ガレリア・サーラpart2

[購入検討中さん]

『本八幡駅直結の地上34階建てのタワー型マンション誕生。
眼下に見下ろす都市の風景が、そこに住まうことのステイタスを教えてくれる。』

スレッドが無いようなので作りました。

購入を検討している皆さんで情報を共有しましょう！

所在地：千葉県市川市八幡2丁目1337番2他（地番）
交通：都営新宿線「本八幡」駅から徒歩1分


※稼働中の前スレのタイトル変更に伴い、タイトルを「ガレリア・サーラ【本八幡駅直結】」から「ガレリア・サーラpart2」に変更させていただきました。(管理担当者)

[436: 匿名さん]

とりあえず誰の目にも明らかなこととしては、公式HPのプランガイドの70Iと50Aについての表示が不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第１１条(17)を遵守していないと思わることでしょう。なんであえてこんな冒険をしたのでしょう？

[437: 匿名さん]

>>433さん

結論：
１．建築基準法に違反している、らしい。（>>364さんと>>396さん書き込み参照）

２．例えば3LDKの部屋を買うときは「寝るだけのBedroomに使うので窓がなくても問題ない」と納得づくで購入したとしても、手放さざるを得なくなったとき、その物件は3LDKではなく「2LDK+S」としてしか販売できない、らしい。（違反を承知で平気で3LDKとして販売してくれる業者を探すという解決法はありますが、、、）

３．この納戸問題がもし本当なら、そういうことをやっているということで、デベのモラルに問題がある。そして他にも問題があるのではと、不安が膨らんでくる。

[438: 匿名さん]

>>437さん

>>396さんのは建築基準法ではなく、公正取引委員会のルールだと思います。
つまり、作るとき（建築基準法）と、売るとき（不動産の表示に関する公正競争規約施行規則）の両方で問題があるのではないかという議論になっているのだと思います。

[439: 匿名さん]

>>438さん

437です。なるほど、修正してみました。より正確には、以下のような感じでしょうか。

結論：
１．居室として表示してはいけない部屋を居室として表示しているので、建築基準法に違反している、らしい。（>>364さん書き込み参照）

２．例えば3LDKの部屋を買うときは「寝るだけのBedroomに使うので窓がなくても問題ない」と納得づくで購入したとしても、手放さざるを得なくなったとき、公正取引委員会のルールに従ってその物件は「2LDK+S」としてしか販売できない、らしい。（>>396さん書き込み参照）

３．この納戸問題がもし本当なら、そういうことをやっているということで、デベのモラルに問題がある。そして他にも問題があるのではと、不安が膨らんでくる。

[440: 匿名さん]

窓の無い部屋をベッドルームとして表示していることについて、何かこれを正当化できる説明というのはあるのでしょうか。顧客への提案だということを理由とするのは、建築基準法と不動産の表示に関する公正競争規約施行規則の両方の側面から難しそうです。

[441: 匿名さん]

いずれにしてもデベの見解を聞きたいですね。

どなたかアクションしないかな？

[442: 匿名さん]

ここを気に入って、明日にでも決めようかと思ってましたが、納戸をbed roomとしている点は明らかに違法であることでここを信用できなくなった。
くやしいがここは諦めることにした。窓がない部屋ま納戸かサービスルームとなることくらい一般ピーポーでも知ってることですよ

[443: 匿名さん]

↑続き

＊＊にしているとしか思えない

[444: 匿名さん]

ここで納戸問題が浮上してから完売した市川タワースレへの怒涛の荒らし書き込み（しかもずっと自作自演）をみると、これはかなりヤバイ話なのかもしれませんね。

[445: 匿名さん]

＞＞４４４
わざわざお隣から活動お疲れさま

不安煽らなくて結構ですから！

[446: 匿名さん]

>>445

不安煽りの人もいるだろうけど、納戸問題が本当ならば検討中の人にとっては大問題です。それ関係の情報交換を求めてるから書き込みしてる人も多いと思うよ。

[447: 匿名さん]

>>445
お、ついにプロパ○トがこちらに登場。この件の説明よろしく。

[448: 匿名さん]

>とても重要な結論です

１．居室として表示してはいけない部屋を居室として表示しているので、建築基準法に違反している、らしい。（>>364さん書き込み参照）

２．例えば3LDKの部屋を買うときは「寝るだけのBedroomに使うので窓がなくても問題ない」と納得づくで購入したとしても、手放さざるを得なくなったとき、公正取引委員会のルールに従ってその物件は「2LDK+S」としてしか販売できない、らしい。（>>396さん書き込み参照）

３．この納戸問題がもし本当なら、そういうことをやっているということで、デベのモラルに問題がある。そして他にも問題があるのではと、不安が膨らんでくる。

[449: 匿名さん]

>>442
>窓がない部屋ま納戸かサービスルームとなることくらい一般ピーポーでも>知ってることですよ

誤解しているようですが、窓がなくても開口のある部屋からふすま等（スライド式の扉）の開閉方法の扉があれば、２室採光とすることが可能です。一概に窓がないからという観点からでは決めれません。

[450: 匿名さん]

>>449
誤解があるようですが、ここで問題となっているのは和室のようにふすま等で隣接する部屋の採光を建築基準法28条の採光の計算に含めることが出来る部屋のことではありません。

[451: 匿名さん]

↑
でも、ここの間取りって、スライドドアにしているので、２室採光として居室扱いにしてるだけじゃない？

[452: 匿名さん]

あんなところをスライドにしても光はいりませんがな。

[453: 匿名さん]

よくある間取りで、奥まった所に和室があるけど、あれも立派に居室扱いになってますよね？当然和室も居室にカウントして3LDKとかって。

[454: 匿名さん]

今の話題とは全然違う話ですが、ここの設計事務所はわかりますが、ここは構造計算はしていない会社ですよね？構造計算はどこかに委託してやってもらっているんでしょうけど、どこがやっているのでしょうか？ご存じな方いますか？

[455: 匿名さん]

奥まった部屋が和室になっているタイプは、ふすまで区切られていて、しかもふすまを開放すれば光が入るような間取りになっていますよね？窓の側に向いていない引き戸で開放できても光は入らないので、建築基準法28条の目的にそぐわないように思いますが。

[456: 匿名さん]

スライドドアでも普通のドアでも「開ければ開口の部屋＝居室扱い」という論理なら、すべての部屋を居室に出来てしまいます。なにせ出入り口のない部屋なんてないでしょうから。要するに

・出入り口を閉じた状態でも採光できるように、
・採光のための窓その他の開口部を設けてあること。
・その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、住宅にあつては七分の一以上外部から光を取り入れることが出来る窓等の構造があること。

では？

[457: 匿名さん]

＞456

２室採光には定義があります。450のような勘違いが生まれているので、参考URLです。

http://law.nijio.net/yogo/rindex.htmlhttp://law.nijio.net/yogo/rindex....

以下、ここからの抜粋。
２室採光[２しつさいこう]　
居室の採光において、ふすま、障子その他随時開放できるもので仕切られた２室を、１室とみなして有効採光を判定できること（法28条４項）。２室の床面積の合計に対して、２室のどちらかに有効採光面積があるか、または２室に開口部があれば、その合計が有効採光面積を満たせばよい。
関連＝居室の採光、有効採光面積

[458: 匿名さん]

>>453さん
>当然和室も居室にカウントして3LDKとかって。

書斎（DEN）という言い方が多いと思います。沖縄畳など引いてある部屋も多かったですが「和室」と言い切っている物件は、私の記憶する範囲では、ここ以外にはなかったです。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20031026A/

>以前は、納戸 （Ｎ） もしくはサービスルーム （Ｓ） と表記されるのが大半だったように思いますが、最近では書斎 （ＤＥＮ） 、ユーティリティスペース （Ｕ） 、フリールーム （Ｆ） 、マルチルーム （Ｍ） 、多目的ルームなどと表記される場合もあるようです。

[459: 匿名さん]

>>456さん
ご趣旨はおっしゃるとおりです。
ただ、建築基準法28条4項が「ふすま、障子その他随時開放することができるもので仕切られた二室は、前三項の規定の適用については、一室とみなす。」といっているので、随時開放できる場合には隣接する部屋と一体とみて居室として建築確認申請できる場合があるというのが正解だと思います。ただ、この随時開放できるというのは、おっしゃるとおり、出入り口を開放できればいいというわけではなく、開放することによって採光できなければ意味を成さないと思います。そうかんがえると、開放することにより、その部屋に光が入る（よくある奥まった和室でふすまを開放すればリビングと一体となるような）部屋であれば、隣接する部屋と一体として見ることが出来るということだとおもいます。そうだとすれば、スライドドアが窓からの採光を入れられないような方向についていたとしても、建築基準法２８条４項の適用はないのではないでしょうか。

[460: 匿名さん]

結局、この議論からどうする予定なの？

[461: 匿名さん]

「建築基準法で、窓のない部屋は居室と表示出来ないので、DENとか書斎とか言う言い方しているんです。」というデベって、わりと多かったです。要するにここのデベって、隠してたのね、、、

[462: 匿名さん]

>>459さん

>「ふすま、障子その他随時開放することができるもので仕切られた二室は、前三項の規定の適用については、一室とみなす。」

上の解釈って、以下のようになりません？

・ふすまで仕切られた部屋と隣の部屋と、あわせて一室とみなす。
・ならばそのふすま部屋を、独立した部屋としては扱えない。要するに、そのふすま部屋を「部屋の１つ」にカウントできない。例えば５畳のふすま部屋が１２畳のリビングに接してるなら「１７畳の１つの部屋＝１７畳のリビング」としてカウントしないといけない。
・それだとつらいので、「１２畳のリビング＋５畳のDEN（または書斎）」と言う言い方をする。

[463: 匿名さん]

DENと表記している70-A,70-Fの部屋は、隣の部屋のベランダの窓からは離れた奥のほうに部屋がありますね（５M近くはありそう）。
そのほかの部屋は、それから比べるとベランダ側に近い位置に引戸があります。基準は何かあるのかもしれませんね。
ただ、50-Aも奥のほうに部屋があるように見える。扉をとっても、隣から採光を取るのは難しいので、整合性を持って説明するのは難しいかな・・・

[464: 匿名さん]

>>460
仰るようにここでああだこうだ言っててもしょうがないので
誰かよろしくねっ！

[465: 匿名さん]

>>451＝457さん
やっとデベが登場してくれました。いろいろ質問しましょう。
建築基準法28条4項はそのドアを開放しても採光できない場合でも適用があるのですか？そうだとすると、すべての部屋が一室として計算できてしまいますが、そういう解釈でいいのでしょうか？

>>462さん
素直に考えるとそうですね。同感です。

[466: 匿名さん]

>>462さん
「前三項の規定の適用については」とありますので、それ以外では一室として評価してもいいということでしょう。つまり、建築確認の申請においては隣の部屋と一体として一室として評価するが、販売するときには隣とは独立した一室として販売してもいいと。だから奥まった部屋で、隣接した部屋の採光部に向って開放できる和室は建築基準法上は独立した部屋とは評価せず、かつ、隣室と別個の一つの部屋として売ってもいいということになるのではないでしょうか。ただ、引き戸がついていてその引き戸を開いても採光部に向かって開放されないような部屋も隣室と一体と評価されるのかは疑問です。

[467: 匿名さん]

納戸問題で、いくつか大きな収穫を得ることができました。

１．居室の基準というものが、明確になってきた。
２．DENや書斎に、なぜスライドドアが多いのかがわかった。ドアにしてしまうと、開口部の面積基準に達しないので「納戸」としか表示できなくなってしまうかららしい。
３．「このスライドドアを、壁とドアに変更できますか？　独立した１つの部屋にしたいのです」と質問した際「できますよ！」と答えてくれたデベのセールスさんもいたけれど（ここの物件だけでなく）、実はそれをやってしまうと、たとえば中古で販売時、その部屋を一部屋とはカウントできなくなってしまう。そのセールスさんはたぶんその問題を知っていながら、不利になるので黙っていたのだろう。

[468: 匿名さん]

>最大の基本はコンプライアンス（法令遵守）
法令を守らない業者が増えるから、赤福やミートホープのような、とんでもない会社が話題となる。どんな業種であっても、基本は法令遵守！！これにつきる。
ここのデべは、本当に大丈夫なのか？

[469: 匿名さん]

>>468
故意でなかったにしろ、間取りの表示に関しては
違反の可能性が高い！

知らなかったでは済まされない。
DENと表示されている間取りもあるので気になるな

[470: 匿名さん]

>469
これは故意ですよ。不動産のプロフェショナルですよ。プロがこんな基本的な間違いをしますか？
これが、故意でなければ不動産屋としても力量が余りにも低過ぎますよ。不動産の免許を取得しているプロですから、故意としか考えられませんね。（設計業者とグル？）

[471: 匿名さん]

営業見てると物件と同じで派手だけど、
中身は・・・

レベルが低いのは否めないですね！

[472: 匿名さん]

>最近話題になっている食品業界の不動産バージョンなんですかね？
消費者をバカにした行為ですよ。

これでは、あまりにも契約済みさんが可哀そうです。

[473: 匿名さん]

↑
契約済みでなく、ここを責めているのは煽り？ですよねー。検討していたのなら、まだしも。契約済みさんがかわいそうって、こことまったく関係ない人に同情されても不愉快なだけです。

[474: 契約済みさん]

図面が公開されている以上、赤福と同じ犯罪扱いなどを記述するのは間違っていると思います。設計の性能評価書も取得済みとなっています。すでに行政の審査も通っているのではないのではないですか？
悪意の故意で、DENとなるとこを○LDKとして売り出してはいないように思います。デベの認識の違いではないですか？ちゃんと確認を取ったのでしょうか？まだ、誰も回答を聞いていないですよね。
それに実際だまされた人がいるのですか？この話も出てきていない。
だまされた人がほんとにいるのなら間、これ以上言いようはないのですが・・・

[475: 購入経験者さん]

赤福も商品そのものを公開していました。
素人に分らないように販売を続けました。
ここも図面を公開して販売しています。
このまま「納戸」の指摘がされないで完売すれば事は終了しましたが、何らかの形で誰かが気づいてしまったのです。
私もプロとして故意で行ったと思います。
ですので、残念ながら私も同種の問題だと思いますが。。。

[476: 購入経験者さん]

>「設計の性能評価書も取得済みとなっています。すでに行政の審査も通っているのではないのではないですか」
行政の建築確認や設計を審査される場合には、販売する図面と別の図面を添付することも可能だと聞いていますが。。。

[477: 匿名さん]

デべも言葉を詰まらせてますね。厳しい質問が続くと思いますが、がんばって回答してください。

[478: 匿名さん]

へーなるほどね。
経験者の>>475, >>476は結局ここが赤福みたいに違法行為したと
してどういう結果を望んでるの？訴訟に発展してほしいとか？
あると思うけど何を得る予定？外野としては問うてみたい。
優良建築物等事業として市も認印したような状態で違法発覚
の場合どうなるんだ？？？？？市川市もやっぱ罪になる？
すげ、興味ありますんでよろしく。

[479: 契約済みさん]

赤福と同じ認識って・・・475 ばか？！
あれは詐欺だよ。それともだまされた当事者だから？そんな発言してる？
それは、文句は言えません。そうだとしたら、ごめんなさい。
ただ、
表記の見解が違う点で掲示板で言い合いしているんでしょ。表記が2LDKか1LDKSかのことで、図面は変わらないでしょ？図面と違うものが出来上がったらもんだいだよ。

[480: 匿名さん]

住民版は納戸の話題はあるものの穏やかですね。

当の本人が静観してるのに外野が熱くなるのもね〜

ただ、行く末が気になりますけど・・・

[481: 匿名さん]

図面と違うものをつくったら、赤福と同じだろ。
なんでも、赤福、耐震偽造と同じにするのは問題だ。

DENとROOMを使い分けているようだし、基準があるんだろ。
該当の検討者が、デベに直接聞け。ここで書いても、荒らされるだけだ。

[482: 匿名さん]

481の追記
検討者・購入者は図面を見て検討するんだろ。
その時点で、窓がない部屋、スライドドアであるなどが確認できるわけだ。
DENとなにが違うかは、その時点で確認してみて。
ここで問題にしたり、あとでだまされたとか言うより、資産価値が大事なら、自分で確認するのが必要だよ。

[483: 匿名さん]

市川タワーより価値があるのは困るんだよ・・
市川を高値で売りつけないと地権者のオヤジに何されるか分からんし・・
一円でも市川タワー高く売りつけたいんだよ。
だから、ちょっとでもここが荒れてくれた方が良いんだよね。

[484: 匿名さん]

市川タワーは全く関係ないでしょう。本当に失礼だと思います。

建築基準法第28条（居室の採光及び換気）4
ふすま、障子その他臨時開放することができるもので
仕切られた２室は１室とみなす。

こういうことではありませんか？

[485: 匿名さん]

>>484
どうやって臨時開放するんだよ？ｗ
わざと頭悪い振りしてるんだね。
釣りってやつ？