プラウド新浦安パームコートってどうですか？＜その１＞

[匿名さん]

いよいよ新浦安新町最後の大規模マンションの基礎工事が始まりました。
周辺の環境整備も進み、中高層以上は、南東は海、南西は都心眺望が臨める魅力的な物件です。
すぐ近くに一戸建て地域の販売を控えながらも、新浦安では「最後」という冠が
どこまで価格に影響するのか気になるところですが、積極的に情報交換していきましょう！

（建物仮称）新浦安Ⅲ　　浦安市高洲８丁目20番の１
（売り主）　野村不動産
（設計）　　長谷工コーポレーション・イム都市計画
（施工）　　長谷工コーポレーション
（その他）　敷地面積：37052.98㎡　建物面積：11556.00㎡
　　　　　　地上１４階、総戸数５５０戸

所在地：千葉県浦安市高洲8丁目20番1他（地番）
交通：京葉線 「新浦安」駅 バス8分 「高洲4丁目」バス停から 徒歩1分

[689: 匿名さん]

でも管理費とか高そうですね。カフェとかコンシェルジュとか別になくても良いんだけどな。

[690: 匿名さん]

マリナテラスくらいのサービスで十分ですよね。

[691: 匿名さん]

管理費が駐車場コミで4万超えると厳しいな。
シャトルバスあるから確実に高くはなるだろうけどね。

[692: 匿名さん]

カーシェアリングは稼働率悪そう。
この辺のマンション選ぶ人は大体車持ってるでしょ。

[693: 匿名さん]

Ⅰで100平米くらいで管理費３万＋駐車場5千円くらいだから、
4万くらいは覚悟しといたほうが良いと思う。固定資産税もあるし。

[694: 購入検討中さん]

修繕積み立て入れたら5万くらいになるってこと？
修繕は資産の一部と考えられるから、単純に悪いことではないけど。
仮に坪180でまぁまぁの条件の部屋が出たとしても、ローンは楽でないは、私には。。。

[695: 匿名さん]

管理費と修繕積立費、駐車場合せて3万5千から4万ぐらいだと思う。
さすがに5万は無いと思います。

[696: 匿名さん]

ここの価格はまだ解らないけれど、
エクセレントはえらく強気だね。
今週号のSUUMOで
70切っている部屋が4000万弱、78㎡で5000万弱。
あの立地で、ごく普通の仕様で坪単価200万越え。

これで売れたらIIも高くなるのでは。
売れるとも思えんが。

[697: 匿名さん]

なんだ、新浦安ってお高いと聞いたけど、80平米を５千万弱って、安いやん。
だれや、住民はみんなセレブって言ってたやつは。
都内からしたら、阿保みたいに安いわあ。

[698: 匿名さん]

じゃエクセレント買ってください。
新日本建設も助かりますから。
相場を知らない王子様。

[699: 匿名さん]

買うんやったら、もっと大きいとこがええなあ。

[700: 匿名さん]

10億出して赤坂辺りを買えば？
大きくていいと思うよ。

[701: 匿名さん]

エクセレントが、坪２００万円で、連続完売している（広告より）。これが本当なら、パームコートの坪単価は、当然、それ以上と考えるのが自然です。それに、最後のマンションですから、プレミアをつけても、需要はそれなりにあるでしょう。売れ残ったとしても、長期戦で、捌けます。プラウドⅠが証明しています。結局は、完売。

[702: 匿名さん]

それ、高すぎやろ！
限度があるわな。

[703: 匿名さん]

＞エクセレントが、坪２００万円で、連続完売している（広告より）

今この物件のウェブサイトを初めて見てみましたが、総戸数102戸しかないんですね。
「連続完売」って、この程度の戸数でどんだけ期分け販売してるんですか（笑

で、よく読むと物件概要に「第３期１次　販売戸数７戸」とありました。
こんな販売手法でも「連続完売」と言ってはばからない業界です。


そういうわけで、これを参考にしてプラウド３の販売戦略は決定しましたね。
すなわち、相場を無視した価格設定（坪200万）で、細かく期分け販売して「連続完売」を目指す。これでしょう。

[704: 購入検討中さん]

坪単価と合わせてグロスで考えないと。
立地、仕様とも上と思われるⅠが平均坪単価190万で惨敗しているのでそれよりは下が妥当でしょう。
Ⅰが竣工したのはリーマンショックの前で、それでも大量の在庫を残してしまっていますから。
グロス6000万を超えると売れない。
これがⅠから得た野村の教訓ではないかと思います。
新浦安の場合、広さ的にも小さな子供が2人、専業主婦の4人家族が平均的なところだと思います。
1馬力、30代半ばで年収1000～1500万円（中心は1200～1300万）が主力の購買層になると思いますが、この層が買うグロスは6000万円までだと思います。
何度か予想坪単価160万円台で投稿していますが、上記理由によるものです。
Ⅰを検討してまだ下がると思って買い逃しましたたが、やはり160万円台になって一気に捌けたという印象です。
7000～8000万というのは高層階、角部屋、海眺望のような一部住戸でしか通用しないと思います。
アッパーミドルが買える価格帯ではなくなります。

[705: 匿名さん]

↑に同感の上で、意見させてください。そのなると、エクセレントの坪１９０～２００万円で、連続完売している（らしい）事実？と、上限６０００万円（坪単１６０万円）で、需要>供給となる事実（プラウドⅠの販売結果）から言えるとしたら、内側Ｌ字の低層１００㎡以下は、坪単高くてもグロス抑えれば売れる！　一方、高層は、坪単価高くグロス高くても売れる！残りのその他は、リーズナブル？となるということでしょか？

[706: 匿名さん]

分かったようなこと、言ってるけど、所詮しろうと。
マーケットにより、価格は上下することを忘れては困る。
何を言っても、後解釈にすぎん。

[707: 購入検討中さん]

坪単価160台は平均で、ですと南西中層階の中住戸がそのぐらいじゃないかと思います。
南東＞南西＞内側
高層＞低層
角部屋＞中住戸
の組み合わせで坪単価は大きく変わるでしょう。
当然、内側、低層、中住戸は安くなるので坪単価140台でグロスで5000万切るものもあるのではないでしょうか。
も坪単価の差は大きかったです。

[708: 匿名さん]

マーケットとは何か教えて下さい。プロさん

[709: 購入検討中さん]

高洲の中古相場は130〜160万ぐらいです。160台は新築のマーケット価格ではないのですか？
数字はざっくりですが、新浦安は坪単価120ぐらいでスタートして、グランデで160まで上昇、で190まで上げて惨敗、160台で捌いた。
こんな歴史です。
高洲という場所を考えても、550売ることを考えても160が妥当だと思いますが。

[710: 匿名さん]

マーケットとは、株価。
今年の３月頃に買えばよかったの合唱だが、
それは株価も底の時期。

後からは誰だって、いえるよ。
日経平均が7000円台の時に、かっときゃ良かったってね。

[711: 匿名さん]

>高洲という場所を考えても

もう日の出・明海との差別化はできないでしょう。
OKストアできて鉄鋼団地側の緑化工事も進んでるし。
何よりも南東はもちろん南西側の都心眺望があるのはここの強み。
Ⅰの内見したとき、下手な都内湾岸タワマンの眺望より、パノラマで、
より迫力を感じた。
シャトルバスがあるなら、なおさら。

それでも内側棟はどんなに安くても買わないかな。
それならば南船橋の駅近激安マンションのほうが良いかも。

[712: 匿名さん]

　街自体は素敵だけれど、京葉線＆バスだと需要が湧かない
というのがマーケットの実態。

　そこに不便さを感じない住民さんは、安く暮らせて幸せなんでしょうね。
　弱いチームのファンの方が、安く観戦できるのと同じ。

　　

[713: 匿名さん]

坪160万円、プラウド1の築厚浅中古の価格もそんなとこ…なるほど。ではエクセレントはなんで200万円なの？

[714: 匿名さん]

価格予想になるとにわか評論家が湧いてくるね。

[715: 匿名さん]

これで坪１６０万円より高かったら、Iの時のように、バッシング嵐になるんだろうな。

[716: 匿名さん]

何でバッシングするの？欲しいのに買えないから？

[717: 匿名さん]

全てにおいてⅠの方が上で、あの苦戦。
ここは、果たしてどうなのか？
日の出･明海信者では、ないけれど、金額がいくらであれ、場所が問題。

[718: 匿名さん]

>>716
予想を書いて悦に入ってるから、はずした時にも持論を正当化したい心理が働く。

[719: 匿名さん]

なるほど。

[720: 匿名さん]

エクセレントも大幅値引きして売っているのでは？ただそれだけ。坪150以下では？

[721: 匿名さん]

禿同

売れてるマンションが、あんなみっともない大だんまく出すはずないじゃん。

Iでもやらなかた。暴挙です。
高洲の恥さらしマンション。

[722: 匿名さん]

連続完売って、坪２００万円って・・・実態は、どうなのでしょうか？

[723: 匿名さん]

首都圏中古マンション価格、1.0％下落に　東京カンテイ

2009年11月24日
　東京カンテイはこのほど、10月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格の調査結果を発表した。価格データは、同社のデータベースに登録された中古マンションの「売り希望価格」を行政区単位に集計・算出し、70平方メートルに換算して表記したもの。

　それによると、首都圏の中古マンション価格は、2,767万円（前月比1.0％下落）で、先月まで２カ月連続で上昇していたが、再び下落となった。地域別では、神奈川県が2,424万円（同1.5％下落）で、首都圏唯一の下落となった。千葉県は1,766万円（同0.8％上昇）。千葉県を前年同月比でみると1.5％上昇となり、14カ月ぶりの上昇となった。これについて同社は「浦安市や市川市など、県内の都心近郊エリアで価格水準が今春以降堅調に推移していることが主因」と分析している。

　近畿圏の中古マンション価格は、1,812万円（同0.3％上昇）で、４カ月連続の上昇。

　中部圏の中古マンション価格は、1,509万円（同0.1％下落）となった。

[724: 匿名さん]

南西中層、坪160万なら100平米で4800万か？
それはないわ。あったらものすごくうれしいけど。

[725: 匿名さん]

その値段なら即買いしたい。

[726: 匿名]

南西中層100平米が5280万なら喜んで買うぞ。お手頃過ぎて高倍率抽選のほうが嫌だ。5400万でも自分の中で色々正当化して買うと思う。それだけ欲しいのです。

[727: 匿名さん]

内側は別として、100で、中層5300万下らず6000万位、高層6000万円下らず7000万ってところでしょうか？

[728: 匿名さん]

内側は別として、100で、中層5300万下らず6000万位、高層6000万円下らず7000万ってところでしょうか？

[729: 匿名さん]

中古より安い値段出してくるわけないじゃん。

[730: 匿名さん]

モデルルーム出来る前から、買う買うって面白いですね。皆さん、現地見学したことあるんですかね(笑)

[731: 匿名さん]

>>729
でも立地が中古より悪いから（最も場末）
それもありでしょう。

[732: 匿名さん]

場所が既存マンションに比べて悪いのはわかってます。でもここしか大型はもうないんです。新浦安で社宅住まいですがもう出ないといけないので、ちょと無理してまでの価格なら迷わず買いますよ。眺望確保の外側はある程度高くても売れてしまうと思います。さすがに1の価格では無理でしょうがノムさんが長期戦してもいいくらいキャッシュフローに困ってないならお高いでしょう。難点はありますが代わりは中古しかありませんしね。

[733: 匿名さん]

何故ワンを買わなかったのですか。皆さんが希望する価格と、最後は変わらなかったと思いますが。

[734: 匿名さん]

間取り、眺望が選べなかったから。立地もそんなに大差はないと思ったから、悩みつつもⅠを見送った。正解だったかは価格を見ないとわからないけど。

[735: 購入検討中さん]

ＪＡＬの社宅２棟は遠からず売却されるよ。メインＢＫからの圧力尋常じゃないから。

跡地にはマリナテラスみたいなのが２つ建つんだろうね。

大規模じゃないけど。高洲よりこっち待った方が魅力的。

[736: 購入検討中さん]

この物件を検討しているが、購入するにあたって競合は避けたいので、
このスレが常に上位に上がっている今の状況は困ったもの。

「どこそこの位地の戸が良い」とかは、逆誘導？

このスレ自体が無いのがベストだけど、無理だし・・・

”本当に”購入を考えるなら、抽選とか避けたいと、、想起できないのでしょうか？
新手の荒しなら、やたら書き込むのは納得だが。

[737: 購入検討中さん]

新浦安で眺望ないマンションは駅近でなきゃ意味ないよ。
ＪＡＬ社宅の場所は、中途半端。駅まで歩くには辛いし、
且つ、通勤バスも雨の日とか混んでて乗れなかったりするし。

どうせなら、新浦安の外れでも始発に近いバスに乗れたり、通勤シャトルもあり、
なんといっても外側なら眺望があるここのほうが良いよ。

中古物件は、仲介手数料が馬鹿にならないし、新浦安は今どきディスポーザーなし
物件も多いから要注意。

[738: 匿名]

＞＞７３５

ＪＡＬの社宅は２年程前に、野村不動産に売却済みですよ。
現在は、野村が賃貸でＪＡＬに貸しているだけ。。