グランスイートブルーってどうですか？

[物件比較中さん]

グランスイートブルーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.gs-blue.com/

物件データ：
所在地：千葉県千葉市中央区中央港1-205-2他
交通：京葉線/千葉みなと 徒歩8分
価格：未定
間取：3LDK-4LDK
面積：71.22平米-100.15平米

【公式ＨＰのＵＲＬが未記入でしたので、修正しました。管理人 2008.11.3】
【公式ＨＰのＵＲＬ及びスレッド名を修正しました。管理人 2009.10.18】
【タイトルを公式物件名に変更しました。管理人 2010.10.4】

[868: 契約済みさん]

最後の落とし所としては、867さんのご意見が妥当でしょうね。
ただ、その結論に達するまでには時間がかかるはずです。というか、時間をかけてもらわないと困る。
私をはじめとする子持ち世帯は、無料スクールバス（注．管理費に含まれる）があることで安心してここを購入しました。簡単に、「有料化」できると思わないでください。

[869: 匿名さん]

登戸小学校までは大人で徒歩３０分くらい？
子供で歩ける距離ではないですね。バスの
必要性はわかります。
朝、下校時とバスは何便くらいでるのですか？
バス会社に委託していくのですか？
民間のバスルートをこのマンションと学校を入れて
もらえないのですか？バス会社に委託した時
年間経費はどのくらいかかるのですか？
千葉の過疎地域では小学生のバス通学は普通です。
８６７さんの意見は無理のない解決策だと思います。

[870: 近隣住人]

近くのマンション(マリンコート・サンタクス・ブランズなど)の子はみんな頑張って登戸小まで通ってますよ。

バス送迎は売主が大規模であることから売りやすくしただけの『宣伝文句』に過ぎず、結局のところは住人間ですべて背負うわけです。

売主側の「売る仕掛け」により住民間でいざこざがあったりするのは、見ていて非常に腹立たしくもあります(売主に対して)。

挙げ句の果てには、有料化断固反対の意見まで挙がり、先行きの不安ばかりが募ると思います。契約者は、現段階ではどうすることもできるはずもなく、入居後のバス運行の方向性の意気込みを書き合うことしかできません。

今更後戻りはできず、バスは間違いなく走り出すわけです。

私は近隣住人ですが、みなさんの意見を拝見し、売主の都合による置き土産に憤りを感じました。

[871: 匿名さん]

まあ、高い買い物だから、
そのへんのからくりを考えながら購入しなきゃだめって事だね。

最終的には、みんなで割り感が筋だね。

子供がいないから払わないは大人げない。

そんなん言ったら１階でエレベーター使わないから管理費安くしろって言うのかね？

[872: 契約済みさん]

千葉みなとと千葉駅を結ぶ路線のバス停をマンション前に作ってもらって、路線バスのルートを若干変更し、
さらに朝は増便するといったことは出来ないのでしょうかね。
増便分の費用負担はマンションから出すにしても圧倒的に費用はかからないし、
専用バスにかかるだけの費用を増便分に向けるならば本数も増え利便性も上がり誰も文句は言わないかと思いますが。
ただしバス停から小学校まで多少歩くことになりますけど。

[873: 匿名さん]

登戸小遠いですね。
学校の前の道も狭くて歩道がほとんどない。
バスが路線バスは通ってない道ですよ。
ただし学校の裏側の道は路線バス通ってました。

売主都合(売りやすくするため)のスクールバス。
ほとんど詐欺に近いですね。

[874: 契約済みさん]

発想として、
通学バス通学バスと気持ちは分かりますが発想を変えませんか？
子供の為には生涯の為に利点かなり沢山ありますよ。交通面の不安はあるにしてもなんといっても足腰が強くなります。
更に健康面でも強くなります。
いかがですか？
一流スポーツ選手の中には環境的に厳しい通学をしていた人は沢山います。スポーツ選手を目指さなくても子供が健康であるのはかなり嬉しい事ですよね？

[875: 匿名さん]

定期券の販売は、コンシェルジェがやればいい。有効活用にもなるね。

どなたか書いてましたが、売主には憤りを感じます。
なんでもそうですが「無料」と書いてある裏には、
とんでもないカラクリがあったりするものです。

エレベーターを使わないから安く、という突拍子も無い話も飛び出しましたが
個人の使う使わないは問題にならず、エレベーターはマンションに必要不可欠な設備で、
マンションの資産価値を左右するもの。
大規模高層マンションなのにエレベーターが無いなんて考えられません。
バスはというと必要不可欠ではない。一種のサービスです。
その違いです。

サービスなのだから個人負担もあって然るべき、という意見は至極当然。
そんなことも考えられない売主は・・・です。
それとも、そんなことは百も承知の上で販売優先、
あとで住民間でもめても知らないという姿勢だとしたら
もっと・・・。

[876: 匿名]

先にあったエレベーターの話。
バスは使わないから費用は払わない、という受益者負担の前提で申すと、エレベーターも同様の意見が出る可能性がある、というご意見で、そうすべきだというものではありませんでしたよ。

バスの費用負担のお話は、重要事項説明時にはどのような説明であったのでしょうか？
「無料」というのは、利用の都度の費用負担はないという意味で、住戸全体の管理費用を賄っているという性格のものであれば、バスもエレベーター同様、受益者負担原則には立っていないということになるのしょうか。

いずれにしても、売主に対し事前によくご確認されたほうが懸命ですね。

[877: 匿名さん]

低層階と高層階では購入価格も違います。
同じ間取りでも。
単に眺望だけの差ではないかな

[878: 契約済みさん]

重要事項説明書をまじまじと読んで見ました。
まず特記事項の最初に、買い手側は売主に違約金の請求等を行わない旨の記述があります。
契約時にはんこを押すので内容が変わろうと違約金はもらえません。
で、そのなかにバスの内容がありますが、すでにバス会社は決まっていて、
３年の契約済みらしいです。
月から金まで朝２便、夕３便。運営会社は大新東。（丸紅系ではなく、シダックス系）
４５人乗りみたいなのでマイクロバスではないですね。
契約を３年以内に打ち切る場合は違約金が必要と書いてあります。
月の費用は確実に５０万を越え、高めの業者だと８０万くらい？。（１世帯の負担２千円くらい）

管理人は１名、フロント２名、掃除４名。これで２００万くらい？。（１世帯の負担６千円くらい）

修繕積立金ですが、２パターンあり、安い計画では確実に数年でマイナスになります。
大規模修繕時に不足が生じない高い計画だと、
徐々に支払いが増え１０年ちょっとのところで各戸での支払いは月に約２万５千円前後で、
駐車場と管理費を足すと月の戸別支払いは５万円ほどになります。
まあなんと今の家賃と同じですわ。
うちは１０年ちょっとでローン払いきるつもりだからなんとかなるけど、
バスが必要とか言ってる家庭は子供が大きくなるのに大丈夫？
ちょっと前のマンションはあわせて２万くらいが普通みたいだけど、
わかっていたとはいえだいぶ高いね。
マンションでは修繕費と管理費の滞納が問題になりやすいみたいだけど、大丈夫かなあ。
それが一番の心配です。

[879: 物件比較中さん]

割安な都内物件より東京までの距離が遠く通勤に不便で、駅前には何もない。スーパー・学校も遠い。小さい棟は北西向きで日当たりが悪く、南西タワーも南側に建築物が立つ恐れがある。

上記のような客観的な悪条件の他にも、コンシェルジュやバスなどの管理費用・また塩害対策や免震装置のメンテで維持費用が高い。

よほどの海好きでない限り、契約する理由が見当たりません。
なんにせよ、ここに住むには相当な覚悟と勇気がいりますね。

[880: 物件比較中さん]

正直、まだモデルルームにも行っておらず>>878さんの投稿を読ませてもらっただけですが、
ちょっと驚きです。

このマンションの維持管理は金喰い虫の割には、
手厚い管理という程でもないようですね。

バスは押しつけがましい割には3年以内の解約には違約金ですって？
他にもアララと思う内容ばかりで。

300戸以上もあって、管理人１名ですって？
それに比べて（暇そうな）フロントが2名ですって？
掃除が4名、本当ですか？清掃が行き届かなそうですね。

管理会社も丸紅系列ですよね、売主の顔色ばかり伺って、
とても住民目線で考えてくれなさそう。

[881: 匿名]

バスの時間なんですけど朝２便はまあ、親がきちんと送り出してやれば
いいけど、夕方
３便は微妙だな。
クラスでなにかやったりしていて
間に合わなかったら迎えにいくのに
携帯もたせてもいいのかな？

[882: 匿名さん]

ぱっと見の印象はいいのですが、ここまでいろいろ問題があるマンションも珍しい。
正月休みの暇つぶしに、ここの掲示板はちょうどいいです。

[883: 契約済みさん]

>878

話しの順序を間違えています。
まず、バスの内容が決まっていて、そのことについて「予めこれを承諾し、本重要事項説明以降、売主及び売主代理人並びに媒介人に対し異議申し立て及び損害賠償請求違約金の請求等を行なわないものとします」ということです。重要事項説明書16頁1行～2行より。
むしろ、スクールバスを簡単には廃止にできるものではないということです。
いい加減なことをいっても、すぐに破綻します。嘘をついてはいけません。

[884: 契約済みさん]

>878
もしかして、文章を読んで理解する能力のないひとなのかもしれませんね。
今度ばかりは、ほとほとあきれました。
先行きを考えた上で、よくよく考えて投稿してくださいますよう、心からお願い致します。

[885: 契約済みさん]

いまいち理解しないで投稿してしまったようですね、
これは失礼しました。
ただ、ここの記述ではバスがマンションの入居時にはあるという内容しか読み取れません。
その先は３年間の違約金以外は何の担保もされていないってことですね。
後は管理組合で管理するからもし違約金なりを請求するなら管理組合にってことですね。

バス運行会社といったん契約すれば、過半数の決議で廃止は普通に可能ですよ。

[886: 契約済みさん]

失礼な言い方をしてしまってかもしれません。申し訳ありません。

もともと私は、永続にバスサービスが継続されるものと信じて契約しました。
住民主体の管理組合で否認される可能性は当然あるかもしれませんが、そういう可能性の説明は受けておりません。
将来の可能性を含めて、勤務先の顧問弁護士に今後について相談するつもりです。

[887: 匿名さん]

例えば30年後、「高齢者ばかりのマンションにスクールバスが必要か？」となったときに
バスを廃止するのは当然のことでは？

[888: 874です。]

874ですが、
いかがですか？
当初は仕方ないにしても、やはり子供の為にも大人の為にも歩きの方が良いと思います。

[889: 契約済みさん]

>885
>管理組合で管理するからもし違約金なりを請求するなら管理組合にってことですね

違約金は、売主に請求すべきてす。
管理組合に請求する意味が全くわかりません。売主と契約してるんですから、売主に請求します。

[890: 契約済みさん]

>874
>888
消えろ

[891: 匿名さん]

管理人が1人なんですか？
大規模マンションなのに管理人が１人って、どういうこと？
見間違いか書き間違いではないのですか？
それで管理費が７０平米クラスで14,000円程度は、べらぼうに高い。
ネット利用代はまた別途でこの管理費は高過ぎ。
グラブルは管理体制があまりにも杜撰じゃない？

[892: 契約済みさん]

バスが廃止になったとしても、
売主と通学バスが永遠に続くといった契約をしていない以上、
責任はないということで逃げるでしょう。
営業さんの話をICレコーダーにでも記録していればいくらかお金は取れるかもしれませんが書面でないので弱いです。
契約上、入居時のバスは約束されていますし、
その後の廃止を選んだのは住人が多数決で決めたことなので、
責任は管理組合側にあるということになります。

そもそも論になりますが、朝はほとんどの子供がバスを利用するでしょうが、
小学校の授業は学年ごとに若干終わる時間が違いますよね。
帰りが３便で対応できるのでしょうか。
待ち時間が長ければ、歩いたほうが早そうです。
クラブ活動のようなことをするとバスには乗れないし、
このマンションの友達意外とは一緒に帰ることも出来ない。
帰りに塾に行くならバスには乗りませんよね。

単純にある無いを議論するよりもほんとに費用だけの価値があるかを議論しませんか。
いろいろ書きましたが私はバスは絶対廃止と考えているわけではありません。
ハイコストなこのマンションの費用を見直してあとから未収トラブルが起こりにくいようにしたいだけです。
議論されていませんが、コスト的にはコンシェルジュと掃除人数の見直しからでしょうかね。

[893: 契約済みさん]

なんだか契約したことを後悔してきました。
うちは子供がいないからか、３年たったらスクールバスは廃止になる可能性もあると聞きました。
結局マンションを売るためにはどんなことも言うのですね。

[894: 匿名]

>879
>割安な都内物件より東京までの距離が遠く通勤に不便で、駅前には何もない。スーパー・学校も遠い。
>小さい棟は北西向きで日当たりが悪く、南西タワーも南側に建築物が立つ恐れがある。
>上記のような客観的な悪条件の他にも、コンシェルジュやバスなどの管理費用・また塩害対策や免震装置のメンテで維持費用が高い。

グランスイートブルーに住んでも後悔しないひとは下記４条件を全て満たすひとに限られそうです。

１．通勤圏が、千葉県ないし京葉線沿線であること（千葉市内など）
２．海の眺望を絶対的に必要とすること（リゾート的ではなく、工業地帯的な海だが…）
３．車を持っていること、または買う予定のあるひと
　（通勤・生活利便はひどく悪いが、駐車場は平置き・自走式が完全に確保されており、
　　車を持っている人なら非常に便利）
４．余裕のある資金を多く持っているひと（入居後のメンテナンス・管理費用が非常に高い）

特に、条件４．を満たすひとは殆どいないと思われます…

[895: 匿名さん]

まだマンションもできていない、まだ生活像も具体的に描けないような時期にして
既に問題山積で、大丈夫なのだろうか。
売主のご都合主義の表れかと思われるお手盛りの管理費、金額に到底見合わない管理内容。
ここを買う人の条件として>>894さんの投稿に追加させてもらうとすれば、

５.入居して管理の見直しを率先して検討、実行できる人。
　管理組合の決定により管理内容が変更されたとしても甘受できる人。

別の見方をすれば、まだ入居前の段階で多くの問題が洗い出されて良かったのでは？
浮かれた気分で入居して、のほほんとして暮らすよりも、
暮らし始めてからのやるべきことが明確になったことで
自分の買ったマンションにより強い愛着が持てるようになると思います。

[896: 匿名さん]

ここは本当に将来大変だと思います。
私はここも定期借地と同じ位リスクが大きいと思いやめました。
賃貸だったら全然OKでしたが。

[897: 匿名さん]

ここって、将来はランニングコストで周辺のワンルームマンション借りれちゃいそうな感じですね。
私も賃貸だったらの意見に賛成です。

[898: 住民さんＡ]

埼玉県のサクラディアもバスでもめてますよ

[899: 匿名さん]

管理組合が売主からお金もらうわけでもないし、顔色伺うことはないと思いますが。最悪、変えればすむこと。管理人も二人はさらに管理費高くなるしいらないと思います。管理人も清掃するだろうし、清掃は五人でいいと思いました。
管理費が高いというけれど、どことの比較ですか？
何もないマンションと比較したら高いかもしれませんが‥
免震と海はうちは評価してます。その分少し修繕費がかかるとしても。いいことばかりでないので。

[900: 匿名]

管理人は掃除など
しませんよ。
こういう大規模マンションの管理人は
すべての管理者ですから。
それから免震必要ですか？

[901: 匿名さん]

あけましておめでとうございます。

今年はいい話題が増えるといいですね。
険悪な雰囲気にならないように注意して、意見交換しましょ。

[902: 匿名]

管理人が掃除するかしないかは、そのマンションの管理人の性格によりけりでしょ。
私のいたマンションの管理人は手が空くとちゃっちゃと掃除していたし。


スクールバスの話ですが、登戸小まで遠いったって、もっと遠くから通う小学生いますからね。私はバスはなくて良いとは思いますが、まあスクールバス有りと決まっちゃってるもんは仕方ないですね。

登戸小周りは道も細いし、歩道もないし、変な場所ではありますよね。

新宿小学校もパンク寸前だし、埋立地に学校が出来てくれれば最高なんですがね。。。

[903: 匿名]

小学校までの距離、ド田舎並なんですね。驚きました。
仮に、急遽小学校建設が検討されて議会で可決されても、実際に入学できる頃には対象児童がいなくなっていそう。

[904: 匿名さん]

こんな少子化が進む世の中新たに小学校はあり得ません。
今はどんどん小学校、中学校、高校と合併が進んでますよ。

[905: 匿名]

ここは空気はどうですか？

[906: 匿名さん]

スクールバス＝小学生専用　って認識でいいのでしょうか？
少子化が進む世の中、いつまでスクールバスが運営されるのか不安です。
たとえ一人でも小学生がいれば運営していただけるんですよね？
そういう規約に魅力を感じて購入する住人もいるでしょうから。

[907: 契約済みさん]

将来ここの管理組合が大変な事は素人でも予想つきます。
「マンションは管理を買え!」と名言がありますが、ここはどうしたらよいのでしょう。

[908: 物件比較中さん]

管理会社は住民の声で変えることができますよ。

大手マンション管理会社実力ランキング
http://www.mansion-support.com/blog/2010/04/2010.php


フロントの対応、清掃の状況、管理費の運用・・・等等、
不満があれば住民で話し合って管理会社を変更するべきです。
サービスの質を維持しつつ、できるだけ管理費を安く抑え、浮いた分を修繕積み立てに回すマンションも多いみたいですよ。

マンションは住民のものであって管理会社のものではないですからね。

[909: 匿名さん]

子供のいる家庭で、みんなのフトコロからバス代もらっていることが苦にならない人には
いいマンションですよね。
でもそういう人に限って、自分の子供がバスを使わなくなると自分のフトコロが痛むから
バス廃止論者になるんだよね。

そして心ある人は、バスの利用に申し訳ない気持ちになってしまうんだよね。

面倒臭すぎる。それさえなければ買いたいと思うのに。

[910: 匿名さん]

管理会社は変更はできます。

しかし多くのマンションでは管理会社の担当者がマンション理事会の運営をサポートしています。
実質的な理事長といっても過言では無いところもあります。
なので、管理会社を変えるなら理事会がしっかりしないとダメです。
少なくとも毎年役員が変わってしまうような理事会では運営が立ち行かなくなる可能性が高いです。

[911: 匿名さん]

子供の居る世帯は管理費アップでも全然問題ないと言いたい。
子供はよく物を壊す汚す散らかす。
そういう子供に限って、親が厚顔無恥。だったらもう諦めるしかない。

[912: 匿名さん]

管理委託はマンションを売る以上にうまみのあるシステムだから、そう簡単にはいかないと思うよ。
丸紅は販売を自分でやらないのに、系列の管理会社は作っている。

[913: 匿名さん]

何か眺望がいいマンションだったら他にもいるみたいだね。
検討スレや住民スレにもありますよ。

[914: 匿名]

管理会社かえるの１０年くらいは無理

[915: 契約済みさん]

おっしゃる通り、丸紅コミュニティは事務管理費が高めですよね？
小規模であればあるほど、割高感のあるものとなってしまいます。
問い合わせ時の営業担当者の対応は、他の管理会社より良かったですね。
とは言え、営業担当者の対応と日常管理の質が必ずしも比例する訳ではありませんが…。


管理組合のコスト削減とかやっても、丸紅にはなんの得もないし、仕事が増えるだけ
だから、全く非協力的です。
めちゃめちゃ高い管理委託費取ってるくせに、定型業務以外はな～んにもしてくれま
せん。


管理組合板、丸紅コミュニティの評判は？
より

無駄なものがなくても、そもそも管理費のベースが高いみたい。
おまけに、担当者の対応が遅いとか。
もう少し良く調べてから買えばよかったな。

[916: 物件比較中さん]

>899さん

>管理組合が売主からお金もらうわけでもないし･･･最悪、変えればすむこと。
>管理費が高いというけれど、どことの比較ですか？
>何もないマンションと比較したら高いかもしれませんが‥
>免震と海はうちは評価してます。その分少し修繕費がかかるとしても。いいことばかりでないので。


管理組合を変更するには、335戸の住民の意見をとりまとめて、多数決で決めるんですかね。
賛否両論で紛糾しそうな気もします。なんか大変そうですね。
また、きっと多くのひとが気にしているのが、878さんの書き込みにあった月額のランニングコストです。

>修繕積立金ですが、２パターンあり、安い計画では確実に数年でマイナスになります。
>大規模修繕時に不足が生じない高い計画だと、
>徐々に支払いが増え１０年ちょっとのところで各戸での支払いは月に約２万５千円前後で、
>駐車場と管理費を足すと月の戸別支払いは５万円ほどになります。
>マンションでは修繕費と管理費の滞納が問題になりやすいみたいだけど、大丈夫かなあ。
>それが一番の心配です。

免震は確かに魅力だけど･･･
ローンの他に月額5万の支払いは重荷です。そこまで月額コストが高いマンションが他にあるのですか？
それに878さんが言うとおり、もしここまでの負担が必要になった場合、他の世帯の滞納についても心配しなくてはいけない。
将来の心配事が多すぎます。

[917: 物件比較中さん]

キーワード「千葉　マンション　免震」でググりました。
意外にも同じ千葉みなとに免震マンションありますね。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/FZYNX209/

じきリンク切れになると思うのでコピペしておきます。
管理費も修繕費も全然高くないようですが、あとでグンと跳ね上がるしくみ？

規模が全然違うけど参考になりませんかね。
将来的には管理組合で情報交換とかやれませんかね。

* 中古マンション
ウェリスガーデン千葉みなと公園 / 3,180万円

所在地：
千葉県千葉市中央区千葉港

交通：
京葉線「千葉みなと」駅,徒歩2分

[ ここから本文です ]
この物件のセールスポイント！
★ＪＲ京葉線「千葉みなと」駅徒歩２分★平成１８年３月築★東南・北東の角部屋、日当り・通風良好★８９平米・３ＬＤＫ＋納戸＋書庫★ＬＤＫ約１７．６帖・ＴＥＳ式温水床暖房付★全室フローリング★対面式キッチン★１６１８サイズのユニットバスには浴室換気乾燥機付、低床式バス★フルオートバス★バルコニーに面する窓は約２．３ｍのハイサッシュ★奥行き約２ｍのバルコニー★両面バルコニー★免震工法★耐久性・耐震性に優れたＰＣａＰＣ工法★二重床・二重天井★警備会社と提携した２４時間セキュリティシステム★設計住宅性能評価取得マンション◎ライフインフォメーション：千葉市役所まで徒歩４分（約２５０ｍ）、総合保健医療センターまで徒歩５分（約３３０ｍ）、千葉市休日救急診療所まで徒歩８分（約６３０ｍ）、千葉ポートスクエアまで徒歩１１分（約８３０ｍ）、そごう千葉店まで徒歩１６分（約１２１０ｍ）、みなと公園まで徒歩１分（約２０ｍ）、千葉ポートパークまで徒歩１２分（約９３０ｍ）千葉銀行本店まで徒歩５分（約３６０ｍ）など、近隣に生活利便施設の整った好立地※ＣＡＴＶ視聴料年額６３００円

専有面積
89.7 ｍ2(約27.13坪)

間取り
3ＳＬＤＫ

築年月（和暦）
平成18年3月

階数／階建
3階 地上19階建

バルコニー向き
南東

バルコニー面積
17.7ｍ2

現況
居住中

駐車場
空有
（月額10,000円〜14,000円）

建物構造
ＳＲＣ

総戸数
146戸

管理費
10,700円／月

修繕積立金
6,790円／月

管理会社
ＮＴＴ都市開発ビルサービス

管理方式
日勤

土地権利
所有権

分譲会社
ＮＴＴ都市開発・三菱地所（新築分譲時における売主）

施工会社
ピーエス三菱

設計会社
ピーエス三菱

通学区(小学校)
幸町第三小学校まで徒歩９分 （約710m）


通学区(中学校)
幸町第二中学校まで徒歩１０分 （約780m）

備考
／駅５分以内／小学校１０分以内／ペット可／築５年以内／オートロック／テレビモニタ付インターホン／ＣＡＴＶ(＊)／インターネット常時接続(＊)／宅配ロッカー／三菱地所旧分譲／バリアフリー／全居室フローリング／バルコニー奥行き１．５ｍ以上／対面式キッチン／納戸有／床暖房／浴室換気乾燥機／風呂追い焚き機能付／南向き／角部屋／駐車場利用可／「(＊)＝別途費用がかかります」

[918: 物件比較中さん]

その他、南船橋の超大規模マンション、ＳＡＺＡＮとグランドホライゾンが免震マンションらしいです。
逆に大規模過ぎて参考にならないか。

[919: 物件比較中さん]

免震でも、修繕費用が安いマンションもあるのですね。
となると、グランスイートブルーのそれが高い理由は、海に近いことによる塩害対策費用を多く見込んでいるからかもしれませんね。
ここまで、海に近い物件はないでしょうからね。

[920: 契約済みさん]

ここの修繕積み立ての安いほうのプランだと月６０００円くらいです。
ただ、数年で不足し、大規模修繕時には高額の徴収があります。
これは普通のことで、どこでも数年で修繕積立金を増額するみたいです

[921: 匿名]

初めからほどほどの修繕積立金にしておいたほうがあとあと楽です。
ただ管理費未納とローン未納はセットで管理費未納は経済的に破綻前兆です

[922: マンション比較中]

皆さんの話を読みましたが、入居したらすぐに
管理費と修繕積立金を含めて、マンション運営の見直しに着手するような印象ですが
それをいったい誰がやるのですか？
バリバリ頑張れる人が理事に立候補する見込みでもあるのですか？
意気込みのある人ばかりが理事に選ばれるとは思えないのですが。
逆に、自分の任期中は何もやらない、何も起こらないで欲しいと思う人ばかりになったら、
少なくとも理事の半数以上がそうだったとしたら、多数決で結局は何も変わらないことになりそうですが。

※検討板で同じく物件比較中さんが他にもいらっしゃるので、名前を変えました。

[923: マンション比較中]

>初めからほどほどの修繕積立金にしておいたほうがあとあと楽です。

理想はそうなんでしょうが、現実として初めからは無理だと思います。
初めの条件で皆さん契約するのでしょうから。管理だってそう。
計画を変えるには長い検討期間や住民への周知期間、担当することになった人の努力、
住民の協力が必要だと思います。これは想像以上に大変だと思います。

[924: 匿名さん]

マンションには管理費と修繕積立金はセットということは
考えておいたほうがいい。
修繕積立金は戸建てなら自前でやる家全体のメンテを
代わってやってくれるものだから受け入れやすい。
管理費は家計と同じで自分たちでできることはやっていって
支出を抑える方向に進まなければ管理費アップにつながる。
うちのマンションでは当時外注にだしていた大規模草むしりとか
植木のメンテを住人でやったりしてなるべく支出を減らす方向で頑張っている。
何を減らしていくか、それとも管理費のアップがいいのかと
住民全体で入居後はおりに触れて考えていけばいいのではないか。
それはどこのマンションでもやっていることだから。
今ここで何を言っても進まないし、自分達の財産。自分たちで考えればよい

[925: 匿名さん]

>>922
自分たちの財産です。
入居すぐに見直しなどということはあり得ないことですが
長い間には誰かが中心になって諸費用の見直しを提案、討論
していかなければならないのはどこも同じです。

[926: マンコミュファンさん]

北北西向きの棟は、ほぼ売れ残り、低層階も売れ残りそうなので、1/4以上は業者の組織票になる。

その場合、管理規約変更はほぼ困難になりそう。
現状維持でしょう。


また売れ残り物件が大幅値引きして売られたら、どんな住人がくることか、


自己中な方たちも他のマンションに比べ多くなりそうです。不安にならないのかな？

せめて北北西向きの棟は建てるのを中止すれば、いいのに。

[927: マンション比較中]

>>925さん、ご意見納得しました。

自分の投稿した>>917をもとに月々の支払いを比較しました。
（管理費 ＋ 修繕積立金 ＋ 駐車場代（最高））※その他経費は組み込まず

（10,700 + 6,790 + 14,000）/ 89.7 ≒ 351 円/㎡

一方、グランスイートブルーでは、
（19,800 + 9,830 + 7,900）/ 100.15 ≒ 375 円/㎡

一見するとグランスイートブルーが高そうですが、
駐車場代を最安として比較すると、

（10,700 + 6,790 + 10,000）/ 89.7 ≒ 306 円/㎡

一方、グランスイートブルーでは、
（19,800 + 9,830 + 900）/ 100.15 ≒ 305 円/㎡

ほぼ変わりません。

通学用送迎バスやコンシェルジュのサービスが有ることを思えば
グランスイートブルーの運営費が割高だとは一概には言えないのでは？

もちろん、予算配分の方法など、先々を見越した見直しは必要だと思います。
修繕積立金は潤沢な方が先々安心ですから。

通学用送迎バス利用無料は売り手の宣伝が、そのまま住民の負担となる形になっているので
無料はちょっと行き過ぎ感はありますね。せめて1回100円とか月いくらとか
利用者が払う形で運営できればいいと思います。

[928: 契約済みさん]

安い駐車場はほんの数台分、それも奥まった場所の狭いところだけなので比較対象になりません
平均は６千円でしょう
この６千円がバス＋コンシェルジュ＋丸紅ブランド代ですね
機械式駐車場じゃない分、普通で考えれば費用はかからないので、
いくらかは修繕または管理費に回せそうですが、
これもカメラでのセキュリティー代とかいう名称で管理会社に吸われるかもしれませんね。

[929: マンション比較中]

>平均は６千円でしょう

契約済さんの情報を反映して試算しなおします。

グランスイートブルーでは、
（19,800 + 9,830 + 6,000）/ 100.15 ≒ 356 円/㎡

この数字をどう判断すればいいのか、試算した自分にもわからなくなりました。

>これもカメラでのセキュリティー代とかいう名称で管理会社に吸われるかもしれませんね。

話の流れ的に駐車場のカメラについて話されているのだと思いますが、
管理会社に吸われる意味が理解できませんでした。お教えください。

こちらのマンションは駐車場も管理人のいる部屋のモニター監視でなく、
セキュリティー会社へのオンライン監視なのですか？
先進的なマンションですね。すごいじゃないですか。

車上荒らしにあった苦い経験があるので駐車場で異常あれば急行してくれるシステムだったら、
その料金は文句なく払います。

[930: 契約済みさん]

確かカメラはオンライン監視ではありません。
>これもカメラでのセキュリティー代とかいう名称で管理会社に吸われるかもしれませんね。

たとえとして書きましたが、すでになんらかの費用として計算されているかもしれないということです。
ここの駐車場は直置きなのでカメラと立体駐車場以外はほとんどコストはかからないと思います。
そして浮いた駐車場代が余剰分として修繕積み立てなどにまわされるということならば一安心ですが、
マンション管理が駐車料金も含めた金額での運営が前提ということも考えられます。
これは販売側に聞かないとなんともいえませんね。

[931: 匿名]

>929さん

>グランスイートブルーでは、
>（19,800 + 9,830 + 6,000）/ 100.15 ≒ 356 円/㎡
>ウェリスガーデン千葉みなと公園
>（10,700 + 6,790 + 14,000）/ 89.7 ≒ 351 円/㎡

確かに、総経費は上記の通りですが、『㎡あたりの管理費』は、下記の通りです。
グランスイートブルーでは、
19,800 / 100.15 ≒198 円/㎡
ウェリスガーデン千葉みなと公園
10,700 / 89.7 ≒ 119 円/㎡

グランスイートブルーは駐車料金が割安なだけで、管理費はめちゃくちゃに高いんです。
通学用送迎バスやコンシェルジュのサービス等の運営費が割高なんですよ。

…また、全然話しは変わりますが、そもそも、今後修繕積立が上がっていくのに、ローンの他に月に（19,800 + 9,830 + 6,000）＝35,630円 を払えることがすごい。
広い部屋を買うことができる方は、相当高収入なんですね。

[932: 契約済みさん]

通学バスが問題になっているように、駐車場代が安すぎるのも問題ありそうです。

せめて、現状平均の「6千円」をウェリスガーデン千葉みなと公園最安「1万円」程度に値上げすることも考えましょう。

[933: 契約済みさん]

ウェリスガーデンはたぶん機械式か地下に車を置いてるのかな
それなら高くてもしょうがないでしょう
機械式はコストがかなりかかるため料金を高くしないと維持できないから。
管理費の不足分を補うために駐車料金を上げるのもちょっと問題ありですね。
管理費は部屋の広さごとに負担額が変わりますが、駐車場式だと一律になるからです。
車を持ってない人は負担しないということにもなるし。
ここは販売時、部屋の値段が倍以上違いますから、もちろん経済力も全く違うわけで、
費用負担についてもさまざまな反応があると思われます。

[934: 物件比較中さん]

新しい住宅に住む、感動、なれる、飽きるっていくなかで管理費だけがずっと高くついていくのは辛いなあ。

[935: 契約済みさん]

駐車場の利用価値として機械式と平置きとを比較した場合、どちらが高いのでしょうか？
どちらが駐車場代が高いですか？
市場価格に見合った料金にすべきなのは当然なのではないのですか？
機械式は、確かに維持コストがかかる。しかし、平置きはそれ以上に、土地代の初期コストがはるかに高い。
平置き駐車場は、機械式とは比較にならない高い価値があるんですよ。

駐車場代を市場価格に見合った価格にすることは、利用者負担の観点から見ると、通学バスを有料化することと全く同じ意味になるとは思いませんか？

[936: 契約済みさん]

ウエリスガーデンに比較すると、駐車場代がずいぶん安いですね。
確かに、駐車場利用者は駐車場代を負担することになりますが、その支払代金が大幅に市場価格を下回っているとしたら、支払代金と市場価格との差額分を他人に負担させて「無料」で利用していることと同じです。
仮に、千葉みなとの駐車場代が機械式で1万円なのだとしたら、平置きは1万5千円ほどの価値があるでしょうか。（実際の相場もその近辺のようです。）それを6千円で済ませているのだから、駐車場利用者は月々9千円の利益を得ていることになります。
しかし、通学バスについては1回100円など無理のない金額を提示している方も多いですし、駐車場代も相場より安い1万円程度でちょうどいいと思います。

通学バスを利用しない世帯に不公平にならないよう通学バスを有料化するというなら、駐車場を利用しない世帯に不公平にならないよう駐車場代もまた市場価格を調査した上でそれに見合った金額にすべきです。

千葉みなと駅の月極駐車場料金例
http://www.tokyo-parking.jp/chiba/line11326/station1132617/cs2.html

[937: 近隣住人さん]

駐車場の代金ですが、

◆千葉マリンコート(立体自走式)
月額1000円〜

◆ブランズ千葉みなと(平置き)
月額4000円〜

ご参考までにどうぞ。

[938: 契約済みさん]

当初の契約通りに、管理運営が進むのであれば駐車場代の高安についてあれこれ言うつもりはありませんが、通学バスについてはどうやら入居後に住民主体で結成される管理組合において「利用者負担」の原則により有料化される見込みが高そうです。それならば、同じく駐車場代も「利用者負担」の原則により市価にしてもらいましょう、私が支払ったマンション価格に駐車場の価格が含まれているのですから、利用者には当然、月々負担してもらいましょうというのが、私の言い分です。
一方的に犠牲者になるのはごめんです。

[939: 契約済みさん]

千葉みなと駅の駐車場料金の目安って、駅までもっと近いところじゃないの？
ここだとちょっと距離があるからその値段は現実的じゃないですね。

バスの利用を望めない世帯からすれば、駐車場の管理だけに駐車料金が使われるなら値上げしても大歓迎。
駐車料金できっちり管理するなら入り口もしっかりゲートができて、
常駐ガードマンも雇えそうです。車上荒らしの心配もないし。
もちろん子供バスは子供もち世帯だけで運営するという話ですよね？
バスの定員×２で割っても一人月５千円以上はかかります。
人数が少なくても知ったことじゃないからその案に賛成。
マンション購入時にバス運営基金を作って、１世帯１００万くらいずつ徴収すれば誰も文句を言わず、
３０年位のバス運営は担保されたのでしょうけど、そんなことしたら子供もち世帯しか買いませんよね。
下手すると子持ち世帯も敬遠しそうです。
結局、売る側に両者ともだまされたということでしょうか。

[940: 契約済みさん]

全くもって、不公平なマンションです。
子ども・車の双方を持つ世帯が一番得で、双方を持たない世帯が一番損をすることになります。
改善が必要です。
335世帯の意見を調整することは大変難しいと思いますが、最終的に票決で決着させていくしかないんでしょうね。

[941: 物件比較中さん]

>940
確かに取り方によってはこう言う意見は的を得てるかもしれないがそんな事を言っていたらキリが無いと思う。
ただ正論だと思えてしまうから今後も揉め事は絶えないでしょうね。

[942: 契約済みさん]

こうなってくると、どの入居者にどのタイプが多いか気になってきます。
自分と違う立場の入居者が多い場合、総会で次々と意に沿わない決定がされて、想定とはかけ離れた生活になる恐れがあります。
恐らく、下記３項で意見に相違が出てくるのでしょう。
特に、子どもがある世帯・車を持つ世帯が過半数を超えているかが気になります。

１．子どもの有無
２．車の有無
３．収入の多寡

[943: 契約済みさん]

仮に、総会で駐車場代値上げが可決された場合、当然に投票者には車を持たない人が多数を占めたということでしょうから、値上げ分の運用についての投票が行われた場合、駐車場の管理だけに使われるという決定がなされるわけがありません。また、同様の理由で近隣相場に縛られることなく、高い金額になる可能性だってあります。
投票に参加するであろう住民の構成比がどうなるか、見ものですね。

[944: 契約済みさん]

誰かが言っていたように、売れ残りがたくさん出て、売主票により現状維持が継続されるほうが、はるかに平和を保つことができるような気がします。

なんにせよ、仮に「改善」がなされた場合、利益を得る人と不利益を被る人が出てきます。
契約しここに住むと決めた以上、そう簡単に他に出て行くわけにもいきません。
長く付き合うことになる住民同士が険悪にならないよう尊重し合うべきはないでしょうか。
数十年後に、購入時には考えられなかったような特殊な状況に陥った場合にのみ、「改善」を図ることを検討すべきと思います。

[945: 匿名さん]

さかき先生の買ってはいけないマンション千葉県の最新版に堂々と載ってるよ。

[946: 契約済みさん]

場所的に車所有者が半分未満って事はありえないでしょう。
たぶん９割以上が車所有者です。

子供がいてもバスに全員賛成とは限らないですよ。
売主票が多数という状態はバスのコスト以上に物件の価値が下がっている状態でしょう。
売れ残りの割引率は最後は２割３割になるでしょうから、
自分より金を払っていない人がより広い部屋に住んでいる状況も考えられます。
まあなんですか、このマンションオワタっていう状況を期待しているわけですね。

[947: 契約済みさん]

バスに関しては、下手な提案をすると刃傷沙汰になりかねないことはわかりました。
さすがにここを見た方は改善しようなどと思わないでしょう。
こういう方が確実にいることが事前にわかっただけでもよかったです。

[948: 匿名はん]

共用施設である駐車場を全戸で維持管理するのは当然で、
しかもここは全戸数の駐車場区画（平置きと自走式）が用意されているのに、
わざわざ市価に合わせる方がやり過ぎ。

市価は土地代や経営者の利益分も含まれているけど、マンションの共用部の土地代は購入時に支払い済。共用部の固定資産税などの税金は持分負担。
だったら、ここの駐車場料金なんてほとんど無料でもいいくらいですが
受益者負担として駐車場利用料を支払うのは納得できるしょう。

では、なぜここは平均６千円もするのか？
それは管理会社が運営費という名目で管理費に組み込もうとしているからですよ。
周辺マンションの駐車場代は安いですよ。（機械式は維持費が高いので別）

買った人は、入居したらまずは管理内容の精査をすべきで、管理に無駄はないか調べる必要があります。
委託費用はかなり割高なはずです。無駄なサービスもあるかもしれません。
バス運行内容の変更（料金制度の導入等）などはその後でいいと思います。
まずは、管理会社に問いただすことが必要でしょう。

検討中の人は、管理内容にも納得されてから購入された方がいいかと思います。

[949: 匿名]

うちのマンションの場合、駐車場代は駐車場及びマンションの修繕積み立てに充てられてます。
ちなみに船橋、平均8千円。

[950: 匿名さん]

なんだかんだいっても、注目度は高いね。
すぐ完売するよ。

[951: 匿名さん]

>>945
レポート紹介のホームページを見つけました。

◯淳司のマンションレポート017
徹底分析
千葉・茨城の大規模マンション
全１８物件
【2011年1月】

”このエリアで「買ってはいけない」物件が減少したため、
販売中のほとんどずべての大規模マンションをカヴァーしたことです。”
と書いてありますよ。
買ってレポートを読めということでしょうね。

[952: 匿名さん]

951です。

ttp://sutekicookan.com/千葉県/千葉市/中央区

マンション版Wikipediaみたいですね。

グランスイートブルーはまだ前の名前「HORIZON　AZUL(オリゾン　アスール)」
となっています。

[953: 匿名さん]

海を見ながらブランチ。サイコ～！

[954: 匿名さん]

ポートタワーの客からじろじろ見られながらのブランチですか。
見られることに抵抗が無い人ならいいでしょうけど、
俺には無理。

[955: 契約済みさん]

>市価は土地代や経営者の利益分も含まれているけど、マンションの共用部の土地代は購入時に支払い済。共用部の固定資産税などの税金は持分負担。

敷地に占める駐車場部分の土地共有持分について換金して返金してもらいたい。さらに、その固定資産税まで払わされてはかなわない。使わない者にとって、駐車場は無用の長物です。
車所有者の数は、駐車場に停められている車の数を数えれば簡単にわかります。明らかに、少ないことがわかれば値上げの提案をする意味が出てきます。

[956: 契約済みさん]

いやいや、色々と議論が交わされていますが私は現状あるがままで契約をしたのでこれから変わる事は良いとは思えません。

この条件で気に入らないのなら購入しないで下さい。
後後面倒ですから、

[958: 匿名さん]

>>951=>>952です。

>>955>>956
マンション住まい、個人の意見は通りづらい面もありますから注意が必要ですよ。

>敷地に占める駐車場部分の土地共有持分について換金して返金してもらいたい。さらに、その固定資産税まで払わされてはかなわない。使わない者にとって、駐車場は無用の長物です。

区分所有法、一度目を通されたがよろしいかと。

>いやいや、色々と議論が交わされていますが私は現状あるがままで契約をしたのでこれから変わる事は良いとは思えません。

マンション管理組合の運営は住民（区分所有者）の多数決ですべての物事が決まっていきます。
総会で規約や使用細則が変わると決まれば従うしかありません。
それがご自身の意に沿わないことであってもです。

とはいえ、ここはインターネット上の掲示板。
なにか言いたい人が書き込む場所。
現実では、住民は波風立てずに穏便に暮らしたい人が多いはずです。
特にマンションは周りと関わりを持ちたくない人も少なからずですから。

>>956さん、大丈夫ですよ。
ここはいろいろ言える場所だから嫌なことも目に付いてしまいますが、
実生活となれば何も変わらない公算大です。

[959: 契約済みさん]

みんなが幸せになる改善であるなら意味があるけど、ここで語られる改善はどれも「誰か」が損をする改善。
だから、言い争いになる。
竣工もしてないうちから、この調子だから実際の入居後はきっと大変なことになるよ。
ここを読んで、マンション自体についても問題ありそうなことがわかったけど、もう既に契約済み。
手付けを放棄するわけにもいかないし、もう覚悟をきめるしかないよ。

[960: 契約済みさん]

>区分所有法、一度目を通されたがよろしいかと。

言葉が足りなかったようですね。下記のように言いかえます。
わざわざ言葉を付け足さなくとも理解できると思いましたので、あえて簡単に書いてしまいました。すみません。

敷地に占める駐車場部分の土地共有持分について換金して返金してもらいたい気分だ。使わない駐車場分の固定資産税まで払わされるのは仕方がないとしても気分が悪い。使わない者にとって、駐車場は無用の長物です。
車所有者の数は、駐車場に停められている車の数を数えれば簡単にわかります。明らかに、少ないことがわかれば値上げの提案をする意味が出てきます。

[961: 匿名さん]

こういう掲示板で書き込みしている人の素性なんて自己申告だから当てにならないから、入居後に問題山積みになるなんて心配しなくていい。入居後は住民自身で話し合いして運営していくんだから、今問題にされてる
スクールバスだって子供が少なくなったり、管理費が大幅に不足したり、公的なバスルートが便利になったら変わることもあり得るけど
すべて所有者間でのしっかりした話し合いが前提だから
今から心配しても仕方ない。自分は部外者

[962: 契約済みさん]

>とはいえ、ここはインターネット上の掲示板。
>なにか言いたい人が書き込む場所。
>現実では、住民は波風立てずに穏便に暮らしたい人が多いはずです。
>特にマンションは周りと関わりを持ちたくない人も少なからずですから。

穏便に暮らしたいし、穏便にマンションの建設を楽しみに待っていたい。
たとえ、匿名でなんでも書ける場所であっても、わざわざ波風立てるようなことを書くひとの神経がわからない。（アンチ派なのか！？）
癖のあるひとが入居者に多いということは間違いないね。

[963: 契約済みさん]

>入居後は住民自身で話し合いして運営していく

契約時に決まっている内容に関して、「改善」の名の下に他のひとの立場も考えずに自己主張をするようなひとが多いと苦労するのは目に見えています。
たとえ、インターネット上の掲示板であっても、自分と違う立場のひとに対する思いやりはに必要なのではないでしょうか？
最初から、『スクールバスだって子供が少なくなったり、管理費が大幅に不足したり、公的なバスルートが便利になったら変わることもあり得る』と主張なさっていたなら、ここまでこじれることはなかったと思いますよ。

[964: 匿名さん]

みなさんそういう風に主張されていたと思いますけれど？

[965: 匿名さん]

>>963
バスの件だって今子供が小さくて、通学に必要な世帯でも
何年かすれば不要になるときもきます。
中学になれば近いし。
そういうときに自分がバスに対してどういう考えになるか。
予測がつくようなつかないような。
今そういう子供のいない世帯と同じような考えになることもある。
だからお互いに思いやりを持つということは
お互いの立場に言えることです。
ここまで大規模マンションなら子供の数も多いでしょう。
入居後かなりの期間必要になることは予測できます。
お互い自分の立場を主張するのみでなく、入居後はいろいろな
方策を考えていくべきでしょう。
住環境を作り上げるのは住民です

[966: 契約済みさん]

>965さん
963です。965さんのおっしゃること、ごもっともだと思います。
貴方のような方ばかりが住民でいらっしゃるなら安心なのですが。

話し合いの結果、様々なことを決めて運営していかなければいけないのに、いままでのやりとりのなかで、もしかしたら話し合う余地すらないひとばかりなのではないのかと不安な気持ちになりました。
とりあえず安心しました。ありがとうございます。

[967: 契約済みさん]

>No.964 by 匿名さん 2011-01-08 15:45
>みなさんそういう風に主張されていたと思いますけれど？

よく読みなさい。

No.824 by 契約済みさん
2010-12-26 00:30
本当にに先のことを考えるならバス費用も含めて見直ししないと後で泣きを見るのは入居者ですよ。
一般のマンションより高いことが予想されるここの修繕費用だけど、
５年後くらいから徐々に値上がりしていきます。
塩害＋免震構造のメンテナンス費ってのが通常のマンションに上乗せされるからね。
１０年目以降、子供も大きくなるのにローン以外に月に５万とか払えるのか？

No.832 by 契約済みさん
2010-12-26 12:18
そもそも管理規約って案でしかないのでは。
最初に反対多数なら成立しません。
バスやコンシェルジュがいらないという意見が多数なら最初からいません。
コンシェルジュといっても時給1000円程度のアルバイトで、費用はその何倍も請求されるでしょう。

No.851 by 契約済みさん
2010-12-27 20:36
子供バスは無料じゃないですよ。
管理費という大袋に入ってわからなくなっているかもしれませんが、
利用者と利用しない人による補助によって成り立ちます。
既存のものが最初から用意されていてそれを利用するだけなら問題には成らなかったと思いますが、
費用負担はずっと続きます。
実際どうなるかわかりませんが、規約上は過半数の賛成があれば廃止にできるのでは。 実質他人にも負担してもらうのを権利だ権利だというのもなんだかなあという気もします。