ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデン

[匿名さん]

ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：千葉県千葉市中央区宮崎町623-1他
交通：京葉線「蘇我」駅から徒歩16分
価格：1999万円-3798.5万円
間取：2LDK-3LDK
面積：55.47平米-85.84平米

[2: 周辺住民さん]

毎日このマンションの前を通りますが、かなりの空き部屋があるようですが。

[3: 匿名さん]

５０戸中４６戸が空きみたいですねぇ。
値段が売り出し当初よりだいぶ安くなっているようで、ちょっと気になります。

[4: 匿名さん]

ホームページをチェックしたら価格が1600万円台〜になっていました。
すごく値下がりしていますね。

[5: 周辺住民]

ちょっと駅から遠いのがネックですかね。

[6: 周辺住民さん]

ダイアパレスよりは蘇我駅から近く感じます

[7: 購入検討中さん]

ご近所にお住まいの方に質問です。
地図でみると近くに浄水場のような所があるのですが、
臭いとか音とかはないのでしょうか？
それから京成線の千葉寺駅までは女性や子供だと
徒歩どれくらいかかるでしょうか？
おおよそで構いませんので分かる方がいらっしゃいましたら
よろしくお願いいたします。

[8: 周辺住民さん]

浄水場の匂いがあるかはわかりませんが、マンションの前の道路は交通量が多いので音の方が気になるかも知れません。このマンションの仕様を知りませんが、ペアガラス等になっていればあまり気にならないのではないでしょうか。
また、千葉寺駅までは徒歩２０分から３０分くらいかかると思います。駅までは夜は暗いです。
まだかなりの空きがあようですが、先日、売主の変更による価格改定のチラシが入ってました。

[9: 購入検討中さん]

早速の情報ありがとうございます。
休日に千葉寺駅からマンション経由で青葉の森まで
歩いてみようと思います。
それから夜のマンション周辺の状況を把握しておく必要が
ありそうなので、一度夜にも行って見ようと思ってます。

[10: ご近所さん]

共用部の照明も明るいし、夜でも存在感が有りますね。
ペットも２匹まで飼えるみたいです。

１階集合ポストの脇にペット専用の洗い場もあって、動物愛好家には良いと思いますよ。

公園や近くには森もあり良いです。

[11: 周辺住民さん]

ここは新築ですら４戸しか売れていないのだから、中古だとまず売れないのでは？

[12: 物件比較中さん]

マイナーすぎて買う勇気が…

[13: ご近所さん]

ペットも飼えて、公園や森もある。
隣に県の施設があるのでマンションも建たないよ
バス停も目の前…
蘇我はサッカーもやって来てこれからどんどん発展すると思いますよ。
去年より地価も上がってます。
安い今こそ買うべきではないでしようか？

他のマンションより４〜５百万円安いしね。

[14: 周辺住民さん]

あせる必要はまったくないと思います。４戸しか売れていないし、どうせ売れ残るのだからあと２，３年後に出回る賃貸の部屋を借りるので十分です。業者には申し訳ないけど。

[15: 周辺住民さん]

ここを１６００万円で買ったとしても、中古だとせいぜい８００万円でしか売れないでしょう。買った瞬間に資産価値が半減すると思います。

[16: 周辺住民さん]

このまま立ち枯れ物件になってしまうのか？

[17: 購入検討中さん]

この間、モデルルーム見てきました。担当の方にどのくらい売れてるのか聞いたら、３分の１売れているって、言ってましたけど。。。
ほかの検討中の方と同じでやはり浄水場がきになりますよね。水って虫が多いイメージがあるのですが。地元の方、遠慮なくご意見お聞かせください。

[18: 周辺住民さん]

「マンションで暮らすこと」＝「棺桶に片足を突っ込むこと」（？）
小規模マンションでは役員の担い手が少なく、管理がずさんになりがちなのだそうです。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

[19: 購入検討中さん]

ご意見ありがとうございます。自分の考えでは小規模は問題ないです。
ただ今マンションの需要が少なくなってきて、ここで焦ってしまうのは得策ではないのですかね。勉強不足ですみません。２年くらい前から住宅購入を考えて、この値段はお目にかかったことがなかったものですから。。またご意見ください。

[20: 周辺住民さん]

あなたはもしや、これからマンションや1戸建てを買おうとはしていないでしょうか?悪いことは言いません。それだけは絶対にやめた方がいい。不動産会社や政府は「土地は今が底値bottom price、まさに買い時」などと煽りますが、それはウソ。本当は「いつ買っても、今が買い損」なのです。地価はこれから暴落crash downが始まり、ほぼ5年で半値になります。つまり、あなたが不動産を買った瞬間、あなたは巨大な借金huge debtに埋もれ、人生を棒に振るのです。夢のマイホームは、実はあなたの「未来拘束装置」だからです。本書は、今後の不動産の動向をわかりやすく分析し、いかに日本の「クズ土地資本主義」trash land prices‐based capitalismが崩壊の危機にあるかを、初めて詳細に書いたものです。ですから、まずはこの本を読んで、それでも決心がついた奇特な人だけが、マイホームを買ってください。ただし、あなたのマイホームは、クズ土地の上に建っていることを、お忘れなく。
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4334933440/503-6720693-406791...

この本はアマゾンで一円で売っているので、買ってみてはどうでしょう？頭を冷やしてから、業者の話を聞きましょう。業者はよい事しか言いませんからね。

[21: 周辺住民さん]

マンションの三大トラブルはゴミ、騒音、ペットらしいです。購入予定の方は一度朝か夜にゴミ置き場を見ておくとよいでしょう。ゴミ出しは住民の質を表すのだそうです。前日に出されていて、カラスや野良ネコがあさって汚くなっていたらダメですね。

[22: ご近所さん]

この物件は近くに県の施設がありますね、これは何を意味しているのでしょうか？

これまで自然災害で、国や県の重要な施設が破壊されたと言う事例でほとんど
ないかと思います。

実はライフラインの重要施設は気象庁の過去の膨大のデータから自然災害に影響の出ない地域
及び土地を選んで建設されているそうです。

つまり、このマンションは災害に影響が少ない・・と考えて良いと思います。

不動産価値がどうかとか？
買ったとたん半値だとか言う前に
あなたがもし一生涯、住むつもりなら、この物件も良いのかと
思います。

ゴミ出しやペットの問題はどのマンションの共通の話ではないでしょうか？

それを考慮に入れると、海辺や造成地に建設されたマンションや戸建より

この物件はお買い得かと思います。

私も内覧しましたが、若干の日照や収納の不便がありますが、決して悪い物件では

ありませんよ。

[23: 匿名さん]

ここは安くても、高台で緑も多くていいんじゃない？私は海辺の埋立マンションなんて怖くて買えない。

[24: 周辺住民さん]

ここの前の道路って交通量が多いです。騒音の問題はどうでしょう？また、大型バスやダンプカーが通るたびに震度１弱の地震がおきても不思議ではありません。立っているときはわからなくても、寝ているときに気づくことがありますから確認したほうがいいですね。排気ガスはどうでしょう？洗濯物を干したら真っ黒になったり、すすが付いていたりすることはないかな？

[25: ご近所さん]

このマンションの前には松が丘インターチェンジから蘇我駅に向かう太い道がありますね。
しかしながら、この道は直接１６号へ抜けることは出来ない為に、路線バス以外の大型バスやトラックは松が丘インターを出たら松が丘の十字路を大網街道へ出て行くのがほとんど。
ましてマンションの前の道は路線バスが日中は１時間に上下４便程です。

ほとんどの部屋が道路の裏側にベランダがあるので洗濯物やふとんが排ガスにやられるとは考えられません。
廻りには緑も多く昔からの高台の為、地盤もしっかりしています。
だから、県の施設が近くにあるんですね。

[26: 購入検討中さん]

今私が住んでいるのはかなりの交通量があり、しかも道路側に物干しがあるのでそれに比べたら問題はないかなあという感じです。ただやはり今少し冷静になってきて、このまま賃貸でもいいかなと気持ちに傾いてきてます。いろいろご意見が聞けてよかったです。ありがとうございます。

[27: 購入検討中さん]

ご近所様、今どのくらい人が住んでいるのか、分かりましたらお教えください。あと売れなくて余ってしまった物件はどうなるのでしょうか？そのような物件がわかるサイトを知っていましたら、お教えください。とにかく資金がなくて困っています。

[28: 周辺住民さん]

営業マンの三分の一売れたというのは信用しないほうがよいです。売れたのを確認するのは登記簿をみると確実なんだそうです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%99%BB%E8%A8%98
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR001009.html

[29: ご近所さん]

購入検討さんへ

この物件は、他のマンションに比べると
日照や収納に若干の難があるかなーと
思います。
居住世帯数はわかりませんが、駐車場に
置いたある車の数だと８〜１０世帯かと思います。

賃貸で数十年過すなら、その分の金額で
十分買えるマンションかと思います

１５９０万で、大家を気にせず自分なりの
部屋に模様替えできるんですよ。

[30: 周辺住民さん]

今の時代は不安定です。長期の住宅ローンを組むのはリスクが大きすぎる。倒産リスクのない企業、たとえばトヨタとか東京三菱UFJ銀行とか新日鉄とかの企業に勤めていたり、公務員であれば長期ローンを組んでも問題ありません。中小企業にお勤めだとやっぱり長期ローンは勧めません。
また、これから人口が減少してかつ東京一極集中が続くらしく、今後郊外のマンションは下落が激しくなると予想されています。ここは一番安い部屋で１６００万円らしいですが、１６００万円といえど実際に貯金するとなると普通の家庭だとかなり大変なはずです。それに１６００万円を３５年の住宅ローンにすると総額３０００万円くらいになると思います。これは今の時代では危険です。
それに、今は物価が上がっています。ガソリンに食料品に電気にガス。５年後には原油が１バレル３００ドルを超えているかもしれません。マンションは買ったはいいけど住宅ローンにおわれて日常生活が貧弱になることもありえます。毎日冷や飯だったりカップヌードルだったり。これでは本末転倒。
全国には６００万戸も住居があまっているらしく、賃貸ならもし万が一生活が苦しくなっても、安いところに借り替えるだけですから。

[31: ご近所さん]

この物件は、蘇我駅までバスで５分…男性なら歩いても約１５分。
都心への通勤には京葉線や千葉駅で乗り換えて総武線に乗る事も可能です。

市内に出るのも楽ですよ。
近隣のマンションや戸建てに住んでいらっしゃる方も蘇我駅を利用されています。
賃貸は更新料が、かかります、まして生活が苦しいからと言って借り換えるにも敷金やら礼金で出費が重なります

先の事ばかり考えて、マイナス思考でいるより。

一歩進んで考えてみては如何かな？

誰かさんは、公務員や大手企業に勤めていない人は家を買うなって言ってる様に感じますね〜

[32: 物件比較中さん]

先日、千葉寺駅から歩いてみました。
地図でみるより遠く感じました、特に駅前からの坂道が急で
毎日の通勤には大変かなって思いました。
青葉の森までは平坦で意外と近く感じました。
普段の交通手段が車中心で犬を飼う家庭だったら
まあまあの物件だと思います。

「No.10,13,22,29,31ご近所さん」のコメントは
物件関係者じゃないの？って思わせるコメントばかりですね。
本当にご近所さんなら、あの浄水場のようなところは
何なのか教えて下さい。
それから臭いはしないのかや、夜間ポンプの音はしないのかなど
以前、どなたか周辺住民の方に質問していた人もいたようですが、
誰も教えてくれないと非常に不安です。

[33: ご近所さん]

確かにあれは浄化設備ですね…
匂い？
気になりません。

音は…モーターの作動音が「ボワ〜ん」と聞こえますが気にならない程度です。
まあ、気になる人は辞退する方が良いと思います。

私が関係者と思われても仕方がありませんね

だって地元に何十年も住んでいるから土地感もあるしね。
めちゃくちゃ安いマンションのチラシが投函されたら見に行った訳ですよ。

自分が居る土地を、土地勘の無い方に…
「グズ」だとか「価値がない」とか言われたら誰しも気分悪いでしょ。

だから、こうして書き込んでいる訳ですよ。

[34: 周辺住民さん]

ここのマンションから蘇我駅までは遠いですね。一度是非実際に歩くことをお勧めします。途中で坂もあるし。２０分はかかります。雨の日は最悪です。また、バスの本数も少ないです。１時間に４本くらいだったかな？あと、宮崎台のバス停は千葉発蘇我行きのバスでは最後のほうで、平気で２０分くらい遅れてしまい、イライラした経験があります。千葉寺駅も遠いですよ。
だから、車は必需品ですね。ただし、これからガソリンの大幅値上げが待っている。

[35: 購入検討中さん]

ご近所さん、ありがとうございます。今日実際に、銀行でローン相談してきました。う〜ん、って感じでしたけど。でもこれ以上安い物件が出るとは思えてないのですが、それってこの物件が気に入ってしまった自分がいるのでしょうか？？家を買う瞬間というのは何なんでしょうかね？？迷いすぎてわからなくなってきちゃいました。毎日買うだ買わないだの喧嘩だし。。

[36: ご近所さん]

購入検討中さんへ

確かに大きな買い物です

その分、悩みますよね。

ある程度気持ちが決まったら
…「勢い」

で進めていけば、手にする事が出来ます。

[37: 周辺住民さん]

月々五万円台からのご返済、家賃以下のご返済なんて、あまり信用しないほうがいいです。自分でもう一度計算しましょう。単純に住宅ローンの総額を総月数で割っただけのことがあります。これには、修繕積立金や管理費や、固定資産税が含まれていないことがあります。これを含めると、軽く一万円は高くなりますね。
また、売りやすくするため、絶対に足りなくなるのがわかっていて、あえて修繕積立金を低くしていることがあります。そうすると１０年目くらいから大幅アップ。大幅アップしないと朽ち果てます。買う前にしっかり自分で調べましょう。

[38: 周辺住民さん]

もうすぐ竣工から一年ですね。一年たつと中古扱いになり、買う人の意欲が減退します。一日一日少しずつ中古に向かっていきます。
もし、購入希望の人が万が一いても、値引きしてもらわないとね。高値掴みには気をつけないと。

マンション値崩れ再び？　郊外では２０〜２５％引きの例も
http://www.youtube.com/watch?v=_jwLdefLOPk

[39: 購入検討中さん]

３７さんに追加で

変動でローン計画を見積もり、見かけの返済額を安くする営業が多いです

検討したうえで変動で組むというのであればもちろん反対する気はありませんが
金利が上がった状況も含めて契約前に良くシミュレーションしておいたほうがいいですよ。

[40: ご近所さん]

どこも、ここも、売れていません。
週刊誌でも、テレビでも、マンションは買うなといっています。
本当は、こういうときが買いどきなのです。
今なら、2割でも3割でも値引きが可能です。
来年、再来年・・・実はもっと高くなりそうです。
インフレもやってくるでしょう。
今の値引き価格でローンを組むのも悪くないでしょう。
最近の建築費の高騰を見ていると、そんな気がします。

戸建てとマンションについて。
駅から遠い戸建ては転売しにくいので、
永住と決めている場合は戸建ての方がいいと思います。
マンションは管理費や駐車場代が＊＊になりません。
所詮は、都心で暮らすための住居形態で、
こんな田舎に作るべきではない、と僕は思います。（センティスのブログより）

上記は榊淳司氏のブログからの引用です。

http://news121.blog34.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしました

私個人の意見では、賃貸でどうしていけないのか？と思います。ただ、決めるのは自分自身です。
マンションを買うときの良いことと悪いことを両方箇条書きにして考えましょう。両方を天秤にかけましょう。
将来の設計も考えましょう。子供を作るのか？何人作るのか？とかね。その場合この間取りで狭くないのかということも考えましょう。

[41: 周辺住民さん]

マンション購入に焦りは禁物です。ここは焦らなくても大丈夫。しっかり売れ残っていますから。
もし、購入希望の方がいたら、騒音をしっかりチェックしてください。マンショントラブル三大要因のひとつです。隣とか上の部屋も開けてもらって、ご主人にカラオケをしてもらったり、三段跳びをしてもらいましょう。そして、しっかり騒音の精密検査をしましょう。

[42: 物件比較中さん]

私もNo.41さんの言うとおりだと思います。
先日実際歩いてみた時に感じたのですが、もう直ぐ築１年になるそうですが、
かなり空いているようでしたし、慎重なチェックが必要な物件って印象でした。

青葉の森まで歩いたのですが、帰りにハーモニープラザ向かいの空き地が
扶桑レクセルのマンション予定地になっていたので、そちらが出来るのを
待つことにしました。
蘇我駅までは遠いですが、千葉寺駅まではほぼ平坦ですし、バスの本数も
かなりあるようだったので、あわてないで検討したいと思います。

[43: ご近所さん]

まあ、冷静になって、待った方が良いかもしれないよ。
ハーモニープラザの前の建設予定地はきっと素晴らしいマンションになるでしょう。

[44: 周辺住民さん]

でもあそこっていつまでたっても工事はじまりませんね・・・
住民の反対で低層になるって聞きました。高いんじゃない？

[45: 近所をよく知る人]

そうだよね、青葉の杜の一等地だから、かなり割高になると思います

[46: 周辺住民さん]

扶桑レクセルの予定地は千葉寺駅前のファミマ裏にもあるのが疑問です。

[47: 購入検討中さん]

先日、現地販売センターへ行ってきました。
安い割には、モノは悪くないみたいです。
建物診断する会社の確かホームドクター？という会社で
３階の一部屋を検査させたみたいで、その報告書を
見せてもらいました。
確かに目に見えないところまで、きっちり施行されている
なあと感じました。

前のレスでもありましたが、担当の営業マンから
「現在建築費が高騰していて、分譲マンションの建築費は、
現在一部屋当たり１８００万円〜２０００万円する。
そうすると、このマンションは建築費のみで買える。
土地代はタダみたいなもんです。今後数年以内に
新築マンションを買うことを検討しているのであれば、
これから１年位で既に完成して売れ残っている分譲マンションが
値引き販売で捌けてしまったら、当分の間２千万円以下では
分譲されないでしょう。」

とのことでした。

妙に納得し、あと少し安くしてもらって買おうかなあと
ぐらっときました。

[48: 近所をよく知る人]

マンション建設費の相場は坪60万くらいです。
75平米の部屋だと1400万が目安ですね。1
以前は工務店の資材置き場だった所なので土地は二束三文でしょう。
高騰しているのは建築費でなく、材料費です。
大工さん等の職人、作業員の給料は高騰しません。生コンや建材は微増程度。
鉄が1年前の倍になっていますので、1部屋当たりの鋼材使用量が15tとして5.60万ほどの
負担増ですかね。しかし、このマンションは高騰前の建設なので関係なし。

営業さんの言い口に乗せられているようだったので
辛口ですが書き込ませて頂きました。
営業さんは売ってしまえばこっちのものですから、何とでもいいますよ。
売れ残りがあると給料、光熱費、管理費負担が大変ですからあちらも必死です。

割と静かで、緑が多くてインターが近い、私も好きな地域です。
このあたりのマンションは売れ残りが多いのにまた、何棟か建つみたいですね。
ファミマの裏のレクセルにはレッカートレーラーが入るようになりました。
まあ、あせらずにいいマンションを納得して購入できる事をお祈りします。

[50: 匿名さん]

今の地域や通勤環境を変えたくなくて、いま自分の家が欲しいと思った時に買う。
安くていいじゃないか…

買えないでグタグタ文句ばかり書き込む奴より、買って満足している人の方が正しい。

[51: 近所をよく知る人]

確かに安さの裏には何かあるのでは？って勘ぐってしまう値段ですよね。
京葉道脇の擁壁上に立つ某インプレスト←地震があったらと思うと恐ろしい。
事業主アパの名前がきれいに消えてしまった某マリンゲート←閑古鳥。。。
のように。

マイナスポイントは
そこそこの交通量のある道路脇であることと
宮崎給水場のすぐ裏なので悪臭や機械音があること
それと入居率が低く、賃貸になる恐れが否定できずこれが
管理上の支障になることが予想されること
建物の色がピンクっぽいところ（好みが分かれる）
建物の向きが悪い。

いいところもいっぱいあると思いますけど
買うにはよく吟味すべき物件だと思います。