三菱地所パークハウスプレシアタワー

[匿名さん]

皆さん、船橋に定借タワーが出来ますね。購入を考えていらっしゃる方いますか。10月販売予定となっています。


所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2391-14（地番）
交通：総武本線 「船橋」駅 徒歩10分
　　　京成本線 「京成船橋」駅 徒歩8分

売主：三菱地所
販売会社(取引態様)：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：奥村組

[83: 匿名さん]

>>75=78
裏道がすぐ？？14号が混んでいたら、当然裏道も混んでいる。デべともとれない発言を続けるのは荒らしたいから？？だとすれば、成功してるね。

[84: 周辺住民さん]

75.78でもないただの近所民ですが、
建設地から船橋ＩＣの14号はあまり混まないのでは？
それに14号が混んでいてもＩＣまでの裏道は、いつもスイスイですよ。

[85: 匿名さん]

80さん
北口と南口の利便性は大きく異なりますよ。
特に土日の車の場合、北口から南へ行く時間があれば
プレシアタワーから都心まで行けます。

84さんの書かれていることは正しく
この物件は高速利用に関しては渋滞知らずです。

[86: 匿名さん]

京葉道路混んでるから、結局あんまり関係ないんじゃない？インター近いからこの値段なの？それならすごく思い切った価値観からの値付けだね。

[87: 匿名さん]

北口から南口へは、西船橋界隈から海神→本町コースの裏道を開拓して以来、土日でも15分あれば抜けられるようになりました。
14号や本町通りは相変わらずですけど。

[88: 匿名さん]

京葉道路は船橋ＩＣから先はガラガラですよ。

[89: 匿名さん]

>>88
京葉道路がすいているとはどういう意味ですか。東京方面？千葉方面？それはないでしょ。かまってほしいの。

[90: 匿名さん]

京葉道路は世間一般と同じ行動パターンだと、とんでもなく渋滞している時が多々。

船橋のあの辺で車の利便がいいなんていうのは実情から言って＊＊げている。
土日にはららぽから車が大量に湧き出てくる。
ＩＣからの出るとこなんて最悪。

裏道はラブホのあたりを通るのだろうけど、やっぱり１４号が渋滞ならあっちも混んでいる。

なんで自分でもこんなことに一生懸命反論してるのか訳がわからないけど、この辺知らない人がここ読んで誤解したままじゃかわいそうな気がしたよ。

ところで、すぐ北側にあるＮＴＴにそのうち何か建ちそうな。

[91: 匿名さん]

利便性が近くのICってのはちょっと悲しいね。さすがにこの当たりに住む方って電車利用の方が圧倒的では。
京葉道の東京方面、89さんや90さんのおっしゃる通り少なくとも両国を先頭に渋滞となるのは構造上避けられないと思います。京葉道の致命傷は中央環状線に直接合流できないことかな。

>82さん
おっしゃることはよく分かります。ただ、、、バ○や煙と同じく高いところが大好きな自分としてはタワーに住みたいという願望が有り、ここは外観もそこそこ良さそうで期待はしてます。でも借地権なので最終的には正式価格が出ないと検討のしようはありませんけどね。さすがに市川や本八幡よりも安いのは確実だと思うので、借地権でもいいかな〜と自分を説得し始めたり。

[92: 匿名さん]

徒歩10分で利便性が低いというのには同意できないなぁ

ちなみに90はまったく参考にならない無知な論説ですな。
実情を知らないのは君ですぞ。あの辺は高速に関しては良いところ。357へも渋滞知らずですぐ抜けられる。

[93: 周辺住民さん]

>>89
京葉道路上りは船橋から先は空いてるよ。
当然首都高に入れば錦糸町から先は混んでるけど。
でもラッシュ時間帯でも荒川大橋位からなので、3号や4号等、
その他の路線よりは、かなり良いと思う。錦糸町で降りれば裏道使えるし。

>>90
裏道にラブホ付近は通りません。
その道は普通の道で14号の次に混む道路です。
詳しくは書きませんが、この辺りに住んでいれば皆通っていると思います。

[94: 匿名さん]

>>93
何度も同じこと書いている人だと思いますが、錦糸町より先も裏道？とかって、どこに住んでもお得意の裏道で行けばいいんじゃない？IC近くじゃなくてもICまでの裏道ぐらい知ってるんでしょ？
>>92
90ではないが、10分だから利便性がいいと主張するのは別にいいと思いますが、パークタワーよりもICが近いから利便性が良いとかってコメントをする人がいることに対しての反論が出ていただけでしょ。そもそもここに住む人はみんながみんな車を保有するの？？そんだけ言うなら、駐車場は100％完備してあって、それなりの割安価格で借りれるんだよね？じゃないと、ここの価値ってぜんぜんないね。駐車場の抽選にはずれたら、得意のICにも行けないし、得意の357抜けも使えないもんね。

[95: 周辺住民さん]

ほんとどこまでも裏道使って歩行者を気にしながら細い道走ったり、屁理屈にも程がある。
しかも、ラブホ通る以外にそんな裏道は無い。
あるのなら購入者が納得できるように示して欲しい。おれも知りたい！お願いします。

残念だけど、ＩＣ入るのには結局、スイスイなんて言葉ではないよ。

千葉県の東京寄り主要駅周辺で車が便利なんていうところは無いのが現状。

駅までもバスを考慮に入れる程であり、車、電車の利便性を優先順位高めに考えて、このマンションを選ぶことは相対的に見て難しいということ。

それより、このマンションは定借だということや地代がいくらになるのか、このマンションを賃貸に出したり売却したりする時の価値、この辺の議論にならないのは、みんな実は買う気がないか営業マンがそのように仕向けているのか。

地代はいくらくらいになるのだろうか。２万じゃ２３区内の値段だし、１万くらいかな。

[96: 匿名さん]

パークタワーより住む環境はいいよね。
パークタワーが叩かれたと思って書いてるパークタワー購入者が
叩きたいだけならどっかいけばいいのに。

95は断定しちゃって恥ずかしい。
裏道あります。高速、357まではスイスイです。

駅にバスで行く人本当にいるんですか？渋滞してるのに？？
船橋市役所の職員、保険会社職員、遠回り気味の十字路経由でも歩いていますよ。一部の特殊な人がさも全体であるように語るのは良くないのでは。

95は事前説明会行ってないのに評論家気取り？マンションマニア？
検討していないのはあなた自身でしょ。ただの知りたがり。

[97: 匿名さん]

あくまで住む環境としてならパークタワーより良さそうというのは同感。
しかし利便性はどう転んでも厳しい。そもそも駅からまっすぐ14号渡る時って、市役所側は横断歩道無いよね。反対側から来るか歩道橋渡るか市役所の近くで渡るか。

私は95さんではないけれど、96さんの言い方はトゲがあるね。
まさかここに住む人が毎日高速使うなんて想定はありえない。357なら海浜幕張への通勤者がいそうだけど。
それこそ新浦安や豊洲の物件でディズニーランドへの利便性を謳うようなもの。年に数度は実感するかもしれないが、日常での実感は皆無だと思う。
さらに検討者は必ずしも船橋駅近くに住んでいるとは限らない。営業さんだか何だか知らないが、もうちょっと視野を広く持ってはいかが？

そもそも船橋駅近く（なんですよね？）の物件で車の利便性を語られても、普通の検討者には大したメリットではない。このレベル/場所のマンション購入者の多くは電車通勤の会社員だと思う。
ちなみに357自体が渋滞道なので、357までがスイスイってはメリットにならない。京葉道もしかり。自分が出かける時間帯は皆出かけてることが多い。

自分は正式にMRが始まれば真面目に検討する予定だけど、現時点の情報だと厳しい物件というのが一般的な見方だと思う。いまだにパークタワーが売れ残ってる現状を見ると、ここも竣工前完売は厳しいと思う。借地権ならではの価格を売りにしない限りね。

[98: 買いたいけど買えない人]

私も先週末、先行モデルルームに行ってきました。
部屋の間取りが図面上では、気に入らなかったけれど、
モデルルームはステキでした。
あんな、へんな間取りでも、ステキになるのは、
アフタヌーンティーとのコラボのせいか！？？？

とはいえ、やはり、値段は高し！
前回の暫定的な金額よりは、
今回の暫定的な金額の方が多少、やすかったですが、
借地権を考慮するとさほど、お得間は、なかった。
正式な金額に関しては、10月頭にでるような事を営業さんが
いっていたかな。
安くなることを期待して、アンケートには、高い！高い！と連呼しておいた。(苦笑）

正直、タワーのステイタス、夜景、あこがれるだけあって、
買いたい！！！
でも、どおしても、借地権がひっかかって買えない・・・
誰か！借地権の魅力を語って納得させてくれ
ってかんじだが。。。
営業さんも、最後は賃貸で元が取れます。の一点張り。
30年40年たった物件の賃貸なんて、
誰が借りたがるんだ。
船橋近辺の築ウン十年のマンションの賃貸がいくらなので、
将来的に、どのくらいの賃貸料が見込めます、くらいの具体性が
なけれが、ぜんぜん、説得力がないんだよ！
それに、このマンションは、所有権のマンションに比べて
地代が発生するだから、地代分だけ、賃貸料から儲けがすくなくなるわけじゃん。

[99: 匿名さん]

定借戸建はリスクが多いと思いますがマンションは融資面だけクリアできれば、固定資産税と金利を計算した結果所有権物件より有利になる場合もあるかと思います。転売しずらい等の制約がつきますが正式な価格が決まった時点で50年の運用商品として細かい計算をできるのが利点でしょうか。

[100: 95]

>>96
ネットで地図見てもそれらしい道路が無く、どうかその裏道を示して下さい。
もう少し、冷静に議論できませんか？
モデルルームはすでに行っていますが、若い営業の人ばかりだったけど、そんな理由なのかな。
こういう人が今後お世話になるような人とか自分と同じ建物に住む人なのかと思うと、前向きに考えたくなくなります。

定借なのでローン金利が割高となり、将来転売する場合、マンションの取り壊しまで当然新築時より短期間になっており、買い手のローン金利はさらに割高となる。
こう考えると自分で５０年住む以外は賃貸に出すという形になるかと思う。

将来の地代が不確定だから、定借で細かい計算ができるというのは疑問。
逆に現在の確定した土地の値段で買う所有権の方が計算しやすいし、所有権なら売却という選択肢も十分考えられるので自由度が高い。

賃貸で考えると、８０、９０㎡のような広い部屋だと将来借り手がいなそうで恐い。

定借物件の購入層は高いらしいです。
５０年後に間違いなくもう自分はこの世にいないからいいやと思ってる人達の中、３０年、４０年経った時、どうなるかも心配。
その頃には修繕はほとんどされないようになるだろうし。

こういったまだわからないリスクや心配は最初の購入価格の低さで補うことができるのなら買いたいのだが。

[101: 匿名さん]

定期借地権のマンションっていつ頃出始めたんだろう？
そろそろ権利終了ってなる物件なんてあるのかな？あったとしてもサンプル数は相当少なく、購入者にとっての定借物件のメリット/デメリットなんて分かんないでしょ。
海浜幕張は残存20年切った物件が中古で出てるけど、アレ本当に売れてるのかね。

[102: 匿名さん]

ベイタウンは旧法賃借なので契約延長の交渉が可能。ここは50年でスクラップ。マンションの場合所有権、旧法、定借、どれが良いと断定するのはケースバイケースなので難しい。建替えを前提とするなら所有権ですが老朽化した際に組合がまとまるかどうかは謎。旧法は賃借人有利ですが保証金や契約交渉で揉める可能性あり。定借は最後は一円にすらならず市場流動性に乏しく転売が利きにくいが物件価格は安く将来スラムになりにくい。

[103: 匿名さん]

>101
海浜幕張？？とここはまったく違う。102さんも書いているが。そこ勘違いしてるのってやばいんじゃない？真剣にここを考えるなら理解した方がいいでしょう。
>96
私は95ではないが、あなたが一番恥ずかしい人に見えます。車車って、どんだけ車に期待しているの？駐車場はずれて終わるんでしょうね。マンションの価格にも賭けて、駐車場の抽選にも賭ける？？

[104: 匿名さん]

まだ地代や権利金、保証金って決まってないのでしょうか？

[105: 匿名さん]

こないだモデルルーム内覧に行ってきた者です。
ロケーションは、駅から１０分ということですが、途中信号があったり（当たり前ですが）で、女の足で早足で歩いても１５分はかかりました。（時計で計りました）近道があるのかまではわかりませんが。
間取りは、建物が三角形のせいで、変形の部屋が多くなじめませんでした。慣れれば何ともないのかもしれません。　それと間取り図を見ると窓のない部屋のあるタイプもあるようです。
値段に関しては、土地付きの物件の７〜８割　というお話でした。
地代は、坪７００円・・・８０㎡だと１万７千円（毎月）
最初に払う土地の保証金は７５㎡で３０万円。（これは最後に返還される）
５１年経って更地にするための解体費用は、最初に一括で１００万円。
それと建物にも固定資産税がかかりますよね。土地付きより安いのはわかりますが具体的にいくらくらいか・・など個々の細かい話は１０月にまた行った時に教えてくれるというお話でした。
私が一番惹かれたのは免震構造でした。これはいいですよね。

定期借地権付マンションというのはまだ歴史が浅く、経年によってどうなっていくのかという先行事例がないので、誰もわからない　というのが現状ではないでしょうか？
都心のすごく立地のいい物件を定借で相場より安く買って賃貸に出す、というのなら間違いなく買い　でしょうが。

プレシア・タワーをトータルで考えた結果・・・微妙　　とびつくほどでもない。割安感があまり無い　ってとこかな。

[106: 匿名さん]

>105さん

詳しい情報ありがとうございます。
おっしゃる通り即買いたい！と思うほどではないかもしれませんが、今のところ船橋駅周辺で最高層＆免震＆三菱地所の安心感、と物件としては前向きに考えています。
どちらかというと定借で安いから買うというよりも、上記のような物件としての魅力を感じ、借地権であることのデメリットを納得した上で買う人がメインなんですかね。

[107: 匿名さん]

営業の人、必死ですねｗ

山の手線沿線の定借の地代などと比較して、こんな場所でこの価格はかなり引き気味ですが。

三菱地所の安心感って、どんなもんでしょう。
すぐ目の前に建っている三菱地所が数年前に建てたプレシアの住民の方々は裏切られたと思っている人も少なくないのでは。
ほんの数年で自ら眺望を奪い去ってしまうわけですから。

ここのタワーの北側すぐ目の前にもＮＴＴの古いビルが建っている広い土地がありますが、この辺にまたタワーが建ってもなんら不思議ではない。

安心感に価値観見出して金出すなら、他の大手を選びますが。

[108: 匿名さん]

>>107さん
プレシアの住民の眺望にはあまり関係ないのでは？
このマンションが、プレシアの南側に建つのであれば問題ですが、
北側なのでプレシアから見ると共用廊下側に建つ事になりますので。

因みに自分は営業の人間ではありません。

[109: 匿名さん]

＞107
オレも営業ではないが、大手の中では地所が一番マシに思える。
他の安心感ある大手ってどこ？対抗できるのって三井くらい？
どっちにしろ物凄い偏った価値観による批判だな。

[111: 匿名さん]

>108＝109
同じパソコンからコメントしない方がいいんじゃない。
必死すぎて、悲しくなるよ・・。営業さん？もしくはファン！！

[112: 匿名さん]

大手で安心感を買うと言ったら、三井を選ぶでしょう。
不動産業界の友達にどこの会社のマンションがいいかと聞いたことがあるけど、三井にしとけと言われたし。
別に三井のマンションはたくさん販売されていて、この安心感で買おうと思えば売っている。
さらに三菱という名前は世間一般的に安心という言葉とは対極であると思いますが。
そして、108=109のようなのを見ると、余計にそう感じてしまいます。

正直、期待しているのです。
いいことばかり言って、悪い意見には真っ向否定ではなく、悪いところはしっかり説明してもらえればありがたいです。
特に今回は定借物件なので、不安が大き過ぎます。
営業の方、モデルルームで会うかもしれないので、よろしくです。

[113: 匿名さん]

109です。
初めて『営業』呼ばわりされてしまいました。
なるほどこういった好意的な意見を書くと営業呼ばわりされるのか、と勉強になりました。ちなみに108さんではありません。てことでココには他称営業が少なくとも2名いるってことですね。

>112さん
三井もいいと思いますが、私から見ると必死すぎて三井の某タワーの営業さんに見えてしまいます。まさか本当に営業さんだとは思ってませんが。

三菱地所は不動産会社として一番とは言わないまでも、規模など相当なものです。丸の内の大地主ですよ。
おそらく三菱≒三菱自動車（リコール隠し）ということだと思いますが…コメントのしようがないご意見で。

[114: 匿名さん]

すいません、船橋市湊町の土地の固都税って大体いくらくらいなんでしょうか？
仮に所有権であった場合を計算したいのですが…。どなたかお詳しいかたお願いします。

[115: 108]

自分は船橋駅周辺を本気で検討している住民です。
船橋に住み始め10年。イメージ以上に便利で住みやすい街なので、
賃貸生活にさよならする為に現在北口や南口周辺を中心に探しています。
決して営業でも109さんでも有りません。

111さんは、どうして同じパソコンからの書き込みなんて嘘をつくのかな？

[116: 匿名さん]

>115さん
同じく営業呼ばわりされてしまった109（113）です。

徒歩15分程度が許容範囲なら、北口で結構遠いですが市場向いに三菱地所＆清水建設の20階建てができます。その東隣にもデベは忘れましたが19階建てくらいのマンションが建ちますよ。
これらは両方所有権のはずです。ただし万が一にも市場移転となると目の前（南側）の敷地は相当な規模のマンション作れそうですが…

[117: 108]

>>116さん
情報ありがとうございます。
場所は吉野家の隣でしたよね。自分も建築確認の看板は現地で確認済みです。
それと少し離れて土壌の関係も有りますが、旭硝子跡地も気になります。
後いくつか自分も情報持っていますが、スレ違いなのでやめておきます。

[118: 匿名さん]

プレシアにすんでるものですが、静かでいいですよ。
船橋から電車に乗る駅に住むのなら、駅から遠くてもこちらのほうが
便利だと思いますよ。
何十年後も船橋の駅はなくならないでしょう。
法典とか南船橋とか買うのなら、歩いて西武・東武に行けて
なんでも船橋駅で足りますし、ららぽーとも近いし、
でも定借はやはり値段でしょうね。
でも、とにかく便利な場所です。
駅からも近くはないけど、単調な道ではないのでそんなに苦に
なりません。

[119: 匿名さん]

安い時期のプレシアを購入された方はいいでしょう。ここはもはや借地権のメリットがなくなり、方向性が見えないマンションとなっているように思えます。間取りは結構きついですね。

[120: 買いたいけど買えない人]

118さん。
ちかくに、消防署があるけれど、
サイレンはうるさくないのでしょうか？

[121: 匿名さん]

うるさいでしょう
間取りも悪い
駅から遠い
値段が高い

いいとこなし

[122: 匿名さん]

>121さん

値段がそれなりならば、間取り・駅から遠いぐらいは許せますよね？とにかく、根底にあるのは値段の高さということでしょう！
タワーに住みたいという方は多いかと思います。それが普通の価格帯だと全然魅力を感じません。

[123: 匿名さん]

119さんと同意見です！

[124: 匿名さん]

窓カウンターが大理石なら少し許せますがきっと違うでしょう

[125: 匿名さん]

船橋の南口はこれから数年で劇的に変化しますから人気になるでしょうね。道路整備と高架下利用で相当な変化があると思います。つられて民間主体の周辺開発も進むでしょうし行政主導の再開発も更に連動していくでしょう。本町〜湊町〜ららぽーとエリアのフィッシャーマンズワーフ化も検討されているようです。山口横丁も整備されます。美術館もできます。楽しみですね。

[126: 匿名さん]

>>125さん
それだけの体力が船橋市にあれば、ね。

マンションは決して安い買い物じゃないので、夢を見るのはほどほどに…。

[127: 匿名さん]

フィッシャーマンズワーフ以外予算はついてますよ。

[128: 物件比較中さん]

補足するとフィッシャーマンズワーフ化は、ららぽーとの提案なんだよね。
つまり計画決定すれば、三井も絡んでくる。

[129: 匿名さん]

>>127さん
それって開発予算？それとも調査予算？どちらかによって毛色が全く変わるんだけど…前者ならやった！後者なら消えるかもね…。

>>128さん
まだデベからの提案段階ってことですよね。それって「ない」のと同義かと。提案段階で良いなら日本国中のあらゆる駅と言う駅がすごいことに。

[130: 匿名さん]

↑
開発予算どころかそのほとんどが整備中なのに何書いてるんだろ？

フィッシャーマンズワーフは儲かっていたはずの常盤殿を三井が潰した時点で三井が象徴的な施設を作るのはほぼ確定かと。

[131: 匿名さん]

>125=128=130

恥ずかしくないですか？何それ。どこの大手がそんなの作るの？？

そもそも14号の渋滞やらを考えてもそうだし、ものすごい規模の開発になるでしょ？船橋にそこまでなんで開発するの？高架化されて、そんなにすごいことになる？駅近タワーもいまだに苦戦しているし。

そんなに船橋が激変すると信じているならば、今のうちに土地権利付きのマンションを買っておいた方が良いのでは？将来、子供なりに譲ってあげればいいんじゃない？がんばって、ららぽーとと船橋駅の中間あたりの土地でも買いあさってください。

あーー、恥ずかしい。

[132: 物件比較中さん]

>>131
128ですが125でも130でもありません。
恥ずかしいのはあなたですよ。

船橋の商工会議所に確認してみてください。
既に水面下では色々と動き始めていますから。
数ヶ月前の日経千葉版にも載っていましたよ。
商業会議所や地元商店街や駅周辺大型店に三井が提案したと。

情報が古いのはあなたですよ。