グランドホライゾン・トーキョーベイ3

[大手企業サラリーマンさん]

おかげさまで３スレ目。
千葉県内人気マンションナンバー１にも選ばれました。
引き続き情報交換しましょう。


物件データ：
所在地：千葉県船橋市浜町2-2-3他、千葉県船橋市浜町2-3-35〜37-住戸番号(住居表示)
交通：京葉線 「南船橋」駅 徒歩8分
価格：2648万円-5398万円
間取：3LDK・4LDK
面積：70.78平米-108.99平米

[2: 物件比較中さん]

前スレ>>1005
もうマンション価格も暴落してますし、ご愁傷様というほか無いでしょう。
人気だった筈の、湾岸地区の南船橋駅近物件で、ここまで売れないマンションも珍しいですよ。
といっても、南船橋のマンション全体が苦戦してて、値下げラッシュの真っ只中だそうですけど。
そもそも、こんな埋立地のマンションを買うなんて、無謀だとしか思えないんですけどね。
利口な人は、武蔵小杉とか市川、川口辺りのマンション買いますから。

まあマスコミのイメージ戦略に騙された、可哀想な人々なんでしょうけど。

高掴みしてしまった皆様は本当にご愁傷様でした。

[3: サラリーマンさん]

答えになってないけど。
リーマンとの関係は？
利口なあなたはどこのマンション買うのか教えて下さい。
ぜひ参考にしますんで。

[4: 匿名さん]

>>03

ゴールドマン・サックスなどの上位の証券会社と比較して事業規模や信用面で劣るため、
収益を確保するためには、常に新規事業を探して高いリスクを取る必要がありました。
この結果、元々強みであった、債権引き受けや自己売買ではあまり儲からないため、
不動産投資や証券化ビジネスにシフトしたわけです。
この流れが日本においても、不動産会社への融資になり、
個人投資家に対する擬似ノンリコースローンのようなスタイルでの融資になって、
１００億円ほどまとめて証券化するビジネスになっていたのです。
ほとんど機能しなかった住宅ローンの子会社設立も、この流れの中にあったわけです。
　
このような状況ですから、融資先の不動産会社や個人投資家、
特に不動産会社にとっては、リーマン破綻と言うようなことが起きると、
資金計画に狂いが出る会社もあると思われ、
リーマン破綻⇒日本の不動産会社破綻といった流れも懸念されますし、
そこまでいかなくても、予定していた物件取得ができなくなることは確実で、
どことは言いませんが、マンションデベの中にも、依存している会社はあるので、
日本の不動産に少なからず影響は出るものと予想されます。

http://ameblo.jp/bhycom/entry-10137950134.html

[5: 匿名さん]

売主に金を貸し続ける会社が他にどこにあるか考えてみな。

[6: 匿名さん]

ふむふむ
まさに買いということですな
もしかしたら更に値引きがあるかもしれない

物件はまったく変わらずそこにあるわけですからね

[7: 匿名さん]

>>4
買い手にとっては好都合。

躯体の保証は長谷工さえ潰れなければ問題なし

[8: 匿名さん]

５は証券化ビジネスを勘違いしています

[9: 匿名さん]

>>08は証券化ビジネスが
打ち出の小槌のように
何でもカバーできると思っているんだろう

マンション売るにも日銭がいるんだよ。

売れ残ったマンションの管理費・修繕積立金、その他販売管理費
月々凄い額だぜ。

[10: 匿名さん]

9はフージャースのビジネスを理解していないな

[11: 匿名さん]

フージャースといえば、明日から株価も爆下げか？

[12: 匿名さん]

あとゼファーからの
売却が全て完了しているという点も理解できてないらしい

[13: 物件比較中さん]

単純に債権が横に流れるだけじゃないの？

[14: 匿名さん]

建設株はこの辺から買い時ですよ。
もちろん銘柄によりますが。
長谷工はそろそろ買ってもいいかな

[15: 匿名さん]

>リーマンが破産しなくてもご愁傷様だと思いますが。
うまい！！思わず笑ってしまった。
座布団１枚！！

[16: 匿名さん]

↑古い

[17: 匿名さん]

ここは、なんかヤバいと思います。値引きつられて手を出さないで良かった。

[18: 匿名さん]

まだまだ下がりそうだね。報道みてると。

[19: 匿名さん]

担保価値がないので、うちの銀行も融資先として不適扱いです。

[20: 匿名さん]

自宅内銀行ですか？

[23: 不動産購入勉強中さん]

リーマン・ブラザーズとの関係はここにありそうです。まさかリーマンまで破産してしまって、恐ろしいですね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46750/res/291-291

詳しくご存知でしたら失礼ですが。
グランドホライゾンにおける
分譲マンションの証券化スキームの理解を助けて差し上げます。

[1] 特定目的会社（ＴＭＫ）がオリジネーター
　（不動産等の原所有者）から不動産等を譲受けます。

[2] ＴＭＫは、オリジネーターに対して支払う
　　売買代金の資金を調達するため、リーマンブラザーズ
(LB)より,ノンリコースローンによる借入れをしています。
　　LBは抵当権者となります。

[3] ＴＭＫは、不動産の売却収益（の一部）をLBに返済します。顧客への引渡し時にLBが設定した抵当権は抹消されます。

このスキーム上、分譲マンションの売主がＴＭＫとなります。
ＴＭＫを組む理由は、税務・会計上のメリットがあるためです。

日本では宅建業法上売主にアフターサービス責任が義務付けられているので
TMKが単独で分譲MSの事業主になることはありません。

グランドホライゾンの場合TMKとCH株式会社が事業主となりますので、
分譲マンションの顧客がペーパーカンパニーから物件を購入するというのは誤った理解です。

共同事業主のCH社も、LBとの関係を考えれば安易な撤退はできないでしょう。
（これは憶測ですが）

正しくご理解いただければ幸いです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46750/res/292-292

だから売主は強気なんですね。
詳しい説明ありがとうございました。


http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46750/res/293-293詳しい説明ありがとうございます。
ここを買うことによって海外の会社が儲かるなんて日本経済に良いことなのか？
ちょっと疑問になりました。
結局、高値売りしてうまくいっても仕入れ値より高く売れたので儲かり、もし売れなければＣＨジャパン社とＴＭＫが撤退、破たんしても資金はＬＢから調達しているということなら損はなく、抵当権を持っているＬＢもまた売却するだけなので損はない、ってところでしょうか？
となるとゼファーの資産を安く買い叩いた、外資２社のタッグが儲かったってところですね。

経済にそんなに強くないのでこんな感じの理解でよいのでしょうか？

[24: ビギナーさん]

結局、
その抵当権をもってるLBが破産したところで
われわれ消費者には
何のデメリットもないということですね

[26: 匿名さん]

Crescent Heights GSの第1号プロジェクトがここだったわけだが、
第2号プロジェクトは都内だって言われていたけれど、リーマンが潰れて
その話もチャラになったんだろうね。

デベロッパーはマンションを作って売っての繰り返しだが、
この会社は今後、どうやって利益を上げて
会社を存続させていくつもりなんだろうか？

この第1号プロジェクトでＴＭＫの出資者に大損させて信用を失い、
さらにリーマンがなくなったので、
続く資金の出し手が全くいないだろう。

第2号以下の引き続くプロジェクトを打ち出せずに休眠では、
倒産と変わらないしね。

[27: 匿名さん]

もはや言いがかりと屁理屈だけですね↑

[28: 匿名さん]

ネタがなくなってきたのでしょう

[29: 購入検討中さん]

私、来週契約します。
待てば今以上に下がるかもしれないけど、
いざ部屋を気に入ると、無くなるのが怖くなった。

今後の下がったとしても、差額は選択権を得た分の費用と考えれば
少し我慢できる。
あと、サザンと同価格であることを考えると高値感はそんなにないし。

他の検討者さん、ひと足お先に飛び込みます。
また、近況書き込みます。よろしく。

[30: 購入検討中さん]

「今後の下がったとしても」ではなく、
「今後も下がったとしても」の間違い。

訂正です。（わざわざ書かなくても良かったかな）

[31: 匿名さん]

23さん
リーマンブラザーズは日本の破産法で言う「破産」ではなく
連峰破産法第11章（チャプターイレブン）だってよ。

経営破綻には違いないが、私たちのイメージする「破産」
と違います。念のため。

債権者が経営破たんしても、
売主困らないんじゃないのかなあ。
よく分からないけど。

[32: 匿名さん]

困らないかも知れないけど…不吉。不動産買うのに何やら怪しいのは嫌だ。

[33: 匿名さん]

＞担保価値がないので、うちの銀行も融資先として不適扱いです。
ここを買おうとしている人には銀行が融資をしてくれないということでしょうか？

[34: 匿名さん]

せっかくのマイホーム購入に関係会社何社も倒産のケチがついた物件をわざわざ選ぶのは、自分も不幸せになりそうで微妙です。
投資用に購入する人々には、下がれば下がるほどおいしい物件になって行くのかもしれませんが。
でも、値下げ価格には惹かれますよねぇ。

[35: 匿名さん]

りーまんなんてかんけいないじゃん

[37: 匿名さん]

アメリカのリーマンブラザーズが破綻しました。
アメリカ証券第４位だったとおもいますが、
すごいことになりました。
日本もけっこうダメージを受けると思います。
意外ですが、ネット関連企業や不動産関連企業などは
外資系から資金調達を受けていることが多いのです。
リーマンブラザーズもたしかいくつかの企業には
確実に資金提供していたはずですから、
早い時期になんらかの余波が来るはずです。

[38: 匿名さん]

長谷工やばいな。総崩れだな

[39: 匿名さん]

１００円切ったね。長谷工も飛ぶのか…。

[40: 匿名さん]

グランドホライゾン東京ベイ第３期ついに２戸の販売に成功
「住宅情報マンションズ」（2008年9月16日号）

2008年9月16日号の首都圏版「住宅情報マンションズ」は、
グランドホライゾン東京ベイ先着順第３期（9月7日販売開始）の
販売戸数が当初の３７戸から２戸減って３５戸販売中であると報じた。
グランドホライゾン東京ベイでエンドユーザーへの販売が実数で
確認できたのは久しぶりのことであり、「３割近くの値引きが
エンドユーザーに大きなインパクトを与えたのは間違いない。」
と事情通は語る。

「これで完売に向けての大きな一歩を踏み出しました」
（セールスパビリオン担当者）と関係者も胸をなで下ろしている。

10日かけて2戸の販売という怒濤の売れ行きが明らかになったことで
マンションパビリオン来訪者中の野次馬率が明らかになったことについて
関係者は改めて衝撃を受けているという。

契約者の一人は「大変な売れ行きだし欲しい住戸がなくなっちゃうといけないので
契約を急ぎました、もっとも、なくなってしまうのは売主さんかもしれませんが。」
とにこやかに笑ってみせた。

[41: タナカス]

>>40
超ヒマなんだね。

[42: 購入検討中さん]

４０先生へ

広告記載戸数３７→３５戸へのあげあし取りのためだけにたいそうなシナリオ、

ご苦労様です。

[43: 匿名さん]

＞10日かけて2戸の販売という怒濤の売れ行きが明らかになった・・・
これって怒涛の売れ行きなの？
これだけ下げてこれしか売れないって販売超不振じゃないの？

[44: 入居予定さん]

高層階を契約しました。
今後の値下げなどが話題になっており迷いましたが
気に入った間取りの気に入った階数を購入できるので決めました。

気になった点はやはり人の対応です。
関係者の方が見ておられるのならば是非チームでお話し合いをしてください。
営業の方にしてみればいくつも売る中での1戸かもしれませんが
私たち契約者にしてみれば何千万もの大きな買い物です。
質問にの回答を忘れていたり、約束の連絡もこなかったり
問題点に対して軽く受け止めすぎの感があります。

前後左右の他のテーブルでの商談を気にもかけず自分の担当顧客のことしか見えず
大きな声でセールスをし、売りたい棟以外をけなしたりみっともないです。

販売代理ということで自社物件の販売時よりもモチベーションが下がっているのか
契約社員だというお気楽さなのかわかりませんが
社会人として最低限のルール、マナーは守り身につけて頂きたいと思います。

[45: 申込予定さん]

迷いに迷いましたが、購入することにしました。
「値下がりの可能性」と「気にいった部屋がなくなる可能性」を天秤にかけて、このへんが決断のしどきかなと。あとは5000円の駐車場がほしいので。
上に営業について書かれている方がいましたが、うちについた営業は可もなく不可もなくって感じでした。ただ、別テーブルで1本調子で大声でしゃべっている何人かの営業は、確かに気になりました。近くの他物件をけなしたり、聞き苦しい点はありましたね。

あと気になった点は、「サザン並みの価格にしました」っていう決まり文句です。
それって「売り出し時のサザンの価格」ではなく「不動産のプチバブルがはじける前のサザンの中古価格」でしょ？他スレにあったこのサイトで見ると、うちがほしい部屋は、まさにサザンのこの時期の中古価格坪単価×坪数でした。
間取りを選ばなければ、待っていればきっともっと下がるんだろうな…。

http://www.a-lab.co.jp/product/chuko_price_chiba.html

[46: 物件比較中さん]

>23さん
つまりは法律で「売主に瑕疵担保責任を負わせるため」に特定目的会社（将来は清算される）だけが売主でマンション分譲が出来ないということですよね？だから日本法人を作った。その日本法人が資本金1000万円の会社だから不安。瑕疵担保責任は売主、長谷工関係ないからやっぱり不安。

[47: 匿名さん]

↑アンカーもまともにできないのかよ
　読むのめんどくせえ

[48: 匿名さん]

ここは究極的には長谷工物件です。
売主はクッションであり事実上関係ありません。

木村建設とヒューザーの関係と同じです

[49: 匿名さん]

そんなことはない。法律上、瑕疵［マンションの不具合］があっても長谷工は一円も払わなくていいんですよ。売主じゃないので…。

[50: 匿名さん]

だったら木村建設は潰れない。