グランスイートブルーってどうですか？

[物件比較中さん]

グランスイートブルーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.gs-blue.com/

物件データ：
所在地：千葉県千葉市中央区中央港1-205-2他
交通：京葉線/千葉みなと 徒歩8分
価格：未定
間取：3LDK-4LDK
面積：71.22平米-100.15平米

【公式ＨＰのＵＲＬが未記入でしたので、修正しました。管理人 2008.11.3】
【公式ＨＰのＵＲＬ及びスレッド名を修正しました。管理人 2009.10.18】
【タイトルを公式物件名に変更しました。管理人 2010.10.4】

[868: 契約済みさん]

最後の落とし所としては、867さんのご意見が妥当でしょうね。
ただ、その結論に達するまでには時間がかかるはずです。というか、時間をかけてもらわないと困る。
私をはじめとする子持ち世帯は、無料スクールバス（注．管理費に含まれる）があることで安心してここを購入しました。簡単に、「有料化」できると思わないでください。

[869: 匿名さん]

登戸小学校までは大人で徒歩３０分くらい？
子供で歩ける距離ではないですね。バスの
必要性はわかります。
朝、下校時とバスは何便くらいでるのですか？
バス会社に委託していくのですか？
民間のバスルートをこのマンションと学校を入れて
もらえないのですか？バス会社に委託した時
年間経費はどのくらいかかるのですか？
千葉の過疎地域では小学生のバス通学は普通です。
８６７さんの意見は無理のない解決策だと思います。

[870: 近隣住人]

近くのマンション(マリンコート・サンタクス・ブランズなど)の子はみんな頑張って登戸小まで通ってますよ。

バス送迎は売主が大規模であることから売りやすくしただけの『宣伝文句』に過ぎず、結局のところは住人間ですべて背負うわけです。

売主側の「売る仕掛け」により住民間でいざこざがあったりするのは、見ていて非常に腹立たしくもあります(売主に対して)。

挙げ句の果てには、有料化断固反対の意見まで挙がり、先行きの不安ばかりが募ると思います。契約者は、現段階ではどうすることもできるはずもなく、入居後のバス運行の方向性の意気込みを書き合うことしかできません。

今更後戻りはできず、バスは間違いなく走り出すわけです。

私は近隣住人ですが、みなさんの意見を拝見し、売主の都合による置き土産に憤りを感じました。

[871: 匿名さん]

まあ、高い買い物だから、
そのへんのからくりを考えながら購入しなきゃだめって事だね。

最終的には、みんなで割り感が筋だね。

子供がいないから払わないは大人げない。

そんなん言ったら１階でエレベーター使わないから管理費安くしろって言うのかね？

[872: 契約済みさん]

千葉みなとと千葉駅を結ぶ路線のバス停をマンション前に作ってもらって、路線バスのルートを若干変更し、
さらに朝は増便するといったことは出来ないのでしょうかね。
増便分の費用負担はマンションから出すにしても圧倒的に費用はかからないし、
専用バスにかかるだけの費用を増便分に向けるならば本数も増え利便性も上がり誰も文句は言わないかと思いますが。
ただしバス停から小学校まで多少歩くことになりますけど。

[873: 匿名さん]

登戸小遠いですね。
学校の前の道も狭くて歩道がほとんどない。
バスが路線バスは通ってない道ですよ。
ただし学校の裏側の道は路線バス通ってました。

売主都合(売りやすくするため)のスクールバス。
ほとんど詐欺に近いですね。

[874: 契約済みさん]

発想として、
通学バス通学バスと気持ちは分かりますが発想を変えませんか？
子供の為には生涯の為に利点かなり沢山ありますよ。交通面の不安はあるにしてもなんといっても足腰が強くなります。
更に健康面でも強くなります。
いかがですか？
一流スポーツ選手の中には環境的に厳しい通学をしていた人は沢山います。スポーツ選手を目指さなくても子供が健康であるのはかなり嬉しい事ですよね？

[875: 匿名さん]

定期券の販売は、コンシェルジェがやればいい。有効活用にもなるね。

どなたか書いてましたが、売主には憤りを感じます。
なんでもそうですが「無料」と書いてある裏には、
とんでもないカラクリがあったりするものです。

エレベーターを使わないから安く、という突拍子も無い話も飛び出しましたが
個人の使う使わないは問題にならず、エレベーターはマンションに必要不可欠な設備で、
マンションの資産価値を左右するもの。
大規模高層マンションなのにエレベーターが無いなんて考えられません。
バスはというと必要不可欠ではない。一種のサービスです。
その違いです。

サービスなのだから個人負担もあって然るべき、という意見は至極当然。
そんなことも考えられない売主は・・・です。
それとも、そんなことは百も承知の上で販売優先、
あとで住民間でもめても知らないという姿勢だとしたら
もっと・・・。

[876: 匿名]

先にあったエレベーターの話。
バスは使わないから費用は払わない、という受益者負担の前提で申すと、エレベーターも同様の意見が出る可能性がある、というご意見で、そうすべきだというものではありませんでしたよ。

バスの費用負担のお話は、重要事項説明時にはどのような説明であったのでしょうか？
「無料」というのは、利用の都度の費用負担はないという意味で、住戸全体の管理費用を賄っているという性格のものであれば、バスもエレベーター同様、受益者負担原則には立っていないということになるのしょうか。

いずれにしても、売主に対し事前によくご確認されたほうが懸命ですね。

[877: 匿名さん]

低層階と高層階では購入価格も違います。
同じ間取りでも。
単に眺望だけの差ではないかな

[878: 契約済みさん]

重要事項説明書をまじまじと読んで見ました。
まず特記事項の最初に、買い手側は売主に違約金の請求等を行わない旨の記述があります。
契約時にはんこを押すので内容が変わろうと違約金はもらえません。
で、そのなかにバスの内容がありますが、すでにバス会社は決まっていて、
３年の契約済みらしいです。
月から金まで朝２便、夕３便。運営会社は大新東。（丸紅系ではなく、シダックス系）
４５人乗りみたいなのでマイクロバスではないですね。
契約を３年以内に打ち切る場合は違約金が必要と書いてあります。
月の費用は確実に５０万を越え、高めの業者だと８０万くらい？。（１世帯の負担２千円くらい）

管理人は１名、フロント２名、掃除４名。これで２００万くらい？。（１世帯の負担６千円くらい）

修繕積立金ですが、２パターンあり、安い計画では確実に数年でマイナスになります。
大規模修繕時に不足が生じない高い計画だと、
徐々に支払いが増え１０年ちょっとのところで各戸での支払いは月に約２万５千円前後で、
駐車場と管理費を足すと月の戸別支払いは５万円ほどになります。
まあなんと今の家賃と同じですわ。
うちは１０年ちょっとでローン払いきるつもりだからなんとかなるけど、
バスが必要とか言ってる家庭は子供が大きくなるのに大丈夫？
ちょっと前のマンションはあわせて２万くらいが普通みたいだけど、
わかっていたとはいえだいぶ高いね。
マンションでは修繕費と管理費の滞納が問題になりやすいみたいだけど、大丈夫かなあ。
それが一番の心配です。

[879: 物件比較中さん]

割安な都内物件より東京までの距離が遠く通勤に不便で、駅前には何もない。スーパー・学校も遠い。小さい棟は北西向きで日当たりが悪く、南西タワーも南側に建築物が立つ恐れがある。

上記のような客観的な悪条件の他にも、コンシェルジュやバスなどの管理費用・また塩害対策や免震装置のメンテで維持費用が高い。

よほどの海好きでない限り、契約する理由が見当たりません。
なんにせよ、ここに住むには相当な覚悟と勇気がいりますね。

[880: 物件比較中さん]

正直、まだモデルルームにも行っておらず>>878さんの投稿を読ませてもらっただけですが、
ちょっと驚きです。

このマンションの維持管理は金喰い虫の割には、
手厚い管理という程でもないようですね。

バスは押しつけがましい割には3年以内の解約には違約金ですって？
他にもアララと思う内容ばかりで。

300戸以上もあって、管理人１名ですって？
それに比べて（暇そうな）フロントが2名ですって？
掃除が4名、本当ですか？清掃が行き届かなそうですね。

管理会社も丸紅系列ですよね、売主の顔色ばかり伺って、
とても住民目線で考えてくれなさそう。

[881: 匿名]

バスの時間なんですけど朝２便はまあ、親がきちんと送り出してやれば
いいけど、夕方
３便は微妙だな。
クラスでなにかやったりしていて
間に合わなかったら迎えにいくのに
携帯もたせてもいいのかな？

[882: 匿名さん]

ぱっと見の印象はいいのですが、ここまでいろいろ問題があるマンションも珍しい。
正月休みの暇つぶしに、ここの掲示板はちょうどいいです。

[883: 契約済みさん]

>878

話しの順序を間違えています。
まず、バスの内容が決まっていて、そのことについて「予めこれを承諾し、本重要事項説明以降、売主及び売主代理人並びに媒介人に対し異議申し立て及び損害賠償請求違約金の請求等を行なわないものとします」ということです。重要事項説明書16頁1行～2行より。
むしろ、スクールバスを簡単には廃止にできるものではないということです。
いい加減なことをいっても、すぐに破綻します。嘘をついてはいけません。

[884: 契約済みさん]

>878
もしかして、文章を読んで理解する能力のないひとなのかもしれませんね。
今度ばかりは、ほとほとあきれました。
先行きを考えた上で、よくよく考えて投稿してくださいますよう、心からお願い致します。

[885: 契約済みさん]

いまいち理解しないで投稿してしまったようですね、
これは失礼しました。
ただ、ここの記述ではバスがマンションの入居時にはあるという内容しか読み取れません。
その先は３年間の違約金以外は何の担保もされていないってことですね。
後は管理組合で管理するからもし違約金なりを請求するなら管理組合にってことですね。

バス運行会社といったん契約すれば、過半数の決議で廃止は普通に可能ですよ。

[886: 契約済みさん]

失礼な言い方をしてしまってかもしれません。申し訳ありません。

もともと私は、永続にバスサービスが継続されるものと信じて契約しました。
住民主体の管理組合で否認される可能性は当然あるかもしれませんが、そういう可能性の説明は受けておりません。
将来の可能性を含めて、勤務先の顧問弁護士に今後について相談するつもりです。

[887: 匿名さん]

例えば30年後、「高齢者ばかりのマンションにスクールバスが必要か？」となったときに
バスを廃止するのは当然のことでは？

[888: 874です。]

874ですが、
いかがですか？
当初は仕方ないにしても、やはり子供の為にも大人の為にも歩きの方が良いと思います。

[889: 契約済みさん]

>885
>管理組合で管理するからもし違約金なりを請求するなら管理組合にってことですね

違約金は、売主に請求すべきてす。
管理組合に請求する意味が全くわかりません。売主と契約してるんですから、売主に請求します。

[890: 契約済みさん]

>874
>888
消えろ

[891: 匿名さん]

管理人が1人なんですか？
大規模マンションなのに管理人が１人って、どういうこと？
見間違いか書き間違いではないのですか？
それで管理費が７０平米クラスで14,000円程度は、べらぼうに高い。
ネット利用代はまた別途でこの管理費は高過ぎ。
グラブルは管理体制があまりにも杜撰じゃない？

[892: 契約済みさん]

バスが廃止になったとしても、
売主と通学バスが永遠に続くといった契約をしていない以上、
責任はないということで逃げるでしょう。
営業さんの話をICレコーダーにでも記録していればいくらかお金は取れるかもしれませんが書面でないので弱いです。
契約上、入居時のバスは約束されていますし、
その後の廃止を選んだのは住人が多数決で決めたことなので、
責任は管理組合側にあるということになります。

そもそも論になりますが、朝はほとんどの子供がバスを利用するでしょうが、
小学校の授業は学年ごとに若干終わる時間が違いますよね。
帰りが３便で対応できるのでしょうか。
待ち時間が長ければ、歩いたほうが早そうです。
クラブ活動のようなことをするとバスには乗れないし、
このマンションの友達意外とは一緒に帰ることも出来ない。
帰りに塾に行くならバスには乗りませんよね。

単純にある無いを議論するよりもほんとに費用だけの価値があるかを議論しませんか。
いろいろ書きましたが私はバスは絶対廃止と考えているわけではありません。
ハイコストなこのマンションの費用を見直してあとから未収トラブルが起こりにくいようにしたいだけです。
議論されていませんが、コスト的にはコンシェルジュと掃除人数の見直しからでしょうかね。

[893: 契約済みさん]

なんだか契約したことを後悔してきました。
うちは子供がいないからか、３年たったらスクールバスは廃止になる可能性もあると聞きました。
結局マンションを売るためにはどんなことも言うのですね。

[894: 匿名]

>879
>割安な都内物件より東京までの距離が遠く通勤に不便で、駅前には何もない。スーパー・学校も遠い。
>小さい棟は北西向きで日当たりが悪く、南西タワーも南側に建築物が立つ恐れがある。
>上記のような客観的な悪条件の他にも、コンシェルジュやバスなどの管理費用・また塩害対策や免震装置のメンテで維持費用が高い。

グランスイートブルーに住んでも後悔しないひとは下記４条件を全て満たすひとに限られそうです。

１．通勤圏が、千葉県ないし京葉線沿線であること（千葉市内など）
２．海の眺望を絶対的に必要とすること（リゾート的ではなく、工業地帯的な海だが…）
３．車を持っていること、または買う予定のあるひと
　（通勤・生活利便はひどく悪いが、駐車場は平置き・自走式が完全に確保されており、
　　車を持っている人なら非常に便利）
４．余裕のある資金を多く持っているひと（入居後のメンテナンス・管理費用が非常に高い）

特に、条件４．を満たすひとは殆どいないと思われます…

[895: 匿名さん]

まだマンションもできていない、まだ生活像も具体的に描けないような時期にして
既に問題山積で、大丈夫なのだろうか。
売主のご都合主義の表れかと思われるお手盛りの管理費、金額に到底見合わない管理内容。
ここを買う人の条件として>>894さんの投稿に追加させてもらうとすれば、

５.入居して管理の見直しを率先して検討、実行できる人。
　管理組合の決定により管理内容が変更されたとしても甘受できる人。

別の見方をすれば、まだ入居前の段階で多くの問題が洗い出されて良かったのでは？
浮かれた気分で入居して、のほほんとして暮らすよりも、
暮らし始めてからのやるべきことが明確になったことで
自分の買ったマンションにより強い愛着が持てるようになると思います。

[896: 匿名さん]

ここは本当に将来大変だと思います。
私はここも定期借地と同じ位リスクが大きいと思いやめました。
賃貸だったら全然OKでしたが。

[897: 匿名さん]

ここって、将来はランニングコストで周辺のワンルームマンション借りれちゃいそうな感じですね。
私も賃貸だったらの意見に賛成です。

[898: 住民さんＡ]

埼玉県のサクラディアもバスでもめてますよ

[899: 匿名さん]

管理組合が売主からお金もらうわけでもないし、顔色伺うことはないと思いますが。最悪、変えればすむこと。管理人も二人はさらに管理費高くなるしいらないと思います。管理人も清掃するだろうし、清掃は五人でいいと思いました。
管理費が高いというけれど、どことの比較ですか？
何もないマンションと比較したら高いかもしれませんが‥
免震と海はうちは評価してます。その分少し修繕費がかかるとしても。いいことばかりでないので。

[900: 匿名]

管理人は掃除など
しませんよ。
こういう大規模マンションの管理人は
すべての管理者ですから。
それから免震必要ですか？

[901: 匿名さん]

あけましておめでとうございます。

今年はいい話題が増えるといいですね。
険悪な雰囲気にならないように注意して、意見交換しましょ。

[902: 匿名]

管理人が掃除するかしないかは、そのマンションの管理人の性格によりけりでしょ。
私のいたマンションの管理人は手が空くとちゃっちゃと掃除していたし。


スクールバスの話ですが、登戸小まで遠いったって、もっと遠くから通う小学生いますからね。私はバスはなくて良いとは思いますが、まあスクールバス有りと決まっちゃってるもんは仕方ないですね。

登戸小周りは道も細いし、歩道もないし、変な場所ではありますよね。

新宿小学校もパンク寸前だし、埋立地に学校が出来てくれれば最高なんですがね。。。

[903: 匿名]

小学校までの距離、ド田舎並なんですね。驚きました。
仮に、急遽小学校建設が検討されて議会で可決されても、実際に入学できる頃には対象児童がいなくなっていそう。

[904: 匿名さん]

こんな少子化が進む世の中新たに小学校はあり得ません。
今はどんどん小学校、中学校、高校と合併が進んでますよ。

[905: 匿名]

ここは空気はどうですか？

[906: 匿名さん]

スクールバス＝小学生専用　って認識でいいのでしょうか？
少子化が進む世の中、いつまでスクールバスが運営されるのか不安です。
たとえ一人でも小学生がいれば運営していただけるんですよね？
そういう規約に魅力を感じて購入する住人もいるでしょうから。

[907: 契約済みさん]

将来ここの管理組合が大変な事は素人でも予想つきます。
「マンションは管理を買え!」と名言がありますが、ここはどうしたらよいのでしょう。

[908: 物件比較中さん]

管理会社は住民の声で変えることができますよ。

大手マンション管理会社実力ランキング
http://www.mansion-support.com/blog/2010/04/2010.php


フロントの対応、清掃の状況、管理費の運用・・・等等、
不満があれば住民で話し合って管理会社を変更するべきです。
サービスの質を維持しつつ、できるだけ管理費を安く抑え、浮いた分を修繕積み立てに回すマンションも多いみたいですよ。

マンションは住民のものであって管理会社のものではないですからね。

[909: 匿名さん]

子供のいる家庭で、みんなのフトコロからバス代もらっていることが苦にならない人には
いいマンションですよね。
でもそういう人に限って、自分の子供がバスを使わなくなると自分のフトコロが痛むから
バス廃止論者になるんだよね。

そして心ある人は、バスの利用に申し訳ない気持ちになってしまうんだよね。

面倒臭すぎる。それさえなければ買いたいと思うのに。

[910: 匿名さん]

管理会社は変更はできます。

しかし多くのマンションでは管理会社の担当者がマンション理事会の運営をサポートしています。
実質的な理事長といっても過言では無いところもあります。
なので、管理会社を変えるなら理事会がしっかりしないとダメです。
少なくとも毎年役員が変わってしまうような理事会では運営が立ち行かなくなる可能性が高いです。

[911: 匿名さん]

子供の居る世帯は管理費アップでも全然問題ないと言いたい。
子供はよく物を壊す汚す散らかす。
そういう子供に限って、親が厚顔無恥。だったらもう諦めるしかない。

[912: 匿名さん]

管理委託はマンションを売る以上にうまみのあるシステムだから、そう簡単にはいかないと思うよ。
丸紅は販売を自分でやらないのに、系列の管理会社は作っている。

[913: 匿名さん]

何か眺望がいいマンションだったら他にもいるみたいだね。
検討スレや住民スレにもありますよ。

[914: 匿名]

管理会社かえるの１０年くらいは無理

[915: 契約済みさん]

おっしゃる通り、丸紅コミュニティは事務管理費が高めですよね？
小規模であればあるほど、割高感のあるものとなってしまいます。
問い合わせ時の営業担当者の対応は、他の管理会社より良かったですね。
とは言え、営業担当者の対応と日常管理の質が必ずしも比例する訳ではありませんが…。


管理組合のコスト削減とかやっても、丸紅にはなんの得もないし、仕事が増えるだけ
だから、全く非協力的です。
めちゃめちゃ高い管理委託費取ってるくせに、定型業務以外はな～んにもしてくれま
せん。


管理組合板、丸紅コミュニティの評判は？
より

無駄なものがなくても、そもそも管理費のベースが高いみたい。
おまけに、担当者の対応が遅いとか。
もう少し良く調べてから買えばよかったな。

[916: 物件比較中さん]

>899さん

>管理組合が売主からお金もらうわけでもないし･･･最悪、変えればすむこと。
>管理費が高いというけれど、どことの比較ですか？
>何もないマンションと比較したら高いかもしれませんが‥
>免震と海はうちは評価してます。その分少し修繕費がかかるとしても。いいことばかりでないので。


管理組合を変更するには、335戸の住民の意見をとりまとめて、多数決で決めるんですかね。
賛否両論で紛糾しそうな気もします。なんか大変そうですね。
また、きっと多くのひとが気にしているのが、878さんの書き込みにあった月額のランニングコストです。

>修繕積立金ですが、２パターンあり、安い計画では確実に数年でマイナスになります。
>大規模修繕時に不足が生じない高い計画だと、
>徐々に支払いが増え１０年ちょっとのところで各戸での支払いは月に約２万５千円前後で、
>駐車場と管理費を足すと月の戸別支払いは５万円ほどになります。
>マンションでは修繕費と管理費の滞納が問題になりやすいみたいだけど、大丈夫かなあ。
>それが一番の心配です。

免震は確かに魅力だけど･･･
ローンの他に月額5万の支払いは重荷です。そこまで月額コストが高いマンションが他にあるのですか？
それに878さんが言うとおり、もしここまでの負担が必要になった場合、他の世帯の滞納についても心配しなくてはいけない。
将来の心配事が多すぎます。

[917: 物件比較中さん]

キーワード「千葉　マンション　免震」でググりました。
意外にも同じ千葉みなとに免震マンションありますね。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/FZYNX209/

じきリンク切れになると思うのでコピペしておきます。
管理費も修繕費も全然高くないようですが、あとでグンと跳ね上がるしくみ？

規模が全然違うけど参考になりませんかね。
将来的には管理組合で情報交換とかやれませんかね。

* 中古マンション
ウェリスガーデン千葉みなと公園 / 3,180万円

所在地：
千葉県千葉市中央区千葉港

交通：
京葉線「千葉みなと」駅,徒歩2分

[ ここから本文です ]
この物件のセールスポイント！
★ＪＲ京葉線「千葉みなと」駅徒歩２分★平成１８年３月築★東南・北東の角部屋、日当り・通風良好★８９平米・３ＬＤＫ＋納戸＋書庫★ＬＤＫ約１７．６帖・ＴＥＳ式温水床暖房付★全室フローリング★対面式キッチン★１６１８サイズのユニットバスには浴室換気乾燥機付、低床式バス★フルオートバス★バルコニーに面する窓は約２．３ｍのハイサッシュ★奥行き約２ｍのバルコニー★両面バルコニー★免震工法★耐久性・耐震性に優れたＰＣａＰＣ工法★二重床・二重天井★警備会社と提携した２４時間セキュリティシステム★設計住宅性能評価取得マンション◎ライフインフォメーション：千葉市役所まで徒歩４分（約２５０ｍ）、総合保健医療センターまで徒歩５分（約３３０ｍ）、千葉市休日救急診療所まで徒歩８分（約６３０ｍ）、千葉ポートスクエアまで徒歩１１分（約８３０ｍ）、そごう千葉店まで徒歩１６分（約１２１０ｍ）、みなと公園まで徒歩１分（約２０ｍ）、千葉ポートパークまで徒歩１２分（約９３０ｍ）千葉銀行本店まで徒歩５分（約３６０ｍ）など、近隣に生活利便施設の整った好立地※ＣＡＴＶ視聴料年額６３００円

専有面積
89.7 ｍ2(約27.13坪)

間取り
3ＳＬＤＫ

築年月（和暦）
平成18年3月

階数／階建
3階 地上19階建

バルコニー向き
南東

バルコニー面積
17.7ｍ2

現況
居住中

駐車場
空有
（月額10,000円〜14,000円）

建物構造
ＳＲＣ

総戸数
146戸

管理費
10,700円／月

修繕積立金
6,790円／月

管理会社
ＮＴＴ都市開発ビルサービス

管理方式
日勤

土地権利
所有権

分譲会社
ＮＴＴ都市開発・三菱地所（新築分譲時における売主）

施工会社
ピーエス三菱

設計会社
ピーエス三菱

通学区(小学校)
幸町第三小学校まで徒歩９分 （約710m）


通学区(中学校)
幸町第二中学校まで徒歩１０分 （約780m）

備考
／駅５分以内／小学校１０分以内／ペット可／築５年以内／オートロック／テレビモニタ付インターホン／ＣＡＴＶ(＊)／インターネット常時接続(＊)／宅配ロッカー／三菱地所旧分譲／バリアフリー／全居室フローリング／バルコニー奥行き１．５ｍ以上／対面式キッチン／納戸有／床暖房／浴室換気乾燥機／風呂追い焚き機能付／南向き／角部屋／駐車場利用可／「(＊)＝別途費用がかかります」