パークシティ柏の葉キャンパス 一番街ってどうですか？Part9

[入居済み住民さん]

パークシティ柏の葉キャンパス 一番街の購入検討掲示板Part９です。

まもなくＤ棟Ｅ棟の入居もはじまりますます賑やかになりそうです。
販売戸数も限られてきました。
マンション検討者の方々、ご近所の方々、契約済みの方々、そして入居済みの方々、みんなでいろいろな意見を交わしながら、有意義な情報交換の場にしましょう。


公式HP：
http://www.31sumai.com/yahoo/A6011/

物件データ：
【所在地】千葉県柏市若柴字原山２７６−１（従前地）（地番）
　　　　千葉県柏市若柴字アラク１６４−４（従前地）（地番）
【交通】つくばエクスプレス 柏の葉キャンパス駅 徒歩1分
【総戸数】977戸
【価格】3700万円-5570万円
【間取】3LDK・4LDK
【面積】77.34平米-103.87平米

[521: 物件比較中さん]

皆様コメントありがとうございます。
そうですよね、売却先も決まる前の状態で噂すらたつ訳もなく・・・。

個人的には商業地域であることから、同等サイズのマンションが建つという可能性が高いのではないかと思っています。

いずれにしてもそこに関しては予測不能なので、そのリスクをどう評価するかというところですね。

[522: 入居前さん]

>>521さん
過去スレに何度も出ていますが、同等サイズのマンションを建てることは
無理なようです。
遡ってご覧下さい。

[523: 匿名さん]

>>521さん
パークシティーは商業地域、その南側の土地は近隣商業地域と聞いています。
容積率は商業地域が２００～１３００％、
近隣商業地域は１００～５００％ですので、同じような建物は建たないんじゃないでしょうか？

ただ、私もきちんと調べたわけではありませんので、
都市計画図で用途地域や容積率を確認されることをお勧めします。

[524: 匿名さん]

最大で建っても20数階とかって書かれてましたよね？

[525: 入居済み住民さん]

急にレスが少なくなりましたね。
皆さん満足されている証拠ですよね。

昨年、入居したてにいった柏の葉の公園のサクラがすばらしかった。
今年は行っていないけれど、きっとすばらしいでしょうね。

今週号のマンションズにここ選ばれた家族が紹介されていましたが、本当にその通り、
満足しています。

満足マンより。

[526: 物件比較中さん]

柏市の容積率をこちらから調べてみましたが
http://www.city.kashiwa.lg.jp/about_kashiwa/datakw/kensetu/kensetu02.h...
"近隣商業地域"という事で最大容積率300%、当物件が400%なので75%サイズ相当のもの=25,6階が上限といったところでしょうか。

日照を考慮すると、それより27階以上とかでしょうか。

524さんが書かれているように"最大で建っても20数階"という旨理解しました。

[527: 匿名さん]

>>525
完売してないのにレスが少ないって事は
今の価格だとあんまり興味が無いんだと思いますよ・・・。
先日のＤＭを見る限りまだ売れ残りが多いし、
やっぱり価格設定が高いよね。
三井はコストパフォーマンスの満足度を上げる努力をした方がいいね。

[528: 匿名さん]

確かに、都心価格比で選択肢増えたから。今さらここでこの価格はないよ。
好きな人には自然豊富でよいけど。 柏の葉公園は良かった。

[529: 物件比較中さん]

確かに4410万円～は高いです。
これなら同じ千葉でも浦安、市川、船橋あたりで買った方が良いと思い、
私は検討対象から外しました。
三井がどこまでやる気なのかにもよりますが、
もしこれ以上発展しなかった場合を考えると、4000万円半ば以上の金額は高すぎる気がします。
（ブランドを理由として価格を吊り上げている感がありますね。）

逆にこの金額に見合うだけの理由があれば、参考までに教えて欲しいです。

[530: 匿名さん]

はじめてこの柏の葉をみました。
建っているマンションのグレード、外装はいいです。
でも周りがショボ過ぎる

[531: 匿名さん]

まだまだ発展途上だからね。でも浦安だって幕張だって、最初はこれよりひどかったんじゃない？埋め立ての緑も道路も無い荒野だったんだから。でもあの時埋め立て地だの未開の地だのと馬鹿にされてた人口の街が今では人気の街になってる。結局これからどうなるかなんて誰もわからない。今の柏の葉を気に入った人が買えばいいことさ

[532: 匿名さん]

浦安、市川、船橋など比べる人いるけど
あくまでその人の価値観ですからね…
自然が多いのが好きな人がいれば
都会の中がいい人もいますし
どの町も悪い点あげればいくらでもあがるし
浦安も昔はどこがいいのか解らないって
結構言われてましたよ

[533: 匿名さん]

浦安は本当に変わりましたよね。やはり地理的要素が大きいんでしょうか？

[534: 匿名さん]

>>533
新浦安は東京駅まで20分かかりませんからね。やはり利便性というか通勤時間の短さが発展のカギでしょう。そういう意味でTXが東京駅に延伸するかしないかが柏の葉やTX沿線の律速段階だと思います。知り合いの鉄道関係者によると東京延伸はもう決まったことだそうで、あとは乗車人数が利益に見合うだけの数になるかどうからしいです。とにかく乗車数27万人ですよね

[535: 匿名さん]

プラス時代も大きいんでは？

[536: 匿名さん]

不確定な将来に｢投資｣という言い方をして、お金の先払いをするのは、今は見合わない。
去年の夏以前だったら、そういうのもあったかもしれないが。
これからどうなるのか分からない場所に住んで、価格に納得できるならいいが、今は難しい。

[537: 匿名さん]

千葉や埼玉ですと、地縁がないと都内からの移住は考え難いんでしょうね。
柏に地縁のある私からしますと、同じ千葉でも総武線方面は住みたくありませんし、
逆もまたしかりでしょう。
また、都内に住む親戚は柏の葉も新浦安も幕張も市川も、どこも一緒くたです^^

価格が適正かどうかはともかく、たとえこのマンションを気に入ったとしても
購入できる資力のある人は限られてくるでしょうね。

[538: 匿名さん]

そうなんです。
だから売れ残ってるんです。
ここは都内じゃなくて、茨城に隣接している千葉なんですよ。
適正な価格に下げて、とっとと売り切っちゃいましょう三井さん！

[539: 匿名さん]

私の知り合い＝銀行関係者は東京延伸はないと言っていました。

[540: 匿名さん]

今の大不況の中997戸中少なくとも800戸は売れていること考えるとすごいことではないでしょうか。
この物件の売り出し前マンション販売が好調な時期に販売され完売した近隣の大規模物件でも450戸程度ですし。
山手線駅に結ばれる路線で駅前の、かつ構造設備共にレベルが高いと言われている物件が値段下げてしまうと、駅から遠い物件は更に値下げが不可欠になりますし、一応つくばエクスプレス沿線の中では人気エリアですから、大幅な値下げを期待しても難しいかもしれないですね。

[541: 匿名さん]

ここは駅1分だからそこそこ売れているだけでは？
柏の葉キャンパスの評価は近隣他物件の動きをみる限り
書かれているほど高くはないと思います。

[542: 匿名さん]

じゃあ、早期完売は難しいですね。
マンションは最初の８割と最後の２割を売るのにかかる労力は一緒だし、
時勢も悪いからなおさらだ。

[543: 匿名さん]

ここは、7割売れば、損益分岐点を越えているのです。
もう、あせって売る必要もないし。
その上、一割も残っていないし。

[544: 匿名さん]

大幅な値下げはないなら、小幅はあるんでしょうか？

[545: 匿名さん]

今は、売ればその金額がそのまま利益になるのです。
50残っていても、管理費等の出費で月150万、
これから販売員4人置いたとして月200万。その他経費50万
年関経費4800万。
つまり年2戸売ればペイする。
値引かないでしょう。全く！

[546: 匿名さん]

損益分岐といってもね～、ここの場合ららぽと抱き合わせの投下分回収しなきゃならんからね～。
マンション単体では算盤はじけないしょ

[547: 匿名さん]

でも土地の仕込みないからな。強みだわな。
いいなあ～、三井はぼったくり殿様できて。

[548: 匿名さん]

先着順受付は全棟合わせて30程度ありますけど、いよいよ最終期ですしね。

[549: 匿名さん]

いよいよ最終期って…、もう全棟竣工引き渡し済み物件ですから、もったいぶらないで先着順でないの。売れ残りだし…。

[550: 匿名さん]

経費がかかるってことは利益をその分食うってことでしょう。
それはどこでも同じだと思うんだけど。

[551: 匿名さん]

このご時勢にこの価格で、他と比較して好調なのは間違いない。
やはり、立地やマンション自体に魅力があるという事でしょうね。

[552: 匿名さん]

ららぽーと、京葉銀行の近くの工事はなんの工事でしょうか。建物がもう立ち上がっているし、かなりの規模のようですが、どんな開発てますか？柏の葉公園の近くにも囲いができて結構大規模の建設をやっているようですが、なんでしょうか。どちらも分譲マンションではないようです。

[553: 匿名さん]

１４７街区の分譲住宅の事でなくて？

[554: 匿名さん]

小さなビジネスホテルと小さな会議施設とマンションです。

[555: 匿名さん]

他とくらべて好調？
他ってどこと比較してるの？

[556: 匿名さん]

さすがにこれ以上は売れんだろ。
このご時勢に多少金に余裕があっても、柏の葉に5000万円出す人はそう多くはあるまいて。
5000万円ならもうちょっとがんばって浦安あたりに買う方が明らかにパフォーマンス高いわけだし。

[557: 匿名さん]

駅前の立地というのは、一番大きなアドバンテージ。

[558: 匿名さん]

いくら駅前とは言えこれからどこまで発展するか分からん駅に
大金を投じるのは気が引けるな・・・。
おおたかの森の駅前の方がアドバンテージある気がするが、どうだろうか？

[559: 匿名さん]

駅前だけど終着駅が地下深い秋葉原じゃな。
例えば、玄関から出て東京駅までは一時間はかかります。
それにも関わらず三井ブランドで割高。

一度真剣に検討しました。数回通ってシミュレーションもしました。
80㎡位で4500円位。考え抜いた結論は70㎡4500円で板橋にしました。
狭くなり駅徒歩8分ですが。

[560: 匿名さん]

東京駅までは1時間って？
３０分位でない？

[561: 匿名さん]

秋葉までが30分くらいかな。東京までも1時間はかからんでしょ。
三井も1番街に関しては、なんとか面目保てそうだね。この時世下まずまずでしょ。
ただ新街区の方はどうなることやら。分譲の値付けどの程度になるだろうか？
開発が停滞すると新街区の売れ行きも暗雲漂うし、追々出てくる1番街の中古市場価も下ぶれ引っ張られる余地も。
三井にできることにも限りあるし、TXの駅間距離の長さからいっても、駅前だけの狭い島のこじんまりした街になりそう。
まぁ、今後のなり行きが楽しみな街であることには変わりないが。

[562: 匿名さん]

駅前だから売れて当然。ここが売れなきゃ終わってるよ。駅から少しでも離れるとクレアホームの様に売れ残る・・・。そんな地区ですよね。
周りの空き地に何が建つかより、開発ちゃんとしてくれるか考えましょう。そうしないといつまで経っても砂塵舞う事になるし。

[563: 匿名さん]

クレアホームズはデベの業績がヤバすぎるのと、構造、造りもイマイチ
（確か二重天井、二重床じゃなかったような）という理由も手伝って売れてないのかも。

[564: 匿名さん]

電車待ち、駅ナカ移動合わせたら一時間くらいかかるよ。

[565: 周辺住民さん]

>>562
でももっと条件の悪い、平凡で割高なオーベルは完売してしまった。

>>563
実質ドアツードアで東京駅のホームまで４５～５０分。
エスカレーターで歩かず立っていたり、子どもの足なら1時間かかるかもしれないが。

[566: 周辺住民さん]

５６３→５６４でした。

[567: 周辺住民]

10年くらいすればＴＸが東京駅まで延伸するさ。

[568: 匿名さん]

10年後開通ならもう決定してる必要があるよ。

[569: 匿名さん]

決定して秋葉原から東京区間の開通工事に
最短でも１０年以上かかるってこと？
そんなわけないやろ～

[570: 匿名さん]

TXは工事を開始してから4-5年で出来たはずですから秋葉原ー東京間だけに10年もかからないでしょう。昔と違って今の掘削技術は進歩して1日で1ｍ掘れる筈です