ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデン

[匿名さん]

ヴェント蘇我エミネンテ・ガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：千葉県千葉市中央区宮崎町623-1他
交通：京葉線「蘇我」駅から徒歩16分
価格：1999万円-3798.5万円
間取：2LDK-3LDK
面積：55.47平米-85.84平米

[42: 物件比較中さん]

私もNo.41さんの言うとおりだと思います。
先日実際歩いてみた時に感じたのですが、もう直ぐ築１年になるそうですが、
かなり空いているようでしたし、慎重なチェックが必要な物件って印象でした。

青葉の森まで歩いたのですが、帰りにハーモニープラザ向かいの空き地が
扶桑レクセルのマンション予定地になっていたので、そちらが出来るのを
待つことにしました。
蘇我駅までは遠いですが、千葉寺駅まではほぼ平坦ですし、バスの本数も
かなりあるようだったので、あわてないで検討したいと思います。

[43: ご近所さん]

まあ、冷静になって、待った方が良いかもしれないよ。
ハーモニープラザの前の建設予定地はきっと素晴らしいマンションになるでしょう。

[44: 周辺住民さん]

でもあそこっていつまでたっても工事はじまりませんね・・・
住民の反対で低層になるって聞きました。高いんじゃない？

[45: 近所をよく知る人]

そうだよね、青葉の杜の一等地だから、かなり割高になると思います

[46: 周辺住民さん]

扶桑レクセルの予定地は千葉寺駅前のファミマ裏にもあるのが疑問です。

[47: 購入検討中さん]

先日、現地販売センターへ行ってきました。
安い割には、モノは悪くないみたいです。
建物診断する会社の確かホームドクター？という会社で
３階の一部屋を検査させたみたいで、その報告書を
見せてもらいました。
確かに目に見えないところまで、きっちり施行されている
なあと感じました。

前のレスでもありましたが、担当の営業マンから
「現在建築費が高騰していて、分譲マンションの建築費は、
現在一部屋当たり１８００万円〜２０００万円する。
そうすると、このマンションは建築費のみで買える。
土地代はタダみたいなもんです。今後数年以内に
新築マンションを買うことを検討しているのであれば、
これから１年位で既に完成して売れ残っている分譲マンションが
値引き販売で捌けてしまったら、当分の間２千万円以下では
分譲されないでしょう。」

とのことでした。

妙に納得し、あと少し安くしてもらって買おうかなあと
ぐらっときました。

[48: 近所をよく知る人]

マンション建設費の相場は坪60万くらいです。
75平米の部屋だと1400万が目安ですね。1
以前は工務店の資材置き場だった所なので土地は二束三文でしょう。
高騰しているのは建築費でなく、材料費です。
大工さん等の職人、作業員の給料は高騰しません。生コンや建材は微増程度。
鉄が1年前の倍になっていますので、1部屋当たりの鋼材使用量が15tとして5.60万ほどの
負担増ですかね。しかし、このマンションは高騰前の建設なので関係なし。

営業さんの言い口に乗せられているようだったので
辛口ですが書き込ませて頂きました。
営業さんは売ってしまえばこっちのものですから、何とでもいいますよ。
売れ残りがあると給料、光熱費、管理費負担が大変ですからあちらも必死です。

割と静かで、緑が多くてインターが近い、私も好きな地域です。
このあたりのマンションは売れ残りが多いのにまた、何棟か建つみたいですね。
ファミマの裏のレクセルにはレッカートレーラーが入るようになりました。
まあ、あせらずにいいマンションを納得して購入できる事をお祈りします。

[50: 匿名さん]

今の地域や通勤環境を変えたくなくて、いま自分の家が欲しいと思った時に買う。
安くていいじゃないか…

買えないでグタグタ文句ばかり書き込む奴より、買って満足している人の方が正しい。

[51: 近所をよく知る人]

確かに安さの裏には何かあるのでは？って勘ぐってしまう値段ですよね。
京葉道脇の擁壁上に立つ某インプレスト←地震があったらと思うと恐ろしい。
事業主アパの名前がきれいに消えてしまった某マリンゲート←閑古鳥。。。
のように。

マイナスポイントは
そこそこの交通量のある道路脇であることと
宮崎給水場のすぐ裏なので悪臭や機械音があること
それと入居率が低く、賃貸になる恐れが否定できずこれが
管理上の支障になることが予想されること
建物の色がピンクっぽいところ（好みが分かれる）
建物の向きが悪い。

いいところもいっぱいあると思いますけど
買うにはよく吟味すべき物件だと思います。

[52: 物件比較中さん]

利点は安いだけですね。
蘇我〜千葉寺地域で一番不人気(不便)物件。

[53: ご近所さん]

購入予定の人は法律の範囲内でどんな人が住んでいるか調べたほうがよいですね。今話題の江東区マンション殺人被疑者のような人がいたら、最悪です。

[54: 購入検討中さん]

えっ！！　入居者に問題有りってことなのでしょうか？

[55: ご近所さん]

【特集】崩壊するミニバブル…堂々と値引き！マンション市況に異変。MBS Voice[[5/31]
364 ：名無しさん＠九周年：2008/05/31(土) 15:58:17 ID:FSN8sySL0
あ、これいいじゃんと思った中古でマンション買う時の注意

・知ることが出来るのなら、新築時の売れ行きを把握すること
（売れ行き悪いと、なりふり構わずな営業で、住人に問題が多い
ことがある）

・管理組合がどんだけしっかりしたもんか探りを入れること
（マンション管理会社の言いなりでおんぶにだっこになっていると、
修繕積立金とかに問題がある場合あり。とくに築１５年越えで
目だった大型修繕していない物件はこわいｗ）

・機械設備がどれだけあるか調べる。EVや機械駐、セキュリティ関連
（とくに屋外露出で機械式駐車とかあると、メンテでお金食われて
いるマンションが多々あり。資金不足の場合、必要な修繕に金が
回せなかったり、ある日突然修繕積立金がドカンと値上がりするｗ）

　以上考えてもお得な物件だったら、まあ買っても良いと思われます。
　ただし、管理がしっかりした物件は、往々にしてマンション内の
人間関係も煩わしいところが多し。
　そしていい物件は、やっぱそんなに値崩れしないし、共益費とか
けっこう取るんで、割高に感じるものだと思うよ。そんかしそこに
慣れてしまえば入居後は楽。

以上マンション修理屋のひとりごとーｗ

２ちゃんねるより引用
大手財閥系の不動産会社だと変な人は適当な理由をつけて入居させないようです。やっぱりマンションの雰囲気が悪くなるかららしいので。ところが、売れ残りマンションだと営業がなんでもありなので変な人にも売ってしまうのだそうです。まあ、それなりに対抗策もあるようですが。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040113p4000p4.html

今、どんな人が住んでいるか知りませんが、今後変な人が入居するかもしれないし。不法在留外国人とか、チョコいらなーい？なんていっているイラン人とか。ここの営業しだいですね。

[56: ご近所さん]

http://www.mbs.jp/voice/special/200805/29_13341.shtml
■「堂々と値引き！マンション市況に異変」
最近はマンションの値下げが流行しているので、買うならこここそ値下げしてもらいましょう。定価で買うのはだめ。値下げしないなら、じっくり待つ。賃貸になるまで待つ。

[57: ご近所さん]

ここって本当にしっかり作っているの？宮崎台のバス停で待っているときにはじめて知ったのですが、あっという間にできたけど。数ヶ月のうちにすぐできて、驚きました。バス停から見ただけど、なんか適当に作っているという印象は持ちました。マンションの建設ってこの程度？ちょうど一年前？
こんなところにマンションができるの？って不思議に思いました。
すぐ近くではサンクタス蘇我というのも売れ残っていたし。あれもひどかった。真夏の土日に新人の社員が一日中サンクタス蘇我のプラカードを持って突っ立ていました。見ていて気の毒でした。この行為がどれだけ売り上げに貢献したのやら？

[58: ご近所さん]

分譲マンション事業における長期戦略の必要性
竹内 一雅

マンション分譲市場の低迷が続いている。建築確認の遅れに伴う着工戸数の減少、地価と建築コストの上昇による住宅価格の上昇、販売戸数の減少、契約率の低迷、景気の後退懸念、金融機関による融資先の選別・・。さまざまな問題が同時に発生し、マンション市況の先行きを一層、深刻にさせている。

2007年のマンション販売戸数は、06年に比べて東京23区では30％減という大幅な減少となった。これほどの販売戸数の減少にもかかわらず、契約率も低下し、首都圏では好調の目安である70％を大きく割り込み、08年1月には52％まで下落した。また、郊外の売れ行き不振地域では、在庫処分のための値引き合戦が活発となり、不動産業者やマンション分譲業者の倒産などもみられる。

首都圏を中心とするマンション販売の低迷は、販売価格の急上昇が最大の原因だと言われている。東京23区のマンションのｍ2あたり販売単価は、2006年の72万円から、07年には86万円へと20％上昇した。個人所得が横ばいで推移する中で、2割もの価格上昇が需要を急激に縮小させたようだ。
そこで、今後、在庫処分に伴う値引き販売が、マンション購入を増加させるのではないかと期待されている。確かに、価格が安くなれば、高すぎて購入できなかった潜在購入者を顕在化させることになるかもしれない。

マンション購入の8割は一次取得層と考えられ、そのうちの6割が30〜44歳で占められている。国立社会保障・人口問題研究所が発表した世帯数の将来予測によると、最近のマンション需要を牽引してきた団塊ジュニア世代を含む30〜44歳の核家族世帯数は、2007年をピークにすでに減少局面に入っている。
しかも、昨年までのマンションブームは、団塊ジュニア世代のマンション購入意欲をあおり、近年のトレンドに比べて住宅取得年齢を早めていた。つまり、団塊ジュニア世代の将来の取得需要を先食いしていた可能性もある。

個人所得の伸びが期待でき、マンションの価格が適切な水準まで進めば、マンション販売は再び拡大に転じるだろう。しかし、明らかなのは、これまでの成功体験に基づくマンション開発・販売が、一次取得層の減少により、中期的には行き詰っていかざるをえないことである。
これからは、景気の回復や値引きによる一時的な販売戸数の増加を期待するのではなく、30〜44歳の一次取得層の減少を直視した長期戦略が必要になるだろう。今回の販売急減は、団塊ジュニア層など一次取得層への大量マンション販売時代の終わりの始まりとして認識すべきかもしれない。

最後に、クイズをひとつ。「201万、150万、119万。これが何の数字か、お分かりになるだろうか。」
答えは、「それぞれ、2008年の35歳、25歳、15歳の人口である。」マンションの一次取得層は、今後これほどの勢いで減少することが見込まれるのである。
http://www.nli-research.co.jp/report/researchers_eye/2008/eye080407.ht...

これからどんどんマンションの一次取得層が減っていきますね。これから郊外の中古マンションはどんどん値下がりします。いまのリゾートマンションみたいにね。

[60: ご近所さん]

リゾートマンションが３０万円で売られていますね。
http://resort.seibu-fudosan.co.jp/cgi-bin/search/list.cgi
ここも２０年後はそうなるのかな？これから若年者の人口がどんどん減るし。今の若い人は車ですら所有しないし。それともこれからは所有よりも利用を重視する時代ですかね？
それにしても、リゾートマンションを買った人は大損しただろうね。一年に数日しか使わないのに、値段は下がるし、管理費や固定資産税を払うし。

[61: ご近所さん]

ここの購入予定者は管理組合をしらべたほうがいいですね。変な人だと、管理費や修繕積立金を平気で長期間滞納しているのだそうです。また、売主が売れ残った部屋の管理費等を管理組合に払っているかどうかも要チェックです。それとも特約で支払からのがれているのか？

[62: ご近所さん]

これからどんどん若年者の人口が減ります。マンションの一次取得層の人口がどんどん減ります。人気のない郊外のマンションはいっそう値下がりします。過去、人口減少の経験は誰もあまり経験していません。
２０年後ここが中古マンションとして、３０万円で取引されたとしても予想の範囲以内です。
http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/jinkou/geppo/nengai04/kekka2.ht...

[63: 匿名さん]

30万で手離れするならいいんでない？売れないで税金と管理費を払い続けるより。