ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデン

[匿名さん]

ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：千葉県千葉市中央区宮崎町623-1他
交通：京葉線「蘇我」駅から徒歩16分
価格：1999万円-3798.5万円
間取：2LDK-3LDK
面積：55.47平米-85.84平米

[2: 周辺住民さん]

毎日このマンションの前を通りますが、かなりの空き部屋があるようですが。

[3: 匿名さん]

５０戸中４６戸が空きみたいですねぇ。
値段が売り出し当初よりだいぶ安くなっているようで、ちょっと気になります。

[4: 匿名さん]

ホームページをチェックしたら価格が1600万円台〜になっていました。
すごく値下がりしていますね。

[5: 周辺住民]

ちょっと駅から遠いのがネックですかね。

[6: 周辺住民さん]

ダイアパレスよりは蘇我駅から近く感じます

[7: 購入検討中さん]

ご近所にお住まいの方に質問です。
地図でみると近くに浄水場のような所があるのですが、
臭いとか音とかはないのでしょうか？
それから京成線の千葉寺駅までは女性や子供だと
徒歩どれくらいかかるでしょうか？
おおよそで構いませんので分かる方がいらっしゃいましたら
よろしくお願いいたします。

[8: 周辺住民さん]

浄水場の匂いがあるかはわかりませんが、マンションの前の道路は交通量が多いので音の方が気になるかも知れません。このマンションの仕様を知りませんが、ペアガラス等になっていればあまり気にならないのではないでしょうか。
また、千葉寺駅までは徒歩２０分から３０分くらいかかると思います。駅までは夜は暗いです。
まだかなりの空きがあようですが、先日、売主の変更による価格改定のチラシが入ってました。

[9: 購入検討中さん]

早速の情報ありがとうございます。
休日に千葉寺駅からマンション経由で青葉の森まで
歩いてみようと思います。
それから夜のマンション周辺の状況を把握しておく必要が
ありそうなので、一度夜にも行って見ようと思ってます。

[10: ご近所さん]

共用部の照明も明るいし、夜でも存在感が有りますね。
ペットも２匹まで飼えるみたいです。

１階集合ポストの脇にペット専用の洗い場もあって、動物愛好家には良いと思いますよ。

公園や近くには森もあり良いです。

[11: 周辺住民さん]

ここは新築ですら４戸しか売れていないのだから、中古だとまず売れないのでは？

[12: 物件比較中さん]

マイナーすぎて買う勇気が…

[13: ご近所さん]

ペットも飼えて、公園や森もある。
隣に県の施設があるのでマンションも建たないよ
バス停も目の前…
蘇我はサッカーもやって来てこれからどんどん発展すると思いますよ。
去年より地価も上がってます。
安い今こそ買うべきではないでしようか？

他のマンションより４〜５百万円安いしね。

[14: 周辺住民さん]

あせる必要はまったくないと思います。４戸しか売れていないし、どうせ売れ残るのだからあと２，３年後に出回る賃貸の部屋を借りるので十分です。業者には申し訳ないけど。

[15: 周辺住民さん]

ここを１６００万円で買ったとしても、中古だとせいぜい８００万円でしか売れないでしょう。買った瞬間に資産価値が半減すると思います。

[16: 周辺住民さん]

このまま立ち枯れ物件になってしまうのか？

[17: 購入検討中さん]

この間、モデルルーム見てきました。担当の方にどのくらい売れてるのか聞いたら、３分の１売れているって、言ってましたけど。。。
ほかの検討中の方と同じでやはり浄水場がきになりますよね。水って虫が多いイメージがあるのですが。地元の方、遠慮なくご意見お聞かせください。

[18: 周辺住民さん]

「マンションで暮らすこと」＝「棺桶に片足を突っ込むこと」（？）
小規模マンションでは役員の担い手が少なく、管理がずさんになりがちなのだそうです。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

[19: 購入検討中さん]

ご意見ありがとうございます。自分の考えでは小規模は問題ないです。
ただ今マンションの需要が少なくなってきて、ここで焦ってしまうのは得策ではないのですかね。勉強不足ですみません。２年くらい前から住宅購入を考えて、この値段はお目にかかったことがなかったものですから。。またご意見ください。

[20: 周辺住民さん]

あなたはもしや、これからマンションや1戸建てを買おうとはしていないでしょうか?悪いことは言いません。それだけは絶対にやめた方がいい。不動産会社や政府は「土地は今が底値bottom price、まさに買い時」などと煽りますが、それはウソ。本当は「いつ買っても、今が買い損」なのです。地価はこれから暴落crash downが始まり、ほぼ5年で半値になります。つまり、あなたが不動産を買った瞬間、あなたは巨大な借金huge debtに埋もれ、人生を棒に振るのです。夢のマイホームは、実はあなたの「未来拘束装置」だからです。本書は、今後の不動産の動向をわかりやすく分析し、いかに日本の「クズ土地資本主義」trash land prices‐based capitalismが崩壊の危機にあるかを、初めて詳細に書いたものです。ですから、まずはこの本を読んで、それでも決心がついた奇特な人だけが、マイホームを買ってください。ただし、あなたのマイホームは、クズ土地の上に建っていることを、お忘れなく。
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4334933440/503-6720693-406791...

この本はアマゾンで一円で売っているので、買ってみてはどうでしょう？頭を冷やしてから、業者の話を聞きましょう。業者はよい事しか言いませんからね。

[21: 周辺住民さん]

マンションの三大トラブルはゴミ、騒音、ペットらしいです。購入予定の方は一度朝か夜にゴミ置き場を見ておくとよいでしょう。ゴミ出しは住民の質を表すのだそうです。前日に出されていて、カラスや野良ネコがあさって汚くなっていたらダメですね。

[22: ご近所さん]

この物件は近くに県の施設がありますね、これは何を意味しているのでしょうか？

これまで自然災害で、国や県の重要な施設が破壊されたと言う事例でほとんど
ないかと思います。

実はライフラインの重要施設は気象庁の過去の膨大のデータから自然災害に影響の出ない地域
及び土地を選んで建設されているそうです。

つまり、このマンションは災害に影響が少ない・・と考えて良いと思います。

不動産価値がどうかとか？
買ったとたん半値だとか言う前に
あなたがもし一生涯、住むつもりなら、この物件も良いのかと
思います。

ゴミ出しやペットの問題はどのマンションの共通の話ではないでしょうか？

それを考慮に入れると、海辺や造成地に建設されたマンションや戸建より

この物件はお買い得かと思います。

私も内覧しましたが、若干の日照や収納の不便がありますが、決して悪い物件では

ありませんよ。

[23: 匿名さん]

ここは安くても、高台で緑も多くていいんじゃない？私は海辺の埋立マンションなんて怖くて買えない。

[24: 周辺住民さん]

ここの前の道路って交通量が多いです。騒音の問題はどうでしょう？また、大型バスやダンプカーが通るたびに震度１弱の地震がおきても不思議ではありません。立っているときはわからなくても、寝ているときに気づくことがありますから確認したほうがいいですね。排気ガスはどうでしょう？洗濯物を干したら真っ黒になったり、すすが付いていたりすることはないかな？

[25: ご近所さん]

このマンションの前には松が丘インターチェンジから蘇我駅に向かう太い道がありますね。
しかしながら、この道は直接１６号へ抜けることは出来ない為に、路線バス以外の大型バスやトラックは松が丘インターを出たら松が丘の十字路を大網街道へ出て行くのがほとんど。
ましてマンションの前の道は路線バスが日中は１時間に上下４便程です。

ほとんどの部屋が道路の裏側にベランダがあるので洗濯物やふとんが排ガスにやられるとは考えられません。
廻りには緑も多く昔からの高台の為、地盤もしっかりしています。
だから、県の施設が近くにあるんですね。

[26: 購入検討中さん]

今私が住んでいるのはかなりの交通量があり、しかも道路側に物干しがあるのでそれに比べたら問題はないかなあという感じです。ただやはり今少し冷静になってきて、このまま賃貸でもいいかなと気持ちに傾いてきてます。いろいろご意見が聞けてよかったです。ありがとうございます。

[27: 購入検討中さん]

ご近所様、今どのくらい人が住んでいるのか、分かりましたらお教えください。あと売れなくて余ってしまった物件はどうなるのでしょうか？そのような物件がわかるサイトを知っていましたら、お教えください。とにかく資金がなくて困っています。

[28: 周辺住民さん]

営業マンの三分の一売れたというのは信用しないほうがよいです。売れたのを確認するのは登記簿をみると確実なんだそうです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%99%BB%E8%A8%98
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR001009.html

[29: ご近所さん]

購入検討さんへ

この物件は、他のマンションに比べると
日照や収納に若干の難があるかなーと
思います。
居住世帯数はわかりませんが、駐車場に
置いたある車の数だと８〜１０世帯かと思います。

賃貸で数十年過すなら、その分の金額で
十分買えるマンションかと思います

１５９０万で、大家を気にせず自分なりの
部屋に模様替えできるんですよ。

[30: 周辺住民さん]

今の時代は不安定です。長期の住宅ローンを組むのはリスクが大きすぎる。倒産リスクのない企業、たとえばトヨタとか東京三菱UFJ銀行とか新日鉄とかの企業に勤めていたり、公務員であれば長期ローンを組んでも問題ありません。中小企業にお勤めだとやっぱり長期ローンは勧めません。
また、これから人口が減少してかつ東京一極集中が続くらしく、今後郊外のマンションは下落が激しくなると予想されています。ここは一番安い部屋で１６００万円らしいですが、１６００万円といえど実際に貯金するとなると普通の家庭だとかなり大変なはずです。それに１６００万円を３５年の住宅ローンにすると総額３０００万円くらいになると思います。これは今の時代では危険です。
それに、今は物価が上がっています。ガソリンに食料品に電気にガス。５年後には原油が１バレル３００ドルを超えているかもしれません。マンションは買ったはいいけど住宅ローンにおわれて日常生活が貧弱になることもありえます。毎日冷や飯だったりカップヌードルだったり。これでは本末転倒。
全国には６００万戸も住居があまっているらしく、賃貸ならもし万が一生活が苦しくなっても、安いところに借り替えるだけですから。

[31: ご近所さん]

この物件は、蘇我駅までバスで５分…男性なら歩いても約１５分。
都心への通勤には京葉線や千葉駅で乗り換えて総武線に乗る事も可能です。

市内に出るのも楽ですよ。
近隣のマンションや戸建てに住んでいらっしゃる方も蘇我駅を利用されています。
賃貸は更新料が、かかります、まして生活が苦しいからと言って借り換えるにも敷金やら礼金で出費が重なります

先の事ばかり考えて、マイナス思考でいるより。

一歩進んで考えてみては如何かな？

誰かさんは、公務員や大手企業に勤めていない人は家を買うなって言ってる様に感じますね〜

[32: 物件比較中さん]

先日、千葉寺駅から歩いてみました。
地図でみるより遠く感じました、特に駅前からの坂道が急で
毎日の通勤には大変かなって思いました。
青葉の森までは平坦で意外と近く感じました。
普段の交通手段が車中心で犬を飼う家庭だったら
まあまあの物件だと思います。

「No.10,13,22,29,31ご近所さん」のコメントは
物件関係者じゃないの？って思わせるコメントばかりですね。
本当にご近所さんなら、あの浄水場のようなところは
何なのか教えて下さい。
それから臭いはしないのかや、夜間ポンプの音はしないのかなど
以前、どなたか周辺住民の方に質問していた人もいたようですが、
誰も教えてくれないと非常に不安です。

[33: ご近所さん]

確かにあれは浄化設備ですね…
匂い？
気になりません。

音は…モーターの作動音が「ボワ〜ん」と聞こえますが気にならない程度です。
まあ、気になる人は辞退する方が良いと思います。

私が関係者と思われても仕方がありませんね

だって地元に何十年も住んでいるから土地感もあるしね。
めちゃくちゃ安いマンションのチラシが投函されたら見に行った訳ですよ。

自分が居る土地を、土地勘の無い方に…
「グズ」だとか「価値がない」とか言われたら誰しも気分悪いでしょ。

だから、こうして書き込んでいる訳ですよ。

[34: 周辺住民さん]

ここのマンションから蘇我駅までは遠いですね。一度是非実際に歩くことをお勧めします。途中で坂もあるし。２０分はかかります。雨の日は最悪です。また、バスの本数も少ないです。１時間に４本くらいだったかな？あと、宮崎台のバス停は千葉発蘇我行きのバスでは最後のほうで、平気で２０分くらい遅れてしまい、イライラした経験があります。千葉寺駅も遠いですよ。
だから、車は必需品ですね。ただし、これからガソリンの大幅値上げが待っている。

[35: 購入検討中さん]

ご近所さん、ありがとうございます。今日実際に、銀行でローン相談してきました。う〜ん、って感じでしたけど。でもこれ以上安い物件が出るとは思えてないのですが、それってこの物件が気に入ってしまった自分がいるのでしょうか？？家を買う瞬間というのは何なんでしょうかね？？迷いすぎてわからなくなってきちゃいました。毎日買うだ買わないだの喧嘩だし。。

[36: ご近所さん]

購入検討中さんへ

確かに大きな買い物です

その分、悩みますよね。

ある程度気持ちが決まったら
…「勢い」

で進めていけば、手にする事が出来ます。

[37: 周辺住民さん]

月々五万円台からのご返済、家賃以下のご返済なんて、あまり信用しないほうがいいです。自分でもう一度計算しましょう。単純に住宅ローンの総額を総月数で割っただけのことがあります。これには、修繕積立金や管理費や、固定資産税が含まれていないことがあります。これを含めると、軽く一万円は高くなりますね。
また、売りやすくするため、絶対に足りなくなるのがわかっていて、あえて修繕積立金を低くしていることがあります。そうすると１０年目くらいから大幅アップ。大幅アップしないと朽ち果てます。買う前にしっかり自分で調べましょう。

[38: 周辺住民さん]

もうすぐ竣工から一年ですね。一年たつと中古扱いになり、買う人の意欲が減退します。一日一日少しずつ中古に向かっていきます。
もし、購入希望の人が万が一いても、値引きしてもらわないとね。高値掴みには気をつけないと。

マンション値崩れ再び？　郊外では２０〜２５％引きの例も
http://www.youtube.com/watch?v=_jwLdefLOPk

[39: 購入検討中さん]

３７さんに追加で

変動でローン計画を見積もり、見かけの返済額を安くする営業が多いです

検討したうえで変動で組むというのであればもちろん反対する気はありませんが
金利が上がった状況も含めて契約前に良くシミュレーションしておいたほうがいいですよ。

[40: ご近所さん]

どこも、ここも、売れていません。
週刊誌でも、テレビでも、マンションは買うなといっています。
本当は、こういうときが買いどきなのです。
今なら、2割でも3割でも値引きが可能です。
来年、再来年・・・実はもっと高くなりそうです。
インフレもやってくるでしょう。
今の値引き価格でローンを組むのも悪くないでしょう。
最近の建築費の高騰を見ていると、そんな気がします。

戸建てとマンションについて。
駅から遠い戸建ては転売しにくいので、
永住と決めている場合は戸建ての方がいいと思います。
マンションは管理費や駐車場代が＊＊になりません。
所詮は、都心で暮らすための住居形態で、
こんな田舎に作るべきではない、と僕は思います。（センティスのブログより）

上記は榊淳司氏のブログからの引用です。

http://news121.blog34.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしました

私個人の意見では、賃貸でどうしていけないのか？と思います。ただ、決めるのは自分自身です。
マンションを買うときの良いことと悪いことを両方箇条書きにして考えましょう。両方を天秤にかけましょう。
将来の設計も考えましょう。子供を作るのか？何人作るのか？とかね。その場合この間取りで狭くないのかということも考えましょう。

[41: 周辺住民さん]

マンション購入に焦りは禁物です。ここは焦らなくても大丈夫。しっかり売れ残っていますから。
もし、購入希望の方がいたら、騒音をしっかりチェックしてください。マンショントラブル三大要因のひとつです。隣とか上の部屋も開けてもらって、ご主人にカラオケをしてもらったり、三段跳びをしてもらいましょう。そして、しっかり騒音の精密検査をしましょう。

[42: 物件比較中さん]

私もNo.41さんの言うとおりだと思います。
先日実際歩いてみた時に感じたのですが、もう直ぐ築１年になるそうですが、
かなり空いているようでしたし、慎重なチェックが必要な物件って印象でした。

青葉の森まで歩いたのですが、帰りにハーモニープラザ向かいの空き地が
扶桑レクセルのマンション予定地になっていたので、そちらが出来るのを
待つことにしました。
蘇我駅までは遠いですが、千葉寺駅まではほぼ平坦ですし、バスの本数も
かなりあるようだったので、あわてないで検討したいと思います。

[43: ご近所さん]

まあ、冷静になって、待った方が良いかもしれないよ。
ハーモニープラザの前の建設予定地はきっと素晴らしいマンションになるでしょう。

[44: 周辺住民さん]

でもあそこっていつまでたっても工事はじまりませんね・・・
住民の反対で低層になるって聞きました。高いんじゃない？

[45: 近所をよく知る人]

そうだよね、青葉の杜の一等地だから、かなり割高になると思います

[46: 周辺住民さん]

扶桑レクセルの予定地は千葉寺駅前のファミマ裏にもあるのが疑問です。

[47: 購入検討中さん]

先日、現地販売センターへ行ってきました。
安い割には、モノは悪くないみたいです。
建物診断する会社の確かホームドクター？という会社で
３階の一部屋を検査させたみたいで、その報告書を
見せてもらいました。
確かに目に見えないところまで、きっちり施行されている
なあと感じました。

前のレスでもありましたが、担当の営業マンから
「現在建築費が高騰していて、分譲マンションの建築費は、
現在一部屋当たり１８００万円〜２０００万円する。
そうすると、このマンションは建築費のみで買える。
土地代はタダみたいなもんです。今後数年以内に
新築マンションを買うことを検討しているのであれば、
これから１年位で既に完成して売れ残っている分譲マンションが
値引き販売で捌けてしまったら、当分の間２千万円以下では
分譲されないでしょう。」

とのことでした。

妙に納得し、あと少し安くしてもらって買おうかなあと
ぐらっときました。

[48: 近所をよく知る人]

マンション建設費の相場は坪60万くらいです。
75平米の部屋だと1400万が目安ですね。1
以前は工務店の資材置き場だった所なので土地は二束三文でしょう。
高騰しているのは建築費でなく、材料費です。
大工さん等の職人、作業員の給料は高騰しません。生コンや建材は微増程度。
鉄が1年前の倍になっていますので、1部屋当たりの鋼材使用量が15tとして5.60万ほどの
負担増ですかね。しかし、このマンションは高騰前の建設なので関係なし。

営業さんの言い口に乗せられているようだったので
辛口ですが書き込ませて頂きました。
営業さんは売ってしまえばこっちのものですから、何とでもいいますよ。
売れ残りがあると給料、光熱費、管理費負担が大変ですからあちらも必死です。

割と静かで、緑が多くてインターが近い、私も好きな地域です。
このあたりのマンションは売れ残りが多いのにまた、何棟か建つみたいですね。
ファミマの裏のレクセルにはレッカートレーラーが入るようになりました。
まあ、あせらずにいいマンションを納得して購入できる事をお祈りします。

[50: 匿名さん]

今の地域や通勤環境を変えたくなくて、いま自分の家が欲しいと思った時に買う。
安くていいじゃないか…

買えないでグタグタ文句ばかり書き込む奴より、買って満足している人の方が正しい。

[51: 近所をよく知る人]

確かに安さの裏には何かあるのでは？って勘ぐってしまう値段ですよね。
京葉道脇の擁壁上に立つ某インプレスト←地震があったらと思うと恐ろしい。
事業主アパの名前がきれいに消えてしまった某マリンゲート←閑古鳥。。。
のように。

マイナスポイントは
そこそこの交通量のある道路脇であることと
宮崎給水場のすぐ裏なので悪臭や機械音があること
それと入居率が低く、賃貸になる恐れが否定できずこれが
管理上の支障になることが予想されること
建物の色がピンクっぽいところ（好みが分かれる）
建物の向きが悪い。

いいところもいっぱいあると思いますけど
買うにはよく吟味すべき物件だと思います。

[52: 物件比較中さん]

利点は安いだけですね。
蘇我〜千葉寺地域で一番不人気(不便)物件。

[53: ご近所さん]

購入予定の人は法律の範囲内でどんな人が住んでいるか調べたほうがよいですね。今話題の江東区マンション殺人被疑者のような人がいたら、最悪です。

[54: 購入検討中さん]

えっ！！　入居者に問題有りってことなのでしょうか？

[55: ご近所さん]

【特集】崩壊するミニバブル…堂々と値引き！マンション市況に異変。MBS Voice[[5/31]
364 ：名無しさん＠九周年：2008/05/31(土) 15:58:17 ID:FSN8sySL0
あ、これいいじゃんと思った中古でマンション買う時の注意

・知ることが出来るのなら、新築時の売れ行きを把握すること
（売れ行き悪いと、なりふり構わずな営業で、住人に問題が多い
ことがある）

・管理組合がどんだけしっかりしたもんか探りを入れること
（マンション管理会社の言いなりでおんぶにだっこになっていると、
修繕積立金とかに問題がある場合あり。とくに築１５年越えで
目だった大型修繕していない物件はこわいｗ）

・機械設備がどれだけあるか調べる。EVや機械駐、セキュリティ関連
（とくに屋外露出で機械式駐車とかあると、メンテでお金食われて
いるマンションが多々あり。資金不足の場合、必要な修繕に金が
回せなかったり、ある日突然修繕積立金がドカンと値上がりするｗ）

　以上考えてもお得な物件だったら、まあ買っても良いと思われます。
　ただし、管理がしっかりした物件は、往々にしてマンション内の
人間関係も煩わしいところが多し。
　そしていい物件は、やっぱそんなに値崩れしないし、共益費とか
けっこう取るんで、割高に感じるものだと思うよ。そんかしそこに
慣れてしまえば入居後は楽。

以上マンション修理屋のひとりごとーｗ

２ちゃんねるより引用
大手財閥系の不動産会社だと変な人は適当な理由をつけて入居させないようです。やっぱりマンションの雰囲気が悪くなるかららしいので。ところが、売れ残りマンションだと営業がなんでもありなので変な人にも売ってしまうのだそうです。まあ、それなりに対抗策もあるようですが。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040113p4000p4.html

今、どんな人が住んでいるか知りませんが、今後変な人が入居するかもしれないし。不法在留外国人とか、チョコいらなーい？なんていっているイラン人とか。ここの営業しだいですね。

[56: ご近所さん]

http://www.mbs.jp/voice/special/200805/29_13341.shtml
■「堂々と値引き！マンション市況に異変」
最近はマンションの値下げが流行しているので、買うならこここそ値下げしてもらいましょう。定価で買うのはだめ。値下げしないなら、じっくり待つ。賃貸になるまで待つ。

[57: ご近所さん]

ここって本当にしっかり作っているの？宮崎台のバス停で待っているときにはじめて知ったのですが、あっという間にできたけど。数ヶ月のうちにすぐできて、驚きました。バス停から見ただけど、なんか適当に作っているという印象は持ちました。マンションの建設ってこの程度？ちょうど一年前？
こんなところにマンションができるの？って不思議に思いました。
すぐ近くではサンクタス蘇我というのも売れ残っていたし。あれもひどかった。真夏の土日に新人の社員が一日中サンクタス蘇我のプラカードを持って突っ立ていました。見ていて気の毒でした。この行為がどれだけ売り上げに貢献したのやら？

[58: ご近所さん]

分譲マンション事業における長期戦略の必要性
竹内 一雅

マンション分譲市場の低迷が続いている。建築確認の遅れに伴う着工戸数の減少、地価と建築コストの上昇による住宅価格の上昇、販売戸数の減少、契約率の低迷、景気の後退懸念、金融機関による融資先の選別・・。さまざまな問題が同時に発生し、マンション市況の先行きを一層、深刻にさせている。

2007年のマンション販売戸数は、06年に比べて東京23区では30％減という大幅な減少となった。これほどの販売戸数の減少にもかかわらず、契約率も低下し、首都圏では好調の目安である70％を大きく割り込み、08年1月には52％まで下落した。また、郊外の売れ行き不振地域では、在庫処分のための値引き合戦が活発となり、不動産業者やマンション分譲業者の倒産などもみられる。

首都圏を中心とするマンション販売の低迷は、販売価格の急上昇が最大の原因だと言われている。東京23区のマンションのｍ2あたり販売単価は、2006年の72万円から、07年には86万円へと20％上昇した。個人所得が横ばいで推移する中で、2割もの価格上昇が需要を急激に縮小させたようだ。
そこで、今後、在庫処分に伴う値引き販売が、マンション購入を増加させるのではないかと期待されている。確かに、価格が安くなれば、高すぎて購入できなかった潜在購入者を顕在化させることになるかもしれない。

マンション購入の8割は一次取得層と考えられ、そのうちの6割が30〜44歳で占められている。国立社会保障・人口問題研究所が発表した世帯数の将来予測によると、最近のマンション需要を牽引してきた団塊ジュニア世代を含む30〜44歳の核家族世帯数は、2007年をピークにすでに減少局面に入っている。
しかも、昨年までのマンションブームは、団塊ジュニア世代のマンション購入意欲をあおり、近年のトレンドに比べて住宅取得年齢を早めていた。つまり、団塊ジュニア世代の将来の取得需要を先食いしていた可能性もある。

個人所得の伸びが期待でき、マンションの価格が適切な水準まで進めば、マンション販売は再び拡大に転じるだろう。しかし、明らかなのは、これまでの成功体験に基づくマンション開発・販売が、一次取得層の減少により、中期的には行き詰っていかざるをえないことである。
これからは、景気の回復や値引きによる一時的な販売戸数の増加を期待するのではなく、30〜44歳の一次取得層の減少を直視した長期戦略が必要になるだろう。今回の販売急減は、団塊ジュニア層など一次取得層への大量マンション販売時代の終わりの始まりとして認識すべきかもしれない。

最後に、クイズをひとつ。「201万、150万、119万。これが何の数字か、お分かりになるだろうか。」
答えは、「それぞれ、2008年の35歳、25歳、15歳の人口である。」マンションの一次取得層は、今後これほどの勢いで減少することが見込まれるのである。
http://www.nli-research.co.jp/report/researchers_eye/2008/eye080407.ht...

これからどんどんマンションの一次取得層が減っていきますね。これから郊外の中古マンションはどんどん値下がりします。いまのリゾートマンションみたいにね。

[60: ご近所さん]

リゾートマンションが３０万円で売られていますね。
http://resort.seibu-fudosan.co.jp/cgi-bin/search/list.cgi
ここも２０年後はそうなるのかな？これから若年者の人口がどんどん減るし。今の若い人は車ですら所有しないし。それともこれからは所有よりも利用を重視する時代ですかね？
それにしても、リゾートマンションを買った人は大損しただろうね。一年に数日しか使わないのに、値段は下がるし、管理費や固定資産税を払うし。

[61: ご近所さん]

ここの購入予定者は管理組合をしらべたほうがいいですね。変な人だと、管理費や修繕積立金を平気で長期間滞納しているのだそうです。また、売主が売れ残った部屋の管理費等を管理組合に払っているかどうかも要チェックです。それとも特約で支払からのがれているのか？

[62: ご近所さん]

これからどんどん若年者の人口が減ります。マンションの一次取得層の人口がどんどん減ります。人気のない郊外のマンションはいっそう値下がりします。過去、人口減少の経験は誰もあまり経験していません。
２０年後ここが中古マンションとして、３０万円で取引されたとしても予想の範囲以内です。
http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/jinkou/geppo/nengai04/kekka2.ht...

[63: 匿名さん]

30万で手離れするならいいんでない？売れないで税金と管理費を払い続けるより。

[64: ご近所さん]

今は不動産業界は本当に不況ですね。いろいろ記事を見ているのですが、本当に明るい記事がない。
http://www.aera-net.jp/aera/index_cbox.php
どれも暗い記事ばかり。これが本当に人口減少によるものなら将来は不動産業界大淘汰ですね。大手財閥系の不動産会社でもやばいかも。
当然ここの将来も暗い。

[65: 匿名さん]

安く買いたいんだったらいいんじゃね？
もちろん気になることはちゃんと調べて納得した上でな。
俺は売ることとか考えてないから安いサンクレイドル買ったけど、まあ満足してるよ。

[66: ご近所さん]

営業マンの説明には十分注意しましょう。

■「営業マン」＝「宅建主任者」とは限らない　利用者保護が遅れる不動産業界

（２）家賃との比較で、マイホーム（分譲住宅）の優位性を強調するセールストーク

「家賃は掛け捨ても同然。払い続けるのはもったいないと思いませんか？」というのが常とう句。毎月、多額の家賃を払っている人には共感を呼ぶフレーズだろう。家賃は掛け捨てという発想、決して間違いではない。しかし、この比較はあくまで「毎月の負担額」についてのみの議論であり、マイホームを取得した後の住宅の使い道や処分方法を抜きに語るのは危険だ。

たとえば近い将来、実家へ戻る（二世帯同居）可能性のある人がいるとする。こうした人たちは「帰省し、住まなくなったらどうするのか？」まで見越した購入計画を立てないと、かえってマイホームに縛られてしまうことになりかねない。希望の価格で売却できるかどうか、不確定要素を抱え込むことになるからだ。将来の同居に悪影響を及ぼしては元も子もないだろう。“ついのすみか”ならまだしも“仮の住まい”であれば、なおさら目の前の損得勘定ばかりに気を取られないことが必要になるわけだ。掛け捨てには、それなりの意味がある。やみくもに家賃をもったいないとする議論は避けなければならないだろう。


（３）将来不安をあおるセールストーク

そして最後、将来不安をあおる話題も営業マンが得意とするセールストークだ。「定年までに完済するには、少しでも若いうちに購入する方がいいでしょう」「高齢になると賃貸住宅は借りにくくなるようですよ」、さらには「共働きで返済能力の高い今のうちにローンを組み、繰り上げ返済してどんどん返していくと安心です。子供が生まれると出費が増えます」などが一例だ。ただでさえ年金不安や政治不信などで、将来への見通しが暗い日本経済。せめて老後の住まいだけは早めに確保しておきたいと考える消費者心理を突いた、心憎い営業トークといえるだろう。読者の皆さんは、どのようにお感じだろうか？

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20080123d3000d3.html

[67: ご近所さん]

住宅は買うべきか借り続けるべきか……近年、改めてマイホームを持つことの意味がぼやけ出している。保険に例えれば、「家賃は掛け捨て」で「分譲は積み立て」のような発想が現代人には受け入れられなくなってきているからだ。その上、土地神話の崩壊によって「マイホーム」＝「資産」という等式が成り立ちにくくなったことも関係する。住み続けていれば（＝売却しなければ）値下がり分は「含み損」で片付けられるが、これでは自由な住み替えもままならない。経済合理性を追求すればするほど、かえってマイホームは邪魔な存在になりかねないのだ。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20080610d3000d3.html

[68: ご近所さん]

東京都が28年ぶりに全国人口の10.0％を占める

人口増加県のうち，東京圏の１都３県で増加幅が拡大

年少人口の割合は東京都のみ上昇
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/2007np/index.htm

これからも東京一極集中が続きそうですね。逆に東京から遠い郊外は人口が減少して、郊外や駅から遠いマンションの中古価格は総崩れしそうです。

[69: 匿名希望さん]

しかし、雑誌の引用…

うざったい 奴 だな こいつ…

[70: ご近所さん]

もうすぐマンション価格は底だよ。買う意思がある人は今年度中に買うといいと思うよ。

・サブプライム問題終焉で景気は回復傾向に向かいそう （←これは疑問）

・雑誌があちこちで暴落特集を始めた
　　↓
・マンション買い控えがますます進み、在庫は大幅積み上がり
　　↓
・デベは在庫一掃のために大幅値引き販売をする←ここで底を打つ
(２ちゃんねるより引用）
鋼材が５年前の２倍以上に値上がりしているらしく、来年以降はマンションの販売価格は下がらないそうです。少ないけど、今買ったほうがいいと言う意見もあります。
しかし、残念ながらここは蘇我駅周辺のマンションではもっとも駅に遠いです。絶対一生住むと決めていても、１０年、２０年後はどうなるかわかりません。駅から遠いマンションは中古では売れないし、賃貸に出しても借り手がいません。買う前によく考えましょう。

[71: ご近所さん]

このマンションはこんなに売れ残って、秀峰とかいう売主は今後どうするんだろう？賃貸にまわすのかな？長引くほど銀行からの借入金の利払いやら人件費、売れ残った部屋の分の管理費（たぶん特約で逃げているはず）、固定資産税が重くのしかかってくると思うけど。
今日もモデルルームは閑古鳥が鳴いているはず。それでもやっぱり人件費はしっかりかかります。

[72: ご近所さん]

ガイアの夜明け「マンション激変　〜始まった値引き合戦の裏側〜」　

日本そして世界の経済の動きを幅広いテーマで描くドキュメンタリー。

6月17日（火） 22:00〜22:54
テレビ東京
Gコード（70104）
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ここ数年続いてきたマンションブーム。ところが、去年の後半から突如風向きが変わってしまった。半年前までにぎわっていたモデルルームは今、閑古鳥が鳴き、マンション販売の現場では、値下げ合戦が繰り広げられている。それでもマンションの売れ残りが積みあがり、デベロッパーの倒産も始まった。買いたい人にとってはチャンスなのか、それともまだまだマンション価格は下がるのか…?

みんなこの番組を見ましょう。

[73: ご近所さん]

http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview080617.html

【「売れなければ倒産 売れても赤字」販売大不況！】

マンション販売が不振に陥った背景には、土地の価格の上昇と建築資材
の高騰でマンション価格自体が上昇したこと、それに建築基準法が改正
され建築許可がなかなか下りなくなってコストが上昇したこと、さらに
サブプライムローン問題による影響がある。去年秋以降、金融機関がデ
ベロッパーに対し融資を厳しくし始めたため資金繰りに苦しむところが
急増。さらにマンションを買おうとする客のローン審査にたいしても金
融機関は厳しく態度を変えた。マンションを買える客が減り、金融機関
からも資金調達出来ない中小デベロッパー。「売らなきゃ潰れる」と始
まったのは原価割れの値下げ。それでも売れ残りを抱えてしまったデベ
ロッパーが次々と倒産、まさに体力勝負の様相を呈している。
この厳しい状況に必死に耐えているのが、首都圏郊外にファミリータイ
プのマンションを展開する中堅デベロッパーのアンビシャス。人生をマ
ンション開発に捧げて来た社長の安倍徹夫さん(63歳)も「まさか建築資
材までもが投資の対象となって値段が上がるとは思いもよらなかった」
と今の現状に驚いている。人気の京王線で徒歩１分の駅近マンションの
分譲を始めたが、これが大苦戦。雨の日もずぶ濡れになりながら外回り
を続ける営業マンたち。果たしてマンションは売れるのかー。

[74: ご近所さん]

いまの１６００万円で買うと、買った瞬間にその世帯が債務超過になってしまいます。中古では売れないからね。
ここの適正価格は６００万円くらいではないかと。中古で売れるためにも一千万円くらい値引きしてもらわないと。
ここも原価割れの販売をしたほうがよいのでは？

[75: 購入検討中さん]

６９さんの意見に賛同します。
掲示板なので別にマナー違反だとは思いませんが…雑誌の引用ばかりしている人は何が言いたいのですか？
雑誌も情報収集の一つとは思いますので参考にする部分もありますが、この物件の購入を検討している者としては、もっと有意義な情報のやりとりができればと思います。
他のマンションの掲示板でも同じことを書き込んでいるみたいだし。

[76: 購入検討中さん]

75の方に同意見です。
もっとこのマンションと周辺情報についての情報が知りたいのに、雑誌の引用や何ら情報価値のないただの荒らしみたいな書き込みが増えてきて、有意義な情報が埋もれていると思います。
具体的ではない意見については書き込みを控えていただきたいです。

[77: 物件購入者]

建物の購入を検討なさっている方々の多くは、このマンションの裏にある施設の「音・そして臭い」ではないかな？
Ｇタイプはちょうど、リビングが裏に来ますね。
確かにモーター音はしますが窓を閉めれば気ならない程度ですよ※個人の判断
あと臭い？ですが、今のところ匂った事はないですよ。
第一、臭かったら近くに一戸建てやサンタクスさんやダイヤパレスは建てないし、とうに苦情が出ていると思います
…この近辺のマンションの平均的価値や値段は、みなさんわかっていらっしゃると思います。
前に太い道があるけど、大きなトラックやバスが通っても揺れないよ。
周りのマンションより、間取りや収納は難はあるけど 何かホッとする感じがするんだけど…ね
アパート住まいが長かった事もあるのかな？

[78: 匿名さん]

重要事項説明書に給水所の音と匂いについて書いてありますよね

[79: 匿名さん]

この辺は工業施設（給水所、高圧電線）のせいでマイナスイメージなんだけど、高台で地盤がいいから住んでいるご近所の@地質屋さんです。蘇我駅周りははよく冠水するし、砂質土なので地震動によるダメージを受けやすいのですよ。このへんは標高20mぐらいで水はけがいい地盤なので比較的安心です。慣れてしまえば給水所も目印に使えます。

[80: ご近所さん]

ここの最初の売主である東亜住販という会社は、3月3日に負債額9億円で倒産していますね。ちょっとびっくりしました。

[81: 匿名さん]

工事の多田建設も民事再生法申請を二回やった会社だよ。

[82: 物件比較中さん]

ここは倒産会社の物件だったんですね。なんか妙に納得しました。倒産会社の物件なら、たぶん二束三文で手に入れているはずなので、安く売り出すことができるんでしょうね。
少々、値引きしたり、販売期間が長引いても、（５〜６年？）へっちゃら、痛くもかゆくもないんでしょう。逆に定価で売れれば万々歳の物件ですね。
倒産会社の売主に、ゾンビ建設会社！購入にあたっては、いろいろ考えますね。
８０さんと８１さんありがとうございました。

[83: 匿名さん]

>>81の書き込みは私ですが
多田建設の施工レベルは高いと思いますよ。大手よりきめ細かい管理ができるのは中堅の強みですから。ま、経営陣にセンスがなかったのと最初の更正法適用の時のスポンサーが 良くなかった。スポンサーは粗雑工事で有名な会社でところでした。

[84: 物件購入済み]

まもなく施工して一年経ちます。
悪いところは改善しますと言っていましたが…
チョイと不安ですが、頑張ってほしいです。

[85: 匿名さん]

ホームページによると、ここはまだ４戸しか売れていないそうです。もしそうなら、ここの管理組合の財政は火の車でしょう。全部で毎月５万円も入ってこない。これでは管理といっても名ばかりで、おそらく掃除程度しかできません。悪いところなんかは改善できないでしょう。
また、修繕積立金も大幅に不足しますね。全戸売れたという前提で計算されているから、将来の大規模修繕にはまったく対応できません。アエラの６月１６日号の記事によると、機械式駐車場には、莫大の維持費がかかるそうです。１０年後、２０年後、機械式駐車場やエレベーターが止まっている可能性すらあります。ここの住民は将来どうするんだろう？
このような物件を、これから購入する人って一体・・・？

[86: ご近所さん]

近所の住民ですが
夜になると4戸以上は明かり点いていますよ。

機械式駐車場は金食い虫だという議論がよく上がりますが
私の会社では社員用駐車場として機械式駐車場を導入しています。
30台×2基でメンテ料が6万/月、使用料を4000円/月として社員は半額負担です。
常に満車であることが条件ですが、5年で建設費を含めてペイできます。
メンテ料もメーカーがぼったくっている事があるので交渉が必要ですよ。
専門会社に頼んで半額になったって話もよく聞きます。
って話を管理会社にしている、近所の住民となると個人が特定されそうですが。。（笑）

だって、たいした機械じゃないんだからメンテと言ったって点検（法規制なし）
と注油をやっていればいいだけだし、部品交換といっても駆動系だけでしょ。
どこが金食い虫なんだか。。みなさん雑誌記事とかに踊らされすぎ。

物件の話からは逸れましたが具体値を把握しない「莫大」の表現の受け売りは知性
を疑われますのでお見知り置きを。>>85さま

[87: 購入済みさん]

108号角部屋を除いて１階は入居してますよ…

他のお部屋は契約が済んでいるけど、現在、住んでいる所の更新まで引っ越しをしていない方が多いそうです。

つまり４室以上は住んでいるんだよ。
安くなる？来月以降を待つより、今のうちに、条件に合った部屋を買った方が良いかなって思いますよ…

[88: 物件比較中さん]

将来の機械式修理代にビビルよ。頭抱えます。150台分で、十数年後に5000万ですと。
普段のメンテは別ですよ。そしてまた数年後に数千万。
平面駐車場が欲しいです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/res/101-110

費用は、大雑把に、１００台１億といった感じで、大きな負担になります。
（だからと言って、機械式がダメとは私は思いません。マンションの立地や部屋数に応じた、適切な駐車場数を確保しないマンションの方が問題です）

従って、修繕計画を良く確認することです。
修繕積み立て額だけでは無く、駐車場収入からの積み立て編入割合等含め、適切な設定がされているか、検討が必要です。
これが適切でないと、入居後、大幅な値上げや一時金徴収と言うことになり兼ねません。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/res/1-10

この掲示板をすべて読むとやはり機械式駐車場の評判はかなり悪いですね。８５さんと８６さんいろいろとありがとうございました。
ただ、機械式駐車場の点検が、さすがにただ単に油さしだけとは思いませんが。

[89: 購入済みさん]

もしもし？
このマンションの駐車場は５０台だよ…
何を勘違いしているのかな？

物件検討中さん？
あなたは何者？

ただの荒らし魔さんならお引き取り下さい。
迷惑です。

[90: 匿名さん]

平米1tも荷重がかからない鉄骨造の駐車場が100台分で一億とは爆笑ものなのですが。。近くの製鉄所で扱っている品目なので問い合わせてみれば？

[91: 物件比較中さん]

毎年、膨大な数の新築マンションが販売され、中には売れ残ってしまう物件も出てきます。その際の管理費などは誰が負担するのでしょうか？

■しわ寄せは管理組合へ

その際、売れ残り住戸がある場合は本来は分譲会社が管理費や修繕積立金を負担しなければなりません。長期修繕計画は全住戸に入居者がはいっていることを前提に策定されておりますので、未入居があると毎月、その住戸の管理費分が不足してきます。

短期間であったり、戸数が１〜２戸であれば、まだ、被害も少なくて済みますが、それ以上だと最終的には既入居者にすべてのしわ寄せが来てしまいます。

ところが、現実問題として、分譲会社は売れ残り住戸の負担をしないこともあり、最悪のケースでは代わりに管理組合で補填することもあります。管理会社が分譲会社の系列であることが多々あるためで、管理会社としても強く出られず、こういう結果となってしまうのかも知れません。

新規マンションを購入する際のチェックポイントとして、未入居住戸の管理費負担の所在などがはっきりしているかを見ることも大切なことです。
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_47.htm

ここも少しだけ検討している人ですが、購入にあたって、管理組合の財政状況までは思いつきませんでした。今度、モデルルームに行ったら、管理組合の財政について、質問しようと思います。売れ残りが多いらしいので気になります。８５さんありがとうございます。

[92: 物件比較中さん]

ココ購入するなら、賃貸のがましですよ。

[93: 購入検討中さん]

No.85さんのおっしゃるホームページってどちらのホームページでしょうか？

[94: 入居済みだよ]

いや〜

嬉しいね…
必ず上位に来るね、ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデン

そんなに気に入らなきゃ、さっさと他を探せば…

好立地はいっぱ〜いあるからね。

[95: ご近所さん]

１０１号にはエバラインという会社が入っていますね。まあ、賃貸に出して日銭を稼ぐしかないのかな。

[96: ご近所さん]

http://www.vento-soga.com/outline/index.html

ここでは販売戸数は４６戸となっています。

http://www.athome.co.jp/apps/detail/detail/4354344601_ks_12_area_12_12

ここでは販売戸数は44戸となっています。まあ、いずれにせよ大量在庫ですね。
それにしても、今の時期にこの立地でしかも完成在庫で３千万円という値段はないでしょう。
いまはどこも大幅値下げの時代です。大京も公式に新築のマンションの１０％値下げを発表したし。

[97: ご近所さん]

残り40戸もなさそうですよ。
あれ？広告に出ている間取りは売れているんじゃないかな。夜は電気ついてるよ。
101号室はおうちで仕事をされているだけでしょう。

[98: ご近所さん]

ここのマンションの一階の部屋が、もう三井のリハウス千葉店で中古として売られていますね。

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTbxr9qp6/rfrom/C...

1780万円で果たして、買い手がいるのでしょうか？まあ、今の不動産の市況なら待てば待つほど価格は下がるでしょう。

[99: 入居済みだよ]

お〜久しぶりに覗いてみたら、また上位に出てきましたね…
６月中旬以降、土日は結構な見学者が来ていらっしゃる。

近隣物件の慌てた営業さんの容赦ない荒らし…

悔しかったら、そちらも値段をガッツリ落としてみたら〜

[100: ご近所さん]

101号室に入っているエバラインという会社は髪の毛の手入れの会社だそうです。よく知りませんが。

http://www.evahline.com/

[101: ご近所さん]

公式ホームページのコンセプトの欄が笑えますね。もうとっくに完成しているのにいまだにCGで作られた絵で構成されています。せめて写真にすればいいのに。

http://www.vento-soga.com/concept/index.html

しかも、このページをみてもどんなコンセプトなのかよくわかりません。まあ、平凡な作りなので特に言いたいこともないのでしょうが。