グランドホライゾン・トーキョーベイ3

[大手企業サラリーマンさん]

おかげさまで３スレ目。
千葉県内人気マンションナンバー１にも選ばれました。
引き続き情報交換しましょう。


物件データ：
所在地：千葉県船橋市浜町2-2-3他、千葉県船橋市浜町2-3-35〜37-住戸番号(住居表示)
交通：京葉線 「南船橋」駅 徒歩8分
価格：2648万円-5398万円
間取：3LDK・4LDK
面積：70.78平米-108.99平米

[501: 匿名さん]

日本での第１号プロジェクトとして、千葉県南船橋の「ザウス」跡地で６８４戸の大型分譲マンションを開発したアメリカの有力不動産デベロッパー、クレセント・ハイツ。プロジェクトマネージャーのニシム・ランシアノ氏に日本進出の狙いを聞いた。（インタビュー２００８年５月）

　−第１弾物件として南船橋を選んだ理由は。

　ランシアノ氏　沖縄、名古屋、大阪、東京都内などさまざまなエリアを見てきたが、もっとも潜在需要がありそうだと判断して南船橋エリアに決めた。
　物価の上昇率の高い東京都内などに比べて家族を養いながら過ごすのに最適なエリアだ。
　南船橋駅周辺では、隣接地でゼファーの開発した大型マンションのワンダーベイシティサザンも完売し、他の大型商業施設の竣工も控えるなど、今後の成長も見込まれ、マーケットとして有望なエリアだ。
　東京都内にも近く、ニューヨークのマンハッタンに近いニュージャージー州ジャージー市と立地的にも似ていて、若い夫婦などが手頃にマンションを購入できるエリアといえる。

　−南船橋以外の候補地は。　

　ランシアノ氏　リゾートエリアである静岡県熱海市で１件と、東京都内で１件を計画している。また、札幌や名古屋、大阪なども候補地として挙がっている。今回のフージャースのように販売代理のパートナーをみつけて事業展開していく方針だ。
　また、沖縄で「マンションホテル」という形態のレジデンスの開発も検討している。当面、売上や利益を追求するよりも物件の数を増やしていきたい。
　全国で１５〜２０物件を手掛けることを目標としている。

[502: 匿名さん]

>501
出足から大きく躓きましたね、クレセント・ハイツ・・・。
しょっぱなから大幅値引きしなければ売れないなんて。
大幅値引きしても売れない？
もう一段下げか・・・。

＞リゾートエリアである静岡県熱海市で１件と、東京都内で１件を計画している。
＞また、札幌や名古屋、大阪なども候補地として挙がっている。
人事ながら先が思いやられますね。

[503: 匿名さん]

MRにたくさん人きてましたね。
売れてないって何を根拠に言ってるのかな？
真実は自分の目と足で確かめたほうがいいですよ。

[504: 匿名さん]

>501
いまやリーマン潰れて逃げていくんじゃない？5月の記事出して何が言いたいのかねえ

[505: 入居済の会社員]

503へ
腐れ業者はわかっていて
わざとでまかせや言いがかりをつけているだけです。
反論する意味がありませんよ。むしむし。
やっぱり今日は内覧会。にぎやかだなあ〜。

[506: 入居済み住民さん]

腐れ業者…っていう表現も品格がない気がしますが。ここの入居者の方は、品の良い素敵な方々が多いので。

[507: 匿名さん]

アエラ最新号2008年11月10日号30頁

東京湾岸タワーマンション「急落速報」
「東京ベイエリアで中古価格が急落、お台場、新浦安は・・・」
では、グランドホライゾンも記事中にとり上げられており、
記者から大絶賛。

購入された方・購入予定の方は是非ご覧下さい。
http://www.fujisan.co.jp/images/products/nakazuri/25.jpg

[508: 匿名さん]

>>507

築１年以上、駅から徒歩５分だとサザンのことだね。
同業他社の話をそのまま掲載しているところがなんともＡＥＲＡらしいよ。

[509: 住まいに詳しい人]

値下がりしているのは何もベイエリアの物件ばかりじゃないけどね。
こういうのをマスコミに操られるっていうのかね。

[510: 匿名さん]

９月にＭＲ見学した頃は、第１期に比べ値下げしてましたが、
まだまだ高い印象（元値が高すぎ）を受けました。
現在の値段はさらに値下がりしているのでしょうか。
ご存知の方いらっしゃいましたらお願いします。

[511: 匿名さん]

＞MRにたくさん人きてましたね。
ＭＲ来る人と買う人って同じ人数？
ＭＲ来る人は冷やかしもかなりいるよね。

＞売れてないって何を根拠に言ってるのかな？
夜付いている明かりの数見たことある？（笑）

[512: 匿名さん]

これだけど〜んと値引きしても売れないんじゃ値引きなしで買った初期の購入者に
顔向けできないね。

[513: 匿名さん]

夜の若松団地から見上げる光はさぞかし
豊かさ溢れる羨望の光なのでしょうね

[514: 匿名さん]

>>511-513

仕事の合間の連続投稿、ご苦労様です。
そちらの物件のMRには、冷やかしの客すら来てないようで。

[515: 匿名さん]

外出しようとするとちらほら住民さんに会うようになってきました。来週再来週あたりは値下げ後の引越のピークがやってきそうですね。今週の内覧会に関する書き込みが少ないですがいかがでしたか？

[516: 購入検討中さん]

現在どの程度売れているのでしょうか？
わかっている人いましたら、教えてください。

この物件を売り出している企業も３月決算に向け、値段を下げたりということが考えられるのでしょうか？
私は来年の４月に転居できるマンションを探しているのですが、都心への行きやすさ＋価格を考え、検討中です。

[517: 匿名さん]

＞夜の若松団地から見上げる光はさぞかし
＞豊かさ溢れる羨望の光なのでしょうね
光ないでしょ？数えられるほどしか・・・。

[518: 匿名さん]

＞No.513 ,514by 匿名さん　
匿名ではなく「購入者」だったら「購入者」って書こうよ！！
それとも恥ずかしくて書けない？（笑）

[519: 匿名さん]

単純にデフォルトの名前にしているだけじゃない？
それくらいも分からないの？

[520: 匿名さん]

アンカーもまともにできないとは…
可哀相です。

[521: 購入検討中さん]

この地域の地盤はどうなのでしょうか？
他のスレにあった地盤沈下のデータや杭の深さを考えると、そこまで不安定な地盤ではないと思うのですが。

あと、ここの物件が安くなっているにもかかわらず、あまり買われない理由はどこにあるのでしょうか？やはり売り主の倒産なのでしょうか？サザンが完売したのに半分くらいの住戸数のグランドホライゾンはなぜ売れないのでしょう・・・

[522: 匿名さん]

>>516さん
多く見積もっても４割行きません。
さらに状況は刻々と悪くなっています。
値下げも余力がないためにここの売主のままでは限界です。
　
来年３月末までの完売は絶望的ですね。
　
　
　
グランドホライゾン・東京ベイ　　第1期1次
販売戸数　　　53戸
受付期間　　　平成20年3月 9日（日）〜3月13日（木）
抽選日時　　　平成20年3月14日(金)
　
　
グランドホライゾン・東京ベイ　　第1期2次
販売戸数　　　91戸
受付期間　　　平成20年3月20日（木・祝）〜3月23日（日）
抽選日時　　　平成20年3月24日(月)
　
　
グランドホライゾン・東京ベイ　　第2期
販売戸数　　　101戸
受付期間　　　平成20年5月 8日（木）〜5月11日（日）
抽選日時　　　平成20年5月12日（月）
　
　
グランドホライゾン・東京ベイ　　第3期
販売戸数　　　37戸　　　　（先着順残12戸(10/28)）
受付期間　　　平成20年9月 6日（土）〜現在
　
　
グランドホライゾン・東京ベイ
総戸数　　　　684戸
販売済　　　　53+91+101+(37-12)=270戸
販売進捗率　　39.4%

[523: 匿名さん]

もたついて竣工後の販売、しかも10ヶ月で270戸ですか。
頑張っていますね。今の景況では大健闘していると思います。

[524: 物件比較中さん]

ここの物件の瑕疵担保責任はどうなっているのでしょうか？不具合が発生した場合はどうなるのでしょうか？わかる方いましたら教えてください。

[525: 匿名さん]

売主は完売したら事業清算しますので、管理組合による修繕・補修という形態になります。

[526: 匿名さん]

ヒント
長谷工

適当なことを書いている人はスル−でお願いします。
不明、不安な点はＭＲで詳しく説明してくれましたよ。

[527: 匿名さん]

地上２２階であると外壁の修繕は足場が組めないと思いますが、ゴンドラ作業になるのでしょうか？修繕積立金が4950円〜7630円／月ではとても足りないのでは。

[528: 匿名さん]

足場組めます。

[529: 匿名さん]

長谷工なんて契約書上どこにも出て来ませんので瑕疵担保責任は負いません。

[530: 匿名さん]

営業は都合のいいことしかいわないからね。慎重に決めないと営業の人なんて責任とらないし、買うまでは一生懸命で買ったらほったらかしなんだから、しかも他社物件…。騙されて被害者になって泣くのはこの物件を買った人達だから慎重になってください高い買い物なので。
あとで被害者の会とか作っていますも遅いので。

[531: 匿名さん]

ＭＲで詳しく説明してくれます。
アンチさん方は見苦しいですよ。

[532: 匿名さん]

>>529
テストでヒントをそのまま答え欄に書いてしまうような方ですね。
ヒントを元にして考えを展開できない、ゆとり教育世代でしょうか？

マンション購入はもうちょっと待った方が良さそうですね。

[533: 匿名さん]

質問はきわめて単純です。

「売主が解散した後は、誰が瑕疵担保責任を負うのですか」

この簡単な問いに対して、ヒント云々とかＭＲに行けば云々等としか答えられないというのは、つまりそういうことです。

簡単なことです。
誰が負うのか、はっきり書けるなら端的に書けばいいだけですから。

[534: 匿名さん]

答えは簡単です

解散するのは特定目的会社だけですので
クレセントハイツが瑕疵担保責任を負います

特定目的会社の意味と売主がなぜ２社かを
よく調べてから質問しましょう

[535: 匿名さん]

管理組合の理事は頭痛に悩まされそう。

[536: 匿名さん]

より正確には、クレセントハイツグローバルセールスという日本法人が負います。
この会社は資本金の額は公開していますが、財務諸表など決算書類は非公開です。

ちなみに米国の親会社クレセントハイツにはこの物件の瑕疵担保責任がない点に留意。
あとは各自の判断です。

[537: 物件比較中さん]

…だったら不安。

[538: 匿名さん]

リーマンショックで日本法人もどうなるか・・・

[539: 匿名さん]

日本のデベ全体にいえることだね

[540: 匿名さん]

一般化しすぎないように。
日本全体のことを言っていたらどこのマンションも買えませんが、
数多くの物件から「より消滅リスクの少ない売主の物件を選ぶ」のは、通常程度の注意力を備えた購入希望者なら当たり前。

[541: 購入検討中さん]

>>540さんは、クレセントハイツグローバルセールスが「より消滅リスクの高い売主の物件」
みたいな言い方をされてますがなにぶんシロウトなもんで以下について教えてください

①日本のデベ（例えば減収減益が目に見えているような）とどう違うのか？

②消滅リスクが高いと思う要因はなんなのか？

③売主の不安というのは瑕疵担保責任だけの不安なのか？ほかにどういった不安材料があるのか？

[542: 540]

お答えします。

①上場しているデベの経営状況については、減収減益かどうか等の「事実」を誰でも確認でき、その「事実」に基づいて自らの責任において「判断」を行うことができます。
この売主は、判断材料となる「事実」が開示されていません。

②私はこの売主の消滅リスクについて特定の結論を言っていません。

③「何が不安材料か」は人による面もあるかと思いますが、私が最も重視している事項は瑕疵担保責任の履行見込みです。

ちなみに姉歯の耐震偽装事件では、瑕疵担保責任を負うべきヒューザーが消滅したために購入者は多大な経済的・精神的ダメージを受けてしまいました。
このような事象の再発を防止するため、国は「住宅瑕疵担保履行法」を施行しましたが、この物件は同法の適用対象外なので、売主が瑕疵担保責任履行不能になった場合の消費者救済措置はありません。（この物件だけでなく、来年１０月より前の引渡し物件はこの点では共通しています。）
私が「消滅リスクの相対的に小さい売主を選ぶことが大事」と考える理由はそこにあります。

なお、私はデベの見極めにあたっては、
「販売部門を自社内で持っているか」
「管理会社を系列に持っているか」
も勘案します。
いずれも「マンション事業に本気で取り組んでいるか否か」の判断材料となるからです。

最後に、繰り返しますが判断は個々の自己責任において行うものです。
「この売主の消滅リスクが高いか低いか」自体をここで論ずるつもりは私はありません。

[543: 匿名さん]

潰れたメーカーやサムスンのＴＶよりソニーを選ぶってことかな？

[544: 匿名さん]

何があっても物件は残ります（ここ重要）

サザンを見ればわかるりますが
サザンの住民は騒いでいませんね。

何故でしょう？

詳しくはＭＲで説明を受けると良いと思います。

ちなみに542はＭＲにすら行っていませんね。
机上の空論です。

[545: 匿名さん]

>>544

この物件は、わざわざMRに行って説明を受けなければ瑕疵担保責任の行方という超重要事項もわからない物件なのですか？
あなたの判で押したような「MRに行けば」という趣旨のレスが物件に対する不安イメージをますます増長させていますよ。

ご存知なら、もったいぶらずにここで端的に説明した方がいいと思いますよ。

[546: 匿名さん]

要は来場して欲しいんですよね♪

[547: 匿名さん]

机上の空論はもう結構です。サザンとは売主が違いますし。

ＭＲでしてくれるという「説明」の内容を書けばすむだけなのにね。
そんな簡単なことが何故いつになってもできないのでしょうね。
客観的に書いている542さんを「机上の空論」というのだから、空論でない明確な説明ができるはずですよね、544さん。

[548: サザン住人]

何があっても物件は残ります（ここ重要）

サザンを見ればわかるりますが
サザンの住民は騒いでいませんね。

何故でしょう？あきらめているから。
めんどくさいよ。売主が逝っちゃうと。

[549: 匿名さん]

とりあえず>>544氏の説明を待とう。

[550: 匿名さん]

まあ誰も使ってない中古と同じと思って買えば？
そう考えたらいいんじゃないの？

中古買う人を否定するわけじゃないでしょ、
ここの掲示板に書き込む人は。