ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデン

[匿名さん]

ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：千葉県千葉市中央区宮崎町623-1他
交通：京葉線「蘇我」駅から徒歩16分
価格：1999万円-3798.5万円
間取：2LDK-3LDK
面積：55.47平米-85.84平米

[101: ご近所さん]

公式ホームページのコンセプトの欄が笑えますね。もうとっくに完成しているのにいまだにCGで作られた絵で構成されています。せめて写真にすればいいのに。

http://www.vento-soga.com/concept/index.html

しかも、このページをみてもどんなコンセプトなのかよくわかりません。まあ、平凡な作りなので特に言いたいこともないのでしょうが。

[102: 購入検討中さん]

こんなマイナーな物件（失礼）を狙ってわざわざ荒らしに来るのは、確かに近所の売れないマンション業者さんたちでしょうね・・・
ここを荒らしても売り上げ伸びるとは思えませんが。企業努力すればいいのに。

[103: ご近所さん]

ここは月々の支払いは4万円台より！なんていう巨大な垂れ幕があるね。あんな見苦しい広告に釣られる購入者っているのでしょうか？
在庫を抱えている売主は残戸の管理費こそ支払うけど、修繕積立金まで支払う売主はほとんどいないらしいですね。聞いたことがないらしいそうです。
そうなると、将来の修繕計画は絵に描いた餅。
5年後が10年後か15年後に、多分、ある日ドッカーンと管理費や修繕積立金が上がるんでしょうね！
月々の支払い4万円台が吹っ飛びますよ。ここの入居者は将来どうするんでしょう？

[104: 物件比較中さん]

また叩きにきてる・・・
業者書き込みバレバレですよ。この近辺のどこかも特定できてしまいそうです。
今はどこも売れてないみたいですし、ここを叩いたところであなたのところが売れないのには変わりないと思いますよ。
ここだって価格下げても売れていないみたいですし、自分のところが値下げできないからってわざわざ叩きにきてもあなたの品位を落とすだけだと思います。見苦しいことはやめましょう。

[105: ご近所さん]

アエラ6月16日号によると、がら空き駐車場は巨大な不良資産らしいですね。管理組合の収入の足を引っ張っているそうです。おまけに、機械式でかつ地下式の場合、大雨のときには車が水没する恐れもあり、なんとマンション保険の補償対象外だとか！台風のときには夜も寝られないことでしょう。

ただでさえ、入居者が少なくて収入がすくないのに、機械式駐車場の収入までも少なくて、支出はしっかり払わされるとなると！

ここの管理組合の将来はどうなるのでしょう？

[106: ご近所さん]

みんな！ここのマンションはすごいよ！ここを買おう！51戸中46戸しか売り出されていない！
とても人気のあるマンションです。隣や上の部屋がいないので、生活に伴う雑音が一切ありません。ペットの鳴き声も大丈夫。
駐車場も自分の好きなところがとれるよ！
建物も立派。多田建設という２回も会社更生法でよみがえった優れた建設会社が作っているし。姉歯物件ということはまずありません。
ここの売主も大丈夫。ジャンプしません。ここを買いましょう。

[107: 入居済みだよ]

105‐106さん

そんなに気になる？
だよなぁ、そちらは大手の会社だものね…
なのに売れないー

恥ずかしいね…

[108: 購入検討中さん]

こんな小規模な物件（失礼！）に
こんなにスレが立つというのは、
やっぱり、付近で安く販売されて、
じりじりしているライバル業者さん達なんでしょうね・・・。

内容がネガティブなものばかりですもの。

単なるご近所さんがここまで、このマンションをこき下ろす
理由がないですよね？

「ご近所の販売業者さん」と言えばいいのに。

[109: 入居済みだよ]

まったく同感ですね…
ご近所物件に比べて真横に企業庁の施設が隣接しているにもかかわらず、土日に見学者が多いんで、うらやましいんでしょう…

[110: 購入検討中さん]

なんでもいいけど、
じゃあこの近辺（千葉市内）で、駅から徒歩圏、７０㎡くらいの３ＬＤＫの
新築マンションで、１８００万円で買えるとこあります？

千葉マリンゲートはだめだよ。あそこは場所が個人的には悪すぎ。

他に２０００万円以下で買えるとこありましたら教えて下さい。

ここは、これくらいしかローンの借入ができない僕にとっては、
検討に値するマンションです。

前の書き込みにもあったけど、今の建築費だけで買える価格帯です。
自分で建物を建てたと思えば、１０年後、２０年後
資産価値が半分になったとしても、建物が古くなるわけだから
当然のことだからね。

だから、ここに限らず、他でも３ＬＤＫが１８００万円で買えるとこがあったら
見に行くので教えて欲しいのです。

[111: 入居済みだよ]

稲毛の方にも１３００万円台のマンションの看板が１６号線沿いに立っていたような気がしましたが…

[112: ご近所さん]

棟の中にあるモデルルームって入居者にとっては嫌だろうね。毎週毎週土日になると、見知らぬ人がやってきて騒がしいし。土日でもくつろげないことでしょう。
オートロックがあってもあまり役にたちません。

[113: ご近所さん]

＜機械駐車場のコスト＞
　”マンション管理上の落とし穴”ともいえる重大な問題です。
”落とし穴”というのは、メンテナンス費用が非常に高額だということです。私のマンションでは、３０台駐車できますが、年間のメンテ料金が１５０万円もかかっています。これは定期メンテだけの料金です。金属機械ですから、２０〜３０年も持ちません。耐用年数がくれば取替え費用に莫大なお金がかかります。ある計算によると、「用地コストをゼロとしても、維持費に、１台あたり毎月１２０００円はかかる」とのことです。　それでも、１台あたり25000円の料金を徴収しているため、収益はなんとか確保でき、修繕積立金の蓄積に寄与しています。

http://tsuraiyo.com/topicCHUSHA.html

普通のマンションなら、大規模修繕などの際、駐車場の使用料は、管理組合の重要な財源になるそうです。でもここのマンションはどうなんでしょう？前の道路から見る限り、駐車場はがら空きのようですが。

[114: 入居済みだよ]

また、荒らされたよ…

そんなに営業成績悪いなら転職しなよ

転職…

[115: ご近所さん]

資産価値が下がるマンションの要素とは何でしょう？　これは、ここまでに説明した要素の逆ですね。「立地が悪い」「駅から遠い」「管理がずさん」などです。
意外なものとしては、供給過多があります。同一エリア内であまりにたくさんの物件が売られ過ぎると、希少価値が下がってしまうわけですね。

管理体制をチェックするには、物件見学のときに清掃の度合いや自転車置き場の管理を見る、また仲介会社に頼んで大規模修繕履歴を見るという方法もありますが、修繕積立金の推移を見るのが一番。

http://allabout.co.jp/gs/usedmansion/closeup/CU20080404A/index2.htm

このマンションは資産価値が下がる要素にすべてあてはまりますね。購入予定者はせめて、修繕積立金がいくら不足しているかぐらい購入前に調べましょう。
売れ残っているマンションは必ず売れない理由がありますね。

[116: ご近所さん]

たまに見るけど、ここの公式ホームページはまったく更新されていませんね。半年くらい？あまり役に立たないホームページですね。ここの売り主はやる気がないのか、人材がいないのか？
三菱地所や三井不動産をはじめとして、普通は充実しているけど・・・。
公式ホームページだけみても、会社の良し悪しがわかります。

[117: 入居済みだよ]

お〜

またも、近隣デべの容赦ない攻撃ですね…

三菱地所だろうが三井不動産だろうが売れ残りがあれば、同じ事ですね…

大手だから安心っう思いは甘えすぎ！


中堅が皆の声を反映するんだよ。

[118: 入居済みだよ]

お〜

またも、近隣デべの容赦ない攻撃ですね…

三菱地所だろうが三井不動産だろうがホームページが立派だけど…結局、欲しい人はＭＲを見に行っくる。

ホームページだけじゃ、わからない。

以前のホームページと今のを比べて見ている、あなたはそんなにここが気になる？

大手だから安心っう思いは甘えすぎ！


中堅が皆の声を反映するんだよ。

土日の雨の中でも見学で足を運び、そして雨の中でも引っ越し来る、新しい居住者の方がいらっしゃる！

この宮崎町のマンションで唯一だよ…

[119: 匿名さん]

宮崎にある完成済みマンションは他にDとSですかね。どちらも土日に引っ越しのトラックが来ているのを見ましたよ(^-^)
ここの物件を加えた3つのマンションは一長一短ですよね。Dは某社宅の今後が気になるし、Sは一部の部屋が建築基準法上は地下室になる、ヴェントは前は道路で裏は給水場。

[120: 入居済みだよ]

一長一短っすか？

だけどね、ＤとＳはメジャーデべ

ここはマイナーだけど…人気は高い

設備や間取りは、ほぼ同じ
やはり値段で勝負

[121: 物件比較中さん]

ダイアⅣ、サンクタス、ここもすべて立地が悪い。
蘇我から徒歩15分以上。
完全に戸建て地域で、マンションを建てる地域じゃない。
廃れるのは、目に見えている。
ここは今でも十分に廃れた感あるけどね。

[123: ご近所さん]

機械式駐車装置は地上８m以内であれば、建築基準法に抵触せず、建築制限に関係なく設置ができます（屋根は設置できません）。ただし、地上８ｍを超える機械式駐車装置は工作物としての、建築基準法の制限を受けます

http://www.tokyu-car.co.jp/parking/k_p001.html

機械式駐車場って建築基準法の適応外なんだね。これだともう、作りはなんでもありだね。さらに、耐震設計なんてものはなく、地震で倒壊しようが、大雨で冠水しようが、台風で壊れようがおそらくみんな入居者の負担になるのでしょう。

[124: 匿名さん]

機械式駐車場が気になる粘着質がいるね。

[125: 匿名さん]

住民さんは入居者増やしたいから一生懸命メリットあげているけど、第三者から見たら方角がよくないし、一部屋一部屋が小ぶりで物足りない。ダイアパレスは間取りがいいんだけど価格設定が高過ぎ。サンクタスは今では変な間取りしか残ってなさげ。

[126: 匿名さん]

同じ部屋が一方では新築で、一方では中古で売られています。

http://www.athome.co.jp/apps/detail/detail/4354344601_ks_12_time_12_
アットホームでは新築となっているけど。

http://pet.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTensbctd&rfro...

三井のリハウス　検見川浜店では中古です。
ここの物件らしい支離滅裂ぶりですね。

[127: 入居済み住人]

確かに方角やタイプによっては東から朝日か入らない…また、トイレが膝が当たりそうな位狭い…とか、いろいろありますよ。

まもなく築一年経過するしね〜

でも買う人はそれを納得して入居しているのだからさ。

それを外野から、ぐちゃぐちゃ言われる筋合いは無いぜ。

[130: 入居済みだよ]

ここも照明が灯る部屋が段々増えてきたね〜

しかしＤマンションそして、Ｓマンションの営業さん、ご苦労様ですね…
まるで、ホーンテッドマンションみたいだよ。

[131: 匿名さん]

営業だと思うんだったら明日、売り主に電話でもして文句言いなよ。調べてくれるよ。
それ以前に近隣マンション住民としては勝手に被害妄想を持たれて気分悪いです。比較対象にされる事すら許せません。

[132: 匿名さん]

この近辺のマンションは、なかなか完売にならない。

他のエリアも売れていないご時世

しかしここは、水害や自然災害に強い！地震や津波に強い！
人生のうん十年の間に地表温度が上昇して海面が高くなったとしても、ここのエリアは大丈夫だよ…
変電所や浄水場が設置され、国が安全と考えた高台

津波や地震が来たら資産価値もなにも無くなるよ…

氷河も溶ける温暖化…怖いね

[133: 入居済み住民さん]

この掲示板おもしろいよね　　最初は頭にくることとか書いてあったけど今は楽しんで見てます。

住人はかなり増えましたね　もう少しで半分くらいかな？
入居済みさんがもうちょっと登場するといいのになぁ
　
住み心地はまぁまぁです　　値段相応かな？

[134: 入居済み住人だよ]

あ〜

早く、ごみ置き場にネットが欲しいですね…

朝方、カラスが美味しそうな顔して裏道を歩いているから

[135: ご近所さん]

しかし「マンションは管理を買え」といわれるほど、管理の良し悪しはその後のマンションの質を大きく左右します。あなたも、築年数がかなりたったマンションで、なかばスラム化したような物件を見たことがありませんか？

そんなわけで、マンションを買う前に、ぜひ事前に知っておきたいのが、「管理規約」と「使用細則」。

管理規約とは、管理における決まりを明文化した、いわば「おらがマンションの法律」のようなもので、使用細則はさらにそれらを細かくルール化したものです。

中でも特に見ておきたいのは、売れ残り住戸の管理費と修繕積立金の扱いについてです。マンションによっては、「売主は売れ残った住戸の管理費と修繕積立金の負担を負わない」といったようなことが書かれていることがあります。

他にも、たとえ負担しても、その期間は1年まで、など。

http://www.g-hajime.com/gyo/post_63.html

[136: ご近所さん]

売れ残りってやっぱりダメ？

しかし…一部どころか多くの住戸が売れ残っているところはやはり要注意といわざるを得ません。これは価格と条件（立地や間取りなど）が合っていない、と考えていいでしょう。

値引きしてもまだ売れ残りが多いマンションはさらに悲惨です。さらなる値下げも当然ありえますし、空きが多い状態では管理費・修繕積立金が足りません。この不足分を「売れるまで売主側が負担」するマンションならまだいいのですが、そうでなければ住人たちで何とかするしかありません。


またなんらかの議決の際も、売れ残りを大量に持っている売主があるかぎり、議決に必要なだけの票も集められない、ということもあります。

http://www.g-hajime.com/bu/post_25.html

[137: 入居済みだよ]

ちょっと気分よく話をしようとすると、グダグダと粘着者が脇から入るね…

まあ、こう言う無礼者はほっときましょう。

[138: 入居済み住民さん]

最近このての　今から先の事をいろいろ考えて頭いっっぱいになってる人って多いですよね

人生明日何が起きるかわからないんだから　　きりがないね

何でも考え方ひとつよ

ごみ捨て場のネットの件ですが私個人的には　　今のところ反対です
何故なら　ネットを置くことによって　時間を守らない人が多数出てきそうだからです
みんながカラスに荒らされるのを嫌がって朝の時間を守るように心掛ける

そんな雰囲気を作りましょう

[139: 入居済みだよ〜]

138さんへ

仲間が増えて嬉しいです。

だんだんと居住者が多くなり、ゴミの出る量も日増しに多くなってきました。

ときどき、ゴミ出しの日を間違えてだされている時があるようです。

これを無くすには…

1）管理会社にお願いして キチンとした文書を居住者に渡して頂くか…

2）他のゴミ集積場で見かけるプラスチックにゴミ出しの曜日が記載されたプレートを作ってもらう
生ゴミ燃えるゴミは週３回（火木土）あるので、汚れてしまう前に何とかしたいですね(^_-)

[141: 匿名さん]

うちのマンションは前日夜にゴミ出しできるようにネットかけているよ。で、収集が終わると毎回掃除のオバチャンが置き場を水洗い。収集日を守らないゴミはたまーに見るけど生ゴミがないのでカラスも来ないし、ゴミネットも毎回洗っているのできれい。管理の差はこういう所に出てくるのでしょうね。
ここマンションは賃貸か県営住宅と一緒ですね。

[142: 契約済みさん]

このマンションの売主は、空いている部屋の管理費と修繕積立金は、
建物が完成してからずっと払っているそうですよ・・・。

管理会社に確認しました。


そういう意味では、意外としっかりしているのかなあと思い
買いました。

まあ、価格の割に建物も結構しっかりしているしね。

[143: 入居済み住人さん]

目の前の太いバイパスは大型観光バスやトレーラーが通るけど、部屋に響いたり振動した事がありませんね…

先月、ＪＥＦの盆踊りに行ってきました
昔ながらの盆踊りで飲食が安くて良かったなぁ〜

[144: 匿名さん]

建物がしっかりしていると言っても躯体はクロスやボードで隠せるからね。
あと、鉄筋造で車の振動がこないのは当たり前。でも珍走団のなれそこないがいるから窓は開けられませんよね。

[145: 匿名さん]

値下げマンションに注意
最近マンションが売れないことから、

不動産業者に安く売り、またその業者がユーザーに売る

「買い取り再販マンション」が出てきていますね。

ここでの注意点は、

元の売主から新たな売主へ一旦所有権が移転していますので、

そのマンションを購入するユーザーは

「中古マンション」を購入することになります。

「中古マンション」の場合は基本的に「品確法」の定めによる

10年保証は適用されません。

仲介手数料がかかる可能性もあります。

先日コメントしたマッチングサイト「得住」

にも言えることかもしれません。

契約前にご注意ください。

http://takesita2008.blog45.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-date-200807.html

[146: 入居済み住民さん]

入居者以外の人が勝手なことを色々記入しているようですが、「住人に問題あり」とは失敬な。
入居者がだいぶ増えてきましたが、みんな感じよくあいさつしてますけど。

冬場は特に部屋から富士山見えるよ。小・中規模マンションは住人が少なくて、大体を把握できるから良いと思って、値下がりする前に(←これがすこしくやしいけど）入居しました。

何と言っても、地盤が良い。埋立地に長いこと住んでたもので、この辺は気になるところ。

[147: 物件比較中さん]

＞何と言っても、地盤が良い。埋立地に長いこと住んでたもので、この辺は気になるところ。

入居して１年程度で地盤の良し悪し分るのですか？
体内に地震計でも内蔵されてるんですか？

埋め立てじゃなければどこでもいい人ならいいでしょうが，蘇我バス便じゃあね．
このマンションのいいところ埋め立てじゃない以外にあります？

[148: 匿名さん]

蘇我の地盤は砂質なので、工事屋泣かせな地域なのですがこの辺りは高台で、割といい粘土ですね。地震があれば蘇我駅周辺の建物が傾いたり沈下するのに対し、こちらは躯体にクラックが入る程度で済む。。というのが地震に強いと言われる所以でしょう。

[149: 匿名さん]

↑地盤の事を言うなら印西や白井でも買えば？
金融機関の文書センターとか建ってるし

[150: 匿名さん]

印西は地盤がよいのですが、埋め立てた沢が多いのです。地下構造物を作る時は大掛かりな地盤改良をやりますね。
既存の建物だけで地盤の良し悪しを判断しちゃうおめでたい人って、私ら地盤屋から言わせれば、素人の知ったかぶり。