グランドターミナルタワー本八幡（本八幡再開発Ａ地区）にできるマンション）について

[購入検討中さん]

グランドターミナルタワー本八幡（本八幡再開発Ａ地区にできるマンション）について語り合いましょう。

三井のマンションになるのでしょうか？


売主：積水ハウス株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社東京支店
管理会社：未定
所在地：千葉県市川市八幡３丁目1245-18他（地番）
交通：都営地下鉄新宿線「本八幡駅」徒歩1分
　　　JR総武・中央緩行線「本八幡駅」徒歩2分
　　　京成電鉄本線「京成八幡駅」徒歩1分
総戸数：465戸（事業協力者住戸84戸を含む)
構造・規模：鉄骨鉄筋コンクリート造・地上40階、地下2階

【タイトル、スレッド本文に公式物件情報を追加しました。2010.12.28 管理人】

[603: 匿名さん]

みなさん消費税のこと心配されていますが、たぶん心配ないと思います。
マンションの分譲価格は通常は税込みです。
契約後に税法がかわって消費税率があがろうとも増税分を買い手に転嫁できないのが原則です。
もっとも、売買契約書に消費税率変更に伴い分譲価格が変更される旨の特約があれば、買い手に転嫁できてしまうので、その点チェックが必要です。
引渡し時点での新税率が適用されるのは各種手数料や実費部分のことだと思います。

[604: 匿名]

↑
ここは税金上がったら各自負担。野村、三菱地所の私が検討中のマンションは施主負担。
セレクトプランも有料だし、施主のレベルが低いとこうも違うものかね。
だから、こんなに人気ないんじゃないか。ちなみに、今週グランドオープンってありますが、いままでと何が違うの？

[605: 購入検討中さん]

これだけ消費税の増税が議論されているのですから、売主も増税を見越した価格設定をしてるんでしょうね。
わたしは重説に行ったので契約書（案）をもらいました。たしかに手数料や諸経費の消費税については完成引渡時の税率というようなことが書いてありますが、分譲価格に含まれる消費税のことにもついては何も書いてません。これって買主の負担ということですか？

[606: 匿名さん]

売買契約書の売買代金は「消費税額　金ＸＸＸＸＸ円を含みます」って実額が普通入ってるね。
これって税込みってことね。契約のあと売買代金変更は約束違反ね。でも賢い売主は最初から引き上げ後の税率見越して価格決めるね。その場合は後から追加で消費税とられることがないからラッキーって思うかもしれないけど実は買主が負担してるのよね。

[607: 物件比較中さん]

消費税云々はみんな一生懸命書いてるけど、一般論や推測書かれても情報的価値はゼロなんだよね。
売主によって違うんだから、売主に確認するしかないよ。
野村も販売時期によって違うと思うけど、俺が確認したマンションは売主負担だった。

[608: 契約予定さん]

消費税は、引渡しの時の消費税になるとはっきり言われました。
すべての金額にかかるのではなく、建物分のみにかかる（土地分にはかからない）とのことでした。
うろ覚えなので、もしかしたら、逆かもしれません。

[609: 購入検討中さん]

608さんにプラスして。
建物分にかかってくるが、過去の事例では
消費税0%→3%、3%→5%になった時は
両事例とも追加された事はありません。との回答も。

推測で可能性の話だから分かりませんが。。

[610: 契約予定さん]

６０９さん追加いただきありがとうございます。
６０８です。
実際のところ、消費税に関してはどのように営業さんに確認したら、的確な答えが返ってくるのですかね？
とは言っても、もう契約間近なので誰か正しい答えを教えていただけるとうれしいのですが・・・

[611: 匿名さん]

消費税については、いろいろ憶測が飛び交っていますが、重要事項説明書をお持ちの方は「II.取引条件に関する事項」を見てみましょう。今後変更の可能性があるのは「売買代金以外に授受される金額」と明記してあります。反対解釈すると売買代金（これも「消費税等相当額を含む」と明記してある）は変更されないということですかね？

[612: 匿名さん]

消費税導入時と税率引き上げ（3→5％）のときは、改正消費税法の施行日の一定期間（確か6カ月）前に締結された契約に基づく引渡は引き上げ前の税率でよかったはず。今回も改正すればそういうお約束が消費税法の「附則」というところに書かれると思われる。ただし、消費税の引き上げは今の政府のアイデアの段階なので、契約から相当月日が経ってから目的物が引き渡される売買や請負の取り扱いががどうなるか、具体的な改正案がでてこないと確定的な誰にもわからない。営業さんにも分からないだろう。でも、契約書の売買代金が税込で決められていれば、消費税が増税になってもそれは売買代金の内訳（本体価格と税額）が変わるだけのことなのでは？

[613: 匿名]

はっきり、重要事項説明のときに確認しました。消費税が上がったらその分は追加と言われました。あっさり、そういう回答されると誠意は感じないですね。買い主にとっては増税はきつい話なのに、不安にさせるのはどうなんでしょうか。
セレクトプランについてのお話がありましたが、今後の人は無償＝値引きのようなこともあるようですし。無償なら、セレクトプランをやってもらいたいけど。

[614: 匿名さん]

そりゃ営業がまちがっとる。

[615: 物件比較中さん]

だから、消費税は引き渡し時のが適用される。これは間違いない。
ただし、それを買主負担とするのか売主負担するのかは売主によるんだよ。
ここで一般論で議論してもしょうがない、売主に確認しろって。

以前、3％->5％になったときは国が適用前年の9月だったかそこまでに契約した場合は、契約時の消費税が適用されるって決めたから混乱が少なかったけど今回はどうかな。地震への対応が優先でこっちまで手が回らないかな。

[616: 匿名さん]

↑
ここの売り主は買い主負担って、言ってたって。間違いないから。

[617: 匿名さん]

スーモ情報誌に１期３次ってありましたけど、２期とかと何が違うんですか。

[618: 周辺住民さん]

>>602さん、

>ただ、永く住もうと考えている人間にとっては資産価値なんてどうでもよく、

はい、その通り。予定通り永住できるなら、資産価値なんて、あまり関係ありません。

不動産の資産価値は、生命保険に似ています。満期まで死ななければ、掛け捨て損です(積立型で無ければ)。でも多くのご主人は、満期までに死ぬ確率は低いのに、生命保険に入ります。それは「いざと言う時のため」です。

不動産も、永住のつもりで購入しても、永住を全う出来る確率は決して高く無いと聞いています。予期せぬ転勤、倒産、離婚、病気、死別、、、

生命保険を無駄と考える人は、資産価値を気にする必要も無いかも知れませんね。

[619: 購入検討中さん]

＞618さん
ここに資産価値があると思われてますか？
私はあると思いますが本八幡はタワーだらけなので、
ここは地域No.1物件になれないので資産価値も
そんなにないのかな、と思えてしまうんですが。

[620: 匿名さん]

しかし本八幡はマンション売れまくってますね。コルトン裏も完売、ガレリアも中古出るやいなや売れちゃうし。
何だかんだいってGTTもさばけるんやろな

[621: 周辺住民さん]

618です。

ここの資産価値ですか。そうですね、ちょっと微妙ですね。でも再開発付きだし、本八幡で一番高い建物になるし、地域一番物件の地位は当分安泰だと思います。

[622: 契約予定さん]

６１３さん
申し訳ありませんが、セレクトプランのことについて、もう少し詳しく教えていただけませんか？
今後の人は無償とはどういうことですか？

[623: 匿名]

620
ガレリアの中古って売れるんですか？今出てる中古見てもすごく高く感じるんですけど。

[624: 匿名さん]

＞618さん
ありがとうございます。たしかに一番高いし、本八幡駅からは一番目立つかもしれませんね。

[627: 匿名]

ガレリア以外の本八幡のタワーはどうなんですか？

[628: 契約済みさん]

消費税は引き渡し時のが適用される。これは間違いない。←これは正しいです。

それを買主負担とするのか売主負担するのかは売主によるんだよ。←これは間違い。

消費税は消費者が負担するものと法で定められています。売主次第ではありません。法で決められています。

でも、私はこの立地に魅力を感じているので、消費税上昇分も考慮して検討し、契約しました。

[629: 匿名さん]

売主が負担するってことは売主が利益を削って納税しているってことですよね？
じゃぁ、その利益はどこから出ているのかな？（あなたくらい詳しいのならそのくらい分かりますよね。）
だから売主負担ていうのは、（多分書いた人はそこまで考慮してはいなかっただろうけど、）あながち間違いではないよ。

[630: 物件比較中さん]

分譲381戸。現在どのくらいなくなったんですか？１期の売れ残りはいくつだったの？

[631: 匿名]

釣り戸棚を付けるべきか悩み中。オプションをもう決めなきゃならないなんて早すぎる。

[632: 匿名さん]

＞631
たしかにおかしい。

[633: 匿名さん]

628さんは、もし仮に今後GTTの消費税は売り主が負担しますってなったらどうするんだろう。
その場合でも、法で定められているからといって自分で払うんだろうか、楽しみだ。

[634: 匿名さん]

消費税を負担するのは買主です。それを納税するのは事業者すなわち売主です。
売主は買主が負担した消費税を一旦預かってあとでそれを国に納税する義務があります。
ですから消費税を負担するのはいつでも買主なのですが、税込みで売買価格がきまっている物を後に増税後に引き渡す場合は、売主が増税分を買主に転嫁するか、それとも売主がその分「値引き」として呑むかは売主と買主の間の決め事になると思われます。どなたかがコメントされていましたが、過去の増税時には経過措置があったおかげで売主が買主に増税分を転嫁しなくてすむようにしてありましたが、買主の無知につけこんで増税に便乗値上げする事業者も多かったように聞きます。今後の増税に経過措置が付くかどうか判らない現時点では、売主は自己防衛にために買主に転嫁するとしか言えないのでしょう。
一方で住宅（現在建物部分だけ課税）を完全に非課税にしてしまおうという意見もでているようです。もし住宅の譲渡が消費税非課税となれば逆にいまより分譲価格が下がるかもしれません。これもどうなるか判らない話しですが。

[635: 買いたいけど買えない人]

逆に税理士会からは、土地や住宅の貸付を課税にすべきとの要望も出ています。

こちらはただの要望ですから実現性は低いと思いますが、
政府が飛びつきやすい要望ではあります。

[636: 匿名さん]

天井が低いマンションって、転売のときにきついから嫌うんですか？それとも空間的に狭く感じるから嫌うんですか？

[637: 契約済みさん]

契約書には土地価格、建物価格、消費税額の記載があります。
消費税額は、現状増税が確定しているわけではないので建物価格の５％で記載されています。
土地価格・建物価格が記載されている契約を取り交わしたので、土地価格・建物価格は確定しています。それなので消費税率が上がっても、土地価格・建物価格は売主が了解しない限りその消費税の増額分を「値引き」として売主が飲むことはないと思っています。

[638: 匿名]

↑
売主が飲むと宣言する売主もいる。ここは買い主に負担させる売主。

[639: 購入検討中さん]

まぁ、このマンションはある意味親切に増税分は転嫁しますと宣言しているんだから、転嫁されるんでしょう。だから、あとは、それを考慮して資金計画を立てて購入するか検討しろってことですね。

[640: 匿名さん]

販売の出足が悪いねー
一期販売もかなりの戸数が残っているし。

購入意欲が多少下がったので、しばらくは様子を見る事にします。

[641: 匿名]

↑
どこの部屋が売れ残ったの？
ちなみにここは、どの間取り(方位)の部屋が人気なのでしょうか？

[642: 匿名さん]

1期2次18戸完売の模様

[643: 匿名]

分譲戸数の半分が売れたようだね。人気は安く、眺望もある西かな。

[644: 匿名さん]

完売なんて言った者勝ちだからね。
まさか本気で信じてる？

[645: 匿名さん]

デベの言うことを信じるわけではないが、価格表で契約済みの数を見ると1/3は売れた感じだが。
西側も人気だけど、東側（モデルルームタイプ）も低層階は契約済みが多かった。

[646: 匿名さん]

人気でない間取りや向きの中・高層階はまだ余裕ある感じですが、
低層階は地権者含めて、もうかなり契約済みの状況ですね。

[647: 匿名さん]

だーかーら、ここは絶対完売するの。見直しした価格が消費者予算にはまったんだから。
天井低等の仕様は目をつぶる人は結構いるんだよ

[648: 周辺住民さん]

坪単価は決して安く無い。でも天井低くしたり坪数減らして戸あたりの単価を低くして、買いやすくしたのが正解だったのかな。

しかしその結果、お金出してもいいから満足できる物件をと言う購買層からは不評ですね。でもデベもボランティアじゃないんだから、仕方ないよね。

[649: 匿名さん]

都営新宿に直結は確かに魅力的なんだけど…
子育て組としては、公園がなかったり中学校が遠かったりりとイマイチ踏み込めないんだよなー

ブランズのモデルルーム＆価格を確認してから二期以降に本格的に検討します。

[650: 匿名さん]

＞６４９さん

うちも子育ての際のマイナスポイントが気になります。
ブランズやプラウドのように南側だと、学区内の中学校は近いのでしょうか。また、子育ての上でそのほかに南側のほうが良い点がありますか？

[651: 匿名さん]

649.650＞この辺で公園なら八幡神社の公園や白幡神社の公園がりますが。
大きな公園を八幡で求めるのは無理です。

ちなみに南へ行っても公立の中学は遠いですよ。
八幡近辺の小学生の多くは私立中学へ流れるのはそういう意味合いもあるので。

[652: 匿名さん]

この調子じゃ三菱地所が船橋駅で販売してた定借タワーくらいの
販売状況だね。第１期で３分の１って。
あっちは最後は大幅値引きでしたよ。