ブランズ行徳パークフロントってどうですか？

[購入検討中さん]

ブランズ行徳パークフロントについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県市川市末広2-17-17、18
交通：東京メトロ東西線 「行徳」駅 徒歩12分
価格：未定
間取：2LDK-4LDK
面積：55.34平米-91.7平米

売主：東急不動産
販売会社：東急リバブル
施工会社：新日本建設
管理会社：東急コミュニティー

[83: 匿名さん]

↑　マンション購入までの段階として問題が無い（安心）という意味です。その後の管理については80さんはお詳しいのでしょうが、私の場合は詳しくないのでよく研究しないと何とも言えません。
　ただ、デベさんからいただいた資料によると東急コミュニティーという管理会社は、管理委託先
を変更した例の中で市場シェアは30％を占めているようですし、管理組合として初の東証上場を果たすなど歴史に裏づけされたノウハウもあるようですので、35万払うだけの価値ある管理をしてくれる期待もあります。マンションの価値を維持するためのお金なら、結局安いかもしれないので。
　いずれにせよ、購入の段階で住民の総意見が一致して管理組合を変更するなんていうのは困難でしょうから、この掲示板では、マンションそのもの価値を論じれば良いかと思います。

[84: 匿名さん]

駐輪場の台数は増やすようですね。

[85: 匿名さん]

このマンションの管理費は公開されていません。
相場からたぶん１４０００円位でしょう。

管理会社はNo.83 by 匿名さんのいわれているとおり東急コミュニティーですね。
それであれば、管理費は１００００円位でしょうね。
評判の悪いマンション管理業界のなかでも評判のよい東急コミュニティーであれば、これで充分できるでしょう。

重要なことなので参考に

[86: 名無し]

管理費、積立金が高い！とおっしゃる方・・・
でも、安ければいいってもんでもないと思いません？？
30年以上住むと考えれば（もちろん売ることを考えても）
それなりの「修繕」が必要なわけです。
そういった意味で、東急コミュニティーは長谷工などに続く
対応のよい管理会社として知られていますよ。

ちなみに戸建てですと、全額自分で改修しなくてはならず
（あちこち直すのに、いずれは、建築費と同じくらいかかると言われます）
その点、マンションは、否応なしに積み立てしている分、
確実に修繕できるので、安心ではないでしょうか。

ご参考までに。

[87: 匿名さん]

↑　管理費で稼ごうとしている理屈かな。

No.85です。 管理費は消耗する金、無くなる金です。貯金ではないのです。

このマンション、修繕積立はたぶん月５０００円位で、それでは修繕に当然足りない。
管理費下げた分、月４０００円を積立にまわせば月９０００円ぐらいの積立になる。

これで１２年で、５８万円となり３５万円の話などなくなる。しょうがくせいでもけいさんできます。
東急コミュニティーならできる。他の管理会社では無理だろうが。

なぜこのようなデベが出てこないのかな。今の販売法打は売れ残り確定です。
期待してますよ、東急さん


購入者は、もっと賢くなろう。

[88: 匿名さん]

↑　販売法打　ミス　販売方法

[89: 物件比較中さん]

このマンションの周りは高層の建物も無いし、静かな環境で気に入ってます。

[90: 匿名さん]

先日、モデルルームに行ったら盛況でした。結構人気があるんですね。

[91: 購入検討中さん]

修繕費が12年毎に35万円なんて小さい規模のマンションだからですよ！100戸超のマンションなら普通は途中の一時金徴収など無しで計画されているのが普通です。途中にまとまったお金集めるのは大変ですから。「機械式駐車場」「小規模マンション」だから、こういうところを割りきらないと購入できません。

[92: 匿名さん]

100戸超のマンションだと都心近郊ではまともな土地での建設は難しいよ。駅からバス利用の場所か、土壌汚染のある工場跡か、商業施設が遠い不便な場所になってしまいます。ここ数年の新築例を見れば明らかでしょう。

[93: 物件比較中さん]

＞９２
だから妥協してここにしろということ？

[94: 匿名さん]

妥協じゃなくて好条件（特にエリア）の新築を望むなら、機械式や修繕費の35万ぐらい受け入れるしか無いんじゃない？という意味。もっと高い価格かタワーマンションで良ければ駅に近い（５分以内）という条件面でもっと良い物件もあるだろうけど、加えて平置き100％駐車場＋100戸超物件まで望むのは、東京近郊でまともな土地では難しいよ、ほんとに。

[95: 匿名さん]

平置き100%なら、駐車場月4000円のプラウド新浦安へどうぞ

[96: 匿名さん]

プラウド新浦安は、ここ数年最大の失敗作。だから今だにこんなに営業している。あんな陸の孤島を考える人と、ブランズのように駅から歩ける物件を考える人はもともと家に求める条件が全く異なります。

[97: 匿名さん]

No.91
100戸超のマンションなら普通は途中の一時金徴収など無しで計画されているのが普通


これは違います。
一時金徴収なしのところは、修繕積立金が２倍、３倍と数年ごとにあがります。
知り合いの方の入居しているマンションの積立計画表を見せてもらえば分ります。

分譲時は、デベの売りたいが為の方針で８０㎡で月５０００から６０００円位です。
１２年目あたりの大規模修繕には足りません。
実際は、最低でも１００００は必要です。
多くの資料が、出ているので自分で調べましょう。

[98: 匿名さん]

機械式駐車場、修繕計画の３５万円一時金徴収はやはりマイナスポイント。良いポイントと差し引きしてどうか。３５万円もの修繕一時金は全世帯から集まるものなのかな？

[99: 匿名さん]

↑　　　　　↑　　　　　↑
集まるわけない。

それよりも、マンションコミュニティを見ている者は僅かで、
購入者の９０％が「修繕積立金の不足と一時金徴収」を知らない。

販売しているすべてのマンションが、段階的な値上げか一時金徴収を計画しています。
販売時に修繕積立金を適正に提示しているものなど皆無です。
売ってしまえばデベには関係ないことです。


No.80 No.97 です。
下記の話に戻ります。

もちろん１２年目の徴収など馬鹿げたことはしません。
値上げなど無理です。
修繕工事は借金で実施するのでしょう。

[100: 匿名さん]

必要なお金なら35万くらい払うよね。それくらい払えない人は、マンション購入出来ないよ。

[101: 匿名さん]

No.100 by 匿名さん は、立派です。

一時金徴収や段階的な値上げを理解しています。

ほかの方は知っているのかな。

デベは購入者にきちんと教えましょう。

このマンションに限ったことではありません。

[102: 匿名]

うちはきちんと説明あった。（他マンション）
よかった、きちっとしてて。でも一時金徴収ってさ〇和さんに多くない？
今回見に行ったベリ〇タもそうだったしこっちが聞くまで説明なかったし。 そりゃそうか、買うかわからん客には細かい説明はしないのかな。

[103: 匿名さん]

もう修繕金の話は止めましょう。おかげさまで理解出来ましたし、これ以上続けても
マンション選びの本質議論が深まりません。
ところで、一部不人気な部屋以外は結構購入希望が集まっている感じがしますよ。
駐輪場の問題も増設で解決したし、私は相当気に入ってます。

[104: 物件比較中さん]

ＩＨコンロヤディスポーザが無いんですね。ところで間取りの２ＬＤＫ＋Ｓ「サービスルーム」は、日当たりの問題って営業さんがいってたけどやっぱり暗いんでしょうか。

[105: 申込予定さん]

２ＬＤＫ＋Ｓ「サービスルーム」て、1階東南向き（戸建ての裏側）の部屋ですか？
であれば、その他の２ＬＤＫ＋Ｓ（専用駐車場がある南西側）の部屋や2階以上の
２ＬＤＫ＋Ｓ部屋よりは日当たりは落ちるでしょう。
でも、戸建てとの間に庭があるので、この行徳エリアの戸建て同士よりは、はるかに
日照条件が良いと思いますよ。その分値段も押さえてくれているし、検討対象になるのでは。
私はＩＨコンロより火力のほうがおいしく料理が出来て好きだし、ディスポーザーも要りません。
行徳は色々なお店があって便利で楽しいし、土地もフラットで道路も広く、気に入ってます。

[106: 購入検討中さん]

いよいよ2月中旬から末に正式価格決定、登録受付開始ですね。
低層階の部屋は当初案より低めの価格に設定するようです。
なんと言っても大手町や日本橋まで20分強の行徳駅徒歩圏内のマンション。
眺望は落ちるけど低層階を真剣に検討しようかと思ってますが、既に低層階に
住まれてる方、不満とかは色々出てくるものでしょうか？
ちなみに私は今、賃貸マンションの6階に住んでるので実感がよくわかりません。

[107: 物件比較中さん]

登録なんてこのご時世で抽選、すぐ完売するの？最初は表立って値引きしないけど、売れ残って値引きするようになってからが検討ですね。

[108: 匿名さん]

＞107　それじゃ気に入った部屋が選べないから私は嫌ですね。長く住み、毎日生活する
自分の住まいですから、第一希望の部屋に住みたいものです。割高でも、本当に気に入った
ものを手に入れたほうが、その後のローン支払い時に満足感がありますよ。
車でも何でも高級で高価なものほど。

[109: 匿名さん]

登録受付は予定通り２月末に実施されそうですか？

[110: 購入検討中さん]

このエリアにお住まいの方にお聞きしたいのですが、テレビの映りとかは問題ないですか？
当物件の至近距離では無いので大丈夫と思いますが、送電線が多いエリアですね。

[111: 購入検討中さん]

第１期販売戸数確定しましたね。

価格はやはり微妙ですね。

世間で言われているように新価格販売はやっぱり秋ぐらいの物件からでしょうか？

それでも立地的に人気がありそうなので、抽選になりそうなのは２、３部屋出るかも？？

[112: 匿名さん]

内容の割りに価格が高いね。無理やり部屋数を作ってる関係で、間取りが悪い。

[113: 購入検討中さん]

第一期販売が21戸で今HPを見たら2戸を先着販売とのこと。
もしかして21戸中19戸は売れちゃったってこと？！

[114: いつか買いたいさん]

今回は２戸を残し、契約済のようですね。先週、届いたDMにも、ほとんどが契約済ととなっていて
驚きました。

行徳で、バイパスと新浜通りの間の立地というのが、やはり人気なのでしょうか？
この様子でいくと、完売もありそうですね。

値下げまで待って・・・は、甘い考えだったのかもしれません。

[115: 購入検討中さん]

第1期は21戸どころか1Fと2Fの一部以外全部販売されて2戸以外全部完売だそうですよ。
残念ですが抽選箇所もいくつかあったようで、、、マンションが売れないといわれているこの時期に、ものすごいですね。第2期は駐車場付きがあるんで、そちらを目指します。

[116: 購入検討中さん]

いや、営業さんに聞いたところによると、
2F(3LDKは全部)と3Fの一部、4Fの一部はまだあるそうです。
一期は以前HPに間取りが出ていた21戸で間違いないです。
すでに次の期の分の要望書がでているそうで、
かなり好調ですね。

[117: 匿名さん]

完売?ここ・・・

[118: 匿名さん]

なぜ定期的に売れ行き好調のアピールしてるの？
駅からの距離、仕様、価格みれば明らかに好調ではないでしょう。
そもそも本当の購入検討者が、売れ行き好調とアピールする理由どこにありますか。
皆さん冷静に考えてくださいね。

今より景気がよかったパークハウス行徳、レクセル行徳の最終価格と比べれば、ある程度ここの適性価格はわかると思いますし、割高なのは明らかにわかりますよ。
東急としてはライバル物件がないのを逆手に強気で営業しているみたいですがね。

[119: 匿名さん]

一次販売、先着希望販売をあわせると全体の2/3～3/4は売れた模様。

パークハウス、レクセルに比べると価格が落ちたのに加え、行徳、妙典近辺で
今後のマンション建設の計画がしばらくないことから、賃貸率が
以上に高い近隣在住のファミリー層が一気に購入に踏み切った。

景気うんぬんじゃないのかもですね。。。

[120: 購入検討中さん]

＞118さん
駅からの距離、仕様、価格みれば明らかに好調ではないでしょう。
＞判断方法が解せません。
そもそも本当の購入検討者が、売れ行き好調とアピールする理由どこにありますか。
＞本気で購入検討しているのですが、高い買い物で、今一歩決定に踏み込めず躊躇していたものとしては、想像以上の好評ぶりに驚きと自分のふがいなさ？に嘆いているからこそ、売れ行きの好調を評しているだけのことです。118さんは、他社の営業さんでしょうか？

[121: 匿名さん]

↑どうみてもあなたこそ、この物件のデペ関係者に見えますよ。
ネガティブな意見に強烈に反応して、かえって逆効果ですよ。
よほどこの物件に自信がないのかな。

自分が気にいれば売れ行き関係なく買えば良いだけでしょ。

あなたのふがいなさを評されても困ります。

[122: 購入検討中さん]

実際に売れ行きを聞いてみたらいいじゃないですか。
自分で検討してムリだと思ったら買わなきゃいい。
それだけ。

[123: 購入検討中さん]

>121さん。残念ながら、私はデベ関係者さんではありません。真剣に検討してる者です。では。。

[124: 匿名さん]

第2期好調ならすぐ売るでしょうに　営業トークにはまってるね

[125: 匿名さん]

確かに営業のいいなりで可愛いそう。
高い買い物だと思っているんだったら、もっと勉強しないといけないよ。

[126: 匿名さん]

私は5年以上の間、数々の新築物件を見てきた末にここに決めました。
お陰様でマンション選ぶに当たっての眼力としては表面的な設備や立地条件はもとより、
構造面など陰に隠れた部分も含めかなり耳年増になってしまいましたが、この行徳パークフロントは
総合判断で十分に合格です。
行徳・新浜通り近く、大手デベロッパー案件でこの値段なら充分見合いの値段と内容ですよ。

どうしてももっと安いものが良いと思われる方はアドバンスシティー南行徳にされたらいかがですか。
ただ、来月から売主が変わる中現状渡しの恐さはありますが。

[127: 匿名さん]

第２期スタートの広告が入ってましたね。まだ現地は地盤工事中なのに、結構順調な売れ行きのようですね。
やはり立地条件と大手デベロッパーという安心感がいいのかな。

[128: 購入経験者さん]

確かに、今の不動産市況にあっては絶好調！といっていいですね。しかし、購入希望のあった比較的低価格帯の部屋から売り出し完売といっても・・・ごたぶんにもれず、高額物件は売れ残り、最後は大幅値引販売となるのが目に見えます。今契約してしまった人はよっぽど気にいった人以外は後悔することでしょう。今後のキャンセルやチェンジ発生が無いことを見守りましょう。

[129: 契約済みさん]

>128さん
モデルルームで成約状況を見せてもらって言ってます？
条件の良くない、比較的低額な物件が売れ残ってるはずですよ。

[130: 購入検討者さん]

先々週行きましたがどうみても売れ行き好調とは言えないと思いますが。


また改めて思いましたが、コストダウンが明らかにわかる物件ですね。
特にキッチン周辺の仕様は酷いですね。

皆さんはどうでしょう？

駅からの距離、仕様を考えれば値段が高く、売れ残ると思ってます。

[131: 購入検討中さん]

この前モデルルームに行ったらすごい混んでいました。
価格表を見ると結構売れてるし。
営業の人もこんなに売れると思いませんでしたと言ってました。


そこで、1階のカーポート付を検討しているんですが、購入された方に決め手はなんだったんでしょうか？
中古マンションは高いし、あまり気に入ったものがないので、ここにしようと思うんですが、どうなんでしょうか？
購入された方がいたら教えてください。

[132: 匿名さん]

↑いつ行きました？
先週末行きましたが 、１組しかいませんでしたし、まだまだありますよ。

煽るのは辞めていただきたい。

[133: 市川市幸住民さん]

週末定期的にモデルルームの横の洗車場に行くが、すごい混んでいるとは決して思えない。

現在行徳に済んでいるが、ここの周辺にはアパートが多く、東南アジア系外国人が多い。
特に夜の行徳駅周辺は酷い。
そして当然だが駅から徒歩１０分以上となると家賃も安くなるので、アパ－トにはそれなりの人が入居してるし、事件を起こすことも多い。

この辺に住むなら妙典駅から南側の徒歩１０分以内に住むのが良いと思う。

ちなみにここの直ぐ近くには英国人女性講師殺害の市橋達也の現場がある。

[134: 購入検討中さん]

NO131です。

週末に行ったらモデルルームにたくさん人がいて混んでいたので…
たまたまですかね。
こんなに否定されるとは思いませんでしたが…

行徳の街は結構気に入ってます。
子育てには良いと思っていたんですが、いろいろあるんですね。


あと、なんか最近販売のハガキが毎週のように来るんですけど。
これは、インターネットとかに第2期って書いてあるのとは、違うんですか？

[135: 匿名さん]

あと20戸しか残ってないな。
第2期の申し込みが明日だけど、角部屋の３ＬＤＫは抽選かもね。
このご時勢にしてはかなり優秀なんじゃないだろうか？

しかし、将来の売却を考える人には向いてない。
妙典、行徳の徒歩10分圏内のマンションと中古勝負すると厳しいかも。

[136: 購入検討中さん]

今現在の売れ行きや在庫状況をご存じのかたがいらっしゃれば教えてください！

[137: 匿名さん]

地元の不動産屋が言ってましたが、当初は多少売れたみたいだが今年になって全く売れてないみたいですよ。
近くのレジデンス行徳はリノベーションマンションですが８１の３ＬＤＫで１９００万だからね。

資産価値考えるとここは買えないと思います。

ちなみに徒歩１０分以上はここの１２分 だろうが、レジデンス行徳の１８分だろうが中古だと変わらないと言っていた。

[138: 匿名さん]

アドバンスシティ南行徳と比較すると相当高いけど。
デベと仕様を比較すると当然か。

[139: 匿名さん]

比較対象にするならすぐ近くで春先まで売られてたレクセル行徳だと思いますよ。
苦戦していた４ＬＤＫ・８４平米の１・２・４階の値引後の価格知っていれば明らかにここは割高だからね。
あとここは仕様をコストダウンしているのがよくわかる。

やはりレジデンス行徳を見てしまうと、行徳地域が人気ないことがよくわかる。

資産価値を考えれば最寄が妙典駅の中古マンションがいいのかな。

[140: 匿名さん]

妙典駅の中古マンションそりゃそうですよ。
価格を気にしなきゃ。
予算ってもんがあるからね。

[141: 地元住民さん]

ここ買うならあと５００万出して、東陽町にある三井・野村・住友の物件買った方が良い。

明らかにここは割高。

[142: 匿名さん]

NO 136さん

つい先日MRに行ってきました。残りは１０戸ほどです。

[143: 購入検討中さん]

と言うことは、結構うれているってことですか⁇

[144: 匿名さん]

嫁は気になっているらしいですが、マンションで徒歩10分以上を許容する理由がわかりません。

[145: 匿名さん]

10分以上はダメなんですかね。
新浜通り手前までは、アリだと思ってるんですが。

完成前にあと10戸なら好調なんでしょうね。

[146: 購入検討中さん]

施工会社の新日本建設ってあまりいい噂がないんですが大丈夫ですか

[147: 匿名さん]

元近隣住民ですが、行徳徒歩12分でこの価格とは恐れ入りました。
ちょっと高過ぎます。
仕様が突出しているわけでもないのに強気な値付けですね。
売れている理由は、東西線の南行徳～妙典間で今後の供給予定が少ないため、
この近隣で狙っていた層が思わず手を出してしまっている、ということなのだと思います。

行徳駅前はムクドリが大量発生してますし、夜は正直なところ治安は良くありません。
私が住んでいたころも、空き巣被害が多かったです。（私も被害者）
妙典駅徒歩圏なら是非狙いたいところですが。

>>144の意見に同感で、マンションで駅徒歩10分超はリセールを考えると避けたいところですね。

[148: 周辺住民さん]

実際に犯罪が多いかどうかは、こういう情報をみて判断しましょう。

千葉県警察　犯罪発生マップ
http://www.police.pref.chiba.jp/safe_life/gis/crime/

[149: 匿名さん]

ホームページを見ると、ぽちぽち売れてるようですが・・実際には、あと何戸くらい残っているか、ご存じの方いらっしゃいますか？
半期決算のこの時期、しかも条件の悪い部屋ばかり残っているので、個別割引実施中なのでしょうかねー？？

[150: 周辺住民さん]

残り５戸らしいです。

[151: 賃貸住まいさん]

本当に最悪の部屋しか残ってないようですね資料請求までしましたが、どう考えても高すぎますね。
買われた方の決め手になった意見をききたかったです。

[152: 匿名さん]

この近辺のマンション購入者は、県外からの転勤などで住み着いた人が多いらしいです。確かに、東西線は便利だけど東京都民や千葉市地元民がわざわざここを目指して引っ越してくる事はないわね。そう考えると、駅間12分でこの価格は高いかも。残っている4LDKやバルコニーが広い3LDKは高いですね。

[153: 入居予定さん]

西側の囲いが取れ始めましたね、入居が楽しみです。これまで様々なマンションを見てきたけど、総合的にこのマンションを気に入って決めました。高級マンションでは無いけど、その分値段も無理しないで買える範囲だし。

[154: 入居予定さん]

75～78m2の3LDKは、価格的によかったですよね。でも、4LDKは高いように思いましたが？

[155: 匿名]

完売したみたいですね

[156: 匿名さん]

完売おめでとうございます。
全く売れていない物件もあるなら素晴らしい。

[157: 匿名]

>>156
すみません入力ミス

全く売れていない物件がある中 完売できたなんて素晴らしい です。