なのは間違いない。
やはり、立地やマンション自体に魅力があるという事でしょうね。

[552: 匿名さん]

ららぽーと、京葉銀行の近くの工事はなんの工事でしょうか。建物がもう立ち上がっているし、かなりの規模のようですが、どんな開発てますか？柏の葉公園の近くにも囲いができて結構大規模の建設をやっているようですが、なんでしょうか。どちらも分譲マンションではないようです。

[553: 匿名さん]

１４７街区の分譲住宅の事でなくて？

[554: 匿名さん]

小さなビジネスホテルと小さな会議施設とマンションです。

[555: 匿名さん]

他とくらべて好調？
他ってどこと比較してるの？

[556: 匿名さん]

さすがにこれ以上は売れんだろ。
このご時勢に多少金に余裕があっても、柏の葉に5000万円出す人はそう多くはあるまいて。
5000万円ならもうちょっとがんばって浦安あたりに買う方が明らかにパフォーマンス高いわけだし。

[557: 匿名さん]

駅前の立地というのは、一番大きなアドバンテージ。

[558: 匿名さん]

いくら駅前とは言えこれからどこまで発展するか分からん駅に
大金を投じるのは気が引けるな・・・。
おおたかの森の駅前の方がアドバンテージある気がするが、どうだろうか？

[559: 匿名さん]

駅前だけど終着駅が地下深い秋葉原じゃな。
例えば、玄関から出て東京駅までは一時間はかかります。
それにも関わらず三井ブランドで割高。

一度真剣に検討しました。数回通ってシミュレーションもしました。
80㎡位で4500円位。考え抜いた結論は70㎡4500円で板橋にしました。
狭くなり駅徒歩8分ですが。

[560: 匿名さん]

東京駅までは1時間って？
３０分位でない？

[561: 匿名さん]

秋葉までが30分くらいかな。東京までも1時間はかからんでしょ。
三井も1番街に関しては、なんとか面目保てそうだね。この時世下まずまずでしょ。
ただ新街区の方はどうなることやら。分譲の値付けどの程度になるだろうか？
開発が停滞すると新街区の売れ行きも暗雲漂うし、追々出てくる1番街の中古市場価も下ぶれ引っ張られる余地も。
三井にできることにも限りあるし、TXの駅間距離の長さからいっても、駅前だけの狭い島のこじんまりした街になりそう。
まぁ、今後のなり行きが楽しみな街であることには変わりないが。

[562: 匿名さん]

駅前だから売れて当然。ここが売れなきゃ終わってるよ。駅から少しでも離れるとクレアホームの様に売れ残る・・・。そんな地区ですよね。
周りの空き地に何が建つかより、開発ちゃんとしてくれるか考えましょう。そうしないといつまで経っても砂塵舞う事になるし。

[563: 匿名さん]

クレアホームズはデベの業績がヤバすぎるのと、構造、造りもイマイチ
（確か二重天井、二重床じゃなかったような）という理由も手伝って売れてないのかも。

[564: 匿名さん]

電車待ち、駅ナカ移動合わせたら一時間くらいかかるよ。

[565: 周辺住民さん]

>>562
でももっと条件の悪い、平凡で割高なオーベルは完売してしまった。

>>563
実質ドアツードアで東京駅のホームまで４５～５０分。
エスカレーターで歩かず立っていたり、子どもの足なら1時間かかるかもしれないが。

[566: 周辺住民さん]

５６３→５６４でした。

[567: 周辺住民]

10年くらいすればＴＸが東京駅まで延伸するさ。

[568: 匿名さん]

10年後開通ならもう決定してる必要があるよ。

[569: 匿名さん]

決定して秋葉原から東京区間の開通工事に
最短でも１０年以上かかるってこと？
そんなわけないやろ～

[570: 匿名さん]

TXは工事を開始してから4-5年で出来たはずですから秋葉原ー東京間だけに10年もかからないでしょう。昔と違って今の掘削技術は進歩して1日で1ｍ掘れる筈です

[571: 匿名さん]

１日平均の輸送人員数が27万人を突破すれば発表されるとかされないとか。森健はリニアモーターカーとか言ってないでＴＸ東京駅延伸を推し進めてほしい。

[572: 匿名さん]

決定に10年はかかるね。
東京メトロの妙典が完成するだけで、相当の紆余屈折があった。
柏やTXは、関東でありながら所詮地方。
飛びぬけた発展が見込めない

永住するには、個人的にキツイ。

[573: 匿名さん]

恐らく都内並の飛び抜けた発展は皆さん期待していない気がします…。私自身、繁華街になることは望まないですし…。大きな公園があったり自然が残る田舎具合と駅前で外出する際に楽であること、また、生活に必要なものはららぽーとで買えるとか…住環境を考えた時に暮らしやすいことが購入理由です。

[574: 匿名さん]

現在進められて5月に開業する大手町再開発事業や丸の内再開発ではTX延伸を見込んで新駅のスペースもちゃんと確保されているようですからゴーサインが出れば開業は早いと思います

[575: 匿名さん]

羽田空港まで伸ばしちゃえばいいのに！

[576: 匿名さん]

決定後１０年以上かかるとか
決定まで１０年かかるとか
支離滅裂になってるような気がする

まぁ開通まで時間はかなりかかると思うけど
みんな解ってることだから心配しないで大丈夫だよ

[577: 匿名さん]

実現の可能性は限りなくゼロに近くても、夢は持たなきゃね♪

[578: 匿名さん]

やっぱり嵐か

[579: サラリーマンさん]

>>576
支離滅裂は小室の証拠だよw
スルーが一番です

[580: 匿名さん]

小室って何？

[581: 匿名さん]

大手町のそれはTXのためではなくリニア東京延伸を期待してのものですよ。

[582: 匿名さん]

全棟売り出ししてますがヤッパリ柏で4500万円超えると厳しいね～。
結構残ってますね。

[583: 匿名]

3000万円代は全て売れてしまいましたね。

[584: 匿名さん]

つい先日まで新築？新古？と中古を合わせて５０戸前後残ってませんでしたっけ？現時点定かではありませんが。

[585: 匿名]

残っているのは、全て4000万円以上だと思います。

[586: 匿名さん]

4000万なら他を買うよな。普通は。
でも駅から近いのは捨て難い！

悩みますね。(^_^;)

[587: 匿名さん]

4000万だと都内でも探せるし、4500万だと都内でも少しいい場所が探せる。
これから連休になってモデルルームもあちこち回れるから、それから考え直してもいい。

[588: 匿名さん]

都内で4000万で秋葉原まで30分で隣りのビルと接していない駅前マンションって無いと思います

[589: 匿名さん]

なぜに秋葉原なの？　勤め先がそこってこと？

[590: 匿名さん]

４千万なら都内よりはこっちの方が魅力的ですね。
中層階以上だと４千万じゃ買えないんですかね？
それとも４千万出せば、結構選べるレベルですか？

[591: 匿名さん]

GWに行われるピクニックのコンテストが楽しそうです。
ららぽーとの芝生でのピクニックです。

[592: 匿名さん]

これからさらに物件価格は下落する可能性が高いわけだ。
都内でも掘り出し物の物件が出てくるかもしれないのに、
あえて柏の葉で5000万円クラスのマンションを買うというのはどうかと・・・。
少なくとも資産的な観点から見ればお買い損は間違いない。
下落することはあっても上昇することはないよ。
それならまだ流山おおたかの森の方がアドバンテージあるんじゃないか？

それを覚悟で買えるならいいんじゃないだろうか？

[593: 匿名]

いいなと思う間取りは5000万以上するみたいです。

[594: 匿名さん]

なぜに中層階以上？

[595: 匿名さん]

柏の葉は景気が少しでも回復すればこれからガンガン上がる地域になります。

[596: 匿名さん]

一般にマンションは上の階の方が高いので、中層以上が4千万で買えるのか
気になっただけです。ただ価格帯のイメージを掴みたいだけです。
でも5千万以上なら、駅近の戸建を探したくなりますね。

[597: 匿名さん]

ついに３７階ツインタワー着工かな

[598: 匿名さん]

えっ！
着工するの？

[599: 匿名さん]

着工しても誰が買いますかね？
同じ価格なら、台東や葛飾にある築浅の中古の方が需要があるのが現実。
値下がり必至です。

[600: 匿名さん]

世の中に思ってるより周りがお金を持ってますよ。

[601: 匿名さん]

５９９。
では、値上がり必至のマンションを教えてください。

専有面積、駅からのロケーション、仕様、それぞれ違うのに、
あまりにも大雑把なご意見、ご苦労様です。

[602: 匿名さん]

値上がり必至のところなどそうそうないでしょ。
むしろ、よくて現状維持。じりじり下げ基調が一般かと。
ツインタワーはもう少し遅らせた方がよいのでは？でも開発はどんどん進めて住民増やさないと悪循環だし…。悩ましいですね。

[603: 匿名さん]

我孫子のアクアは年５％以上、上がりました。
我孫子ですよ！ここは我孫子以下の烙印を押されてしまいます。そんな悠長な事を言ってると底無しです。

[604: 匿名さん]

もう、全然時期が違うから。

[605: 匿名さん]

我孫子は品のある良い町です。

[606: 匿名さん]

>>603
世間知らずですね

[607: 匿名さん]

昨年ですよ！
やはりJRの方が強いんですね？

[609: 匿名さん]

マンションは駅から近くて良いが、この地域が活性化するかどうかは楽観視できる状況ではありませんね。街の魅力もマンションの価値に直結しますし。

[610: 物件比較中さん]

確かに高いですねぇ・・・

2割引いてくれたら、買おうかなと思えるレベルになるのですが今のままだとやっぱ高い。

それと少し前の投稿にありましたが、CDE棟の南側ですが、角地という事もあり建ぺい率や容積率にプレミアムがつく可能性があります。すると結構な高さの建物が南側に建つ可能性がありますよね。ここを考えただけでも少し安くしてくれる余地はあるような気がしますが、値引きはやっぱりないんでしょうか・・。

[611: 匿名さん]

周辺の状況からすれば、ここはすでに実質値崩れ。
でも、三井が値引きせず下支えしているから表面化しない。案外ある程度売れ残っていてくれた方が、三井が支えてくれるからいいかもね。

[612: 匿名さん]

少し前の雑誌にマンションの値引き交渉の記事がありました。
財閥系は一切値引き交渉に応じないようなことが書いていました。
ディスカウントを狙うなら中堅デベロッパーがよろしいかと。

[613: 購入済み]

値引き交渉についての記事が載っていた雑誌は東洋経済です。
確かに財閥系のマンションは値引き一切無しと掲載されていました。
私的な意見ですが、簡単に値下げをしてしまう物件は、信用出来ないし、値引き無しで買った住民の立場で考えると、裏切られた感があって嫌です。
いつまでも自信と誇りを持って売ってくれた方が、安心です。

[614: 購入検討中さん]

いまの時期、値引きに応じなくていい財閥系は、すでに定価という高値で買ってくれた人たちの貯金があるからです。

財閥の自信とか誇りは、全然関係ないです。

[615: 匿名さん]

確かに価格は決して安くないとは思いますけど、構造や設備だけで見たとしても他の物件と比較してがかなりハイスペックだと思いました。

[616: 匿名さん]

値引きしない理由は言うまでもなく、購入者に対し高値掴みしたと思わせたくないからだ。
それがブランディング戦略の一環であり、顧客への付加価値にもなるのだから、当然と言えば当然だ。
しかし現実から目を背けてはいけない。高値掴みの可能性は極めて高くなってきている。
駅前かつ設備的には高スペックの部類という強みはあるが、所詮は柏の葉。
博打要素のプンプンする土地であることに異論はなかろう。

この5000万円前後という価格体系は、

「柏の葉は今後千葉県内でもトップクラスの発展を遂げる」

ということを前提としたプライシングだ。
この前提条件が崩れれば、即高値掴みとなる構図。

もちろん、想定通り発展すれば問題はないだろう。
しかし、この不況下、すでにその目論見がアテにならないのはもはや明白。

今、この時分に買うならば、割安になっている物件に限るべきだ。
ますます値崩れする可能性があるところで、あえて高額物件に手を出すのは
リスキーな勝負をしていることと同義。
もちろん、住居ゆえに選定は個人の嗜好によるところが多いのは当然だが・・・。

[617: 匿名さん]

ツインタワー群の値付け・売れ行き次第では、下方に引っ張られる可能性が大きいな。
三井も元々自分の土地だったところにTX我田引鉄で、ららぽ引っさげてののめり込みようだ、ひくにひけないから意地でもそこそこの街づくりはされるだろう。
問題は全体の相場が下がり通しの中で新興のこの地が、都市圏の相場ヒェラルヒィーにおいて相対的に浮上していけるかだが。きびしいだろうな。
いいマンションだとは思うけど。ブランド価値加味しても、現価格は少なくとも１割は高いと思う。

[618: 匿名さん]

１割なら良いでしょうけど。
この価格は駅から徒歩圏内の空き地が大方開発されてこそ成り立つもので、計画に狂いが生じれば、困る事もあるでしょうね。

[619: 匿名さん]

っっ、少なくとも…

[620: 匿名さん]

まあ、今の147街区の工事状況見て、今後148街区だけ空き地のままになることはないでしょう
ツインタワーがなくなったとしても、他の商業施設が出来てもいいんじゃないかなぁと楽観視してます