プラウド新浦安パームコートってどうですか？＜その１＞

[匿名さん]

いよいよ新浦安新町最後の大規模マンションの基礎工事が始まりました。
周辺の環境整備も進み、中高層以上は、南東は海、南西は都心眺望が臨める魅力的な物件です。
すぐ近くに一戸建て地域の販売を控えながらも、新浦安では「最後」という冠が
どこまで価格に影響するのか気になるところですが、積極的に情報交換していきましょう！

（建物仮称）新浦安Ⅲ　　浦安市高洲８丁目20番の１
（売り主）　野村不動産
（設計）　　長谷工コーポレーション・イム都市計画
（施工）　　長谷工コーポレーション
（その他）　敷地面積：37052.98㎡　建物面積：11556.00㎡
　　　　　　地上１４階、総戸数５５０戸

所在地：千葉県浦安市高洲8丁目20番1他（地番）
交通：京葉線 「新浦安」駅 バス8分 「高洲4丁目」バス停から 徒歩1分

[669: 匿名さん]

4LDKの間取りでてないけど、販売はするよな？

[670: 匿名さん]

掲示板でのやり取りとして、これが普通なのですか？
本当に気持ち悪い人たちですね。

[671: 匿名さん]

669
4LDKも最近届いた資料に載ってましたよ。

670
こんなのは普通。嫌なら来なければ良い。

[672: 匿名さん]

670

なんで気持ち悪いと思うの？
せっかくマンションに興味をもって、いろいろ調べている顧客候補たちが
貴重な意見を寄せているように見えるが

広告代理店のいうままにし＋空気を読めないから隣も大変な思いしたんでしょ

[673: 匿名さん]

670さんの言うことは当たってるよ。

２ｃｈの住人が、『嫌なら来なければ良い。』というのなら分かるが、
マンコミュは決して誹謗中傷を言い放つ場でなないでしょう？

いくら匿名掲示板といっても、限度があるんと違うかな。
この感覚に慣れてしまうと、だんだん日常でも現われてくるよ。
はなつまみものになりつつあるのに、気づかれていかがでしょうか。

[674: 匿名さん]

確かに、自分も購入検討者だけど、誹謗中傷を掲示板に書き散らかす輩と
同じマンションには住みたくないなぁ。

[675: 匿名さん]

誹謗中傷？検討者が「ＨＰがイマイチ」との感想を素直にカキコしてるだけだよね？

それを「気持ち悪い」と言う方がどうかしてる。ノム内部の人間だと思われても仕方ないよ。

[676: 匿名]

↑デベと決めつければ、勝ちだと思ってる代表選手・・

[677: 匿名さん]

注目度の高い物件に、ネガが集まるのはいつもの事。

逆に、詳細も価格も発表されていない今の時点で、ネガに対していちいち噛み付く人がデベ以外に居る方が不思議だけどなあ。

[678: 購入検討中さん]

500円の図書カード届きました！

すみません、教えてください。
鉄鋼団地って昼間とかかなりうるさいのですか？
工場ではないのですよね？？

[679: 匿名さん]

鉄鋼団地は物流拠点であるとともに、圧延、切削、溶接、研磨等の加工も行われております。
昼間は作業音が当然発生しますが、パームコートまで聞こえて来ることはあまり考えにくいと思います。

[680: 購入検討中さん]

>>679

ご教示ありがとうございます。
私は鉄鋼団地ビューの景観はあまり気にならず、騒音だけがネックです。
問題なさそうで安心しました！

[681: 匿名さん]

最新のパンフにある情報です。

コンシェルジュサービスあり。
カーシェアリングサービスあり
シャトルバス（新浦安駅、舞浜駅に運行予定）
カフェラウンジあり
コーヒーサービス8：30〜17：00ミニショップ9：00〜20：00
ゲストルーム3室あり
スカイラウンジ12階にあり
コミュニケーションルームあり
キッズルーム＆キッズガーデンあり

⇒プラウドⅠと変わらないレベルか（管理費は高くなりそう）

＜プラン例＞
135.76平米 3LDK+2WIC+2N+SIC
（南東角部屋、ビューバス）

115.37平米 4LDK+3WIC+N
（南西角部屋、ビューバス）

107.07平米 3LDK+WIC+N
（南西中住戸、一階専用庭）

107.00平米 3LDK+WIC+N+ﾐｾｽｺｰﾅｰ（南東中住戸、ビューバス）

100.11平米 3LDK+WIC+N
（南西角住戸、全室バル）

間取りは、田の字型を避けるように工夫がされてます。

中住戸は共用廊下に面してしまう部屋が2部屋は出てしまう。

かなり共用設備が充実しており、長谷工施工である事を除けばグレード的にはプラウドⅠ並を目指しているように見えます。

[682: 匿名さん]

おお、なかなか頑張ってるんじゃないの。
１２Fのスカイラウンジも遮る物がないからⅠのより良いね。
案の定、一番広い部屋は南東角部屋か～。
自分は都心風景も欲しいので南西角狙いでいくかな。

[683: 匿名さん]

YAHOO!不動産に載ってる間取りも7種類に増えてます。

[684: 買いたいけど買えない人]

やっぱり安いわけないよね。

[685: 匿名さん]

新浦安内のプラウドの中じゃ、一番安いよ。

[686: 匿名さん]

Ⅰほどではないでしょ。
エレベータ１台当たりの戸数も違うし。

[687: 匿名さん]

まだ価格未発表だけど、どう考えてもⅠより高いわけないので、
コスパなら、ここ一番でしょ。

[688: 匿名さん]

価格が高ければ、売れない場所ですもんね。
早く価格が知りたいです。

[689: 匿名さん]

でも管理費とか高そうですね。カフェとかコンシェルジュとか別になくても良いんだけどな。

[690: 匿名さん]

マリナテラスくらいのサービスで十分ですよね。

[691: 匿名さん]

管理費が駐車場コミで4万超えると厳しいな。
シャトルバスあるから確実に高くはなるだろうけどね。

[692: 匿名さん]

カーシェアリングは稼働率悪そう。
この辺のマンション選ぶ人は大体車持ってるでしょ。

[693: 匿名さん]

Ⅰで100平米くらいで管理費３万＋駐車場5千円くらいだから、
4万くらいは覚悟しといたほうが良いと思う。固定資産税もあるし。

[694: 購入検討中さん]

修繕積み立て入れたら5万くらいになるってこと？
修繕は資産の一部と考えられるから、単純に悪いことではないけど。
仮に坪180でまぁまぁの条件の部屋が出たとしても、ローンは楽でないは、私には。。。

[695: 匿名さん]

管理費と修繕積立費、駐車場合せて3万5千から4万ぐらいだと思う。
さすがに5万は無いと思います。

[696: 匿名さん]

ここの価格はまだ解らないけれど、
エクセレントはえらく強気だね。
今週号のSUUMOで
70切っている部屋が4000万弱、78㎡で5000万弱。
あの立地で、ごく普通の仕様で坪単価200万越え。

これで売れたらIIも高くなるのでは。
売れるとも思えんが。

[697: 匿名さん]

なんだ、新浦安ってお高いと聞いたけど、80平米を５千万弱って、安いやん。
だれや、住民はみんなセレブって言ってたやつは。
都内からしたら、阿保みたいに安いわあ。

[698: 匿名さん]

じゃエクセレント買ってください。
新日本建設も助かりますから。
相場を知らない王子様。

[699: 匿名さん]

買うんやったら、もっと大きいとこがええなあ。

[700: 匿名さん]

10億出して赤坂辺りを買えば？
大きくていいと思うよ。

[701: 匿名さん]

エクセレントが、坪２００万円で、連続完売している（広告より）。これが本当なら、パームコートの坪単価は、当然、それ以上と考えるのが自然です。それに、最後のマンションですから、プレミアをつけても、需要はそれなりにあるでしょう。売れ残ったとしても、長期戦で、捌けます。プラウドⅠが証明しています。結局は、完売。

[702: 匿名さん]

それ、高すぎやろ！
限度があるわな。

[703: 匿名さん]

＞エクセレントが、坪２００万円で、連続完売している（広告より）

今この物件のウェブサイトを初めて見てみましたが、総戸数102戸しかないんですね。
「連続完売」って、この程度の戸数でどんだけ期分け販売してるんですか（笑

で、よく読むと物件概要に「第３期１次　販売戸数７戸」とありました。
こんな販売手法でも「連続完売」と言ってはばからない業界です。


そういうわけで、これを参考にしてプラウド３の販売戦略は決定しましたね。
すなわち、相場を無視した価格設定（坪200万）で、細かく期分け販売して「連続完売」を目指す。これでしょう。

[704: 購入検討中さん]

坪単価と合わせてグロスで考えないと。
立地、仕様とも上と思われるⅠが平均坪単価190万で惨敗しているのでそれよりは下が妥当でしょう。
Ⅰが竣工したのはリーマンショックの前で、それでも大量の在庫を残してしまっていますから。
グロス6000万を超えると売れない。
これがⅠから得た野村の教訓ではないかと思います。
新浦安の場合、広さ的にも小さな子供が2人、専業主婦の4人家族が平均的なところだと思います。
1馬力、30代半ばで年収1000～1500万円（中心は1200～1300万）が主力の購買層になると思いますが、この層が買うグロスは6000万円までだと思います。
何度か予想坪単価160万円台で投稿していますが、上記理由によるものです。
Ⅰを検討してまだ下がると思って買い逃しましたたが、やはり160万円台になって一気に捌けたという印象です。
7000～8000万というのは高層階、角部屋、海眺望のような一部住戸でしか通用しないと思います。
アッパーミドルが買える価格帯ではなくなります。

[705: 匿名さん]

↑に同感の上で、意見させてください。そのなると、エクセレントの坪１９０～２００万円で、連続完売している（らしい）事実？と、上限６０００万円（坪単１６０万円）で、需要>供給となる事実（プラウドⅠの販売結果）から言えるとしたら、内側Ｌ字の低層１００㎡以下は、坪単高くてもグロス抑えれば売れる！　一方、高層は、坪単価高くグロス高くても売れる！残りのその他は、リーズナブル？となるということでしょか？

[706: 匿名さん]

分かったようなこと、言ってるけど、所詮しろうと。
マーケットにより、価格は上下することを忘れては困る。
何を言っても、後解釈にすぎん。

[707: 購入検討中さん]

坪単価160台は平均で、ですと南西中層階の中住戸がそのぐらいじゃないかと思います。
南東＞南西＞内側
高層＞低層
角部屋＞中住戸
の組み合わせで坪単価は大きく変わるでしょう。
当然、内側、低層、中住戸は安くなるので坪単価140台でグロスで5000万切るものもあるのではないでしょうか。
も坪単価の差は大きかったです。

[708: 匿名さん]

マーケットとは何か教えて下さい。プロさん

[709: 購入検討中さん]

高洲の中古相場は130〜160万ぐらいです。160台は新築のマーケット価格ではないのですか？
数字はざっくりですが、新浦安は坪単価120ぐらいでスタートして、グランデで160まで上昇、で190まで上げて惨敗、160台で捌いた。
こんな歴史です。
高洲という場所を考えても、550売ることを考えても160が妥当だと思いますが。

[710: 匿名さん]

マーケットとは、株価。
今年の３月頃に買えばよかったの合唱だが、
それは株価も底の時期。

後からは誰だって、いえるよ。
日経平均が7000円台の時に、かっときゃ良かったってね。

[711: 匿名さん]

>高洲という場所を考えても

もう日の出・明海との差別化はできないでしょう。
OKストアできて鉄鋼団地側の緑化工事も進んでるし。
何よりも南東はもちろん南西側の都心眺望があるのはここの強み。
Ⅰの内見したとき、下手な都内湾岸タワマンの眺望より、パノラマで、
より迫力を感じた。
シャトルバスがあるなら、なおさら。

それでも内側棟はどんなに安くても買わないかな。
それならば南船橋の駅近激安マンションのほうが良いかも。

[712: 匿名さん]

　街自体は素敵だけれど、京葉線＆バスだと需要が湧かない
というのがマーケットの実態。

　そこに不便さを感じない住民さんは、安く暮らせて幸せなんでしょうね。
　弱いチームのファンの方が、安く観戦できるのと同じ。

　　

[713: 匿名さん]

坪160万円、プラウド1の築厚浅中古の価格もそんなとこ…なるほど。ではエクセレントはなんで200万円なの？

[714: 匿名さん]

価格予想になるとにわか評論家が湧いてくるね。

[715: 匿名さん]

これで坪１６０万円より高かったら、Iの時のように、バッシング嵐になるんだろうな。

[716: 匿名さん]

何でバッシングするの？欲しいのに買えないから？

[717: 匿名さん]

全てにおいてⅠの方が上で、あの苦戦。
ここは、果たしてどうなのか？
日の出･明海信者では、ないけれど、金額がいくらであれ、場所が問題。

[718: 匿名さん]

>>716
予想を書いて悦に入ってるから、はずした時にも持論を正当化したい心理が働く。