プラーサ・ヴェール ＰａｒｔⅡ

[物件比較中さん]

検討板ＰａｒｔⅠ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46500/

住民板ＰａｒｔⅠ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47099/


所在地：千葉県四街道市鹿渡字熊谷台934番地（地番）
交通：総武本線 「四街道」駅 徒歩7分

[187: 匿名さん]

>>184
50万 わすれてたぁ。

[188: 匿名さん]

>>171
まぁどこの物件もそんな感じなのでしょうね。
参考になりました。
頑張って予約とらなくちゃ笑

[189: 匿名さん]

皆さんギスギスしないで楽しくやりましょう。
メリットデメリットどの物件もあるものですよ。

[190: 匿名さん]

>>177=>>181=>>186
でしょうか。

[191: 匿名]

>>190
全部同じ方かもしれませんね。

[192: 物件比較中]

>>184
50万？

[193: 匿名さん]

修繕積立金（月額）4,760円～6,940円
これでは、修繕費が足りません。

購入者は、長期修繕計画表をみれば、修繕積立金徴収が２倍、３倍、４倍になるか一時金徴収があるかわかります。
検討者は、説明を受ければわかります。
販売者が隠したがるが重要なことです。

管理会社が儲けるため管理費は高く設定、販売のために修繕積立金は安く設定している結果です。
プラーサ・ヴェールだけではなく、販売している全てのマンションです。
まあ、スラム覚悟であれば修繕積立金（月額）4,760円～6,940円でよいのでしょうが。

マンションコミュニティを読んでいる人以外は、気づいていない。

[194: 匿名さん]

>>193
ローンが多い時期は少なめに
ローンが減る頃に２倍3倍と増える物件がよくありますよね。

ある物件は定額の管理費の他に
一時金として
10年後30万
20年後60万
30年後100万
と増え続けるようでした。

[195: 入居予定さん]

ましかし、戸建に住んでても、（自分の体験では）台風でドアが壊れたり、屋根瓦痛んだり、色々そういうこともあるわけだし、明るく考えよう！〈笑）

[196: デベにお勤めさん]

ここのマンションの開発は失敗でしたね。我々の間では以前から言われていましたがね。
土地購入代金が高すぎました。大手デベのＮやＣも尻尾を巻くぐらい…。


http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20100203A/

[197: 短足坊主]

２０１０年の決算で売上高より、赤字額の方が大きいってすごいですね。
こんなのみた事ある人いますか。このスレのパートⅠの６００番代後半での
書き込みはいったいなんだったのでしょう。
おごれるものは久しからず。

いよいよ…　ですね。　

[198: 入居予定さん]

↑600番代後半を見ようとしたけど、なかなか見つけられないので、面倒なのでやめた、だれが、どんなふうにおごってたんですか？それと、だれか詳しい人、プロパストが具合悪くなったら、このマンションなにか影響ありますか？

[199: 匿名さん]

プロパストは今や売主ではなく、販売代理だから大きな問題はないと思う。

[200: 匿名さん]

あとどのくらい残っていますか？

そこそこ人気のある物件を購入したいのですが
あまりにも売れ残っているのならやはり見送ろうかと。

[201: 匿名さん]

価格が高過ぎましたね。完全な失敗ではないでしょうか。
実家は四街道ですが、就職と共に横浜へ出て結婚・新築を購入。
横浜内陸部と比較しても見劣りしないこの価格は高過ぎます。
四街道なのにこの価格は有り得ない。

[202: デベにお勤めさん]

おっしゃるとおりです。あの価格で５２４戸もさばけないのは明らか。
戦略ミスです。

[203: 匿名さん]

オール電化じゃないのにあの値段はぼったくり

[204: 物件比較中さん]

千葉市と比べたら
安っぽ

[205: 匿名]

四街道で524は無理でしょ。
素人なら買っちゃうだろね。

[206: 入居予定さん]

野党（的カキコの）みなさ～ん、グダグダ言ってるだけじゃなく、このマンションなら絶対いいぞっていう「対案」、おすすめの物件を示してよ！

[207: 匿名さん]

201です。
四街道のマンションで2500万以上は出したくないな。戸建の方が視野に入ってくるでしょ
都心と違ってここまで下（くだ）っちゃったら、駅近とかあんまり付加価値にならん。
ここの高層部屋に4500万出すなら都内新築を買う方が利口。
わざわざ高いお金払って四街道の貧弱な夜景なんて見る意味も価値もなし。

[208: 入居予定さん]

206です
「貧弱な夜景」、笑えました。そうかも〈笑）。でもその、おすすめの「都内新築」の具体的例を教えて！

[209: 匿名]

四街道とか八千代とかって他の地域よりめちゃくちゃ安いって所が魅力なのに

ここは・・・ぼったｒy

[210: 匿名]

この物件が企画された時期はちょうど不動産（ファンド）バブルの最盛期

こんな値付けでも竣工前に悠々完売できるくらいの市況だったんだよ

施工のマエケンもプロパストの湾岸大型案件でボロ儲けさせてもらってたから、四街道も二つ返事だったはず

まさか代物弁済で在庫を抱えるとは夢にも思ってなかっただろうが

[211: デベにお勤めさん]

本日、チラシが入っていましたね。このチラシからここの販売状況を推測できます。

１．販売戸数
　　未定となっておりました。既に完成済みなのに未定となっている場合は、相当数が
　売れ残っていると考えられます。販売戸数４００戸とか記載できませんからね（そんなに
　売れていないの？ということになるので）。

２．販売価格
　　　未定となっていました。既に完成済み物件で販売中なのに未定はないでしょう。
　　このような場合も以前つけた値段がすでに崩壊していること示しています。


現在相当数が売れ残っていると考えられますが、正確な状況は外部には漏れないです。
なぜなら、サッパリ売れていなくてもある程度売れていることにしないと売れませんから。
販売センターで売れた物件に花をかざすことがよくありますが、売れていなくても
花をつけることが多いのです。その理由は次のとおりです。

１．売れている感を演出しないと客がなかなか決断しない
　　人気物件であればすぐに売れてしまいますので、急がないと売れてしまうという
　　無言のプレッシャーになります。

２．値引きを牽制できる
　　売れていないのがばれると価格交渉で不利になります。よって、人気物件感を演出し、
　　値引きを抑えます。


それからここを含めてモデルルーム価格というのをよく見ますが、これは既に購入した人から
差額の返金を求められることを防ぐためのシステムであることがほとんどですね。
なんせ、ほとんど売れていないのにモデルルームを売却する事はありませんから。
実際の現場ではモデルルームとして使用していなくても使用したことにして「モデルルーム価格」
として販売するケースも珍しくありません。それは前述の理由から仕方の無いことです。でも、この物件は
モデルルーム価格でも３０００～３５００万ですから相当高いですけど。



四街道市に隣接する某市で平成１７年に完成した某マンションのようにならないことを願います。
このマンションは規模３０戸程度のマンションですが、現在まで売れたのは５戸ほどです。
最初は中堅のデベが開発・販売していましたが、この頃はミニバブル。値上がりを待って売り渋りを
していました。ところが一気にバブルがはじけ、立地条件の悪さもあり、ほとんど売れませんでした。
その後一括売却し、紆余曲折あって現在はホームページも持たない名もない会社が所有･販売しています。
売れていない分の
修繕費は売主が積み立てなくてはならないですが、売主の規模から考えてそれはしていないでしょう。
物件名をそのまま検索してもほとんど何もヒットせず、
ゴーストマンションとなることが確実なマンションですので、行く末を注目しています。
ちなみに最初にこのマンションを開発したデベのＨＰには「おかげさまで完売しました」と記載されていることに
この業界の内部を垣間見ることが出来ます。

[212: 匿名さん]

524中、400も売れてるの？
夜、犬の散歩で1周するけど窓の明かりの印象からは
良くて3割〜4割ぐらいの印象なんだけど？

[213: 匿名さん]

↑
すいません。勘違い。
「販売戸数４００戸」って場合なら、100しか売れてないって事ですね。
文意が汲めず失礼しました。

都内で売れ行き悪いマンションでは、人が居なくても入っているように見せるために、
ダミーで電気付けてると聞いたことがありますが…まさかね……

[214: 匿名さん]

駅前なら、この価格でも納得できるが、
単に、近隣に、スーパーとか、医療設備とか、郵便局とかがあるというだけで、
この価格は高すぎる。駅前を除けば、そんなマンション箒で掃くくらい一杯あるよ。

[215: 匿名さん]

ここまで便利なのはなかなかないのかなとは思いますが。都内にはない素朴さもあって気になってます。この値段でも場所がいいので少しずつ売れてると聞いてますよ。

[216: 匿名さん]

最近ネガレスが増えてきましたね。

私はなかなか良いマンションだと思いますよ。
こんな贅沢マンションはしばらく出てこないでしょうね。

買える金がある人は、百聞は一見に如かず！です。

[217: 匿名さん]

現役を退いた方々が、ここでノンビリ生活するならいいマンションだと思います。
役所も病院も駅もスーパーも近い。

しかし、千葉駅以東/以南は東京方面に勤めてる現役世代にとっては遠いし不便。
ここの高い部屋買う金あるなら、津田沼・船橋・市川・小岩に買えちゃうよ。
京葉線・東西線・都営新宿線まで入れれば選択肢はもっともっと拡がる。

[218: 入居予定さん]

216さんに賛成
とにかく「百聞は一見に如かず」です。実際にいってみれば良いのです。
まだ住んでないけど、あそこで暮らせればいいなって感じます。
子育てにもいい環境じゃないかな。値段はなにが適当かわたしにはわかんないけど。
ま、検討中のみなさんは、ともかく現物を見に行って、仲間になってください〈笑〉

[219: 匿名]

確かに現物は間違いなく良いよ
プロパストのデザインで前田の設計施工なんだから、水準はかなり高い。
後半、多少は仕様を落としてるかもしれないが、それでもクオリティは高いです。
ただ市況がこんな状態ではまず売れないでしょうよ。

[220: 匿名さん]

確かに現役世代には厳しい。
都内の大学通ってたけど遠かったし会社員になって通勤でしんどさが増した。
今思えば若さって凄いよね。（笑
四街道が良いと思えるのは中学校や高校生くらいまで。

[221: 匿名さん]

↑いや、そんなこと無い。逆だ。俺も大学は御茶ノ水だったからきつかったけど、
　通勤は自転車で25分だから楽だ。高校大学生には厳しいけリーマンには優しい。
　

[222: 購入検討中さん]

私も都内通勤者です。
通勤を考えたら船橋とか稲毛エリアがベストですね。
今回検討するにあたり稲毛のタワーも考えましたが、一日中家にいる妻や子供のことを考えるとここがベストだと判断しました。
通勤は私が我慢すればすむことですから。

[223: 218]

222さん、ウレシイねえ、与党ですねえ~!
わたしも稲毛も考えましたが…、ゆったりさが全くちがうし…。
快速で稲毛と四街道は15分くらいでしょ？
子供さんたちに環境もいいと思うし、パパ、ガンバレ！

[224: 匿名さん]

>>216
この程度で贅沢だなんて。
ここ普通。中の中。

[225: 匿名さん]

そんなことないな。仕様はかなり高いよ。
いろんな物件と比較すれば分かる。

[226: 匿名さん]

贅沢って何を指して言ってるのだろう？
四街道の地代を考えた場合、飛び抜けて広いマンションでもない。むしろ割高。

内装がかな？
それとも共有スペース？

[227: 匿名さん]

贅沢という言葉は言い換えれば無駄という言葉にも変わる。
各戸内の仕様は入居者負担なのは当然としても、広大でガランガランの共有施設に発生する
修繕積み立てや管理費やばくね？　売り主さんが責任もってやるんだろうけど。

あと、相当値引きしないと売れいから、常識を遥かに越えた値引きが展開される。
早めに定価で飛び付いちゃった人はご愁傷様としか。

[228: 匿名さん]

外断熱でもないしスケルトンインフェルでもない

[229: 匿名さん]

最初からこれより単純に５００万安い価格設定だったら
買ってたな～
四街道好きだし～

[230: 匿名さん]

いや、１０００万円でしょ。松雪泰子のギャラが高すぎたに違いない。

[231: 匿名さん]

冷静に前スレを全部読み返してみた。
「契約済みさん」のハンドルネームで、業者の書き込みが相当混ざっていたんじゃない？

物件への絶賛の嵐は今考えると、眉唾なものばかり。
冷静に判断して、契約を見送った人がフルボッコにされててチョット異常な空気だよな。
MR見て熱にうなされ、高額の時にハンコ押しちゃった人、一生の買い物、乙です（笑）

[232: 匿名]

スレ増えると楽しいね！

[233: 匿名]

スレ増えると楽しいね！

[234: 匿名さん]

普通のリーマンが、ローンで３０００万円以上のマンションを買おうと思えば、
少なくとも３年以上は勉強してからでないと、買っちゃいけないよ。
家賃並みの支払いとか、ローン控除の恩恵とか、はたまた松雪の色気とか、
安直な宣伝に乗せられて、飛びつく人が、いかに多いことか。

[235: 近所をよく知る人]

これから鬼値引き大セールが始まる
売り手側の目的は当初よりも大きく変更になったはず

利益ある販売　→　ﾄﾝﾄﾝでも完売！

[236: 匿名さん]

二期三期と長引くということはそれなりの理由がある。

引き渡し前に完売のマンションなら買って良かったってなるけど。

[237: 匿名さん]

>>255
最近の新築マンションならこのくらいの内装は普通。

まさかファミリー向けの格安物件などと比べたりしてないですよね？

格安の方を基準にしないようにw

[238: 匿名さん]

>>237
アンカーミス失礼

255ではなく>>225

[239: 入居済み住民さん]

買えない方々僻まない。
僻むあなた方は何処の住人ですか？
あ・・・煽るの止めにします。
住む環境や購入時期は人それぞれって事だけが言いたい。

[240: 不動産購入勉強中さん]

一番いい部屋は最初5000万以上したのか…。これは四街道ではちょっと想像できない高額ですね。
5000万なら豊洲・有明の湾岸エリアでレインボーブリッジ＆都心の夜景を見れる物件が買えます。
ららぽーと豊洲も徒歩5分。銀座へ徒歩15分。竣工間近のザ・○○タワーや、○○ THE ○○とか。

[241: 匿名さん]

私はこことセントラルタワーと比較して迷った末にセントラルタワーを購入した者です。

フローリングや建具の仕様はセントラルタワーのＥクラスより上ですよ。もちろんデザインはこちらがダントツに上。（好みは人それぞれですが）
ここを断念した理由は千葉から下りだったことだけです。ただ今思えば、うちから千葉駅までの時間を考慮したら四街道から千葉までの時間とそんなに変わらないなと感じました。

隣の芝は青く見える。かもしれませんが(笑)

[242: 匿名さん]

>>241
業者乙w

ｾﾝﾄﾗﾙのﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑしか見てないんじゃないかw

[243: 住まいに詳しい人]

四街道でマンション購入、全然羨ましくない（笑

ﾄﾞ田舎に、都会標準の物件が出来たってだけなんだよﾈ。

スタバが日本に来た時、我先に並んで！飲んで！、てのにソックリだ

都心のデザイナーズ・マンションとか内見したら外国来たと思っちゃうンじゃない？

[244: 匿名さん]

都心のデザイナーズ物件見たことあるけど案外たいした事ないよ。
価格も高いしこんなもんでしょ ってカンジだった。

[245: 匿名さん]

四街道（笑）

[246: 218]

むかし世田谷区（京王線ぞい）に住んでたけど、当時まだいなかの風情、人情、地域文化というか、なんかそういうものが残っていた。
いまタワーマンションのつくられる場所なんて、あれ、ある意味じゃ東京じゃないよ。
タワーマンション以外には倉庫とか、工場くらいにしか使いようの無いような土地が多い。
その点、ここはむかしの、いなか町ぽかった京王線とか西武新宿線沿線みたいなふんいきで、いいと思うな。
ただ、彼女を連れてきて夜景を見せるには向いてないかも〈笑〉
ちなみに業者じゃないよ、与党です！

[247: 匿名さん]

与党とか野党とか訳わかんねーこと言ってんじゃねーよ。

[248: 匿名さん]

四街道は人生折り返した層の人が中古の一戸建なんかでノンビリ過ごすイメージが強いなぁ。
基本、1世帯に最低1台は自家用車が無いとしんどいのが四街道。
唯一のJRでここまで下がって来て駅近自慢とか・・・何か本末転倒のような。

[249: 不動産購入勉強中さん]

確かにプラーサ・ヴェールはタワーの形状ではない。が、しかし
この戸数と階数を考えたらタワー規模と言っても過言ではない。
ホントにこんなのが必要だったのか疑問。

適正な価格まで引き下げれば、もっと売れると思うが
利用頻度に疑問がつく無駄な共有施設や維持らで値引きを難しくしているね。

株の損切りのような覚悟で販売していかないと、ゴーストマンション化の危険が出てくるのでは？

[250: 購入検討中さん]

ネガレスは何かピントがずれてるよ！
検討している人は誰も四街道からの夜景になんて期待していないよ！
千葉や成田に勤めている人にとっては、豊洲のマンションや都内の戸建てと比べること自体がナンセンス。
ここの最大のメリットはデザイナーズ物件とかじゃなくて生活のしやすさでしょ！の奥さん達にはとっても便利だし、小学校も斜向かいにあるしね…

[251: 匿名さん]

業者様、乙です。そんなに素晴らしいなら何でこんなに売れ残ってるの？ここを開発したデベ
の末路、再度アップ


http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20100203A/

[252: 匿名さん]

そんなに駅近ではないのですね。
場所が場所なだけに５分以内じゃないとね・・・

[253: 匿名さん]

>>251
>>そんなに素晴らしいなら何でこんなに売れ残ってるの？

↑
同意です。
誰もが望む物件なのに、何でたくさん余っているんでしょう。

[254: 匿名さん]

四街道って都内勤務かなり多くね？

[255: 匿名さん]

確かに価格はかなりお高く、誰もが望むって事には？だが
なんで此処にレスする人は都心との比較をすぐにするのでしょうか？
それこそ本末転倒では。
千葉には千葉のよさがあり、勤務地だって様々、マンションに求める物も様々、
業者も様々此処の業者も居れば、他の業者も居るでしょう。
検討版であるのは確かなので様々検討されるのは自由だと思いますが、節度を持って意見交換したいものです。

[256: 匿名さん]

単純に高いんでしょうね。
だから「××の物件なら××円で買える」などの比較話が出るのだと思います。

常識的な価格であれば、値段よりも内装や仕様比較まで話が拡がると思いますが
それ以前の問題というのが、掲示板の流れを見ていると良くわかります。

[257: 匿名さん]

価格に見合った価値が無いと判断する人が多いから売れないのかな。

[258: 匿名]

この価格帯になると買える人が限られてくるってこともあるのでは。
こんなご時世ですからね。

[259: 匿名]

同じ価格帯の物件は山ほどある
同じ値段なら別のあの物件だね。という流れかな

[260: 匿名さん]

この場所でこの価格でも徒歩1分とかだったら需要あったかもね。

最近のマンションは徒歩1分でも二重ガラスなどで電車の音気にならない。

[261: 匿名さん]

既に買った人ってみんな定価で買ったんですかね？
まったく詳しくないんで疑問なんですけど。

値引き交渉して買った人もいるんでしょうか。

[262: 匿名さん]

けばけばしさを排除し、共有施設などを最小限度にし、普通のファミリー向けの仕様で、
手頃な価格のマンションで売り出していたら、たぶん、とっくの昔に完売していたはず。
欲を出すからこうなるという、典型的な例ではないか。

[263: 匿名さん]

同じ仕様でも違う場所なら売れてただろうね。

都内 習志野市 浦安 千葉市 とか

[264: 匿名さん]

冗談抜きでまだガラガラでしょ。
将来手放したくなっても中古として売れないと次に行けないだろうし…。

定価の80％くらいまでは値段下がるんじゃないかな？
これだけの戸数で入居率が8割切ったらまじでやばいよ。

[265: 匿名さん]

みんな将来売る時のことも考えて買うからね。

[266: 匿名さん]

親戚の家（入居済）を見学してきた感想。
豪華仕様なんて書いている人多いけど、よく見るとそうでもない様な・・。
外壁は吹き付けだし、共用部分（コンシェルのところも含めて）もよくある感じでしょ。
専有部分の玄関前だってなんであんなに狭いのか・・。内装もまぁ普通だしね。
周りに高い建物がないせいか風も強い強い・・。まぁ２割は割高な印象ですね。

[267: 契約済みさん]

しかし最近の書きこみ、意味が分かんないな？
買いたくない人は、さっさと他の物件にいけばいいんじゃないかな。
なんでここへきてグダグダ書いてるんだろう？

[268: 契約済みさん]

ほんとですね。
検討者の掲示板なのに…浦安や市川といった場所を書いてるわりにここの掲示板に書き込みをしてるって事は案外近場に住んでる人なんですかね～(笑)
半分以上は売れてるみたいですが、元々の数が数だけに完売は難しいですね…
でも四街道で約３００も売れれば失敗では無かったような気がします。

[269: 匿名さん]

>>267
この板に限ったことではないと思いますよ。

私としては営業さんが教えてくれないことや、
地元の方しか知らないことが沢山書いてあるので
参考にさせていただいてます。

[270: 匿名さん]

一見荒しとも思える書き込みでもエンドユーザーの生の声は参考になります。
地元の方は現地を頻繁にみれるかもしれませんが、そうできない人達も沢山います。
高額な買い物なので、販売側の美しいトークよりもある意味重宝しています。
どこかの巨大掲示板よりも罵声や煽りなど少なく、まだ常識の範囲内のように思えます。

[271: 物件比較中さん]

これって現地訪問して営業さんと話せば入居戸数教えてもらえるの？
長いローン組むわけだからババだけは引きたくない。

[272: 匿名さん]

どんな物件でも現地まで電車で行き駅から歩き、現物を見に行きましょう。
私見ですが良い環境だと思いますよ。

[273: 匿名さん]

値下げすれば飛び付く人もいるだろうから
ゴースト物件になったりはしないでしょうね。

[274: 匿名さん]

地元住民の住み替えメインで、結果、身内需要に頼る形になってしまい伸びがイマイチなんだと思う。
市外から新規で越してくる人の割合が低いんじゃないかな。
こういう場合、物件の魅力も大事だけど、四街道市にもっとセールスポイントがないと厳しいかもよ？

例えば、新しい鉄道路線が来て駅が増えるとか、他の市に比べて住民手当が厚いとか、税金が安いとか。

[275: 契約済みさん]

新しい鉄道は無理だけど、ヨーカ堂の裏あたりになにかまた大型店らしきものつくってないですか？
だれか知ってる人いませんか？（まだ四街道に住んでないのでよくわからない）

[276: 周辺住民さん]

>271

なら他を当たったほうがいいよ。

[277: 匿名さん]

>>275
また何かできるのか
周辺大渋滞の予感・・・

[278: 匿名]

でも大日五差路の道路拡張でだいぶ通りやすくなるね。それと、あそこに作ってる建物って交番でしょ？

[279: 四街道市民]

四街道は水が美味しいです。

[280: 匿名さん]

>>279
意味がわかりません。
水道水ならどこも大差ないと思いますが。
頭 大丈夫ですか？

[281: 匿名さん]

ヨーカ堂の北側の大きな土地には複合施設が出来るとの話ですよ。

[282: 匿名さん]

＞複合施設

Ｙ電器だったかな、変わってなければ。
映画館希望だったけど無理と言われたような、確かボーリング場は出来るんだっけ？

[284:]

野焼きのダイオキシンで人体に影響あるなら焼鳥屋さんは皆死滅してますよ。

[285: 契約済みさん]

焼鳥からは出ないのでは？
多くは塩化ビニールなど石油系のからでしょう。

そんなことより完売するかが心配です。

ゴーストマンションにだけはならないでほしい。

[286: 契約済みさん]

↑「契約済み」なら、前向きに考えよう
理事会も発足したというし、総会ももうじき開かれる！
あんな開けた明るい場所にゴーストは似合わない
わたしが気になるのは吉岡十字路だ、あそこまで片道２車線になってほしい
なんかちょっと手前まで（都賀のほうから来て）そんな感じになってるが…
いつもあっちから来るので。道路計画の事情に詳しい人御教示のほど。