プラウド新浦安パームコートってどうですか？＜その１＞

[匿名さん]

いよいよ新浦安新町最後の大規模マンションの基礎工事が始まりました。
周辺の環境整備も進み、中高層以上は、南東は海、南西は都心眺望が臨める魅力的な物件です。
すぐ近くに一戸建て地域の販売を控えながらも、新浦安では「最後」という冠が
どこまで価格に影響するのか気になるところですが、積極的に情報交換していきましょう！

（建物仮称）新浦安Ⅲ　　浦安市高洲８丁目20番の１
（売り主）　野村不動産
（設計）　　長谷工コーポレーション・イム都市計画
（施工）　　長谷工コーポレーション
（その他）　敷地面積：37052.98㎡　建物面積：11556.00㎡
　　　　　　地上１４階、総戸数５５０戸

所在地：千葉県浦安市高洲8丁目20番1他（地番）
交通：京葉線 「新浦安」駅 バス8分 「高洲4丁目」バス停から 徒歩1分

[339: 匿名さん]

今は通れるけど、あまりおおっぴらになるとゲートができるでしょう。

[340: 匿名さん]

プラウドでは、ここの住民を通すかどうかで、揉めてるみたい

[341: 匿名さん]

プラウド住民って、この件でもそうだけどマンコミュでの議論が好きだよね。

他の新浦安マンション群では住民板なんてすぐに過疎ったのに。

自治会や管理組合でグリップしてれば内輪もめがオープンにならないで済むのに。

マンコミュでの議論以外でも、横断幕が出た時も驚きましたが。

[342: 匿名さん]

グランデ住民板も盛り上がってますよ。
それだけコミュニティ意識が高いということでしょ。

[343: 匿名]

>>340
住民でもめたって、どうにもならない。
プラウドが敷地公開型で開発許可を受けているのだから。
プラウドがここを閉鎖したら、がっぽり税金取られる。
そんな事住民が納得するずがはない。
グランデがモアナに比べて、割高だったのは、敷地の閉鎖型で
開発許可を受けているから。

>>337
のような住民のエゴは通らない。

[344: 検討中]

敷地公開型、閉鎖型
→知りませんでした。


税金影響、グランデ価格影響
→本当？一瞬納得しかけたのですが、仕組みがよくわかりません。

[345: 匿名]

グランデとモアナは単に立地と分譲時期の差でしょ。

[346: ご近所さん]

＞敷地公開型、閉鎖型

浦安市役所都市政策課に裏を取りました。
浦安市は関係無いそうです。

[347: 検討中さん]

>>346さん

都市政策課に「裏を取った」内容をもう少し具体的に教えていただけませんか。
「浦安市に関係なく、プラウド新浦安の管理組合の意思があれば通り抜け禁止にすることも可能」という「裏を取った」のでしょうか？

[348: 近隣住民]

近隣住民です。ここを買うことはないのですが、ちょっと憶測が流れ飛んでいるようなので、


・プラウド新浦安の住民ではないので詳細は分からないのですが、明海・高洲のマンション
　で、公開空地（建築基準法に定められた、容積率割増や高さ制限の緩和とバーターの、一
　般に開放され自由に通行または利用できる区域）や、通り抜け可能な私道（固定資産税が
　減免）というマンションはないはずです。

・したがって、通り抜けられるようにしてくださいというのは、市役所が言ってくる「お願
　い」なのであって、何の拘束力もありません。近隣マンションでも、川沿いの緑道側では
　ナニも通り抜け対策とかしないくせに、フェンスや扉は設けるなと一方的に言ってきて、
　頭に来た管理組合側がそれを拒絶した、という事例もあります。

　　ちなみに、>>346が事実だとすると、「開発許可」には市役所は関係ないのは事実であ
　りますが、無責任な行政指導はやっていることをきちんと説明しないのはアンフェアだと
　思いますがね（あくまで>>346の言い方が事実であることが前提ですがね）。

・と、いうことで、何のメリットもないのに一方的に敷地内を通り抜けさせられる謂われは、
　実はないはずなので、プラウド新浦安の管理組合が明日から扉を付けて通行を制限します、
　と言えば、それを止める手だては第三者にはないと思います。

　→　プラウド新浦安の住人の方、正確な事実関係までは確証がないので、訂正されるので
　　あればお願いします。

[349: 匿名さん]

きっと、同じプラウド同士だし、駅から遠すぎて、通り抜けさせてもらえなきゃ、不便なんですよ。

[350: 匿名さん]

やっぱりⅠとⅢの立地の差は大きいと思います。
Iは高洲中央公園、OKストアー、今度できる公民館が隣接してますし、バス停も公園側を含めると5～6系統使えると思えます。
Ⅲの場合、南西は公園ではなく鉄鋼団地隣接になってしまいますし。
野村としては、通り抜けにしてこの立地の差を埋めたいところなんでしょうね。
（価格を下げるのは当然ですが）

[351: 匿名さん]

隣に素敵な緑道ができて、海につながら大きな公園に隣接することになると思いますよ。
共用施設があまりない分、舞浜まで一日中走る専用バスなどがあったらいいですね。
（新浦安は駅ロータリーに入れず、駅までけっこう歩かされるため使いづらい）

[352: 匿名さん]

すぐ隣が鉄鋼団地であることが、マイナスだよね。

[353: 賃貸住まいさん]

逆に考えると、南西側には、これから高層の建物が建たないので、良いと思いますが。
1-3階は、緑道が隣接するため借景になってよいですよね。

南東側は、前に建つのは低層住宅と決定しているため、海ビューは完全確保ですね。

内側だとちょっとあれなので、僕は外側を買いに行きますよ！
南東でも南西でもオッケーです。
高層だと高そうだから、南西の緑道を借景にできる低層階が一番お得かなーと勝手に想像してます。

[354: ご近所さん]

346です。
裏を取った内容は以下です。
最初、都市整備課に聞いたら、都市政策課の担当ということで話をしたのは都市政策課の女性でした。

①公開型・閉鎖型による固定資産税等の税金計算が変わることはない。

②通り抜けについては、何か法的なもので拘束されているのか？それもともお願いベースの話なのか？という質問に対して、あくまでもお願いベースの話である。

③では、今後プラウド新浦安がゴミ・器物破損等を考慮して通り抜け禁止としたいとなった場合どうなるのか？という質問に対して、行政と話し合いを持ち、解決策をさぐることになる。との回答。

以上です。もっと知りたければ直接telなさったほうが良いですよ。
同じような質問が何件か来ているとおっしゃっていました。

それにしても、343、嘘ばっかり書かないで下さいよ。プラウド買い逃した人ですかね？

[355: ただの野次馬]

早く、仕様の詳細と価格が知りたいですね。

[356: 匿名さん]

＞＞353さん

南東側は、前に建つのは低層住宅と決定しているため、海ビューは完全確保ですね。

とのコメントがありますが、どのような低層住宅地となるのでしょうか？また、四方の眺望関係がわかりやすいHPなどありましたら、教えて頂けないでしょうか？
内側とか外側とかの意味が分からないので、よろしくお願いいたします。

[357: 匿名]

353は、やけに詳し過ぎる。きっと営業だよ。

[358: 匿名さん]

あまりに基本的な質問のようですが…

まずは、本物件のHP、既出広告類を見ましょう。

地図、航空写真も見ましょう。

現地へも行ってみましょう。

周辺の開発計画は、千葉県企業庁や浦安市のHPで調べてみましょう。

新浦安駅周辺の不動産業者からも情報を仕入れましょう。

周辺物件（モアナ、グランデ、プラウド）の過去スレにも情報が多数あるので参考に見直しましょう。

高洲、入船、日の出、今川、舞浜あたりの一戸建エリアも時間があればチェックしましょう。

ご質問の点の大部分がご自分で解決できるはずです。

[359: 353]

353です。

詳しすぎるので、営業と言われても困るのですが・・。

プラウド新浦安の購入を真剣に考えていて、結局、パームテラスが建つことを見越して、
直前になってやっぱり見送ったので、詳しいといえば詳しいです。

でも、それって当たり前と思われます。
一度マンションを購入すると高い買い物だけに買い替えは考えていないので・・。
本気で購入するのであれば、色々と調べます。
ちなみに、浦安市のＨＰが役に立つと思いますので、参考になさってください。

[360: 周辺住民さん]

内側2階86平米 4,080万
南東角　最上階 136平米 8,280万
南西4階 107平米 4,680万
南東8階　107平米 5,980万
くらいなら買い替え。

[361: 周辺住民2さん]

↑
南東8階以外は安すぎ。

そんなに安いとプラウドⅠ購入者がまた怒りだしそう。

「野村不動産よ！私たちの怒りと悲しみを知れ！」の横断幕が復活？

あれっていつの間にか無くなったけど、扇動してた人たちは野村に懐柔されたのだろうか。

[362: 匿名さん]

南西4階 107平米 4,680万が安すぎる（内側2Fより坪単価が安い）とは思いますが、私も360さんぐらいだと思います。
昨年以降のⅠの坪単価と同程度で出てくるのではないかと思います。
で、不人気の売れ残り部屋は最終的にモアナ分譲時の坪単価まで値引があると予測します。
昨年からⅠを検討していましたが、今年の2～3月にⅠを購入するのが一番良かったのではないかと今頃になって思ってます。

[363: 近隣住民]

販売開始前から「売れ残り」や「値引き」を前提に議論されるようになるとは…

プラウドのイメージ戦略も限界ですかね？

近隣住民としては、野村に相場を引っ掻き回されるのは、もう勘弁してという感じ。

[364: 周辺住民さん]

レジアス住民ですが、その値段付けだったら怒らないでしょ。
むしろ、その値段ならなんでⅠを買わなかったの？と思う。

Ⅰより相当安いインパクトが無いと集客できないんじゃない？
Ⅰと大して値段変わらないじゃん

[365: 匿名さん]

南東角部屋よりも、高層階南西角部屋がほしい！

[366: 匿名さん]

西側に広がる工場地帯に何か建つ可能性はないのでしょうか？

[367: 匿名さん]

あの場所を高値じゃ売れないのはⅠで証明されてる。Ⅰとの差別化で、南船橋くらいメチャクチャ安くすれば、どうだろう？
場所が場所だけにそれでも厳しいとは思うが。

[368: 匿名さん]

南船橋？

夢見ることは自由ですが、そんなに安くなるわけないと思いますよ。

あとGHTBで安いのは狭い部屋。100平米超の部屋は新浦安中古と比べてもさほど安くはなかった。

[369: 購入検討中さん]

まあ、安くなるでしょう。
そしたら買いだね。

[370: 匿名さん]

内側2階86平米 4,080万
南東角　最上階 136平米 8,280万
南西4階 107平米 4,680万
南東8階　107平米 5,980万

それぞれ坪単価か下記の通り
156
200
144
184

モアナは１５０位でグランデが１６０くらいだった。
Iが状況読めずに１８０以上発売し全く売れず、１６０位に下げてほぼ完売。
この経済状況と高洲のはずれで倉庫街隣接の立地では１６０以上では売れないでしょう。

[371: 周辺住民さん]

Ⅰの住民が納得する金額差で、豪華さを削って、ご時世を考えて、
南東海側でⅠで7000万円台で出した同等物件で、5000万後半じゃないと在庫抱えてまた決算前の
大売り出しでしょう。

鉄鋼団地、暴走道路沿い、駅遠の不利をカバーする値段設定で早期完売の戦略で。

[372: 周辺住民さん]

>>370

> Iが状況読めずに１８０以上発売し全く売れず、１６０位に下げてほぼ完売。

私の友人は、一斉入居組でしたが、坪１６０万代前半でしたよ。
南西の中層階。

[373: 匿名さん]

160でもあれだけ売れ残りがでったてことですか？
それなら今年は140ぐらいに下げて売ったてことですね。

だったらここは、ラディアン、レジアスに戻り130ぐらでないと
売れないという事ですね。

10階120㎡5000万を切ると、即日完売の新浦伝説を取り戻せるかも。

[374: 匿名さん]

そこまで安くして早期完売っていうのは、
すなわちデベの値付けが大失敗ということになるでしょ。

やはり最後の大型物件で、Ｌ字外側なら南東はシービュー、南西は
鉄鋼団地は眼下にあるものの都心ビュー保証で、それなりの値付けするだろうね。

チラシ見たけど、カフェ、シャトルバス（これは大きい）、おまけにスカイラウンジ
まであるんだから（Ⅰのはパーティールーム扱いでⅢによって海眺望なくなりそう）、
Ⅰより少しでも安ければ、それなりの需要は期待できるんじゃない。
Ｌ字の内側と外側で値段差をぐ～んとつけて。

ただ建物外観は、白色でⅠやモアナとのコントラストはあって良いんだけど、
経年劣化が目立ちやすそう。塩ねの街みたくならなければいいが。

[375: 匿名さん]

>>373

> 160でもあれだけ売れ残りがでったてことですか？

未曾有の大不況でしたからね。
金融危機が来なければ私も買い換えてましたよ

[376: 匿名さん]

でも同時期販売でも売れたところは完売してたよ。
マクタマ、ハバレジ、
TX沿線とか。

みんな問題を抱えたところだけど、
Iの異常価格よりはましだったんでしょ。

[377: 匿名さん]

Ⅰは浦安の高洲って辺鄙な場所なのに強気過ぎた価格だったんだよね。
野○も同じ過ちは繰り返さないだろう。

[378: 購入検討中さん]

Ⅰを昨年から検討していた者ですが、160にしてから売れ出したという印象をもってます。
160台になると、眺望が確保できて両バルの部屋のグロスが6000万円を切るぐらいになるので、新浦安検討者（年収1000～1500万）のゾーンに入ってきて売れ出した。
そんな風に思ってました。
もっと安くなると思ってたらもういい部屋が残ってませんでした。
ちなみに今年に入ってからも眺望が確保できて両バルの部屋は少なくとも160台でしたよ。
野村も条件いい部屋を除きグロス6000万オーバーでは売れないことが分かったと思うので、Ⅲは平均160ぐらいで出してくると予想します。（最後の大規模物件プレミアムもあるでしょうし）

[379: 購入検討中さん]

いろんな意味で、ここの値付けは興味あるね。

個人的には高倍率は避けたいので、外側高層階を
坪180ぐらいに設定してほしい。

[380: 匿名はん]

>No.373 by 匿名さん　2009-11-03 18:42
>
>160でもあれだけ売れ残りがでったてことですか？
>それなら今年は140ぐらいに下げて売ったてことですね。

>>373
は、なんかのファンタジーですかね。
最近の中古の出物でも、坪160。

[381: 匿名さん]

チラシに１６０だったら成約は１５０前後。

[382: 匿名さん]

150前後の根拠を教えて下さい。
個別物件、需給関係等で決まると思いますが、150前後ならが良いです。

[383: 匿名さん]

ここはちょっと入り込んでいる分、津波の心配とかは平気でしょうか？
http://www.nationalgeographic.co.jp/video/video_title.php?category=2&a...

[384: 匿名さん]

東京湾の入口が狭いという特性から津波の心配はあまり必要ないってのが一般論かと思いますが。
埋立地の場合語り尽くされてますが、直下型地震のときの液状化でしょう。
で、この話題ももういいでしょうってとこだと思います。（気になるなら買わなきゃいい）

[385: 匿名さん]

パームコートのホームページの出来がよくないですね。
読み込みに時間がかかりすぎだし。

音はうるさいし。
新浦安ってかもめの鳴き声なんかしないし、波の音なんかしないぜ。
消費者に事実とかなり違う情報を出してると思う。

[386: 匿名さん]

確かにカモメいないし、波の音も聞こえない。
ついでに、海は青くない。ていうか黒い。
海に見えるのはコンテナ船みたいな商船ばかり。
その奥には、千葉から君津まで続くコンビナート。
まあ、それでも夜に遠くに見える灯りを見てると和みます。
あと、空気の澄んだ朝に南西側に見える富士山もいい。

[387: 匿名さん]

自分も、あのホームページにはイライラさせられます。
まあ、今どき、どの物件も凝ったページを作りたがるけど。

[388: 匿名さん]

それにイメージばかりで中身がないから、よけいにイラツクんだよね。