パークホームズ新浦安カーサ・セントリア

[匿名]

新浦安のちょっと内陸側。そして定期借地権。
気になっているのですが、なかなかスレッド立たず。。
皆さんどう思われますか？

[82: 申込予定さん]

みなさんローンはどうされますか？
定期借地となると、いろいろ制限がありますよね？(定期借地物件ということで貸してくれない銀行もあるし。。。)
わたくしは、20年固定を考えているのですが難しいですね…定借住宅ローン。

[83: 入居予定さん]

私は提携銀行の３５年ローンでお願いする予定です。
優遇もあるようですし。
でもまだ半年くらい最終判断まで時間があるので、色々と調べてみようとは思いますが。
みなさんは、いかがですか？

[84: 購入検討中さん]

地代があるので、固定資産税がいらないのかと思ったらびっくり!!
上物に掛かる税金って、借地の場合は高くなるんでしょうか？

[85: 物件比較中さん]

定期借地権のデメリットを教えてください。
メリットは営業さんに聞いたので。

[86: 匿名さん]

84さん＞もちろん建物は購入者のものなので、当然、固定資産税はかかりますよ。
借地だから、上物の税金が高くなるということはないはずです。
新築マンションなので、当初5年税額は2分の1です。
建物のみなので、いずれ減価償却されていくでしょうが、持ち家となる以上、固定資産税は毎年必須です。

85さん＞検索などしてみると、定期借地権についてはいろいろ出てきますが、要はその人のライフスタイルや考え方だと思います。まだ、日本では定期借地権付きマンションの例も少ないですし、実際に50年経過した例がないですからね。

定期借地権で一番考えなければならないのは、「定期借地は通常借地期間が終了したあとは、更地にして返さなければならない」ということでしょう。
また、所有権を購入したわけじゃないので、毎月借地代を払わないといけないんですよね。

したがって、定期借地権の建物を購入するときには、所有権のマンションを購入するときに比べて余「借地代」と「解体費用積立金」を月々払っていかなければならないわけです。
その分、最初の物件価格が安い、というところでしょうか。

50年経つと持ち主に土地を返さなければならないと決まっているので、数十年経った後の売却も難しいでしょう。大きなデメリットは、そんなところではないでしょうか？

[87: 申込予定さん]

でも、海浜幕張の中古は売れてますよ．．．

[88: 匿名さん]

>>84
固定資産税は、土地と建物を分けて課税されます。
マンションの場合、戸建てに比べると圧倒的に建物の評価額が高くなります。
借地だから上物に掛かる税金が高いという訳ではありません。
しかも、減価償却期間が木造の25年間と違って60年間と長い、つまり建物が古くなっても評価額は大して下がりません。
戸建ての方が、固定資産税が高いと思われがちですが、実は長い目で見るとマンションの方が高くなるんですよね。
しかし、60年間も評価が下がらないなんておかしな税法です。
財産はとしての評価は下がる一方なのに、税金だけはきっちり持ってかれる。理不尽な話です…

[89: 匿名さん]

＞でも、海浜幕張の中古は売れてますよ．．．

もしベイタウンのことをおっしゃっているのなら、そこは定期借地権ではありませんよ。

[90: 匿名さん]

そうです。転借地権というもので、３０年後に更新（だったかな…？）がされるんですって。

[91: 入居予定さん]

今日は第一期二次の締め切り日ですね。

販売状況はどうだったんでしょうか？

また新しいお仲間が増えたら、掲示板も盛り上がるでしょうね。

[92: 匿名さん]

>85さん、
マンションじゃないですが、台場のビーナスフォートが参考になるのではないでしょうか。
定期借地権で、来年に更地返還のはずです。

[93: 物件比較中さん]

　自分は、第一期二次を見送りました。
近頃日経でマンション販売状況に関する記事がありましたが、販売状況は、
どうなんでしょうか？営業の方に伺っても、本当のところは、聞けないのでしょうし…
でも、一気に販売をしてしまう様な物件では無いと営業の方は、言ってましたね。
これって、どういう判断なんでしょう？そもそも、一気に売れないと考えているのか、
それとも出し渋って、吊り上げる事を考えているのか。地価は上昇しており、金利も
上がっているが、この先、色々な経済指標から判断すると、大幅な利上げもなさそうだし、
う〜〜ん。微妙です。

[94: 匿名さん]

販売手段については、確かに理解し難いところなのでなんとも言えませんが・・・

販売状況は第一期二次までで、大体半分の１００戸くらいが確定しているかと思います。
（購入者用のＷｅｂサイトにて、埋まっている箇所を確認しただけですが）
長いスパンで売っていくという手段はＯＰＥＮ当初よりやはり変わってないようですね、今週末には第一期三次の日程だそうですし。
しかしながら、あと残り１００戸以上・・・本当に完売するのか心配してしまいます。

[95: 入居予定さん]

94さん＞購入者用のウェブサイトってなに？？
購入者ですが、不安になりました・・・(/_;)

[96: 匿名さん]

ここの営業マンは、非常にレベルが低い・・・
聞いたことに全く応えないばかりか、肝心な事も言い忘れる・・・
このレベルの営業マン(オバハン)と定期借地で何故売れるんだろうか・・・

中古で転売する時の事を考慮したほうがいいよ。
定借中古の購入で、金貸してくれる銀行は少ないから。

[97: 匿名さん]

＜９５さん

解りづらい説明ですいませんでした。
オーナーズスタイリングのサイトです。
全世帯が表示される画面で、反転しているのが契約済みの住戸かなと勝手に思っています。

[98: 匿名さん]

転売はそもそもきついでしょ。
ローン以前の問題で、解体されるとき次に住む場所を購入できる余裕があるか、確実に千の風になるくらいの年齢じゃないと中古じゃ買わないよ。
場所柄、賃貸にまわすのがいいと思う。
駅から遠くても、転勤で地方から首都圏にきたＴＤＲ好きが借りてくれるだろうから。

[99: 申込予定さん]

じゃあ買うのヤメタ

[100: 匿名さん]

↑
未入居か、築５年以内なら、転売でもどうにかなると思います。
でも５年後、他に住むところを探さないとならない場合、不動産価格が、そして金利がどうなっているか考えるとちょっと難しいですよね。

なので転売はきついと言っただけです。

[101: 匿名はん]

第1期3次は、7戸販売決定という葉書が来ました。本当に売れてるのかな
確かに転売はきついと思うよ。頭金がある人は、新町で勝負した方が
良いかも…
　地代は、上物の支払いが完了しても、発生するからね。地代は、＠20,000-前後でしょ。
管理費・修繕積み立て等考えると、上物支払い以外に＠50,000-くらい掛かるよ。
　上物の支払いが＠150,000-くらいとすると、計＠200,000-/月の支払い。
これなら、新町で勝負。アルファグランデなら行けるかな？プラウドは、でかすぎるね。
金額も。自分は、新町で考えますね。

[102: 匿名さん]

ローンで購入する場合、地代分には利息がかからないから、という考え方もあるので難しいですね。

[103: 匿名はん]

確かにその通りですが、地代は、固定資産税同様毎年見直しです。上物は、減価償却され、
軽減されますが、地代は、状況次第ですね。皆さんの意見を総合すると
①物件自体は、良い
②管理費が高い
③環境微妙（357・湾岸線・歩道橋あり）
④定借
⑤都市計画税が浦安市は無い

南西向き歩道橋とかぶる部分は、どう考えても難しいと思いますね。

[104: 匿名さん]

＜103さん
地代って、3年おきの見直しじゃなかったですっけ？どっちにしろ見直しがかかるのは変わりませんが(-_-;)

都市計画税がかからないってなのは、何か不利があるんですか？

[105: 匿名さん]

ざっくり計算して地代のせいで割高になるなと思ってましたが、地代が見直されるとなると何のメリットもない物件ってことですね．．．

[106: 匿名はん]

ゴメンナサイ。地代は、3年毎の見直しでした。地価上昇傾向があるので、トータルでは、
割高だと思います。50年間賃貸マンションに住むのと一緒ですね。ローンが終わっても
管理費・修繕費・地代は残りますので。

[107: 匿名はん]

もう1点忘れてました。
　都市計画税は、2万~3万円/年間くらい掛かるもののようです。
浦安市は、この負担がありません。^^
　定借はやはり微妙です。

[108: 匿名さん]

管理費・修繕費が残るのは所有物件も一緒なので、地代をどう考えるかですね。

[109: 匿名さん]

所有権だったら良いのになあ。
　変更はありえないのだろうか？難しいだろうけど…
売れ行きが良くなければ、その可能性もある？？？

[110: 匿名さん]

定借でなければ絶対買うんですけどね

[111: 周辺住民さん]

僕も、定借なら、即決です！　日曜日の日経新聞に「定借物件」についての記事がありました。定借≒ロング賃貸。

[112: 周辺住民さん]

【誤】僕も、定借なら、即決です！　【正】僕も、定借でなければ、即決です！　・・・失礼しました。

[113: 匿名さん]

定借でないとお高くならざるを得ないですよね〜。
新町のプラウドも相当強気の価格ですが、5000万台前半中心の物件になって
しまうような気がします。5000万を超えると不動産の売れ行きは鈍くなるそうですね
（安全に購入可能な世帯年収の世帯が減るためと言われています）

[114: 入居予定さん]

＜113さん
そうなんですよ。あの立地ですが、きっと分譲にするとお高くなるの間違いないです。
現にあの辺りの分譲は、普通に４、５０００万台する物件ありますからね。
プラウドまで強気になれるかどうかは定かではないですが、きっとそれなりに対抗してきたのでは。
それにしても、定借というのはかなりネックになっているようですね。
今月から第二期の販売開始するようですがどうなることやら。

[115: 匿名さん]

夜８時台に357沿いを走りました。相当の車の両ですね！信号待ちしても行徳方向に進むと橋（やや登り坂）があるのでバンバン加速して走ってました。騒音対策の窓ですが、開けるとちょっと気になりますね！
あとあの歩道橋が微妙に気になりますね。歩道橋からリビングが見えちゃうのかなぁ〜。
プリズンブレイクのように綱渡り脱出できそうな距離ですね(T.T)。ちょっち357沿いは考えちゃいます。

[116: 匿名]

この物件気になっていたのですが、やはりいろいろ考えないといけないことはあるようですね。
ちなみに、購入した方たちは、管理費と修繕積み立てはいくらくらいでしたか？
第2期はまだ未定になっているので、参考までに教えてください。

[117: 周辺住民さん]

30半ばで買ったとしても、80半ばで物件から追い出されてしまえば、どこに住むのでしょう？（平均寿命は超えていますが）
長生きできた場合、微妙。
同じく50後半で売却できるのでしょうか（のこり20〜30年でまともな相場形成がされるのか）？
何らかの都合で売却する場合、微妙。
まず、買い手候補者の住宅ローンが確実に35年組めなくなる（返済比率がアップしてしまう）。
そもそもローン対応できるのか？

ここで一生過ごすという方は問題なさそうだが・・・。うまく寿命が延びた場合が・・・。
個人的には、その頃には法改正があって、50年が延長なんてことになるような気がしますが（最も地主次第だろうが）、今その期待に掛けるのはリスク大きいなあ。

[118: 匿名さん]

定期借地権って判断が難しいですね。
でも、50年も経てば所有権のマンションも建替えもしくは大幅修繕が必要な時期ですよね。
やっぱ、考え方でしょうか。
売却を考える場合はやはり厳しいでしょうかね。

[119: 物件比較中さん]

所有権の担保が無いのは、資産価値・人間心理、両面から、痛いですね〜。いい物件とは思うのですが・・・

[120: 周辺住民さん]

ここが良い物件ですか？
今、新浦安に比較物件が乏しいのでそう思うのでしょうが、
場所は国道沿いで、買い物も遠く、公園もなく、尚且つ定期借地ですよ。

東野の良いところは、静かなトコだけです。
国道沿いで、それもナシ。

[121: 匿名さん]

>東野の良いところは、静かなトコだけです。

何を良いと感じるかは人それぞれ。
あなたの狭い了見だけで、断言しないで下さい。

[122: 匿名さん]

先日、向かいの同じ14階建てのマンションへ行ってきました。
やはり、３５７沿バルコニーはうるさかったですが、玄関側の廊下はかなり静かでしたよ。
でも階が上になるほど、気になりませんでした。
カーサセントリア、８階くらいまで出来てますね

[123: 入居予定さん]

<122さん

お隣のマンションの何階くらいに行かれたんですか？
以前知人に、上に階に行けば行くほど音は気になると言われたので・・・。

[124: 匿名さん]

<123さん
１０階と１４階に行ってみました。
４階差でかなり違うように感じましたよ。
お隣のマンションが壁になって、カーサのほうが静かになるのかな？っと勝手に思ってます。

[125: 入居予定さん]

自分もお隣のマンションのオープンハウスに行って来ました。
１０階だったと思います。
幹線道路沿い＆南東向きの部屋だったのですが、２重サッシを開けるとかなりの音が気になりましたが、２重サッシを締め切ると気にならないほどでした。
きっと、ＴＶを見ている音などの生活音があると更に緩和されるでしょうね。

すでに９．１０階まで出来上がってきたように見受けられます。
一向に書き込みが増えないですが、２次販売の状況などいかがなものなんでしょう。

[126: 入居予定さん]

あまり書き込みがないですね・・・・
やはり浦安とはいえ、定期借地と道路沿いがネックになってるんでしょうか。
完売するんでしょうかね？

[127: 周辺住民さん]

今日ポストにチラシが入ってました。
売れ行きはどんな感じなのでしょうか。

[128: 匿名はん]

MR開設当初より検討を重ねてきましたが、営業の方の『長期間賃貸に
住むイメージ』という説明を受け、購入は断念しました。色々判断
材料はありました。

①定期借地権であること。
②①に伴い、地代が＠20,000-前後/月発生する。
　所有権であれば、+＠20,000-/月支払いが多く出来る。
③地代は、3年毎の見直しがある。
④中古物件として仲介業者が販売しにくい。
　仲介業者での書類整備等が所有権物件と比べ、煩雑である。
⑤共用施設が無い割りに管理費・修繕費が割高に感じられる。

新町の建設中物件、売残り住居、中古物件も検討しました。
確かに皆さんが仰るとおり、物件は良いと思います。

私の主観的な価値判断は、上記5ポイントです。

ご参考まで・・・

[129: 入居予定さん]

<128さん
入居予定ですが、私は「賃貸」とは違うと思います。
建物に関しては所有権なのでリフォームできるし、売ったり、賃貸に出したりもできるとのことなので、普通のマンションと変わりはないのではないでしょうか？
人それぞれで考え方が違うと思いますが、５０年住めることが保証されていますし、５０年後に建て替えとか大規模な修繕費などで悩まずに済むので良いと判断したので、私は購入しました。
あと、管理費・修繕費が高いとの意見ですが、私はあまりに安いと逆に不安です。普通くらいだと思うのですが。
他の方はいかがですか？

[130: 物件比較中さん]

そうだよね。
現在３０〜４０代の人が買ったとして　５０年後８０〜９０歳だもん。日本も沈没してます。

でも借地代２万でも３５年ローンでは８４０万だよ。ちときつくないかい？
　
固定資産（建物にかかる）もばかにならないし。

[131: 物件比較中さん]

現在、私の評価は割高です。
（理由１）地代＠２万円/月は、１２００万円（利子抜き単純５０年）に相当します。分譲価格に＋１２００万円⇒浦安市内の所有権付きマンションが買えてしまいます。(理由２）３年毎見直しの地代家賃見直しの不安。（理由３）住めば住むほど、中古価値の減少速度が高まる。・・・所有権物件の方が、柔軟＆選択肢を多く持った未来を迎えられると評価しました。

※５０年永住される方には、悪くないと思います。　
※地代１万円または駐車場代０円（新価格？）になったら、私は、再注目するのですが・・・