グランドホライゾン・トーキョーベイ3

[大手企業サラリーマンさん]

おかげさまで３スレ目。
千葉県内人気マンションナンバー１にも選ばれました。
引き続き情報交換しましょう。


物件データ：
所在地：千葉県船橋市浜町2-2-3他、千葉県船橋市浜町2-3-35〜37-住戸番号(住居表示)
交通：京葉線 「南船橋」駅 徒歩8分
価格：2648万円-5398万円
間取：3LDK・4LDK
面積：70.78平米-108.99平米

[521: 購入検討中さん]

この地域の地盤はどうなのでしょうか？
他のスレにあった地盤沈下のデータや杭の深さを考えると、そこまで不安定な地盤ではないと思うのですが。

あと、ここの物件が安くなっているにもかかわらず、あまり買われない理由はどこにあるのでしょうか？やはり売り主の倒産なのでしょうか？サザンが完売したのに半分くらいの住戸数のグランドホライゾンはなぜ売れないのでしょう・・・

[522: 匿名さん]

>>516さん
多く見積もっても４割行きません。
さらに状況は刻々と悪くなっています。
値下げも余力がないためにここの売主のままでは限界です。
　
来年３月末までの完売は絶望的ですね。
　
　
　
グランドホライゾン・東京ベイ　　第1期1次
販売戸数　　　53戸
受付期間　　　平成20年3月 9日（日）〜3月13日（木）
抽選日時　　　平成20年3月14日(金)
　
　
グランドホライゾン・東京ベイ　　第1期2次
販売戸数　　　91戸
受付期間　　　平成20年3月20日（木・祝）〜3月23日（日）
抽選日時　　　平成20年3月24日(月)
　
　
グランドホライゾン・東京ベイ　　第2期
販売戸数　　　101戸
受付期間　　　平成20年5月 8日（木）〜5月11日（日）
抽選日時　　　平成20年5月12日（月）
　
　
グランドホライゾン・東京ベイ　　第3期
販売戸数　　　37戸　　　　（先着順残12戸(10/28)）
受付期間　　　平成20年9月 6日（土）〜現在
　
　
グランドホライゾン・東京ベイ
総戸数　　　　684戸
販売済　　　　53+91+101+(37-12)=270戸
販売進捗率　　39.4%

[523: 匿名さん]

もたついて竣工後の販売、しかも10ヶ月で270戸ですか。
頑張っていますね。今の景況では大健闘していると思います。

[524: 物件比較中さん]

ここの物件の瑕疵担保責任はどうなっているのでしょうか？不具合が発生した場合はどうなるのでしょうか？わかる方いましたら教えてください。

[525: 匿名さん]

売主は完売したら事業清算しますので、管理組合による修繕・補修という形態になります。

[526: 匿名さん]

ヒント
長谷工

適当なことを書いている人はスル−でお願いします。
不明、不安な点はＭＲで詳しく説明してくれましたよ。

[527: 匿名さん]

地上２２階であると外壁の修繕は足場が組めないと思いますが、ゴンドラ作業になるのでしょうか？修繕積立金が4950円〜7630円／月ではとても足りないのでは。

[528: 匿名さん]

足場組めます。

[529: 匿名さん]

長谷工なんて契約書上どこにも出て来ませんので瑕疵担保責任は負いません。

[530: 匿名さん]

営業は都合のいいことしかいわないからね。慎重に決めないと営業の人なんて責任とらないし、買うまでは一生懸命で買ったらほったらかしなんだから、しかも他社物件…。騙されて被害者になって泣くのはこの物件を買った人達だから慎重になってください高い買い物なので。
あとで被害者の会とか作っていますも遅いので。

[531: 匿名さん]

ＭＲで詳しく説明してくれます。
アンチさん方は見苦しいですよ。

[532: 匿名さん]

>>529
テストでヒントをそのまま答え欄に書いてしまうような方ですね。
ヒントを元にして考えを展開できない、ゆとり教育世代でしょうか？

マンション購入はもうちょっと待った方が良さそうですね。

[533: 匿名さん]

質問はきわめて単純です。

「売主が解散した後は、誰が瑕疵担保責任を負うのですか」

この簡単な問いに対して、ヒント云々とかＭＲに行けば云々等としか答えられないというのは、つまりそういうことです。

簡単なことです。
誰が負うのか、はっきり書けるなら端的に書けばいいだけですから。

[534: 匿名さん]

答えは簡単です

解散するのは特定目的会社だけですので
クレセントハイツが瑕疵担保責任を負います

特定目的会社の意味と売主がなぜ２社かを
よく調べてから質問しましょう

[535: 匿名さん]

管理組合の理事は頭痛に悩まされそう。

[536: 匿名さん]

より正確には、クレセントハイツグローバルセールスという日本法人が負います。
この会社は資本金の額は公開していますが、財務諸表など決算書類は非公開です。

ちなみに米国の親会社クレセントハイツにはこの物件の瑕疵担保責任がない点に留意。
あとは各自の判断です。

[537: 物件比較中さん]

…だったら不安。

[538: 匿名さん]

リーマンショックで日本法人もどうなるか・・・

[539: 匿名さん]

日本のデベ全体にいえることだね

[540: 匿名さん]

一般化しすぎないように。
日本全体のことを言っていたらどこのマンションも買えませんが、
数多くの物件から「より消滅リスクの少ない売主の物件を選ぶ」のは、通常程度の注意力を備えた購入希望者なら当たり前。

[541: 購入検討中さん]

>>540さんは、クレセントハイツグローバルセールスが「より消滅リスクの高い売主の物件」
みたいな言い方をされてますがなにぶんシロウトなもんで以下について教えてください

①日本のデベ（例えば減収減益が目に見えているような）とどう違うのか？

②消滅リスクが高いと思う要因はなんなのか？

③売主の不安というのは瑕疵担保責任だけの不安なのか？ほかにどういった不安材料があるのか？

[542: 540]

お答えします。

①上場しているデベの経営状況については、減収減益かどうか等の「事実」を誰でも確認でき、その「事実」に基づいて自らの責任において「判断」を行うことができます。
この売主は、判断材料となる「事実」が開示されていません。

②私はこの売主の消滅リスクについて特定の結論を言っていません。

③「何が不安材料か」は人による面もあるかと思いますが、私が最も重視している事項は瑕疵担保責任の履行見込みです。

ちなみに姉歯の耐震偽装事件では、瑕疵担保責任を負うべきヒューザーが消滅したために購入者は多大な経済的・精神的ダメージを受けてしまいました。
このような事象の再発を防止するため、国は「住宅瑕疵担保履行法」を施行しましたが、この物件は同法の適用対象外なので、売主が瑕疵担保責任履行不能になった場合の消費者救済措置はありません。（この物件だけでなく、来年１０月より前の引渡し物件はこの点では共通しています。）
私が「消滅リスクの相対的に小さい売主を選ぶことが大事」と考える理由はそこにあります。

なお、私はデベの見極めにあたっては、
「販売部門を自社内で持っているか」
「管理会社を系列に持っているか」
も勘案します。
いずれも「マンション事業に本気で取り組んでいるか否か」の判断材料となるからです。

最後に、繰り返しますが判断は個々の自己責任において行うものです。
「この売主の消滅リスクが高いか低いか」自体をここで論ずるつもりは私はありません。

[543: 匿名さん]

潰れたメーカーやサムスンのＴＶよりソニーを選ぶってことかな？

[544: 匿名さん]

何があっても物件は残ります（ここ重要）

サザンを見ればわかるりますが
サザンの住民は騒いでいませんね。

何故でしょう？

詳しくはＭＲで説明を受けると良いと思います。

ちなみに542はＭＲにすら行っていませんね。
机上の空論です。

[545: 匿名さん]

>>544

この物件は、わざわざMRに行って説明を受けなければ瑕疵担保責任の行方という超重要事項もわからない物件なのですか？
あなたの判で押したような「MRに行けば」という趣旨のレスが物件に対する不安イメージをますます増長させていますよ。

ご存知なら、もったいぶらずにここで端的に説明した方がいいと思いますよ。

[546: 匿名さん]

要は来場して欲しいんですよね♪

[547: 匿名さん]

机上の空論はもう結構です。サザンとは売主が違いますし。

ＭＲでしてくれるという「説明」の内容を書けばすむだけなのにね。
そんな簡単なことが何故いつになってもできないのでしょうね。
客観的に書いている542さんを「机上の空論」というのだから、空論でない明確な説明ができるはずですよね、544さん。

[548: サザン住人]

何があっても物件は残ります（ここ重要）

サザンを見ればわかるりますが
サザンの住民は騒いでいませんね。

何故でしょう？あきらめているから。
めんどくさいよ。売主が逝っちゃうと。

[549: 匿名さん]

とりあえず>>544氏の説明を待とう。

[550: 匿名さん]

まあ誰も使ってない中古と同じと思って買えば？
そう考えたらいいんじゃないの？

中古買う人を否定するわけじゃないでしょ、
ここの掲示板に書き込む人は。

[551: 匿名さん]

なるほど、そういう考え方もあったか！
新築と見なさす、瑕疵担保期間が切れた中古物件、つまり築10年以上経った周辺物件と同じ価格で買えば条件はフェアですね。

[552: 匿名さん]

いつのまにか瑕疵担保なしの物件になっていますね。
低俗ですねここ

[553: 匿名さん]

匿名掲示板の限界ですね。

[554: 匿名さん]

売主資本金１０００万じゃ瑕疵担保なしと同じだわな。

[555: 匿名さん]

検討しましたが、イワク付きのマンションで周りから反対する人が多かったのでやめました。

[556: 匿名さん]

あの〜、皆さん面白いんですけど、話題そらさないでもらえます？
<<544さんの説明を真剣に待っているんです。
次のリアクションで実情が判断できますから。

[557: ご近所さん]

>>548
騒いでない理由は売主が残っているからです。
本当の住人なら契約書を見れば分かりますよ。

こっちのマンションはどうなっちゃうんでしょうね。

[558: 匿名さん]

次の回答なんか待たすとも、ここまでで十分に判断できるだろうに…。

と一応釣られてみたものの、>>542を「机上の空論」と非難した>>544が次にどう出るかは俺も注目しているので、よろしく。


まさかとは思うけど「クレセントハイツグローバルセールスが10年間瑕疵担保責任を全うします」なんて説明だったら、それこそ机上の空論だからな。

[559: ビギナーさん]

そんなに必死なら他人に聞かずＭＲへ行けばいいのにって思う。

[560: 匿名さん]

>>559
予想どおりのリアクションです。やはり説明はできないんですね。ありがとうございました。

[561: 匿名さん]

ていうか、あらためて>>542を読んでみたら珍しく有意義な情報じゃん。

（１）売主の瑕疵担保履行不能時の購入者救済措置がない
（２）販売部隊を自前で持っておらず、管理会社も持っていない

上記２点は「事実」。
で、

（１）たとえ売主が存在し続けていた場合であっても、資本金1,000万円では
　もし構造に瑕疵があったりしたら瑕疵担保責任履行能力が全然足りない

（２）そもそも売主は長期的にマンション事業に取り組むために必要な経営資源を投入する気がない

これが上記２点の「事実」に基づく俺の「判断」。

[562: 匿名さん]

＞もし構造に瑕疵があったりしたら

これから「耐震偽装」だの「生コン」だの「鉄筋不足」だのの問題が出てくるってことか？
考えにくいな。可能性はゼロではないが。

管理会社がどーたらは、よくわからん。
不満があれば、組合で話し合って変えればいいだけではと思うのだが。

[563: 匿名さん]

「瑕疵の発生は考えにくい」「心配ない」という判断があっても別に否定はしないよ。自己責任だから。
「俺はここは買わない」と自己責任で判断したということ。
君が「買う」と判断して仮に購入後に何か不都合があったとしても、俺に影響が及ぶわけじゃないから、自分自身が納得できるなら好きにすればいいと思うよ。

[564: 匿名さん]

同人物の連投が目立つね。

[565: 匿名さん]

一応自ら言っておくと、>>558=>>561=>>563=俺ね。

[566: 匿名さん]

まぁ、購入基準は人それぞれだから。
ただ、そこまで瑕疵担保責任を気にするならば、住宅瑕疵担保履行法で、新築住宅の売主等に対しての瑕疵担保責任を履行するための資力確保の義務付けがされる平成21年10月1日に以降に購入した方がいいね。
もしそれ以前に購入するならば、565お墨付きのマンションをぜひ知りたいものだ。

うちは、今がマンションのバーゲンセール時期と考えて、購入基準として立地＆仕様を考慮した上で、この物件も検討候補に入れています。

[567: 購入検討中さん]

うちも〜！今を逃したらこんなにハイグレなマンションとても買えないもんね！
うちは今がチャンスと思ってる！

[568: ご近所さん]

567さんへ
どのあたりがハイグレードなんでしょうか。
具体的に教えてください。
私には、普通の設備に見えたものですから。

[569: 匿名さん]

瑕疵担保がないっていつのまにか断定されていますね。
法律の知ったかぶりは醜いです。
そんな物件誰が買いますか？
購入者に失礼です。

[570: 匿名さん]

↑そのパターンはとっくに飽きました。
わざと曲解して話の本題から必死に遠ざけようとする書き込みはスルー。