プラーサ・ヴェール ＰａｒｔⅡ

[物件比較中さん]

検討板ＰａｒｔⅠ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46500/

住民板ＰａｒｔⅠ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47099/


所在地：千葉県四街道市鹿渡字熊谷台934番地（地番）
交通：総武本線 「四街道」駅 徒歩7分

[127: 匿名さん]

暗いから電気つけてるんですよ。
眺望なら西でしょうね。

[128: 検討中]

127さん、ありがとうございます。眺望は西の方がいいのですか？悩みますね…

[129: 匿名さん]

ゲストルームは西の最上階の角とその隣です。あそこが一番眺望が良いからゲストルームにしたって話でした。

[130: 匿名さん]

ここの空き物件は東京都に差し押さえられてるんでしょう？
販売そのものができないのでは？

[131: 匿名さん]

↑
差し押さえされるわけないですね〜。

[132: 購入者]

>130
そんな話初めて聞きました
くわしく教えてください
でも、ふつうに販売してると思うけど…

[133: 匿名さん]

ここはとっくにプロパストの持分なんてないよ。

だから差し押さえなんて事実無根。

[134: 購入者]

だから、なんのために、だれがそういう情報を流すのか不思議でならない？？

[135: 匿名さん]

話が見えてこない人はスレを始めから読み返してみましょうね。

[136: 匿名さん]

そんな話より、がらがらのマンションが心配です。
なぜ売れないのか解る人いますか。

先週モデルルームの外部、工事をしていたから取り壊しかと思ったら模様替えだった。
モデルルームの模様替えを始めて見ました。
ようやく、本腰を入れて売るようですね。
がんばれ、ふんばれ、早期完売を祈願！

[137: 検討中]

あの〜、自分も検討中で何なのですが、どうして早く完売になった方がいいのですか？何かメリットがあるのでしょうか。（すみません、初心者なもので…）

[138: 匿名]

販売が長引く→不人気マンションのレッテル貼られ→値下げ→そのマンション全体の資産価値の下落

検討者から見たら値下がりはうれしいかもしれないが、購入者からみたら500〜600万捨てるのと一緒な訳ですから、早く完売して資産価値を維持して欲しいと思うのが普通でしょ。
あなたがプラーサヴェールの先住人だったらさっさと完売して欲しいと思いませんか？

[139: 物件比較中さん]

今の御時世だからと思ってたけど、よそでは人気があって、売れ行き好調の物件ってあるんですかね…

[140: 匿名さん]

習志野、千葉、四街道、八千代など

どのマンションもスカスカ、このご時世に造りすぎかな。

２年間で売れるかもしれない。

[141: サラリーマンさん]

売れ行き好調の物件教えますよ。

野村不動産の西千葉なんてさっさと完売。

大京の津田沼も同じく。

このマンションは、明らかに戸数が多すぎてキャパオーバー
でしょ

[142: 匿名]

>>141
四街道でこの規模はちょっと大きすぎたのではないかと私も思います。

もっと人気のある地域ならわかりますが。

[143: 匿名さん]

No.141 さんの
不動産の西千葉なんてさっさと完売。
大京の津田沼も同じく。

購入者層の質が違う。
やはり金持ちは、目が高い。

[144: 匿名]

昨年の八千代の物件は引き渡し時で残り2〜3戸、その後すぐ完売でしたよ。

[145: 匿名さん]

ここはリタイヤ組富裕層をターゲットにしてるから販売ものんびりで良いのではないかな。

[146: 匿名さん]

マンション名、ずっと『プラーザ・ベール』だと思ってました。
どういう意味なのでしょうか？

プロパストって現在どうなってるのでしょうか？

気になる事が色々あります。

[147: 匿名さん]

>>145
リタイア組の富裕層がわざわざここ選ぶだろか。

どうせならもっと景色の良い新浦安海側100㎡超えあたりでは？

四街道なんて買わないかと･・・

[148: 匿名さん]

同等クラスでチュイ富裕層が選ぶのは、稲毛のタワーマンション

ここは景色が単調で田舎の様相です。

稲毛はキレイダゾー、ほめすぎはいけないのでもう一言

浦安や都心比べるとやはり、チョー田舎ですが。

[149: 匿名さん]

田舎でも森の奥に湖面の臨めるような、おとぎ話みたいな感じならいいけどね。

[150: 匿名さん]

近くに色々隣接しすぎるのはどうかと。

救急車だって来るだろうし、
配送トラックもじゃんじゃん来るだろな。
家周辺の交通量が多く土日渋滞でなかなかマンションの駐車場になかなか入れない とか。

[151: 匿名さん]

>>148
稲毛タワーのほうがずっといい。総武線のほうが便利。

四街道のどこに魅力があるのか。

[152: 匿名さん]

意外と良い。インタ近いし、湾岸とも接続楽だし
うちはニュータウンだが、１６号の混雑嫌って千葉北で下りずに四街道でおりる。距離でるが楽

[153: 匿名さん]

No.148　です。
すまん、お許しを・・・
修正です。

同等クラスでチュイ富裕層が選ぶのは、稲毛のタワーマンション

四街道は、景色が単調で田舎の様相です。

稲毛はキレイダゾー、ほめすぎはいけないのでもう一言

浦安や都心比べるとやはり、チョー田舎ですが。

[154: 匿名さん]

稲毛のどこが綺麗？ひいきの引き倒し

[155: 物件比較中さん]

行って両方見比べればわかるけど、建物、環境、問題ならないくらい四街道のほうがいい。ただ、東京に通う人は稲毛のほうがいいだろうな。西千葉の野村不動産の物件て？そんなにいいいとこありましたっけ？なんて物件か教えてください。

[156: 匿名さん]

稲毛のどこが綺麗？
タワーからの夜景だよ。

町は四街道と同じで田舎くさい。

西千葉の物件
プラウド西千葉春日
閑静な住宅地、駅から３分位、しかし田舎くさい。

千葉は皆どこでも田舎くさい土地柄

[157: 匿名さん]

稲毛や千葉タワーも考えましたがタワーパーキングの使いがっての悪さで検討外としました。

[158: 匿名さん]

救急車キツいな。

[159: 検討中さん]

ホテルライクな造りに自走式駐車場は魅力的です。

[160: 匿名さん]

>>149
なんかメルヘンでいいねぇ。
下手な中途半端な夜景眺めるより好きだわ。

ただ亀井ダムそばでは通勤できん…。

[161: 匿名さん]

まずビックリするのは、建物外の南側階段とスロープの手摺
こりゃあ一体なんだよ、どぶずけの手摺だよ、幻滅だよ。

ステンレスか最近の手摺に替えなきゃあいけないよ。
見ただけで買う気を無くす。
１００万円ですむよ。
恥ずかしくないのか前田建設さん

モデルルームの外観で変更で１００万円掛けるより手摺を直したほうがよい。
そんなことも解らないからスカスのカマンションなのだな。

[162: 足長坊主]

この物件は消防署が近いので火事になったときいのですぐ消火しに来てくれるところは
ポイント高いね。初期の段階で消火活動に入れるので、大きな火事にならなくて済むのじゃ。
この利点はもっと語られるべき。

[163: 匿名さん]

>>160

>ただ亀井ダムそばでは通勤できん…。

？？亀井ダムってどこだ？？

[164: 匿名さん]

亀山ダムの間違いとみた。
多分巨人ファンなんだろう…。

[165: 匿名さん]

＞リタイア組の富裕層がわざわざここ選ぶだろか。

他府県のリタイア組ではなく何十年も四街道に戸建てに住んでいた人たち。
戸建てのリタイヤ組が知らない土地へ行くより知っている土地で、
セキュリティーが簡単で安心、宅配BOX、ゲストハウスがあるというだけでも魅力。

[166: 匿名さん]

知らない土地へ行くより知っている土地
↑
ごもっともです。

最新設備のマンション住民から
・セキュリティーが簡単で安心は、気休めです。他の居住者にまぎれて入ってくるセールス、特に新築マンションは要注意です。
・宅配BOXは無用です。電話すれば配達、配送してくれます。邪魔にならないがメンテ費用が掛る。
・ゲストハウスは無用、全く使用していない。マンション売るための見世物ですね。

[167: 匿名さん]

年をとるとコンパクトに暮らしたい。段差につまづきやすくなる。戸建ては四方開放されてセキュリティーは最悪。マンションはドアのみ。庭もいらない。
隣には持病のために通院している病院。日々の食品は隣で。入院しても隣なので看病も楽。急変にも安心。こう考えると四街道戸建てリタイアには最高だな

[168: 匿名さん]

ははー、恐れ入りました。

[169: 匿名さん]

ここは四街道市民の方にしか人気が無いのですね。
しかも年齢層かなり高そう。

見送ることに。

[170: 匿名さん]

＞宅配BOXは無用です。電話すれば配達、配送してくれます

24時間いつでも希望の時間に配達してくれる訳ではないので、あれば便利では？


＞ゲストハウスは無用、全く使用していない

たまにしか来ない孫や息子・娘の為に布団や部屋を確保しなくても良いってことで便利では？

[171: 匿名さん]

>>170
別のマンションに住んでいますが
世帯数が多いとゲストハウスは希望する日に予約取れませんよ。
土日祝日は無理です。
平日は殆ど需要が無いので管理費の無駄だと思います。

[172: 入居予定さん]

>169　それが、意外に若い世代も多いんですよね。比率はわかんないけど…

[173: 検討中さん]

営業さんの話では、低層階は若い方が多く、上層階は年齢が上の方が多いらしいです。
価格帯でうまくバラけてますね。

[174: 物件比較中]

なんだか無駄の多そうな物件ですね。

[175: 周辺住民さん]

で、松雪泰子のギャラはいくらだったの？

[176: 入居予定さん]

>174
そんなことないと思うな。最終的には４００軒も５００軒も所帯があるということだから、遊びの空間、ゆとりがなくちゃ。ギシギシ住んでればいいってもんじゃないと思うな。その点、あそこの広い中庭はすべり台があったり、専用の公園みたいで小さい子のいるお宅はいいんじゃないかな。ここもアピールしてもっと売ってもらいたい！

[177: 匿名さん]

生活がカツカツの人から見れば無駄。
ゆとりのある人は上手く活用できる。

[178: 匿名]

>>177
生活がどうこう関係なく最初は皆活用するのでは。

そういった設備は年数が経つと殆ど使われていない物件が殆ど。

[179: 匿名さん]

>>177
自慢乙

[180: 検討中]

>>175
単に物件だけ流すＣＭならそんなかからないが
芸能人を使っているということで他の物件より宣伝費高いだろうね。

[181: 匿名さん]

>>178
共有設備が使われなくなったとしても生活にゆとりがあれば無駄とは感じない。

[182: 匿名さん]

ゆとり教育バンザイですね。

[183: 物件比較中]

>177
ゆとり云々関係無く
使われなくなったら無駄は無駄でしょうね。。。

[184: 匿名さん]

１２年も経てば、修繕積立金の一時集金５０万円位がある。

この時に始めて、共有設備が使われなくなったとしても生活にゆとりがあれば無駄とは感じない。

などと、お目出度い話がなくなる。

それまでは、ボーとしてれば・・・・

ただし、このマンションだけでない。

[185: 検討中]

>>181
そう考え方ると
政府が作った全く使われていない寂れた施設も
生活にゆとりがあれば全然無駄になりませんね。
天下りも許せちゃいますねw

[186: 匿名さん]

>>185
その通り。生活にゆとりがあればそんな小さな事は気にならないものですよ。

[187: 匿名さん]

>>184
50万 わすれてたぁ。

[188: 匿名さん]

>>171
まぁどこの物件もそんな感じなのでしょうね。
参考になりました。
頑張って予約とらなくちゃ笑

[189: 匿名さん]

皆さんギスギスしないで楽しくやりましょう。
メリットデメリットどの物件もあるものですよ。

[190: 匿名さん]

>>177=>>181=>>186
でしょうか。

[191: 匿名]

>>190
全部同じ方かもしれませんね。

[192: 物件比較中]

>>184
50万？

[193: 匿名さん]

修繕積立金（月額）4,760円～6,940円
これでは、修繕費が足りません。

購入者は、長期修繕計画表をみれば、修繕積立金徴収が２倍、３倍、４倍になるか一時金徴収があるかわかります。
検討者は、説明を受ければわかります。
販売者が隠したがるが重要なことです。

管理会社が儲けるため管理費は高く設定、販売のために修繕積立金は安く設定している結果です。
プラーサ・ヴェールだけではなく、販売している全てのマンションです。
まあ、スラム覚悟であれば修繕積立金（月額）4,760円～6,940円でよいのでしょうが。

マンションコミュニティを読んでいる人以外は、気づいていない。

[194: 匿名さん]

>>193
ローンが多い時期は少なめに
ローンが減る頃に２倍3倍と増える物件がよくありますよね。

ある物件は定額の管理費の他に
一時金として
10年後30万
20年後60万
30年後100万
と増え続けるようでした。

[195: 入居予定さん]

ましかし、戸建に住んでても、（自分の体験では）台風でドアが壊れたり、屋根瓦痛んだり、色々そういうこともあるわけだし、明るく考えよう！〈笑）

[196: デベにお勤めさん]

ここのマンションの開発は失敗でしたね。我々の間では以前から言われていましたがね。
土地購入代金が高すぎました。大手デベのＮやＣも尻尾を巻くぐらい…。


http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20100203A/

[197: 短足坊主]

２０１０年の決算で売上高より、赤字額の方が大きいってすごいですね。
こんなのみた事ある人いますか。このスレのパートⅠの６００番代後半での
書き込みはいったいなんだったのでしょう。
おごれるものは久しからず。

いよいよ…　ですね。　

[198: 入居予定さん]

↑600番代後半を見ようとしたけど、なかなか見つけられないので、面倒なのでやめた、だれが、どんなふうにおごってたんですか？それと、だれか詳しい人、プロパストが具合悪くなったら、このマンションなにか影響ありますか？

[199: 匿名さん]

プロパストは今や売主ではなく、販売代理だから大きな問題はないと思う。

[200: 匿名さん]

あとどのくらい残っていますか？

そこそこ人気のある物件を購入したいのですが
あまりにも売れ残っているのならやはり見送ろうかと。

[201: 匿名さん]

価格が高過ぎましたね。完全な失敗ではないでしょうか。
実家は四街道ですが、就職と共に横浜へ出て結婚・新築を購入。
横浜内陸部と比較しても見劣りしないこの価格は高過ぎます。
四街道なのにこの価格は有り得ない。

[202: デベにお勤めさん]

おっしゃるとおりです。あの価格で５２４戸もさばけないのは明らか。
戦略ミスです。

[203: 匿名さん]

オール電化じゃないのにあの値段はぼったくり

[204: 物件比較中さん]

千葉市と比べたら
安っぽ

[205: 匿名]

四街道で524は無理でしょ。
素人なら買っちゃうだろね。

[206: 入居予定さん]

野党（的カキコの）みなさ～ん、グダグダ言ってるだけじゃなく、このマンションなら絶対いいぞっていう「対案」、おすすめの物件を示してよ！

[207: 匿名さん]

201です。
四街道のマンションで2500万以上は出したくないな。戸建の方が視野に入ってくるでしょ
都心と違ってここまで下（くだ）っちゃったら、駅近とかあんまり付加価値にならん。
ここの高層部屋に4500万出すなら都内新築を買う方が利口。
わざわざ高いお金払って四街道の貧弱な夜景なんて見る意味も価値もなし。

[208: 入居予定さん]

206です
「貧弱な夜景」、笑えました。そうかも〈笑）。でもその、おすすめの「都内新築」の具体的例を教えて！

[209: 匿名]

四街道とか八千代とかって他の地域よりめちゃくちゃ安いって所が魅力なのに

ここは・・・ぼったｒy

[210: 匿名]

この物件が企画された時期はちょうど不動産（ファンド）バブルの最盛期

こんな値付けでも竣工前に悠々完売できるくらいの市況だったんだよ

施工のマエケンもプロパストの湾岸大型案件でボロ儲けさせてもらってたから、四街道も二つ返事だったはず

まさか代物弁済で在庫を抱えるとは夢にも思ってなかっただろうが

[211: デベにお勤めさん]

本日、チラシが入っていましたね。このチラシからここの販売状況を推測できます。

１．販売戸数
　　未定となっておりました。既に完成済みなのに未定となっている場合は、相当数が
　売れ残っていると考えられます。販売戸数４００戸とか記載できませんからね（そんなに
　売れていないの？ということになるので）。

２．販売価格
　　　未定となっていました。既に完成済み物件で販売中なのに未定はないでしょう。
　　このような場合も以前つけた値段がすでに崩壊していること示しています。


現在相当数が売れ残っていると考えられますが、正確な状況は外部には漏れないです。
なぜなら、サッパリ売れていなくてもある程度売れていることにしないと売れませんから。
販売センターで売れた物件に花をかざすことがよくありますが、売れていなくても
花をつけることが多いのです。その理由は次のとおりです。

１．売れている感を演出しないと客がなかなか決断しない
　　人気物件であればすぐに売れてしまいますので、急がないと売れてしまうという
　　無言のプレッシャーになります。

２．値引きを牽制できる
　　売れていないのがばれると価格交渉で不利になります。よって、人気物件感を演出し、
　　値引きを抑えます。


それからここを含めてモデルルーム価格というのをよく見ますが、これは既に購入した人から
差額の返金を求められることを防ぐためのシステムであることがほとんどですね。
なんせ、ほとんど売れていないのにモデルルームを売却する事はありませんから。
実際の現場ではモデルルームとして使用していなくても使用したことにして「モデルルーム価格」
として販売するケースも珍しくありません。それは前述の理由から仕方の無いことです。でも、この物件は
モデルルーム価格でも３０００～３５００万ですから相当高いですけど。



四街道市に隣接する某市で平成１７年に完成した某マンションのようにならないことを願います。
このマンションは規模３０戸程度のマンションですが、現在まで売れたのは５戸ほどです。
最初は中堅のデベが開発・販売していましたが、この頃はミニバブル。値上がりを待って売り渋りを
していました。ところが一気にバブルがはじけ、立地条件の悪さもあり、ほとんど売れませんでした。
その後一括売却し、紆余曲折あって現在はホームページも持たない名もない会社が所有･販売しています。
売れていない分の
修繕費は売主が積み立てなくてはならないですが、売主の規模から考えてそれはしていないでしょう。
物件名をそのまま検索してもほとんど何もヒットせず、
ゴーストマンションとなることが確実なマンションですので、行く末を注目しています。
ちなみに最初にこのマンションを開発したデベのＨＰには「おかげさまで完売しました」と記載されていることに
この業界の内部を垣間見ることが出来ます。

[212: 匿名さん]

524中、400も売れてるの？
夜、犬の散歩で1周するけど窓の明かりの印象からは
良くて3割〜4割ぐらいの印象なんだけど？

[213: 匿名さん]

↑
すいません。勘違い。
「販売戸数４００戸」って場合なら、100しか売れてないって事ですね。
文意が汲めず失礼しました。

都内で売れ行き悪いマンションでは、人が居なくても入っているように見せるために、
ダミーで電気付けてると聞いたことがありますが…まさかね……

[214: 匿名さん]

駅前なら、この価格でも納得できるが、
単に、近隣に、スーパーとか、医療設備とか、郵便局とかがあるというだけで、
この価格は高すぎる。駅前を除けば、そんなマンション箒で掃くくらい一杯あるよ。

[215: 匿名さん]

ここまで便利なのはなかなかないのかなとは思いますが。都内にはない素朴さもあって気になってます。この値段でも場所がいいので少しずつ売れてると聞いてますよ。

[216: 匿名さん]

最近ネガレスが増えてきましたね。

私はなかなか良いマンションだと思いますよ。
こんな贅沢マンションはしばらく出てこないでしょうね。

買える金がある人は、百聞は一見に如かず！です。

[217: 匿名さん]

現役を退いた方々が、ここでノンビリ生活するならいいマンションだと思います。
役所も病院も駅もスーパーも近い。

しかし、千葉駅以東/以南は東京方面に勤めてる現役世代にとっては遠いし不便。
ここの高い部屋買う金あるなら、津田沼・船橋・市川・小岩に買えちゃうよ。
京葉線・東西線・都営新宿線まで入れれば選択肢はもっともっと拡がる。

[218: 入居予定さん]

216さんに賛成
とにかく「百聞は一見に如かず」です。実際にいってみれば良いのです。
まだ住んでないけど、あそこで暮らせればいいなって感じます。
子育てにもいい環境じゃないかな。値段はなにが適当かわたしにはわかんないけど。
ま、検討中のみなさんは、ともかく現物を見に行って、仲間になってください〈笑〉

[219: 匿名]

確かに現物は間違いなく良いよ
プロパストのデザインで前田の設計施工なんだから、水準はかなり高い。
後半、多少は仕様を落としてるかもしれないが、それでもクオリティは高いです。
ただ市況がこんな状態ではまず売れないでしょうよ。

[220: 匿名さん]

確かに現役世代には厳しい。
都内の大学通ってたけど遠かったし会社員になって通勤でしんどさが増した。
今思えば若さって凄いよね。（笑
四街道が良いと思えるのは中学校や高校生くらいまで。

[221: 匿名さん]

↑いや、そんなこと無い。逆だ。俺も大学は御茶ノ水だったからきつかったけど、
　通勤は自転車で25分だから楽だ。高校大学生には厳しいけリーマンには優しい。
　

[222: 購入検討中さん]

私も都内通勤者です。
通勤を考えたら船橋とか稲毛エリアがベストですね。
今回検討するにあたり稲毛のタワーも考えましたが、一日中家にいる妻や子供のことを考えるとここがベストだと判断しました。
通勤は私が我慢すればすむことですから。

[223: 218]

222さん、ウレシイねえ、与党ですねえ~!
わたしも稲毛も考えましたが…、ゆったりさが全くちがうし…。
快速で稲毛と四街道は15分くらいでしょ？
子供さんたちに環境もいいと思うし、パパ、ガンバレ！

[224: 匿名さん]

>>216
この程度で贅沢だなんて。
ここ普通。中の中。

[225: 匿名さん]

そんなことないな。仕様はかなり高いよ。
いろんな物件と比較すれば分かる。

[226: 匿名さん]

贅沢って何を指して言ってるのだろう？
四街道の地代を考えた場合、飛び抜けて広いマンションでもない。むしろ割高。

内装がかな？
それとも共有スペース？