プラウド新浦安パームコートってどうですか？＜その１＞

[匿名さん]

いよいよ新浦安新町最後の大規模マンションの基礎工事が始まりました。
周辺の環境整備も進み、中高層以上は、南東は海、南西は都心眺望が臨める魅力的な物件です。
すぐ近くに一戸建て地域の販売を控えながらも、新浦安では「最後」という冠が
どこまで価格に影響するのか気になるところですが、積極的に情報交換していきましょう！

（建物仮称）新浦安Ⅲ　　浦安市高洲８丁目20番の１
（売り主）　野村不動産
（設計）　　長谷工コーポレーション・イム都市計画
（施工）　　長谷工コーポレーション
（その他）　敷地面積：37052.98㎡　建物面積：11556.00㎡
　　　　　　地上１４階、総戸数５５０戸

所在地：千葉県浦安市高洲8丁目20番1他（地番）
交通：京葉線 「新浦安」駅 バス8分 「高洲4丁目」バス停から 徒歩1分

[381: 匿名さん]

チラシに１６０だったら成約は１５０前後。

[382: 匿名さん]

150前後の根拠を教えて下さい。
個別物件、需給関係等で決まると思いますが、150前後ならが良いです。

[383: 匿名さん]

ここはちょっと入り込んでいる分、津波の心配とかは平気でしょうか？
http://www.nationalgeographic.co.jp/video/video_title.php?category=2&a...

[384: 匿名さん]

東京湾の入口が狭いという特性から津波の心配はあまり必要ないってのが一般論かと思いますが。
埋立地の場合語り尽くされてますが、直下型地震のときの液状化でしょう。
で、この話題ももういいでしょうってとこだと思います。（気になるなら買わなきゃいい）

[385: 匿名さん]

パームコートのホームページの出来がよくないですね。
読み込みに時間がかかりすぎだし。

音はうるさいし。
新浦安ってかもめの鳴き声なんかしないし、波の音なんかしないぜ。
消費者に事実とかなり違う情報を出してると思う。

[386: 匿名さん]

確かにカモメいないし、波の音も聞こえない。
ついでに、海は青くない。ていうか黒い。
海に見えるのはコンテナ船みたいな商船ばかり。
その奥には、千葉から君津まで続くコンビナート。
まあ、それでも夜に遠くに見える灯りを見てると和みます。
あと、空気の澄んだ朝に南西側に見える富士山もいい。

[387: 匿名さん]

自分も、あのホームページにはイライラさせられます。
まあ、今どき、どの物件も凝ったページを作りたがるけど。

[388: 匿名さん]

それにイメージばかりで中身がないから、よけいにイラツクんだよね。

[389: 匿名さん]

あのイメージに騙されちゃいけないと思う。
市内の購入者は少ない気がします。

[390: 周辺住民さん]

明海、日の出からの住み替えは少ないだろうね。どうしても海Viewにこだわる、元海View家族程度か？

[391: 匿名さん]

明海･日の出に住んでたら、高洲のあんな外れには行かないよ。

[392: 匿名さん]

Ⅰと同じで、小金持ちの都内住民がターゲットじゃない？

[393: 匿名さん]

日の出の比較的築浅のマンションからⅠに買い替えた人もけっこういるじゃん。

[394: 物件比較中さん]

富士山って何階くらいから見えるんでしょう。
日の出では立地的に見えないところが多い。
それ目当てで買い替え・・なんていう人ほとんどいないか。

[395: 匿名さん]

富士山は、別に見えるに越したことはないけど、
絶対ってわけじゃない人が多いのでは？
多分、ディズニー花火が問題なく見えるところからは富士山は
見えるのでしょうね。

個人的には、何故、浦安にはオール電化マンションが存在しないのかが
気になります。京葉ガスとの関係でしょうか？

[396: 匿名さん]

ミニバブル崩壊のいま、３年前の価格の何%引きぐらいが妥当な価格ラインですかね。

[397: 匿名さん]

はじめは強気に引き無しで来るかもね。
で、当然売れ残って見苦しい値引き合戦。
誰も得しない図式に大手はそろそろ気づいてほしいですね。

せめて内側くらいははじめから常識的な価格で来てほしいもんです。

[398: 匿名さん]

↑
そんな売り方をしたのは、このあたりではノムさんのみですけどね。

[399: 匿名さん]

>>394
倉庫より高ければ、OK
７階以上かな。
１０階なら確実。
５階以下は絶望的。

[400: 匿名さん]

うちは６階ですが、富士山バッチリ見えますよ！

[401: 近隣住民]

海や富士山も花火も、それが日常になるとすぐに飽きます。最初は感激しましたが。 環境は確かに良いですが、決してリゾートではないし、都会になれた人には退屈な街かもしれません。余計なお世話かとは思いますが、イメージに左右されずに、ご自分のライフスタイルをよく考えて検討したほうが良いですよ。

[402: 匿名さん]

↑高洲の環境が良いかな？

[403: 近隣住民]

402さんの意図は？

新浦安スレによく出没する、日の出、明海、高洲のくだらないランク付けが大好きな人かな？

私は3地区それぞれ良さがあると思いますし、好みは人それぞれですし、比較することがナンセンスだと思っていますので悪しからず。

[404: 匿名さん]

403さん
402ですが、ランク付けは好きではないですよ。
鉄鋼団地に隣接している環境がどうかと思ってるだけですから。

[405: 匿名さん]

眺望飽きるって言ったら、タワマン全否定ですな。
同意しますが。

[406: ご近所さん]

眺望、飽きないですよ～。
以前は都心に住んでいて新宿の高層ビル群が目の前に広がる部屋でカーテン閉めたことないくらい、
夜景に見ほれてた。おかげで、南向きだったので家具は灼けたけど。

今は海と都心の眺望にやはり見惚れてます。特に夕焼けにそまった時間帯が一番好きです。
同じ失敗しないように、今回は紫外線対策フィルムはってますが。

ここも南東、南西とも中層階以上なら新浦安一番の眺望を堪能できるのではないでしょうか？

[407: 匿名さん]

↑
紫外線フィルムとかもっともらしいけど。いかにも営業っぽいと思うのは私だけでしょうか。

新宿の夜景？ ノム本社のある新宿野村ビルからの夜景のことかと思ったら笑えた。

普通の人は「新浦安一番の眺望を堪能」なんて書かないでしょう。広告みたい。

[408: 匿名さん]

確かにノムさんぽい。

[409: 匿名さん]

では、眺望以外にメリットはあるのでしょうか。
Ⅰより2割安ければ、価格がメリットになるのでしょうけれど。

[410: ご近所さん]

406です。

野村の営業ではないですよ～。
なるほど、確かに野村の本社は新宿ですが、私は
それら西新宿のビル群を一望できる新宿のマンションを売却して、
引っ越してきたⅠの高層階住民です。
自分はマンション選びの醍醐味は眺望に尽きるので、
ここがⅠより安く、より良い眺望の部屋が手に入るのなら良いのでは？？
と軽く思ったまでです。

外側の高層階で100平米以上が、6500万～8000万くらいなら
都内検討者にも十分アピールできると思うのですが。

実際、私も最初は豊洲か大崎を考えていましたが、眺望ありきで
80平米以上だと、Ⅰの値段でも手が出ませんでしたから。

[411: ご近所さん]

追記

>409さん

　眺望以外でも、この辺りは静かだし（鉄鋼団地は別に工場ではないので騒音はしない）、
シャトルバスサービスがあるのは大きいですよ。これ、本当に便利です。
　正直、私は人生初のバス便マンション生活ですが、このシャトルがなければ、Ⅰの契約を
しなかったと思います。通勤する身ならなおさらですよ。
　あと、ＯＫストアに続き、公民館や交番も出来つつあるので、益々便利になりますよ。

[412: 匿名さん]

新浦安を検討する人で眺望第一の人の方がが少ないのでは。
広さ、生活環境、子育て環境の良さで選んでいる人が多いと思いますが。
お金に余裕あれば眺望の良いところ。
そんな感じだと思います。眺望最優先なら新浦安よりいいところがあるでしょうし。

[413: 近隣住民]

410＆411
夜中まで残業お疲れ様です。不動産の営業って大変ですね。
今は価格決定の大詰めでお忙しいのでしょうね。でも410にある価格は、ここで議論されてきた価格より大分高いかな。あと豊洲とか大崎とか競合他社エリアをあえて書かなくても…

[414: 周辺住民さん]

>外側の高層階で100平米以上が、6500万～8000万くらいなら
>都内検討者にも十分アピールできると思うのですが。

日の出、明海ならまだしも高洲は無理。しかも長谷工＋鉄鋼団地。
そこまで予算あったら都内含め選び放題の中で、あえて高洲を選ぶのだろうか？

[415: 賃貸住まいさん]

ビンボなひとは南船橋に行ってください。

[416: 匿名さん]

414さんに同感だね。
かなりいい線ついてます。

[417: 匿名さん]

415さんに同感だね。
かなりいい線ついてます。

[418: 周辺住民さん]

>外側の高層階で100平米以上が、6500万～8000万くらいなら
>都内検討者にも十分アピールできると思うのですが。

最も売れない価格帯な気がします。
都内検討者がその価格見てわざわざ高洲の物件選ぶとは思えないです。
すでに検討中で価格発表待ちの人たちも、一斉にそっぽ向きそうですね。

[419: 匿名さん]

長谷工さんじゃ、厳しいかもしれませんね。

[420: 匿名さん]

＞公民館や交番も出来つつあるので、益々便利になりますよ

そもそも公民館や交番などは、街にはあるのが当たり前ですよね。
「益々便利になる」というほどの改善ではなく、
　
「不便な状態から当たり前の状態になる見込み」
　
というのが客観的な記述でしょう。

[421: 匿名さん]

都内で100平米が8000万なんかで買えないよ。
それに都内の人から見れば、高洲だろうが日の出だろうが、バス便ということで
同じでしょ？

それならば、少しでも眺望が良くて、シャトルバスなどの付加価値がある物件が
良いに決まってる。

グランデ以前の値段では、もう新築マンションが出ないのだから。

[422: 匿名さん]

＞眺望最優先なら新浦安よりいいところがあるでしょうし。

　それが、なかなかないんだなあ・・。広さと値段を鑑みると。
　ⅠやⅢの南西高層階は、海眺望＋都心パノラマ＋富士山で、かなりレベル高いと思う。

　ここは内側は庶民価格、外側高層階はプレミア仕様にして値段を高くしても良いと思う。
　というか、自分は競争相手減らしたいし資金に余裕あるから、そうして欲しい。

[423: 匿名さん]

>>423さん

＞高洲だろうが日の出だろうが、バス便ということで同じでしょ？
＞それならば、少しでも眺望が良くて、シャトルバスなどの付加価値がある物件が良いに決まってる

という>>422さんのような価値観でここにプレミアム価格を支払ってもよい、という人は
この物件の検討者層には決して多くないはずです。
個人の価値観を否定はしませんが、ここ数年の近隣相場はグランデ以後であっても160万円前後です。
これは100～135平米なら5000万～6500万円ぐらいのグロス価格レンジになります。

しかし、相場を無視したプラウドⅠやマリナテラスの例からすると、
野村不動産は今回も第１期は明らかに割高で多くの検討者が見向きもしない値付けをしてくる可能性が高いです。

つまり、資金に余裕がある方なら競争率のご心配は全く不要ですよ。

[424: 匿名さん]

↑あらら、アンカーが１つずつすれていました。すみません。

[427: 匿名さん]

Ⅰの南角部屋みたく、最上階のプレミア仕様＆価格に賛成。
さすがに億を付けてくることはないだろうけど。

[436: 匿名さん]

どういうわけか突然のＯＫネタが出てきて、スレがだいぶ流れてしまいましたね。
実際にはプラウド３からならＯＫとあまり変わらない距離にワイズマート高洲店があるので、
ＯＫの動向だけで利便性が激しく変化するわけではないでしょう。
　
このへんで話を元に戻します。

　
＞個人の価値観を否定はしませんが、ここ数年の近隣相場はグランデ以後であっても160万円前後です。
　
今出ているプラウドⅠの中古物件を見ると、114平米5980万円という物件がありますが、
これは坪単価170万円では成約できないという実例ですね。やはり相場は160万円前後とみてよいでしょう。
プラウド３をプラウドⅠの現在の流通価格より高く設定しては売れないはずですから、
私は坪単価160～170万円で売り出してくる気がします。
　
野村不動産のことですから条件の良い部屋はチャレンジャー価格で売り出すとは思いますが、
この立地この配棟に加えて長谷工グレードですから、坪170万を超えると相当苦戦するでしょうね。

[442: 匿名さん]

長谷工といっても、武蔵小杉の野村×長谷工物件は、二重天井、二重床など、
クリアしていて、あっという間に完売したし、長谷工ブランドは清水や竹中組には
劣るにしても、知名度ある分、安心材料なのでは？

というか、新浦安、殆ど、長谷工でしょ？エアレジも含めて。

[443: 匿名さん]

高層なら坪160でなやむが、中層以下は問題外。
高層はプレミア付けて高くでも待ってれば売れるかも。それ以外はアグレッシブな価格ならソッポ向かれる。
内側はなおさら。日照不安すぎ。

[444: 匿名さん]

今回はやはりみんな最初の値付けでは様子見でいいのではないでしょうか？
今のご時世、急いで購入しなくてもすぐには売れないはず。プラウド１がそうであったように最初の値付けから半年一年後に値段交渉して購入するほうがいいと思われます。

[445: 匿名さん]

はあ、こんな掲示板に書き込んだからって、どんだけ影響度があるんだよ？
きみはすごいね！

[446: 匿名さん]

いやあ、ここの値付けは、野村の腕の見せ所。
最後の大型マンションだから、高め設定で長期戦略で行くかも。
にしても、ここの内側は全く買う価値ないと思われる。

[447: 匿名さん]

野村、新浦安、駅遠、大規模。

マンション価格の「巨匠」S先生が大嫌いな要素が、こうまで重なる物件もなかなかないでしょう。

価格に対するS先生の冷静な評価が待ち遠しいですな。

[448: 匿名さん]

だからびんぼーは南船橋に行けってんだろ。

[449: 匿名さん]

他の検討者を蔑むような発言は慎みましょう。

パークシティ浜田山や都心タワマンからみれば、パームコートだって格下なんだし。

[450: 匿名さん]

というか隣のマンション住民からしても一緒にするなって感じ。
プラウドの名前は付けてもらいたくなかった。施工も長谷工だし。

[451: 匿名さん]

450さんは何が不満なのでしょうか？何でそれほど差別化したがるのですか？眺望を失う部屋の方ですか？
検討する立場から見ると、Ⅰもパームコートもそれほど大差ないのですが。（さすがにパームの内側二棟は検討対象外にしてますが）

施工も清水建設の方が一般的には高評価だとは思いますが、これも一概に言えませんね。

上の階の物音が予想外に聞こえる事がⅠでは話題になってましたが、ラディアン、グランファースト、シーガーデン等の長谷工物件ではそのような話しも聞きませんし。

[452: 匿名さん]

音の件ですが、ラディアン、グランファースト、シーガーデンは、
直床構造なのでしょうか。色んな人に聞いたわけではないのですが、
知り合いが住んでいる二重床構造のマンションも、音が響くようです。

[453: 匿名さん]

＞眺望を失う部屋の方ですか？

こんな余計な一言はいりません。
結果的にあなたのような検討者が荒らしているということを
十分自覚されたほうがいいかと思います。

[454: 匿名さん]

↑
そう感じるのであれば、削除を依頼すれば良いのではないでしょうか？

[455: 匿名さん]

なんでも削除依頼で解決。
浅はかな知恵で愚か。
４５１のほかのことには文句言っていないのに。

[456: 匿名さん]

うわ～。
販売する前から、いやな雰囲気だね。
あんまり良い環境じゃないかも？

[457: 購入検討中さん]

Ⅰを検討して部屋もいくつか見せてもらいましたが、ⅠとⅢでは立地と仕様も差は結構ありそうかなと思ってます。
立地は隣ですけど、隣接するもの（公園か鉄鋼団地か）の違いが大き過ぎます。
Ⅲも緑道隣接ですが、眼下に鉄鋼団地ってのはきついですね。
Ⅰはエレベーターが4戸１なので、半分が両バルで採光と眺望が全く違います。
で、この反対側のバルコニーから見える中央公園、駅方面、幕張方面（海含む）の眺望がすごく良かった記憶があります。
Ⅲはイメージ見る限り各棟1戸のようですから両バルは角部屋のみで、特に外側の棟はプレミア住戸となり、かなりお高くなりそうな気がします。
それとⅢは、イメージ見る限り外壁が全て吹き付けのような気がしてなりません。
あと、詰め込みすぎですね。
Ⅲでいいのは、1Ｆ専用駐車場でしょうか。
結局Ⅲまで待ったのですが、Ⅰの値引き後の価格を知っているので、立地、仕様差があるわりには価格差はほぼないんじゃないかと思っています。

[458: 匿名さん]

週末の夜はまだいまだに鉄鋼団地周辺は
うるさいのでしょうか？二年前まで明海にすんでいた時はそこまでクルマの音が響いていたもので
気になります。

[459: 匿名さん]

うるさい日はやっぱりうるさいです。
以前に比べると明海もバイクが音が気になる日が多くなってきてる気がしますが。
道路整備の計画ってやっぱりもう少し時間がかかるのかな。

[460: 匿名さん]

ドリフト族ってまだいるんですね。

[461: ご近所さん]

今でてる114平米5980万は南東向き8階。おそらくⅢの完成に合わせて前の球技場が中学校になる物件。
しかしおそらくグランドがⅠ側に来て、奥側に立つ中学校本体はせいぜい3-4階なので海の眺望は確保している。
それでも長いこと売れていない。野村にとってこの中古の値付けされ方は参考にはなっているが、
現実を突き付けられている。

高層プレミアムはこの価格帯でもいつかは売れるだろうが、それ以外は非常に悩ましいところだろう。
低層や内側は京葉線沿線検討者を引きこめる価格を考えているのではないか？さすがに南船橋レベルは無理だが。

[462: 購入検討中さん]

南東8階は眺望微妙だったと思います。
中学校は問題にならず、その先の病院とも言われている誘致施設が7-8階建て相当になる可能性あるため、将来にわたっての眺望確保は微妙だったと思います。
また、値引後の購入であれば、少し色を付けている価格だと思います。

[463: 匿名さん]

> しかしおそらくグランドがⅠ側に来て、奥側に立つ中学校本体はせいぜい3-4階なので海の眺望は確保している。

そんな建て方する学校なんて無いよ（笑）

[464: 匿名さん]

Ⅲの完成に合わせてIの前の球技場が中学校になるなんて予定はありません。

[465: 匿名さん]

この場所を買いたい方が、買えばいいだけの話。
バイクの騒音は、確かにあります。

[466: 匿名さん]

中学校の計画はずっと前からありますが… なかなか具体化しませんね。

[467: 匿名さん]

不動産の営業も中学校は3完成を目途にって言ってたけどウソ臭いな。
まだ工事もしてないし、週末はサッカーしてたし。
Ⅰやモアナに考慮して浦安市はデザイン考えてくれるのかな？

[468: 購入検討中さん]

中学校に関しては、今のままでも（新設しなくても）対応できるって判断だけだったと思います。

[469: 匿名さん]

市役所に問い合わせたところ、
この地区は私立中学の進学率が高いため、公立への需要が少なく
新設公立中学は凍結状態。高層の別の設ができるかも。
鳴り物入りでできた、明海中学も志願者は想定以下。
１０年位前、超人気で県下有数の名門高校進学率を誇った日の出中学も
見るも悲惨な状態らしい。

もう新町地区に新設中学はできない。

[470: 匿名さん]

何故高層のなんて嘘を混ぜる必要があるのかね。
あそこにそんなでかい箱物作ってどうすんだ？

[471: 匿名さん]

日の出中の進学実績はまだまだ良いですよ
今春の進学実績が良かったので、先生方は喜んでいました。
でもこのマンションには関係ない話でしたね。

[472: 匿名さん]

でも、あのグラウンドがある地域は、高さ制限はないはず。
確かに、何が建つのか分からないという不安はあるよ。

[476: 匿名さん]

＞でも、あのグラウンドがある地域は、高さ制限はないはず。
＞確かに、何が建つのか分からないという不安はあるよ。

高さ制限はありますよ。海に近づけば近づくほど、高くできないんです。
だから、特養ホームはあの高さです。
ⅢがⅠより低いのは、Iより海に近づいているからです。
モアナも同じです。

[477: 匿名さん]

ってことは、グラウンドも１５Ｆくらいの高さなら建設可能ということ？

[478: 匿名さん]

用途制限がありますから、それは無理でしょう。
あくまでも学校用の用地ですから。

[479: 匿名さん]

中学校用地はマンション建てられると聞いています。
よしんば現在の都市計画で不可でも、用地売れなければ、
都市計画はころころ変わる。

良い例がここの用地。
一度、第一種低層住宅に用地に変更される予定になり、
プラウドIの南側低層階を買った人が大喜び。
その後、それでは土地が売れないことが解り、
第一種中高層住宅に戻ったというより変更にならなっかた。
プラウドIの南側低層階を買った人にとっては
逆転敗訴見たいな感じ。

企業庁しても、浦安市にしても売れないならあの土地をずっとサッカー場にしておくのはありえないから、
中学が無理、病院無理となると、用途地域は容易に変更するでしょう。
近辺に空き地があるところを買うならば、自分でリスク管理しないと。

この千葉県の財政事情で、空き地がいつまでも空き地であるわけがないのです。

[480: 匿名さん]

>>479

そりゃ計画変更まで可能性に入れたら空いてる限り何でもあり得るのは当たり前でしょう。
「マンション建てられると聞いています。 」のソースは？
あと、プラウドI販売後にパームコートの土地が第一種低層住宅地に変更になる予定なんてありましたっけ？
売れないからやっぱりやめたとか、本当ですかね？
疑問ばかりですみません。