ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデン

[匿名さん]

ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：千葉県千葉市中央区宮崎町623-1他
交通：京葉線「蘇我」駅から徒歩16分
価格：1999万円-3798.5万円
間取：2LDK-3LDK
面積：55.47平米-85.84平米

[84: 物件購入済み]

まもなく施工して一年経ちます。
悪いところは改善しますと言っていましたが…
チョイと不安ですが、頑張ってほしいです。

[85: 匿名さん]

ホームページによると、ここはまだ４戸しか売れていないそうです。もしそうなら、ここの管理組合の財政は火の車でしょう。全部で毎月５万円も入ってこない。これでは管理といっても名ばかりで、おそらく掃除程度しかできません。悪いところなんかは改善できないでしょう。
また、修繕積立金も大幅に不足しますね。全戸売れたという前提で計算されているから、将来の大規模修繕にはまったく対応できません。アエラの６月１６日号の記事によると、機械式駐車場には、莫大の維持費がかかるそうです。１０年後、２０年後、機械式駐車場やエレベーターが止まっている可能性すらあります。ここの住民は将来どうするんだろう？
このような物件を、これから購入する人って一体・・・？

[86: ご近所さん]

近所の住民ですが
夜になると4戸以上は明かり点いていますよ。

機械式駐車場は金食い虫だという議論がよく上がりますが
私の会社では社員用駐車場として機械式駐車場を導入しています。
30台×2基でメンテ料が6万/月、使用料を4000円/月として社員は半額負担です。
常に満車であることが条件ですが、5年で建設費を含めてペイできます。
メンテ料もメーカーがぼったくっている事があるので交渉が必要ですよ。
専門会社に頼んで半額になったって話もよく聞きます。
って話を管理会社にしている、近所の住民となると個人が特定されそうですが。。（笑）

だって、たいした機械じゃないんだからメンテと言ったって点検（法規制なし）
と注油をやっていればいいだけだし、部品交換といっても駆動系だけでしょ。
どこが金食い虫なんだか。。みなさん雑誌記事とかに踊らされすぎ。

物件の話からは逸れましたが具体値を把握しない「莫大」の表現の受け売りは知性
を疑われますのでお見知り置きを。>>85さま

[87: 購入済みさん]

108号角部屋を除いて１階は入居してますよ…

他のお部屋は契約が済んでいるけど、現在、住んでいる所の更新まで引っ越しをしていない方が多いそうです。

つまり４室以上は住んでいるんだよ。
安くなる？来月以降を待つより、今のうちに、条件に合った部屋を買った方が良いかなって思いますよ…

[88: 物件比較中さん]

将来の機械式修理代にビビルよ。頭抱えます。150台分で、十数年後に5000万ですと。
普段のメンテは別ですよ。そしてまた数年後に数千万。
平面駐車場が欲しいです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/res/101-110

費用は、大雑把に、１００台１億といった感じで、大きな負担になります。
（だからと言って、機械式がダメとは私は思いません。マンションの立地や部屋数に応じた、適切な駐車場数を確保しないマンションの方が問題です）

従って、修繕計画を良く確認することです。
修繕積み立て額だけでは無く、駐車場収入からの積み立て編入割合等含め、適切な設定がされているか、検討が必要です。
これが適切でないと、入居後、大幅な値上げや一時金徴収と言うことになり兼ねません。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/res/1-10

この掲示板をすべて読むとやはり機械式駐車場の評判はかなり悪いですね。８５さんと８６さんいろいろとありがとうございました。
ただ、機械式駐車場の点検が、さすがにただ単に油さしだけとは思いませんが。

[89: 購入済みさん]

もしもし？
このマンションの駐車場は５０台だよ…
何を勘違いしているのかな？

物件検討中さん？
あなたは何者？

ただの荒らし魔さんならお引き取り下さい。
迷惑です。

[90: 匿名さん]

平米1tも荷重がかからない鉄骨造の駐車場が100台分で一億とは爆笑ものなのですが。。近くの製鉄所で扱っている品目なので問い合わせてみれば？

[91: 物件比較中さん]

毎年、膨大な数の新築マンションが販売され、中には売れ残ってしまう物件も出てきます。その際の管理費などは誰が負担するのでしょうか？

■しわ寄せは管理組合へ

その際、売れ残り住戸がある場合は本来は分譲会社が管理費や修繕積立金を負担しなければなりません。長期修繕計画は全住戸に入居者がはいっていることを前提に策定されておりますので、未入居があると毎月、その住戸の管理費分が不足してきます。

短期間であったり、戸数が１〜２戸であれば、まだ、被害も少なくて済みますが、それ以上だと最終的には既入居者にすべてのしわ寄せが来てしまいます。

ところが、現実問題として、分譲会社は売れ残り住戸の負担をしないこともあり、最悪のケースでは代わりに管理組合で補填することもあります。管理会社が分譲会社の系列であることが多々あるためで、管理会社としても強く出られず、こういう結果となってしまうのかも知れません。

新規マンションを購入する際のチェックポイントとして、未入居住戸の管理費負担の所在などがはっきりしているかを見ることも大切なことです。
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_47.htm

ここも少しだけ検討している人ですが、購入にあたって、管理組合の財政状況までは思いつきませんでした。今度、モデルルームに行ったら、管理組合の財政について、質問しようと思います。売れ残りが多いらしいので気になります。８５さんありがとうございます。

[92: 物件比較中さん]

ココ購入するなら、賃貸のがましですよ。

[93: 購入検討中さん]

No.85さんのおっしゃるホームページってどちらのホームページでしょうか？

[94: 入居済みだよ]

いや〜

嬉しいね…
必ず上位に来るね、ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデン

そんなに気に入らなきゃ、さっさと他を探せば…

好立地はいっぱ〜いあるからね。

[95: ご近所さん]

１０１号にはエバラインという会社が入っていますね。まあ、賃貸に出して日銭を稼ぐしかないのかな。

[96: ご近所さん]

http://www.vento-soga.com/outline/index.html

ここでは販売戸数は４６戸となっています。

http://www.athome.co.jp/apps/detail/detail/4354344601_ks_12_area_12_12

ここでは販売戸数は44戸となっています。まあ、いずれにせよ大量在庫ですね。
それにしても、今の時期にこの立地でしかも完成在庫で３千万円という値段はないでしょう。
いまはどこも大幅値下げの時代です。大京も公式に新築のマンションの１０％値下げを発表したし。

[97: ご近所さん]

残り40戸もなさそうですよ。
あれ？広告に出ている間取りは売れているんじゃないかな。夜は電気ついてるよ。
101号室はおうちで仕事をされているだけでしょう。

[98: ご近所さん]

ここのマンションの一階の部屋が、もう三井のリハウス千葉店で中古として売られていますね。

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTbxr9qp6/rfrom/C...

1780万円で果たして、買い手がいるのでしょうか？まあ、今の不動産の市況なら待てば待つほど価格は下がるでしょう。

[99: 入居済みだよ]

お〜久しぶりに覗いてみたら、また上位に出てきましたね…
６月中旬以降、土日は結構な見学者が来ていらっしゃる。

近隣物件の慌てた営業さんの容赦ない荒らし…

悔しかったら、そちらも値段をガッツリ落としてみたら〜

[100: ご近所さん]

101号室に入っているエバラインという会社は髪の毛の手入れの会社だそうです。よく知りませんが。

http://www.evahline.com/

[101: ご近所さん]

公式ホームページのコンセプトの欄が笑えますね。もうとっくに完成しているのにいまだにCGで作られた絵で構成されています。せめて写真にすればいいのに。

http://www.vento-soga.com/concept/index.html

しかも、このページをみてもどんなコンセプトなのかよくわかりません。まあ、平凡な作りなので特に言いたいこともないのでしょうが。

[102: 購入検討中さん]

こんなマイナーな物件（失礼）を狙ってわざわざ荒らしに来るのは、確かに近所の売れないマンション業者さんたちでしょうね・・・
ここを荒らしても売り上げ伸びるとは思えませんが。企業努力すればいいのに。

[103: ご近所さん]

ここは月々の支払いは4万円台より！なんていう巨大な垂れ幕があるね。あんな見苦しい広告に釣られる購入者っているのでしょうか？
在庫を抱えている売主は残戸の管理費こそ支払うけど、修繕積立金まで支払う売主はほとんどいないらしいですね。聞いたことがないらしいそうです。
そうなると、将来の修繕計画は絵に描いた餅。
5年後が10年後か15年後に、多分、ある日ドッカーンと管理費や修繕積立金が上がるんでしょうね！
月々の支払い4万円台が吹っ飛びますよ。ここの入居者は将来どうするんでしょう？

[104: 物件比較中さん]

また叩きにきてる・・・
業者書き込みバレバレですよ。この近辺のどこかも特定できてしまいそうです。
今はどこも売れてないみたいですし、ここを叩いたところであなたのところが売れないのには変わりないと思いますよ。
ここだって価格下げても売れていないみたいですし、自分のところが値下げできないからってわざわざ叩きにきてもあなたの品位を落とすだけだと思います。見苦しいことはやめましょう。

[105: ご近所さん]

アエラ6月16日号によると、がら空き駐車場は巨大な不良資産らしいですね。管理組合の収入の足を引っ張っているそうです。おまけに、機械式でかつ地下式の場合、大雨のときには車が水没する恐れもあり、なんとマンション保険の補償対象外だとか！台風のときには夜も寝られないことでしょう。

ただでさえ、入居者が少なくて収入がすくないのに、機械式駐車場の収入までも少なくて、支出はしっかり払わされるとなると！

ここの管理組合の将来はどうなるのでしょう？

[106: ご近所さん]

みんな！ここのマンションはすごいよ！ここを買おう！51戸中46戸しか売り出されていない！
とても人気のあるマンションです。隣や上の部屋がいないので、生活に伴う雑音が一切ありません。ペットの鳴き声も大丈夫。
駐車場も自分の好きなところがとれるよ！
建物も立派。多田建設という２回も会社更生法でよみがえった優れた建設会社が作っているし。姉歯物件ということはまずありません。
ここの売主も大丈夫。ジャンプしません。ここを買いましょう。

[107: 入居済みだよ]

105‐106さん

そんなに気になる？
だよなぁ、そちらは大手の会社だものね…
なのに売れないー

恥ずかしいね…

[108: 購入検討中さん]

こんな小規模な物件（失礼！）に
こんなにスレが立つというのは、
やっぱり、付近で安く販売されて、
じりじりしているライバル業者さん達なんでしょうね・・・。

内容がネガティブなものばかりですもの。

単なるご近所さんがここまで、このマンションをこき下ろす
理由がないですよね？

「ご近所の販売業者さん」と言えばいいのに。

[109: 入居済みだよ]

まったく同感ですね…
ご近所物件に比べて真横に企業庁の施設が隣接しているにもかかわらず、土日に見学者が多いんで、うらやましいんでしょう…

[110: 購入検討中さん]

なんでもいいけど、
じゃあこの近辺（千葉市内）で、駅から徒歩圏、７０㎡くらいの３ＬＤＫの
新築マンションで、１８００万円で買えるとこあります？

千葉マリンゲートはだめだよ。あそこは場所が個人的には悪すぎ。

他に２０００万円以下で買えるとこありましたら教えて下さい。

ここは、これくらいしかローンの借入ができない僕にとっては、
検討に値するマンションです。

前の書き込みにもあったけど、今の建築費だけで買える価格帯です。
自分で建物を建てたと思えば、１０年後、２０年後
資産価値が半分になったとしても、建物が古くなるわけだから
当然のことだからね。

だから、ここに限らず、他でも３ＬＤＫが１８００万円で買えるとこがあったら
見に行くので教えて欲しいのです。

[111: 入居済みだよ]

稲毛の方にも１３００万円台のマンションの看板が１６号線沿いに立っていたような気がしましたが…

[112: ご近所さん]

棟の中にあるモデルルームって入居者にとっては嫌だろうね。毎週毎週土日になると、見知らぬ人がやってきて騒がしいし。土日でもくつろげないことでしょう。
オートロックがあってもあまり役にたちません。

[113: ご近所さん]

＜機械駐車場のコスト＞
　”マンション管理上の落とし穴”ともいえる重大な問題です。
”落とし穴”というのは、メンテナンス費用が非常に高額だということです。私のマンションでは、３０台駐車できますが、年間のメンテ料金が１５０万円もかかっています。これは定期メンテだけの料金です。金属機械ですから、２０〜３０年も持ちません。耐用年数がくれば取替え費用に莫大なお金がかかります。ある計算によると、「用地コストをゼロとしても、維持費に、１台あたり毎月１２０００円はかかる」とのことです。　それでも、１台あたり25000円の料金を徴収しているため、収益はなんとか確保でき、修繕積立金の蓄積に寄与しています。

http://tsuraiyo.com/topicCHUSHA.html

普通のマンションなら、大規模修繕などの際、駐車場の使用料は、管理組合の重要な財源になるそうです。でもここのマンションはどうなんでしょう？前の道路から見る限り、駐車場はがら空きのようですが。

[114: 入居済みだよ]

また、荒らされたよ…

そんなに営業成績悪いなら転職しなよ

転職…

[115: ご近所さん]

資産価値が下がるマンションの要素とは何でしょう？　これは、ここまでに説明した要素の逆ですね。「立地が悪い」「駅から遠い」「管理がずさん」などです。
意外なものとしては、供給過多があります。同一エリア内であまりにたくさんの物件が売られ過ぎると、希少価値が下がってしまうわけですね。

管理体制をチェックするには、物件見学のときに清掃の度合いや自転車置き場の管理を見る、また仲介会社に頼んで大規模修繕履歴を見るという方法もありますが、修繕積立金の推移を見るのが一番。

http://allabout.co.jp/gs/usedmansion/closeup/CU20080404A/index2.htm

このマンションは資産価値が下がる要素にすべてあてはまりますね。購入予定者はせめて、修繕積立金がいくら不足しているかぐらい購入前に調べましょう。
売れ残っているマンションは必ず売れない理由がありますね。

[116: ご近所さん]

たまに見るけど、ここの公式ホームページはまったく更新されていませんね。半年くらい？あまり役に立たないホームページですね。ここの売り主はやる気がないのか、人材がいないのか？
三菱地所や三井不動産をはじめとして、普通は充実しているけど・・・。
公式ホームページだけみても、会社の良し悪しがわかります。

[117: 入居済みだよ]

お〜

またも、近隣デべの容赦ない攻撃ですね…

三菱地所だろうが三井不動産だろうが売れ残りがあれば、同じ事ですね…

大手だから安心っう思いは甘えすぎ！


中堅が皆の声を反映するんだよ。

[118: 入居済みだよ]

お〜

またも、近隣デべの容赦ない攻撃ですね…

三菱地所だろうが三井不動産だろうがホームページが立派だけど…結局、欲しい人はＭＲを見に行っくる。

ホームページだけじゃ、わからない。

以前のホームページと今のを比べて見ている、あなたはそんなにここが気になる？

大手だから安心っう思いは甘えすぎ！


中堅が皆の声を反映するんだよ。

土日の雨の中でも見学で足を運び、そして雨の中でも引っ越し来る、新しい居住者の方がいらっしゃる！

この宮崎町のマンションで唯一だよ…

[119: 匿名さん]

宮崎にある完成済みマンションは他にDとSですかね。どちらも土日に引っ越しのトラックが来ているのを見ましたよ(^-^)
ここの物件を加えた3つのマンションは一長一短ですよね。Dは某社宅の今後が気になるし、Sは一部の部屋が建築基準法上は地下室になる、ヴェントは前は道路で裏は給水場。

[120: 入居済みだよ]

一長一短っすか？

だけどね、ＤとＳはメジャーデべ

ここはマイナーだけど…人気は高い

設備や間取りは、ほぼ同じ
やはり値段で勝負

[121: 物件比較中さん]

ダイアⅣ、サンクタス、ここもすべて立地が悪い。
蘇我から徒歩15分以上。
完全に戸建て地域で、マンションを建てる地域じゃない。
廃れるのは、目に見えている。
ここは今でも十分に廃れた感あるけどね。

[123: ご近所さん]

機械式駐車装置は地上８m以内であれば、建築基準法に抵触せず、建築制限に関係なく設置ができます（屋根は設置できません）。ただし、地上８ｍを超える機械式駐車装置は工作物としての、建築基準法の制限を受けます

http://www.tokyu-car.co.jp/parking/k_p001.html

機械式駐車場って建築基準法の適応外なんだね。これだともう、作りはなんでもありだね。さらに、耐震設計なんてものはなく、地震で倒壊しようが、大雨で冠水しようが、台風で壊れようがおそらくみんな入居者の負担になるのでしょう。

[124: 匿名さん]

機械式駐車場が気になる粘着質がいるね。

[125: 匿名さん]

住民さんは入居者増やしたいから一生懸命メリットあげているけど、第三者から見たら方角がよくないし、一部屋一部屋が小ぶりで物足りない。ダイアパレスは間取りがいいんだけど価格設定が高過ぎ。サンクタスは今では変な間取りしか残ってなさげ。

[126: 匿名さん]

同じ部屋が一方では新築で、一方では中古で売られています。

http://www.athome.co.jp/apps/detail/detail/4354344601_ks_12_time_12_
アットホームでは新築となっているけど。

http://pet.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTensbctd&rfro...

三井のリハウス　検見川浜店では中古です。
ここの物件らしい支離滅裂ぶりですね。

[127: 入居済み住人]

確かに方角やタイプによっては東から朝日か入らない…また、トイレが膝が当たりそうな位狭い…とか、いろいろありますよ。

まもなく築一年経過するしね〜

でも買う人はそれを納得して入居しているのだからさ。

それを外野から、ぐちゃぐちゃ言われる筋合いは無いぜ。

[130: 入居済みだよ]

ここも照明が灯る部屋が段々増えてきたね〜

しかしＤマンションそして、Ｓマンションの営業さん、ご苦労様ですね…
まるで、ホーンテッドマンションみたいだよ。

[131: 匿名さん]

営業だと思うんだったら明日、売り主に電話でもして文句言いなよ。調べてくれるよ。
それ以前に近隣マンション住民としては勝手に被害妄想を持たれて気分悪いです。比較対象にされる事すら許せません。

[132: 匿名さん]

この近辺のマンションは、なかなか完売にならない。

他のエリアも売れていないご時世

しかしここは、水害や自然災害に強い！地震や津波に強い！
人生のうん十年の間に地表温度が上昇して海面が高くなったとしても、ここのエリアは大丈夫だよ…
変電所や浄水場が設置され、国が安全と考えた高台

津波や地震が来たら資産価値もなにも無くなるよ…

氷河も溶ける温暖化…怖いね

[133: 入居済み住民さん]

この掲示板おもしろいよね　　最初は頭にくることとか書いてあったけど今は楽しんで見てます。

住人はかなり増えましたね　もう少しで半分くらいかな？
入居済みさんがもうちょっと登場するといいのになぁ
　
住み心地はまぁまぁです　　値段相応かな？