グランスイートブルーってどうですか？

[物件比較中さん]

グランスイートブルーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.gs-blue.com/

物件データ：
所在地：千葉県千葉市中央区中央港1-205-2他
交通：京葉線/千葉みなと 徒歩8分
価格：未定
間取：3LDK-4LDK
面積：71.22平米-100.15平米

【公式ＨＰのＵＲＬが未記入でしたので、修正しました。管理人 2008.11.3】
【公式ＨＰのＵＲＬ及びスレッド名を修正しました。管理人 2009.10.18】
【タイトルを公式物件名に変更しました。管理人 2010.10.4】

[928: 契約済みさん]

安い駐車場はほんの数台分、それも奥まった場所の狭いところだけなので比較対象になりません
平均は６千円でしょう
この６千円がバス＋コンシェルジュ＋丸紅ブランド代ですね
機械式駐車場じゃない分、普通で考えれば費用はかからないので、
いくらかは修繕または管理費に回せそうですが、
これもカメラでのセキュリティー代とかいう名称で管理会社に吸われるかもしれませんね。

[929: マンション比較中]

>平均は６千円でしょう

契約済さんの情報を反映して試算しなおします。

グランスイートブルーでは、
（19,800 + 9,830 + 6,000）/ 100.15 ≒ 356 円/㎡

この数字をどう判断すればいいのか、試算した自分にもわからなくなりました。

>これもカメラでのセキュリティー代とかいう名称で管理会社に吸われるかもしれませんね。

話の流れ的に駐車場のカメラについて話されているのだと思いますが、
管理会社に吸われる意味が理解できませんでした。お教えください。

こちらのマンションは駐車場も管理人のいる部屋のモニター監視でなく、
セキュリティー会社へのオンライン監視なのですか？
先進的なマンションですね。すごいじゃないですか。

車上荒らしにあった苦い経験があるので駐車場で異常あれば急行してくれるシステムだったら、
その料金は文句なく払います。

[930: 契約済みさん]

確かカメラはオンライン監視ではありません。
>これもカメラでのセキュリティー代とかいう名称で管理会社に吸われるかもしれませんね。

たとえとして書きましたが、すでになんらかの費用として計算されているかもしれないということです。
ここの駐車場は直置きなのでカメラと立体駐車場以外はほとんどコストはかからないと思います。
そして浮いた駐車場代が余剰分として修繕積み立てなどにまわされるということならば一安心ですが、
マンション管理が駐車料金も含めた金額での運営が前提ということも考えられます。
これは販売側に聞かないとなんともいえませんね。

[931: 匿名]

>929さん

>グランスイートブルーでは、
>（19,800 + 9,830 + 6,000）/ 100.15 ≒ 356 円/㎡
>ウェリスガーデン千葉みなと公園
>（10,700 + 6,790 + 14,000）/ 89.7 ≒ 351 円/㎡

確かに、総経費は上記の通りですが、『㎡あたりの管理費』は、下記の通りです。
グランスイートブルーでは、
19,800 / 100.15 ≒198 円/㎡
ウェリスガーデン千葉みなと公園
10,700 / 89.7 ≒ 119 円/㎡

グランスイートブルーは駐車料金が割安なだけで、管理費はめちゃくちゃに高いんです。
通学用送迎バスやコンシェルジュのサービス等の運営費が割高なんですよ。

…また、全然話しは変わりますが、そもそも、今後修繕積立が上がっていくのに、ローンの他に月に（19,800 + 9,830 + 6,000）＝35,630円 を払えることがすごい。
広い部屋を買うことができる方は、相当高収入なんですね。

[932: 契約済みさん]

通学バスが問題になっているように、駐車場代が安すぎるのも問題ありそうです。

せめて、現状平均の「6千円」をウェリスガーデン千葉みなと公園最安「1万円」程度に値上げすることも考えましょう。

[933: 契約済みさん]

ウェリスガーデンはたぶん機械式か地下に車を置いてるのかな
それなら高くてもしょうがないでしょう
機械式はコストがかなりかかるため料金を高くしないと維持できないから。
管理費の不足分を補うために駐車料金を上げるのもちょっと問題ありですね。
管理費は部屋の広さごとに負担額が変わりますが、駐車場式だと一律になるからです。
車を持ってない人は負担しないということにもなるし。
ここは販売時、部屋の値段が倍以上違いますから、もちろん経済力も全く違うわけで、
費用負担についてもさまざまな反応があると思われます。

[934: 物件比較中さん]

新しい住宅に住む、感動、なれる、飽きるっていくなかで管理費だけがずっと高くついていくのは辛いなあ。

[935: 契約済みさん]

駐車場の利用価値として機械式と平置きとを比較した場合、どちらが高いのでしょうか？
どちらが駐車場代が高いですか？
市場価格に見合った料金にすべきなのは当然なのではないのですか？
機械式は、確かに維持コストがかかる。しかし、平置きはそれ以上に、土地代の初期コストがはるかに高い。
平置き駐車場は、機械式とは比較にならない高い価値があるんですよ。

駐車場代を市場価格に見合った価格にすることは、利用者負担の観点から見ると、通学バスを有料化することと全く同じ意味になるとは思いませんか？

[936: 契約済みさん]

ウエリスガーデンに比較すると、駐車場代がずいぶん安いですね。
確かに、駐車場利用者は駐車場代を負担することになりますが、その支払代金が大幅に市場価格を下回っているとしたら、支払代金と市場価格との差額分を他人に負担させて「無料」で利用していることと同じです。
仮に、千葉みなとの駐車場代が機械式で1万円なのだとしたら、平置きは1万5千円ほどの価値があるでしょうか。（実際の相場もその近辺のようです。）それを6千円で済ませているのだから、駐車場利用者は月々9千円の利益を得ていることになります。
しかし、通学バスについては1回100円など無理のない金額を提示している方も多いですし、駐車場代も相場より安い1万円程度でちょうどいいと思います。

通学バスを利用しない世帯に不公平にならないよう通学バスを有料化するというなら、駐車場を利用しない世帯に不公平にならないよう駐車場代もまた市場価格を調査した上でそれに見合った金額にすべきです。

千葉みなと駅の月極駐車場料金例
http://www.tokyo-parking.jp/chiba/line11326/station1132617/cs2.html

[937: 近隣住人さん]

駐車場の代金ですが、

◆千葉マリンコート(立体自走式)
月額1000円〜

◆ブランズ千葉みなと(平置き)
月額4000円〜

ご参考までにどうぞ。

[938: 契約済みさん]

当初の契約通りに、管理運営が進むのであれば駐車場代の高安についてあれこれ言うつもりはありませんが、通学バスについてはどうやら入居後に住民主体で結成される管理組合において「利用者負担」の原則により有料化される見込みが高そうです。それならば、同じく駐車場代も「利用者負担」の原則により市価にしてもらいましょう、私が支払ったマンション価格に駐車場の価格が含まれているのですから、利用者には当然、月々負担してもらいましょうというのが、私の言い分です。
一方的に犠牲者になるのはごめんです。

[939: 契約済みさん]

千葉みなと駅の駐車場料金の目安って、駅までもっと近いところじゃないの？
ここだとちょっと距離があるからその値段は現実的じゃないですね。

バスの利用を望めない世帯からすれば、駐車場の管理だけに駐車料金が使われるなら値上げしても大歓迎。
駐車料金できっちり管理するなら入り口もしっかりゲートができて、
常駐ガードマンも雇えそうです。車上荒らしの心配もないし。
もちろん子供バスは子供もち世帯だけで運営するという話ですよね？
バスの定員×２で割っても一人月５千円以上はかかります。
人数が少なくても知ったことじゃないからその案に賛成。
マンション購入時にバス運営基金を作って、１世帯１００万くらいずつ徴収すれば誰も文句を言わず、
３０年位のバス運営は担保されたのでしょうけど、そんなことしたら子供もち世帯しか買いませんよね。
下手すると子持ち世帯も敬遠しそうです。
結局、売る側に両者ともだまされたということでしょうか。

[940: 契約済みさん]

全くもって、不公平なマンションです。
子ども・車の双方を持つ世帯が一番得で、双方を持たない世帯が一番損をすることになります。
改善が必要です。
335世帯の意見を調整することは大変難しいと思いますが、最終的に票決で決着させていくしかないんでしょうね。

[941: 物件比較中さん]

>940
確かに取り方によってはこう言う意見は的を得てるかもしれないがそんな事を言っていたらキリが無いと思う。
ただ正論だと思えてしまうから今後も揉め事は絶えないでしょうね。

[942: 契約済みさん]

こうなってくると、どの入居者にどのタイプが多いか気になってきます。
自分と違う立場の入居者が多い場合、総会で次々と意に沿わない決定がされて、想定とはかけ離れた生活になる恐れがあります。
恐らく、下記３項で意見に相違が出てくるのでしょう。
特に、子どもがある世帯・車を持つ世帯が過半数を超えているかが気になります。

１．子どもの有無
２．車の有無
３．収入の多寡

[943: 契約済みさん]

仮に、総会で駐車場代値上げが可決された場合、当然に投票者には車を持たない人が多数を占めたということでしょうから、値上げ分の運用についての投票が行われた場合、駐車場の管理だけに使われるという決定がなされるわけがありません。また、同様の理由で近隣相場に縛られることなく、高い金額になる可能性だってあります。
投票に参加するであろう住民の構成比がどうなるか、見ものですね。

[944: 契約済みさん]

誰かが言っていたように、売れ残りがたくさん出て、売主票により現状維持が継続されるほうが、はるかに平和を保つことができるような気がします。

なんにせよ、仮に「改善」がなされた場合、利益を得る人と不利益を被る人が出てきます。
契約しここに住むと決めた以上、そう簡単に他に出て行くわけにもいきません。
長く付き合うことになる住民同士が険悪にならないよう尊重し合うべきはないでしょうか。
数十年後に、購入時には考えられなかったような特殊な状況に陥った場合にのみ、「改善」を図ることを検討すべきと思います。

[945: 匿名さん]

さかき先生の買ってはいけないマンション千葉県の最新版に堂々と載ってるよ。

[946: 契約済みさん]

場所的に車所有者が半分未満って事はありえないでしょう。
たぶん９割以上が車所有者です。

子供がいてもバスに全員賛成とは限らないですよ。
売主票が多数という状態はバスのコスト以上に物件の価値が下がっている状態でしょう。
売れ残りの割引率は最後は２割３割になるでしょうから、
自分より金を払っていない人がより広い部屋に住んでいる状況も考えられます。
まあなんですか、このマンションオワタっていう状況を期待しているわけですね。

[947: 契約済みさん]

バスに関しては、下手な提案をすると刃傷沙汰になりかねないことはわかりました。
さすがにここを見た方は改善しようなどと思わないでしょう。
こういう方が確実にいることが事前にわかっただけでもよかったです。

[948: 匿名はん]

共用施設である駐車場を全戸で維持管理するのは当然で、
しかもここは全戸数の駐車場区画（平置きと自走式）が用意されているのに、
わざわざ市価に合わせる方がやり過ぎ。

市価は土地代や経営者の利益分も含まれているけど、マンションの共用部の土地代は購入時に支払い済。共用部の固定資産税などの税金は持分負担。
だったら、ここの駐車場料金なんてほとんど無料でもいいくらいですが
受益者負担として駐車場利用料を支払うのは納得できるしょう。

では、なぜここは平均６千円もするのか？
それは管理会社が運営費という名目で管理費に組み込もうとしているからですよ。
周辺マンションの駐車場代は安いですよ。（機械式は維持費が高いので別）

買った人は、入居したらまずは管理内容の精査をすべきで、管理に無駄はないか調べる必要があります。
委託費用はかなり割高なはずです。無駄なサービスもあるかもしれません。
バス運行内容の変更（料金制度の導入等）などはその後でいいと思います。
まずは、管理会社に問いただすことが必要でしょう。

検討中の人は、管理内容にも納得されてから購入された方がいいかと思います。

[949: 匿名]

うちのマンションの場合、駐車場代は駐車場及びマンションの修繕積み立てに充てられてます。
ちなみに船橋、平均8千円。

[950: 匿名さん]

なんだかんだいっても、注目度は高いね。
すぐ完売するよ。

[951: 匿名さん]

>>945
レポート紹介のホームページを見つけました。

◯淳司のマンションレポート017
徹底分析
千葉・茨城の大規模マンション
全１８物件
【2011年1月】

”このエリアで「買ってはいけない」物件が減少したため、
販売中のほとんどずべての大規模マンションをカヴァーしたことです。”
と書いてありますよ。
買ってレポートを読めということでしょうね。

[952: 匿名さん]

951です。

ttp://sutekicookan.com/千葉県/千葉市/中央区

マンション版Wikipediaみたいですね。

グランスイートブルーはまだ前の名前「HORIZON　AZUL(オリゾン　アスール)」
となっています。

[953: 匿名さん]

海を見ながらブランチ。サイコ～！

[954: 匿名さん]

ポートタワーの客からじろじろ見られながらのブランチですか。
見られることに抵抗が無い人ならいいでしょうけど、
俺には無理。

[955: 契約済みさん]

>市価は土地代や経営者の利益分も含まれているけど、マンションの共用部の土地代は購入時に支払い済。共用部の固定資産税などの税金は持分負担。

敷地に占める駐車場部分の土地共有持分について換金して返金してもらいたい。さらに、その固定資産税まで払わされてはかなわない。使わない者にとって、駐車場は無用の長物です。
車所有者の数は、駐車場に停められている車の数を数えれば簡単にわかります。明らかに、少ないことがわかれば値上げの提案をする意味が出てきます。

[956: 契約済みさん]

いやいや、色々と議論が交わされていますが私は現状あるがままで契約をしたのでこれから変わる事は良いとは思えません。

この条件で気に入らないのなら購入しないで下さい。
後後面倒ですから、

[958: 匿名さん]

>>951=>>952です。

>>955>>956
マンション住まい、個人の意見は通りづらい面もありますから注意が必要ですよ。

>敷地に占める駐車場部分の土地共有持分について換金して返金してもらいたい。さらに、その固定資産税まで払わされてはかなわない。使わない者にとって、駐車場は無用の長物です。

区分所有法、一度目を通されたがよろしいかと。

>いやいや、色々と議論が交わされていますが私は現状あるがままで契約をしたのでこれから変わる事は良いとは思えません。

マンション管理組合の運営は住民（区分所有者）の多数決ですべての物事が決まっていきます。
総会で規約や使用細則が変わると決まれば従うしかありません。
それがご自身の意に沿わないことであってもです。

とはいえ、ここはインターネット上の掲示板。
なにか言いたい人が書き込む場所。
現実では、住民は波風立てずに穏便に暮らしたい人が多いはずです。
特にマンションは周りと関わりを持ちたくない人も少なからずですから。

>>956さん、大丈夫ですよ。
ここはいろいろ言える場所だから嫌なことも目に付いてしまいますが、
実生活となれば何も変わらない公算大です。

[959: 契約済みさん]

みんなが幸せになる改善であるなら意味があるけど、ここで語られる改善はどれも「誰か」が損をする改善。
だから、言い争いになる。
竣工もしてないうちから、この調子だから実際の入居後はきっと大変なことになるよ。
ここを読んで、マンション自体についても問題ありそうなことがわかったけど、もう既に契約済み。
手付けを放棄するわけにもいかないし、もう覚悟をきめるしかないよ。

[960: 契約済みさん]

>区分所有法、一度目を通されたがよろしいかと。

言葉が足りなかったようですね。下記のように言いかえます。
わざわざ言葉を付け足さなくとも理解できると思いましたので、あえて簡単に書いてしまいました。すみません。

敷地に占める駐車場部分の土地共有持分について換金して返金してもらいたい気分だ。使わない駐車場分の固定資産税まで払わされるのは仕方がないとしても気分が悪い。使わない者にとって、駐車場は無用の長物です。
車所有者の数は、駐車場に停められている車の数を数えれば簡単にわかります。明らかに、少ないことがわかれば値上げの提案をする意味が出てきます。

[961: 匿名さん]

こういう掲示板で書き込みしている人の素性なんて自己申告だから当てにならないから、入居後に問題山積みになるなんて心配しなくていい。入居後は住民自身で話し合いして運営していくんだから、今問題にされてる
スクールバスだって子供が少なくなったり、管理費が大幅に不足したり、公的なバスルートが便利になったら変わることもあり得るけど
すべて所有者間でのしっかりした話し合いが前提だから
今から心配しても仕方ない。自分は部外者

[962: 契約済みさん]

>とはいえ、ここはインターネット上の掲示板。
>なにか言いたい人が書き込む場所。
>現実では、住民は波風立てずに穏便に暮らしたい人が多いはずです。
>特にマンションは周りと関わりを持ちたくない人も少なからずですから。

穏便に暮らしたいし、穏便にマンションの建設を楽しみに待っていたい。
たとえ、匿名でなんでも書ける場所であっても、わざわざ波風立てるようなことを書くひとの神経がわからない。（アンチ派なのか！？）
癖のあるひとが入居者に多いということは間違いないね。

[963: 契約済みさん]

>入居後は住民自身で話し合いして運営していく

契約時に決まっている内容に関して、「改善」の名の下に他のひとの立場も考えずに自己主張をするようなひとが多いと苦労するのは目に見えています。
たとえ、インターネット上の掲示板であっても、自分と違う立場のひとに対する思いやりはに必要なのではないでしょうか？
最初から、『スクールバスだって子供が少なくなったり、管理費が大幅に不足したり、公的なバスルートが便利になったら変わることもあり得る』と主張なさっていたなら、ここまでこじれることはなかったと思いますよ。

[964: 匿名さん]

みなさんそういう風に主張されていたと思いますけれど？

[965: 匿名さん]

>>963
バスの件だって今子供が小さくて、通学に必要な世帯でも
何年かすれば不要になるときもきます。
中学になれば近いし。
そういうときに自分がバスに対してどういう考えになるか。
予測がつくようなつかないような。
今そういう子供のいない世帯と同じような考えになることもある。
だからお互いに思いやりを持つということは
お互いの立場に言えることです。
ここまで大規模マンションなら子供の数も多いでしょう。
入居後かなりの期間必要になることは予測できます。
お互い自分の立場を主張するのみでなく、入居後はいろいろな
方策を考えていくべきでしょう。
住環境を作り上げるのは住民です

[966: 契約済みさん]

>965さん
963です。965さんのおっしゃること、ごもっともだと思います。
貴方のような方ばかりが住民でいらっしゃるなら安心なのですが。

話し合いの結果、様々なことを決めて運営していかなければいけないのに、いままでのやりとりのなかで、もしかしたら話し合う余地すらないひとばかりなのではないのかと不安な気持ちになりました。
とりあえず安心しました。ありがとうございます。

[967: 契約済みさん]

>No.964 by 匿名さん 2011-01-08 15:45
>みなさんそういう風に主張されていたと思いますけれど？

よく読みなさい。

No.824 by 契約済みさん
2010-12-26 00:30
本当にに先のことを考えるならバス費用も含めて見直ししないと後で泣きを見るのは入居者ですよ。
一般のマンションより高いことが予想されるここの修繕費用だけど、
５年後くらいから徐々に値上がりしていきます。
塩害＋免震構造のメンテナンス費ってのが通常のマンションに上乗せされるからね。
１０年目以降、子供も大きくなるのにローン以外に月に５万とか払えるのか？

No.832 by 契約済みさん
2010-12-26 12:18
そもそも管理規約って案でしかないのでは。
最初に反対多数なら成立しません。
バスやコンシェルジュがいらないという意見が多数なら最初からいません。
コンシェルジュといっても時給1000円程度のアルバイトで、費用はその何倍も請求されるでしょう。

No.851 by 契約済みさん
2010-12-27 20:36
子供バスは無料じゃないですよ。
管理費という大袋に入ってわからなくなっているかもしれませんが、
利用者と利用しない人による補助によって成り立ちます。
既存のものが最初から用意されていてそれを利用するだけなら問題には成らなかったと思いますが、
費用負担はずっと続きます。
実際どうなるかわかりませんが、規約上は過半数の賛成があれば廃止にできるのでは。 実質他人にも負担してもらうのを権利だ権利だというのもなんだかなあという気もします。

[968: 匿名さん]

>>958です。

ここは売主の売り方が下手なんですよね。
誰かの投稿に書いてありましたが、いずれ住民間でこじれることを見越した上での悪意すら感じますね。

通学バスはあってもいいんですよ、小学校までは距離もありますし、通学路には車の往来で危ない箇所もあるでしょうから。
低学年の子がいるご家庭は安心できますので、大いに結構だと思いますよ。
でもね無料はマズイでしょうよ。
マンション住民の家族構成は様々。使わない世帯もいるのは明らか。
公共サービスすら有償は当たり前のご時勢で、一マンションが小学生のために通学バスを利用料徴収無しで自主運行。
どんだけ人が良いんだ、このマンションの人たちは？
少額でもバス利用者からその利用料を頂けば（潜在的な）不公平感は軽減されるのに。

売り手の本心は、購入者本位ではなく、「小学校が遠いし、その理由で敬遠されると売れなくて困るから」なんでしょう。
他にも管理員が一人だなんて、これだけの大規模マンションではあり得ない異常なことです。
駐車場代は自走式平置き式を備えた周辺のマンションと比較しても割高で、おそらくそのほとんどは管理予算に組み込んでいるはず。

こんなことやってたら売主は信用を失いかねません。
たかが無料通学バス、さほど重大とも思っていないでしょうが。

ここは先々の管理組合がしっかり運営しないと、管理会社やその親会社（売主）にいいように操られかねません。
管理会社や売主の言いなりにならない、主導権は自分たち（管理組合）が握る。
そして素敵なマンション暮らしを楽しまれてください。

[969: 匿名]

ここは、最近のマンションでは当たり前の設備がほとんどオプション扱いですね。
おまけに、砂埃と塩害があるのにスロップシンクもない…。ベランダ掃除が大変そう。

[970: 匿名]

↑余計なお世話。おまえ、買わねーだろ

[971: 物件比較中さん]

>969
逆を言えば、当たり前の設備が無くても勝負出来る優れたところがあるんですねこのマンションには。
眺望かな？

[972: 匿名さん]

いまどきディスポーザや床暖がない新築マンションもめずらしい。
ほとんどをオプション扱いにして、物件を安く見せかける戦略ですね。

眺望がウリ？？
工場の煙突しか見えないのに。特に北西棟は日当たりも眺望も残念な感じ。

[973: 匿名]

工場からの排ガス、すごいんだろうな。
京葉工業地域だもんね。

[974: 匿名]

うちはディスポーザーや床暖はいりません。故障したらお金かかりそうだし、ストーブで十分です。
ベランダだってバケツがあれば掃除できますし。

すべてオプションのほうがいいです。必要なものって家庭によって違いますから。

[975: 匿名]

↑まあね。でも床暖温かいよ〜。

[976: 契約済みさん]

>967
それは全部私の書き込みです。
私はバスの廃止を望んでいるわけじゃないです。
ただ、バス費用の一部負担すら絶対拒否という姿勢がちょっと理解できなくて
こちらも極論として書きました。

[977: 匿名くん]

子供は地域で育てるものです。
バス運営費なんて住民で割れば微々たるものじゃないですか。